﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-101195/2018

02 августа 2021 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     22 июля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 августа 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баженовой Ю.С.

судей  Галенкиной К.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Васильевой Я.А.

при участии:  

от истца: представитель Зидирова Ю.А. по доверенности от 11.01.2021;

от ответчика: представитель Залозная К.В. по доверенности от 29.06.2021;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-18356/2021)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.04.2021 по делу № А56-101195/2018, принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, ИНН: 7832000076)

к  обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Мансарды Петербурга» (197022, Санкт-Петербург, улица Профессора Попова, дом 18, литер А, помещение 5Н, ОГРН: 1027806886733, ИНН: 7813136843)

о взыскании задолженности и пени по договору аренды,  

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Мансарды Петербурга» (далее – Ответчик, Общество)  о взыскании 126 596 руб. 19 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 09.01.2018, 219 897 руб. 58 коп. пени за период с 31.01.2018 по 02.04.2021 по договору аренды земельного участка от 17.05.2011 (с учетом уменьшения размера исковых требований, принятого судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.04.2021 взыскано с общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Мансарды Петербурга» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 2 000 руб. пеней; в остальной части  иска отказано; взыскано с общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Мансарды Петербурга» в доход федерального бюджета 57 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, удовлетворить требования в полном объеме. Комитет считает, что при вынесении решения судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права. По мнению Комитета, судом необоснованно использована для расчета задолженности ставка арендной платы 38 018 руб. 74 коп. Кроме того, Комитет не согласен с выводом суда о том, что задолженность оплачена в полном объеме, переплата по договору не подтверждена, и полагает необоснованным уменьшение неустойки при неисполнении должником бремени доказывания ее несоразмерности.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

17.05.2011 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости №15/ЗК-02100 (далее – Договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок Зона 4, кадастровый номер 78:7:3208:5, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Грота, д. 1-3, лит. Г, площадью 3 276 кв.м. (далее – Участок).

Согласно п.1.2 Договора Участок предоставляется для осуществления проектирования и реконструкции объекта недвижимости, расположенного на Участке.

Пунктом 3.1 Договора предусмотрено, что настоящий договор действует до 27.11.2013 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.06.2011).

Согласно пункту 3.4 Договора величина годовой арендной платы за пользование земельным участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 126 729 руб. 12 коп., в квартал - 31 682 руб. 28 коп. 

В соответствии с пунктом 3.7 Договора арендная плата перечисляется арендатором не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Пунктом 3.6 Договора предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора; новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

Одновременно те же стороны подписали инвестиционный договор от 17.05.2011 N 15-И02099 на условиях, определенных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331, предусматривающих осуществление Обществом реконструкции здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 78:7:3208:5 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Грота, д. 1-3, лит. Г, площадью 3 276 кв.м., под многоквартирный дом в течение 31 месяца со дня вступления постановления в силу.

24.06.2013 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Обществу выдано разрешение на строительство №78-13017820-2013.

Впоследствии, в связи с изменениями проектных характеристик - общей площади и количества квартир, количества парковочных мест 11.01.2016 Обществом получено новое разрешение на строительство N 78-013-0178.1-2013.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.03.2014 N 196 "О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331" срок реализации инвестиционного проекта продлен до 30.06.2015.

21.04.2016 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Обществу выдано разрешение N 78-13-07-2016 на ввод объекта в эксплуатацию.

Уведомлениями от 30.11.2015 N 18817-ув./15 и от 12.05.2016 N 49894-32/16 Комитет сообщил Обществу об изменении размера арендной платы с учетом применения кода функционального использования, равного 18.0.

09.12.2020 стороны подписали соглашение о расторжении Договора, в п.1 которого договорились считать расторгнуты Договор с 10.01.2018.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по Договору, Комитет направил в адрес Общества претензию с требованием оплаты задолженности и пени, оставление без удовлетворения которой послужило основанием для обращения Комитетом в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в части взыскания 2 000 руб., применив положения ст.333 ГК РФ по ходатайству Ответчика о чрезмерности неустойки, отказал в удовлетворении остальной части исковых требований, указав на то, что материалами дела подтверждается неверное применение Комитетом коэффициента и отсутствие задолженности по арендной плате.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и п. 1 ст. 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ и ст. 39.7 ЗК РФ  плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

Согласно п.16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее – Постановление № 73) регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Учитывая, что предметом аренды является земельный участок, находящийся в государственной собственности, