Дело № А15-3606/2020

27 мая 2024 года

г.Махачкала

Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2024 года.

Решение

 в полном объеме изготовлено 27 мая 2024 года.

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Лачинова Ф.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Хизриевым Г.М.., рассмотрев в открытом судебном заседании по исковому заявлению ОАО «Махачкалинский Центральный Универсальный Магазин» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к ООО «Радуга-3» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  о признании самовольной постройкой и обязании его снести возведенную им на земельном участке, принадлежащем  ОАО «Махачкалинский Центральный Универсальный Магазин» пристройку площадью 51 кв.м. к нежилым помещениям с кадастровым номером 05:40:000051:5163; об обязании ООО «Радуга-3» привести принадлежащие ему нежилые помещения в первоначальное состояние в соответствие с техническим паспортом здания ОАО «Махачкалинский Центральный Универсальный Магазин», в том числе восстановить существовавшие в помещениях несущие стены и перегородки, а также заложить устроенные ответчиком оконные и дверные проемы на фасаде нежилых помещений вдоль  ул.Белинского, восстановив существующую глухую стену,

и встречное исковое заявление ООО «Радуга-3» к ОАО «Махачкалинский Центральный Универсальный Магазин» о признании отсутствующим права собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000047:2, в части его накладки на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000047:374, признании недействительным зарегистрированного права собственности ОАО «Махачкалинский Центральный Универсальный Магазин» на объект недвижимости с кадастровым номером 05:40:000047:566, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 828 кв., назначение здания – Нежилое, наименование здания – Терраса Универмага, исключении из ЕГРН записи о праве собственности № 05/184/2019-1 от 08.02.2019 на указанный объект недвижимости с кадастровым номером 05:40:000047:566 и обязании не чинить препятствия ООО «Радуга-3» в пользовании нежилым помещением с кадастровым номером 05:40:000051:5163, в том числе ее кровельной частью – крышей,

при участии лиц, согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Махачкалинский Центральный Универсальный Магазин» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к  ООО «Радуга-3» (далее - ответчик)  о признании самовольной постройкой и обязании ответчика снести возведенную им на земельном участке истца пристройку площадью 51 кв.м. к принадлежащим ответчику нежилым помещениям с кадастровым номером 05:40:000051:5163; обязании ответчика привести принадлежащие ему нежилые помещения в первоначальное состояние в соответствие с техническим паспортом здания универмага, в том числе восстановить существовавшие в помещениях несущие стены и перегородки, а также заложить устроенные ответчиком оконные и дверные проемы на фасаде нежилых помещений вдоль  ул.Белинского, восстановив существующую глухую стену.

Определением от 26.05.2022 произведена замена судьи Исаева М.С. на судью Лачинова Ф.С. и дело №А15-3606/2020 передано судье Лачинову Ф.С. для дальнейшего рассмотрения.

14.02.2023 ООО «Радуга-3» обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан со встречным исковым заявлением к ОАО «Махачкалинский Центральный Универсальный Магазин» о признании отсутствующим права собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000047:2, в части его накладки на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000047:374, признании недействительным зарегистрированного права собственности ОАО «Махачкалинский Центральный Универсальный Магазин» на объект недвижимости с кадастровым номером 05:40:000047:566, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 828 кв., назначение здания – Нежилое, наименование здания – Терраса Универмага, исключении из ЕГРН записи о праве собственности № 05/184/2019-1 от 08.02.2019 на указанный объект недвижимости с кадастровым номером 05:40:000047:566 и обязании не чинить препятствия ООО «Радуга-3» в пользовании нежилым помещением с кадастровым номером 05:40:000051:5163, в том числе ее кровельной частью – крышей.

Суд привлек к участию в деле, в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца – Администрацию ГО с ВД «город  Махачкала», МКУ "Управление архитектуры и градостроительства города Махачкалы", Управление Росреестра по Республике Дагестан.

Информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru. 

Суд, исследовав материалы дела и оценив доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, приходит к следующим выводам.

Исковое заявление обосновано тем, что ОАО «Махачкалинский ЦУМ» (далее по тексту «Истец») является собственником земельного участка с кадастровым номером 05:40:000047:2 на котором расположено здание ЦУМа (кадастровый № 05:40:000047:921) и прилегающая к нему территория, в цокольном этаже которого расположены принадлежащие ООО «Радуга-З» (далее по тексту «Ответчик») нежилые помещения кафе "ЖУМ" общей площадью 187,1 кв.м. (кад. №05:40:000051:5163),  в свою очередь расположенные на земельном участке с кад. №05:40:000047:374.

  Указанные нежилые помещения Ответчика, расположенные в цокольном этаже Универмага, были приобретены им у Истца в соответствии с Договором купли-продажи от 29.12.1995г. 

В ходе проведения работ по инвентаризации границ земельного участка ЦУМа (кад. № 05:40:000047:2) было установлено, что Ответчиком, без получения какого-либо согласия Истца и без получения соответствующего разрешения, т.е. самовольно, осуществлена реконструкция принадлежащих ему нежилых помещений кафе, возведена пристройка по всей длине фасада со стороны ул.Белинского, с выходом за пределы участка на котором они расположены и накладкой на участок Истца.

Также Ответчиком, без получения соответствующего разрешения, устроены оконные и дверные проемы на фасаде принадлежащих ему помещений.

В соответствии с прилагаемым к иску заключением кадастрового инженера, в результате произведенной Ответчиком перепланировки, образовалось наложение площади занимаемой помещениям ООО «Радуга-З» с земельным участком ОАО «Махачкалинский ЦУМ» общей площадью накладки  - 51 кв.м.

Указанные обстоятельства (в том числе, о выходе помещения Ответчика за пределы принадлежащего ему участка, а также о незаконности осуществленной им реконструкции Помещений), установлены вступившим в законную силу Решением Советского районного суда г. Махачкалы от 22.05.2019 г. по делу № 2-1733/2019 (размещено на сайте Советского районного суда г.Махачкалы, раздел «Судебное делопроизводство», по адресу: https://sovetskiy--dag.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo, уникальный идентификатор дела: 05RS0038-01-2019-000851-14), а также Апелляционным определением Верховного суда РД от 26.11.2019 г. по делу №  33-6730/2019 (размещено на сайте Верховного суда Республики Дагестан, раздел «Судебное делопроизводство», по адресу: https://vs--dag.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo, уникальный идентификатор дела: 05RS0038-01-2019-000851-14).

В соответствии  с п. 1  ст. 222  ГК РФ,  Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":  Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

ООО «Радуга-3»  в своем встречном иске, указывает, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с КН 05:40:000047:374 пл. 211,9 кв.м. с разрешенным использованием под кафе. Данный участок предоставлен обществу постановлением Администрации от 19.02.2009 № 497, право на него зарегистрировано 19.06.2009г. 

На данном участке расположено одноэтажное здание истца с КН05:40:000051:5163 пл.187,1 кв.м. ранее примыкавшее к зданию ОАО "ЦУМ" и представляющее собой пристроенную часть здания первого этажа.

Исходя из выводов судебной землеустроительной экспертизы от 20.03.2022г. проведенной в рамках настоящего дела установлено наложение земельного участка ООО "Радуга-3" с КН 05:40:000047:374 пл. 211,9 кв.м. с земельным участком ОАО "ЦУМ" с КН 05:40:000047:2 

Поскольку по мнению ООО "Радуга-3" земельный участок с КН 05:40:000047:374 зарегистрирован на праве собственности за ООО "Радуга-3" и находится в его фактическом владении, при этом, одновременно право на него также зарегистрировано за ОАО "ЦУМ", истец по встречному иску выбрал способ защиты своего нарушенного права - как требование о признании права ОАО "ЦУМ" в части наложения, отсутствующим, а также об обязании не чинить препятствия ООО "Радуга-3" в пользовании своим нежилым помещением с КН 05:40:000051:5163 в том числе его кровельной частью (крышей).

Кроме того, ООО "Радуга-3" было установлено, что право собственности на крышу помещения общества с КН 05:40:000051:5163 также была зарегистрирована за ОАО "ЦУМ" как на самостоятельный объект недвижимого имущества с присвоением ему КН 05:40:000047:556 площадью 828 кв.м. с назначением "Терраса Универмага", о чем учинена запись о праве собственности от 08.02.2019г.

Считая, что истец незаконно зарегистрировал за собой право собственности на объект с КН 05:40:000047:556 являющийся одновременно и крышей помещения ООО "Радуга-3" под видом террасы, ООО "Радуга-3" в своем встречном иске также оспорило право ОАО "Цум" на указанный объект.

Встречное исковое заявление ООО "Радуга-3" было принято к производству суда определением от 21.02.2023г. и назначено к совместному рассмотрению вместе с первоначальным исковым заявлением ОАО "ЦУМ".

Вместе с тем в ходе рассмотрения настоящего дела судом в поряде ч. 3 ст. 130 АПК РФ, по своей инициативе принято решение о необходимости выдела отдельного требования встречного иска ООО "Радуга-3" из настоящего дела для рассмотрения его в рамках самостоятельного дела, так как это будет способоствовать более эффективному рассмотрению дел. 

В соответствии со ч. 3 ст. 130 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции вправе выделить одно или несколько соединенных требований в отдельное производство, если признает раздельное рассмотрение требований соответствующим целям эффективного правосудия.

Согласно ч. 4 ст. 130 АПК РФ, объединение дел в одно производство и выделение требований в отдельное производство допускаются до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции.

Об объединении дел в одно производство, о выделении требований в отдельное производство или об отказе в этом арбитражный суд выносит определение. Копии определения направляются лицам, участвующим в деле (ч. 5 ст. 130 АПК РФ). 

При этом, выделив требования ООО "Радуга-3" по встречному иску в отдельное производство суд исходил из того, что требования по первоначальному и встречному искам в целях более их эффективного производства подлежат рассмотрению в отдельных производствах поскольку фактически не связаны друг с другом, имеют разные предмет и основания. Кроме того, исковое заявление предъявлено в суд и рассматривается с 01.10.2020, тогда как встречный иск заявлен только 14.02.2023 и для его объективного и полного рассмотрения может понадобиться сбор дополнительных доказательств, что в свою очередь, повлечет еще большее затягивание рассмотрения дела. 

ООО "Радуга-3" в встречном иске заявлено 4 следующих требования:

1. признать отсутствующим право собственности АО "ЦУМ" на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000047:2, в части его накладки на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000047:374,

2. признать недействительным зарегистрированного права собственности ОАО «Махачкалинский Центральный Универсальный Магазин» на объект недвижимости с кадастровым номером 05:40:000047:566, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 828 кв., назначение здания – Нежилое, наименование здания – Терраса Универмага, 

3. исключить из ЕГРН запись о праве собственности № 05/184/2019-1 от 08.02.2019 на указанный объект недвижимости с кадастровым номером 05:40:000047:566.

4. обязать ОАО "ЦУМ" не чинить препятствия ООО «Радуга-3» в пользовании нежилым помещением с кадастровым номером 05:40:000051:5163, в том числе ее кровельной частью – крышей.

Согласно 2, 3 и 4 требованиям встречного иска, ООО "Радуга-3" оспаривает зарегистрированное за ОАО "ЦУМ" право на кровлю (террасу) под КН 05:40:000047:566, которую Общество "Радуга-3" считает кровлей (крышей) своего помещения с КН 05:40:000051:5163, а ОАО "ЦУМ" считает террасой своего здания. 

При этом, суд находит, что требования 2, 3 и 4 встречного иска не связаны с предметом первоначального иска предъявленного ОАО "ЦУМ" и могут быть и подлежат рассмотрению в рамках отдельного судопроизводства с учетом всех обстоятельств дела, сбора новых доказательств и выводов суда в том числе по настоящему делу.

 Таким образом, в рамках настоящего дела рассмотрено исковое заявление ОАО "Цум" к ООО «Радуга-3» о признании самовольной постройкой и обязании ответчика снести возведенную им на земельном участке истца пристройку площадью 51 кв.м. к принадлежащим ответчику нежилым помещениям с кадастровым номером 05:40:000051:5163; обязании ответчика привести принадлежащие ему нежилые помещения в первоначальное состояние в соответствие с техническим паспортом здания универмага, в том числе восстановить существовавшие в помещениях несущие стены и перегородки, а также заложить устроенные ответчиком оконные и дверные проемы на фасаде нежилых помещений вдоль ул.Белинского, восстановив существующую глухую стену, а также 1 требование изложенное во встречном иске ООО "Радуга-3", в котором общество просит суд признать отсутствующим право собственности АО "ЦУМ" на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000047:2, в части его накладки на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000047:374.

ООО "Радуга-3" в отзыве на иск с приложенными к нему документами указывает, что Решение Советского районного суда г. Махачкалы от 22.05.2019 по делу № 2-1733/2019, а также Апелляционное определение Верховного суда РД от 26.11.2019 по делу №  33-6730/2019  на которые ссылается истец в своем иске, отменены определением суда кассационной инстанции от 09.06.2020 № 88-1677/2020 (№2-1733/2019).

Также общество ссылается на то, оно в лице своего правопредшественника (МЧП "Радуга-3")  в соответствии с договором КП от 29.12.1995 г. приобрело помещения №8а, №11-24 общей площадью 187 кв.м. в пристроенной части универмага, которые находились у покупателя в аренде.

Право собственности на приобретенные помещения были зарегистрированы за ООО "Радуга-3" 24.03.2005г. и поставлено на кадастровый учет с КН 05:40:000051:5163 и использовалось как Кафе. 

После приобретения помещения кафе в собственность, органом муниципального образования, Постановлением от 19.02.2009 № 497 обществу в собственность также был предоставлен земельный участок под помещением кафе площадью 211,9 кв.м.

Указанный земельный участок 17.04.2009г. был поставлен на кадастровый учет с присвоением ему КН 05:40:000047:374 и зарегистрировано право собственности с 19.06.2009г.

Вопреки доводам ОАО "ЦУМ" Общество ссылается на то, что стена помещения со стороны ул. Белинского не была глухой и там имелись панорамные окна и отдельный вход, что отражено в техническом паспорте.

Права ОАО "Цум" не затронуты помещениями Общества "Радуга-3", по мнению Общства у него отсутствует обязанность согласования с ОАО "ЦУМ" осуществления строительства и перепланировки своего помещения. 

Общество настаивает на том, что им не возводились никакие пристройки на земельном участке ОАО "ЦУМ", а имеющееся помещение которым владеет ООО "Радуга -3 " в настоящее время находится в том же виде и объеме, что было получено при приобретении данного помещения. Произведенный внутренний и внешний капитальный ремонт произведен в производственных целях не затрагивая несущие конструкции здания.

Земельный участок с КН 05:40:000047:2 принадлежащий ОАО "ЦУМ" имеет площадь 4600 кв.м. и на нем Обществом не возведено никаких пристроек и сооружений.

Вместе с иском ОАО "Цум" было представлено заключение кадастрового инженера ФИО1 (номер квалификационного аттестата 05-12-173 от 10.12.2012г.) согласно которому расположение земельного участка с КН 05:40:000047:374 в ГКН отлично от фактического расположения объекта капитального строительства (кафе "ЖУМ"), которое выходит за пределы участка и образует наложение пл. 51 кв.м. на земельном участке с КН 05:40:000047:2 принадлежащий ОАО "ЦУМ"

Кроме того, согласно заключения кадастрового инженера ФИО2 (номер аттестата 05-15-257)  от 25.08.2021г. было обледовано взаимное расположение объектв недвижимого имущества с КН 05:40:000047:2, 05:40:000047:374, 05:40:000051:5163 и 05:40:000047:921.

В результате было установлено различие фактические границы ЗУ с КН 05:40:000047:374 пл. 211,9 кв.м. под "Кафе" не соответствуют фактическим границам и фактической пл. земельного участка 05:40:000047:374 по сведениям, содержащимся в ЕГРН, ЗУ с КН 05:40:000047:374 налагается на земельный участок с КН 05:40:000047:2.

Фактическая площадь земельного участка занимаемого помещениями "Кафе" с КН 05:40:000051:5163 составляет 237,3 кв.м. Превышение фактической пл. земельного участка занимаемой помещением "Кафе" с КН 05:40:000051:5163 относительно пл. земельного участка 05:40:000047:374 составляет 25,3 кв.м.

Площадь накладки земельного участка с КН 05:40:000047:374 на земельного участка с КН 05:40:000047:2 составляет 233,6 кв.м.

В связи с несогласием Общества с выводами специалистов, изложенными в указанных заключениях, а также в целях установления обстоятельств, требующих наличия специальных познаний, которые отсутствуют у суда, определением от 13.09.2021 по делу  было назначено проведение судебной экспертизы, проведение которой было поручено ООО "Центр судебных экспертиз СКФО" в лице экспертов ФИО3 и ФИО4, по результатам которой в дело представлено заключение от 20.03.2022.                

Согласно заключению эксперта от 20.03.2022г. установлено наложение площади помещения ООО "Радуга-3" с КН 05:40:000051:5163 расположенного на земельном участке с КН 05:40:000047:374 на земельный участок с КН 05:40:000047:2 принадлежащий ОАО "Цум", а также превышение площади земельного участка фактически занимаемой помещениями с КН 05:40:000051:5163, относительно пл. земельного участка с КН 05:40:000047:374. 

Площадь земельного участка фактически занимаемого помещениями с КН 05:40:000051:5163 имеет превышение относительно площади  земельного участка с КН 05:40:000047:374 на 58 кв.м. (приведены координаты точек несоответствия в 58 кв.м.).

Кроме того, установлено, что конфигурация и площадь нежилых помещений ООО "Радуга-3" с КН 05:40:000051:5163 не соответствует конфигурации и площади этих помещений, указанных в техническом паспорте здания ОАО "Махачкалинский цум" расположенного по адресу 

<

...>. Различия обозначены в сравнительной таблице.

Произведенные перепланировки помещений с КН 05:40:000051:5163 отражены в схеме являющейся приложением к заключению эксперта.

Произведенная перепланировка помещения с КН 05:40:000051:5163 не затронула несущие конструкции помещений и не повлияла на вертикальную и пространственную жесткость всего здания ОАО "МЦУМ".

Эксперт также пришел к выводу о возможности приведения помещения с КН 05:40:000051:5163 в первоначальное состояние т.е. в положение указанное  в техническом паспорте ОАО "Махачкалинский ЦУМ" и техпаспорте "Чуду".

Кроме того, в дополнение к представленному в дело заключению эксперта от 20.03.2022 экспертом ФИО3 дополнительно представлены письменные пояснения в котором ею приведены координаты несоответствия помещения с КН 05:40:000051:5163 в части превышения его площади на 58 кв.м. По остальным пунктам в пояснении эксперт поддерживают свои выводы ранее изложенные в заключении от 20.03.2022г.  

Истец (АО "ЦУМ") является собственником земельного участка с кадастровым номером 05:40:000047:2 на котором расположено здание ЦУМа (кадастровый № 05:40:000047:921) и прилегающая к нему территория, в цокольном этаже которого расположены принадлежащие ООО «Радуга-З» (далее по тексту «Ответчик») нежилые помещения кафе "ЖУМ" общей площадью 187,1 кв.м. (кад. № 05:40:000051:5163),  в свою очередь расположенные на земельном участке с кад. №05:40:000047:374.

Факт принадлежности истцу земельного участка с КН 05:40:000047:2  и здания с КН 05:40:000047:921подтверждаются сведениями из ЕГРН и представленными истцом в дело правоустанавливающими документами и не оспаривается сторонами по делу.

Спорное нежилое помещение (КН 05:40:000051:5163) Ответчика, расположено в цокольном этаже Универмага. Оно было приобретено у Истца в соответствии с Договором купли-продажи от 29.12.1995 г. 

Как следует из, договора КП от 29.12.1995 ЧМП "Радуга-3" правопредшественник Ответчика приобрел у АО "Махачкалинский Центральный универмаг" пристроенные к зданию универмага помещения пл. 187 кв.м. находящиеся в аренде у ЧМП "Радуга-3". 

Данный договор исполнен сторонами в части передачи помещения покупателю что следует из акта приема-передачи помещения покупателю от 10.04.1996, доказательства признания его ничтожным и применения последствий такой ничтожности, ровно как и признания его недействительным, как оспоримой сделки сторонами в дело также не представлены.

Кроме того, данный факт подтверждается иными вступившими в законную силу судебными актами. В частности по делу №А15-188/2007.

Таким образом, факт приобретения Обществом Радуга-3 в собственность по договору от 29.12.1995 спорного помещения, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами. 

Как следует из материалов дела № А15-188/2007 в котором в качестве сторон по делу выступали АО "ЦУМ" и ЧМП "Радуга-3" (правопредшественник ООО "Радуга-3"), ЧМП обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу «Махачкалинский центральный универмаг», Министерству имущественных и земельных отношений РД (далее МИЗО РД»), и ГУ Федеральной регистрационной службе по Республике Дагестан о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 25.08.2003 № 4, заключенного между ОАО «ЦУМ» и МИЗО РД в части участка площадью 187,1 кв.м., находящегося под приобретенным обществом помещением, а также об оспаривании регистрации права собственности за ОАО «ЦУМ» права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.01.2004 №05-01/449/2003-205 на земельный участок площадью 187,1 кв.м., т.е. оспаривало регистрацию права ОАО "ЦУМ" на участок на котором расположено здание ЧМП.

Т.е. ЧМП не согласилось с реализацией АО "МЦУ" земельного участка в той части в которой он находится под помещениями пл. 187 кв.м. ранее приобретенными ЧМП у АО "МЦУ" по договору КП от 29.12.1995г. поскольку по мнению ЧМП участок на котором расположено принадлежащее помещение не мог быть реализован третьему лицу, а подлежал реализации собственнику расположенного на нем помещения т.е. ЧМП "Радуга-3".

ЧМП "Радуга-3" оспаривало договор от 25.08.2004 № 4 ссылаясь на то, что данная сделка является ничтожной и нарушает его права землепользователя, а право собственности на земельный участок в размере 470,4 кв.м. зарегистрировано за универмагом незаконно (постановление ФАССКО от 24.02.2009  6 абзц стр. 3).

Решением суда от 13.08.2007 №А15-188/2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.11.2007, в иске отказано со ссылкой на пропуск истцом срока исковой давности и отсутствием возможности восстановить нарушенное право истца избранным им способа защиты.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2008 решение Арбитражного суда РД от 13.08.2007 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2007 по делу №А15-188/07 отменены, дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В ходе нового рассмотрения данного дела №А15-188/2007 судами было установлено, что здание Махачкалинского центрального универмага площадью 1268,4 кв.м. расположено на земельном участке площадью 4574 кв.м. в 

<

...> (ранее Советская,14). В 1992 году создано ОАО «ЦУМ», которому решением администрации г.Махачкалы 17.06.1994 №520 в постоянное (бессрочное) пользование передан земельный участок площадью 0,46 га.

По договору купли-продажи от 29.12.1995 универмаг продал ЧМП «Радуга-3» (правопредшественник общества) нежилые помещения площадью 187,1 кв.м. в пристроечной части здания универмага. Право собственности ООО «Радуга-3» на эти нежилые помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.03.2005 согласно свидетельству о государственной регистрации прав серия 05 АА №003429. 

 По договору купли-продажи от 25.09.2004 №4 МИЗО РД продало акционерному обществу земельный участок площадью 4600 кв.м. (кадастровый номер земельного участка 05:40:000047:0002).

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащим продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятый зданием строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В рамках рассмотрения дела №А15-188/2007 судом сделан вывод о том, что в силу п.3 ст. 552 ГК РФ, ст. 37 ЗК РСФСР к ЧМП "Радуга-3" перешло право пользования данным земельным участок в части площади 187,1 кв.м. В последующем в силу ст. 20, 35 ЗК РФ и статей 268,271 и 552 ГК РФ общество праве приобрести данный земельный участок в собственность.

В нарушение действующего земельного и гражданского законодательства между ОАО «ЦУМ» и МИЗО РД заключен договор купли продажи земельного участка от 25.08.2004 №4 площадью 4600 кв.м., в том числе и земельный участок площадью 187,1 кв.м. на который претендует ЧМП как собственник расположенного на этом участке нежилого здания.

При таких обстоятельствах, как установил суд по делу №А15-188/2007 ООО «Радуга-3» правомерно просит признать недействительным договор купли- продажи от 25.08.2004 №4 в части продажи земельного участка площадью 187,1 кв. м., его исковые требования подлежат удовлетворению.

В связи с этим решением суда от 22.07.2008г. по делу №А15-188/2007, оставленным в силе судами апелляционной и кассационной инстанций, был удовлетворен иск ЧМП "Радуга-3", признан недействительным договор купли-продажи от 25.08.2003 №4, заключенный между ОАО «Махачкалинский центральный универмаг» и министерством имущественных и земельных отношений РД в части земельного участка площадью 187,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. 

Суд также признал недействительным право собственности ОАО «Махачкалинский центральный универмаг» на земельный участок площадью 187,1 кв.м., удостоверенное ГУ ФРС по РД согласно свидетельству о государственной регистрации прав от 26.01.2004 №05-01/49/2003-205, расположенного в 

<

...>.

Судом в рамках настоящего дела проанализированы выводы судов по делу №А15-188/2007, по результатам чего суд отмечает, что иных выводов, кроме наличия у ЧМП "Радуга-3" и его правопреемников права на земельный участок в той площади и конфигурации (187,1 кв.м.) которые соответствуют расположенному на нем помещению ЧМП "Радуга-3" в границах и размерах, которые имели место на момент рассмотрения указанного дела, в указанных судебных актах не имеется.  

Таким образом, вступившими в силу судебными актами по делу №А15-188/2007 суд признал право ЧМП "Радуга-3" на земельный участок, расположенный под помещением, в границах и конфигурации согласно техпаспорта существовавшие в момент его приобретения у ОАО "ЦУМ" (в лице его правопредшественника) по договору КП от 29.12.1995, принадлежащем ему на праве собственности, т.е. в части земельного участка пл. 187,1 кв.м.      

При этом, право ЧМП "Радуга-3" (в том числе в лице правопреемников) на участок превышающий площадь и конфигурацию его помещения на момент его приобретения по договору от 1995г. в данных судебных актах не установлено, что однако не лишает Ответчика права на использование земельного участка на ином праве в той части и целях, которые позволяли бы ему обеспечивать функционирование, а также обслуживание помещения, принадлежащего ему на праве собственности (сервитут, безвозмездное или возмездное временное пользование и т.п.), что не предполагает самовольное использование без разрешения собственника соседнего (смежного участка) в том числе для возведения на таком соседнем участке пристройки или осуществления иного строительства в результате которого площадь его первоначального помещения увеличена или расширена с наложением на участок такого другого лица.  

Между тем, как ссылается истец по настоящему делу №А15-3606/2020, ответчику в лице его правопредшественника было реализовано помещение под террасой Универмага площадью 187,1 кв.м. при этом, указанное помещение со стороны ул. Белинского, не была вровень с террасой универмага, а находилось в глубине террасы не доходя до его края, соответственно земельный участок, на который имел право претендовать ответчик также составлял пл. 187,1 кв.м. Однако в настоящее время, Ответчик произвел пристройку к своему помещению со стороны улицы Белинского доведя его вровень с террасой универмага (т.е фактически выступил в сторону ул Белинского и на территорию земельного участка Универмага с КН 05:40:000047:2 в результате чего площадь помещения Ответчика с КН 05:40:000051:5163 увеличилась на 58 кв.м., что в свою очередь повлекло дополнительную накладку реконструированного помещения Ответчика на земельный участок Истца площадью 58 кв.м., а всего 187,1 кв.м. + 58 кв.м. = 245,1 кв.м

Указанные обстоятельства подтверждаются выводами судебных экспертов изложенных в заключении от 20.03.2022 г. ООО "Центр судебных экспертиз СКФО" (приведено выше по тексту) в котором экспертами определена площадь и координаты несоответствия помещения Ответчика с КН 05:40:000051:5163 на земельный участок истца с КН 05:40:000047:2, которые составляют имею следующие характеристики:

При этом, суд отмечает, что несмотря на отсутствие возражений ответчика относительно верности приведенных экспертом координат наложения, в связи с отсутствием у суда специальных познаний позволяющих удостовериться в верности приведенных в заключении эксперта координат несоответствия (наложения) помещения Ответчика с КН 05:40:000051:5163, при исполнении настоящего судебного акта, следует исходить из материлов дела, первичных документов и технического паспорта на помещение Ответчика в момент приобретения им спорного помещения по договору КП от 1995г.

Как указывает истец, спорные обстоятельства, связанные с незаконной реконструкцией ответчиком своего помещения в части изменения внешнего вида и характеристик фасада со стороны ул. Белинского, а также повлекшее увеличение площади данного помещения со 187,1 кв.м. на 58 кв.м. повлекшее его наложение на земельный участок истца с КН 05:40:000047:2 стали ему известны в ходе проведения работ по инвентаризации границ земельного участка ЦУМа.

Кроме того, как ссылается истец, о данных фактах ему достоверно стало известно в ходе рассмотрения Советским судом г. Махачкалы (а также в ходе пересмотра данного судебного акта вышестоящими инстанциями) дела № 2-1733/2019 в рамках которого ООО "Радуга-3" предъявило иск к физическим лицам; ФИО5, ФИО6 Г-А., ФИО7 и ФИО8 о признании недействительным договоров купли-продажи земельного участка с КН 05:40:000047:415, применении последствий их недействительности и т.д.

Основанием иска ООО "Радуга-3" указано то, что оспоренные сделки КП нарушают права общества как собственника земельного участка пл. 211,9 кв.м. по адресу 

<

...>, назначением "под кафе".

При этом, выводы судов по данному судебному акту не имеют по настоящему делу, рассматриваемому арбитражным судом, преюдициального значения, как следует из иска, истец приводит указанный судебный акт как источник из которого им были получены сведения относительно наложения строения ООО "Радуга-3" на земельный участок ОАО "ЦУМ".

Как указывает АО "ЦУМ" в своем иске по настоящему арбитражному делу, указанные обстоятельства (в том числе, о выходе помещения Ответчика за пределы принадлежащего ему участка, а также о незаконности осуществленной им реконструкции Помещений), установлены вступившим в законную силу Решением Советского районного суда г. Махачкалы от 22.05.2019 г. по делу № 2-1733/2019.  

Как уже отметил суд, истец лишь ссылается на то, что о наложении реконструированного помещения ООО "Радуга-3" на участок ОАО "ЦУМ", ему стало известно из судебных актов по указанному гражданскому делу, что не означает, что истец основывает свои требования или доводы на них. В связи с этим, сам по себе факт отмены решения Советского суда г. Махачкалы по делу № 2-1733/2019 и определения ВС РД оставившим его в силе, определением суда кассационной инстанции, не имеют по настоящему делу правового значения. 

Таким образом, доводы ответчика, решившего, что требования истца основаны на судебных актах судов ОЮ по делу № 2-1733/2019 ошибочны и не имеют правового значения для дела. 

Суд критически воспринимает возражения ответчика согласно которым он отрицает факт осуществления реконструкции (пристройки) своего помещения поскольку данные доводы не соответствуют материалам дела, в частности: выводам судов по делу №А15-188/2007, заключению эксперта (с учетом последующего письменного пояснения) где на стр. 2, 3 и 4 пояснения, стр. 8 заключения эксперта, с пояснениями приведены схемы фактического расположения границ помещений Ответчика, границы его земельного участка и область наложения, договору купли-продажи помещения от 29.12.1995, акту приема - передачи помещения от 10.04.1996г., техническому паспорту на кафе - Чуду (помещение приобретенное по договору от 29.12.1995), а также правоустанавливающим документам на з/у Ответчика (в том числе Постановлению главы г. Махачкалы от 19.02.2009 № 497 вынесенного на основании судебных актов по делу №А15-188/2007 о предоставлении ООО "Радуга-3" земельного участка пл. 211,9 кв.м., несмотря на факт признания судами за ЧМП "Радуга-3" права на земельный участок пл. 187,1 кв.м.).

На стр. 7 заключения эксперта, установлено, что площадь земельного участка фактически занимаемого помещениями Ответчика на дату проведения экспертизы составляет 270 кв.м., тогда как площадь земельного участка с КН 05:40:000047:374 равна 212 кв.м., что превышает площадь земельного участка Ответчика на 58 кв.м. 

Кроме того, согласно заключению эксперта следует вывод о том, что площадь помещения Ответчика ранее составлявшая 187,1 кв.м. на день проведения экспертизы составляет 270 кв.м., что также превышает на 82,9 кв.м., то по мнению суда подтверждает доводы истца и свидетельствует об осуществлении ответчиком реконструкции помещения в результате которой его площадь увеличилась на 82,9 кв.м., что также опровергает соответствующие доводы  ответчика не признающего данные обстоятельства.

Осуществление строительства объекта недвижимого имущества на земельном участке принадлежащем другому лицу, без его разрешения и ведома, а также без разрешения на осущствление данных действий подлежащих выдаче и согласованию в соответствии с градостроительным законодательством РФ, противоречит основам права, а такая постройка, в спорной части, подлежит признанию самовольной и подлежит приведению в первоначальное положение.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (ч. 2 ст. 222 ГК РФ).

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно ч. 3.1. ст. 222 ГК РФ, решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом.

Ответчиком не представлены в дело доказательства предоставления истцом ему права на свой земельный участок с КН 05:40:000047:2 в части на которой имеется наложение помещения ответчика, равно как и не представлены доказательства получения от него разрешения на строительство на его земельном участке. 

Поскольку ответчиком фактически произведены изменения своего помещения в результате которых изменились его параметры, в том числе площадь следовательно суд находит, что ответчиком произведена его реконструкция.

 Реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов"

При этом, в соответствии со ст. 51 ГрК РФ, ч. 2, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с ч. 4 ст. 51 ГрК РФ, разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В материалы дела не представлены доказательства получения Ответчиком разрешения на осуществление реконструкции помещения в порядке регламентированном градостроительным законодательством. 

Таким образом, суд находит действия ООО "Радуга-3" по реконструкции помещения кафе, в результате которой его площадь с 187,1 кв.м. была увеличена и наложилась на земельный участок ОАО "ЦУМ" самовольными и противоречащими нормам ЗК РФ, ГК РФ и Гр КРФ, а иск ОАО "ЦУМ", в части признания помещения Ответчика в спорной части, самовольной постройкой и обязании ответчика снести возведенную им на земельном участке истца пристройку площадью 51 (здесь возможно истцу следует уточнить исковые требования приведя их в соответствие с заключением эксперта который пришел к выводу о наложении помещения на участок на пл. 58 кв.м.) к принадлежащим ответчику нежилым помещениям с кадастровым номером 05:40:000051:5163 и обязании Ответчика привести принадлежащие ему нежилые помещения в первоначальное состояние по своим параметрам в соответствие с техническим паспортом здания универмага, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Однако рассмотрев требования в части обязания ответчика восстановить существовавшие в помещениях несущие стены и перегородки суд находит требования истца необоснованным и подлежащими отклонению поскольку в заключении эксперта установлено, что ответчиком не осуществлено действий по изменению характеристик несущих конструкций здания ОАО "ЦУМ".

Так в заключении и пояснении к нему эксперт указывает, что перепланировка Ответчиком своего помещения не повлияла на пространственную и вертикальную жестокость здания, не затронула несущие конструкции помещений. Все колонны, ригели и несущие стены в здании сохранены.

С учетом данного обстоятельства, перепланировка ответчиком своего помещения с учетом того, что несущие конструкции не были затронуты, не повлияла на права и интересы истца, в связи с чем данное требование об обязании привести помещение в первоначальное состояние в соответствие с Техническим паспортом Здания Универмага подлежит отклонению. 

Относительно требования истца об обязании Ответчика заложить устроенные им при реконструкции оконные и дверные проемы на фасаде нежилых помещений вдоль ул.Белинского, восстановив существующую глухую стену, суд находит необходимым отказать в его удовлетворении, поскольку устройство окон и проемов при условии, что их сооружение не затрагивает несущие конструкции всего здания и не влияет на его прочностные и иные несущие характеристики. Ответчик устранив нарушение прав истца связанные с выходом (наложением) пристроенной части своего помещения на земельный участок истца, вправе с учетом градостроительных и иных строительных норм и правил, а также с учетом назначения своего помещения, обустроить необходимые для оконные и дверные проемы.

Как видно из материалов дела, спорное помещение было реализовано истцом отвтчику по договору КП от 1995 года в качестве помещения кафе, т.е. для осуществления деятельности в сфере общепита. Отсутствие окон, а также дополнительного выхода может нарушать санитарные и иные нормы безопасности.

 Так, в частности как ссылается ответчик в соответствии с ответом МЧС России по РД от 17.12.2019г. (приложен в дело) нормы п. 4.2.1. СП 1.13130.2009 утвержденным Приказом МЧС России от 25.03.2009 № 171 "Эвакуационные пути и выходы" не менее двух эвакуационных выхода должны иметь помещения предназначенные для одновременного пребывания более 50 человек. Учитывая, что помещение Ответчика имеет 90 посадочных мест, соответственно наличие второго выхода является обязательным. 

Таким образом, учитывая ответ МЧС России по РД изложенный в указанном письме требования об обязании Ответчика при сносе пристройки налагающейся на участок истца соорудить со стороны ул. Белинского глухую стену противоречит нормам пожарной безопасности СП 1.13130.2009 и рекомендациям МЧС России.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (ч. 2 ст. 10 ГК РФ).

Таким образом, суд находит истца злоупотребляющим своими правами в части заявления им требования об обязании Ответчика заложить окна и проемы в его помещении со стороны ул. Белинского, поскольку истцом не представлены доказательства нарушения его прав и законных интересов в данной части. 

В части требования ООО "Радуга-3" по встречному иску, рассматриваемому судом в рамках настоящего дела в котором Общество просит признать отсутствующим право собственности АО "ЦУМ" на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000047:2, в части его накладки на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000047:374, суд находит данное требование не подтвержденным документально. 

В ходе рассмотрения дела, факт накладки участка с КН 05:40:000047:374 на участок с КН 05:40:000047:2 не установлен. При этом, установлено, что строение ООО "Радуга-3" в результате его реконструкции вышло за пределы земельного участка Общетва с КН 05:40:000047:374 на участок КН 05:40:000047:2. 

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ООО "Радуга-3" в пользу ОАО «Махачкалинский Центральный Универсальный Магазин» следует взыскать 6000 руб. государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать самовольной постройкой и обязать ООО «Радуга-3» в двухмесячный срок снести возведенную им на земельном участке ОАО «Махачкалинский Центральный Универсальный Магазин»  с КН 05:40:000047:2 пристройку площадью 58 кв.м. к принадлежащим ООО "Радуга-3" нежилым помещениям с кадастровым номером 05:40:000051:5163.

В остальной части исковых требований, отказать. 

В удовлетворении встречного иска ООО «Радуга-3» отказать. 

Требования встречного иска ООО "Радуга" о:

-признании недействительным зарегистрированного права собственности ОАО «Махачкалинский Центральный Универсальный Магазин» на объект недвижимости с кадастровым номером 05:40:000047:566, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 828 кв., назначение здания – Нежилое, наименование здания – Терраса Универмага, 

-исключении из ЕГРН записи о праве собственности № 05/184/2019-1 от 08.02.2019 на указанный объект недвижимости с кадастровым номером 05:40:000047:566.

-обязании ОАО "ЦУМ" не чинить препятствия ООО «Радуга-3» в пользовании нежилым помещением с кадастровым номером 05:40:000051:5163, в том числе ее кровельной частью – крышей, выделить их в отдельное производство в порядке АПК РФ для самостоятельного рассмотрения.

Взыскать с ООО "Радуга-3" в пользу ОАО «Махачкалинский Центральный Универсальный Магазин» 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Дагестан в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).  

Судья                                                                                                     Ф.С. Лачинов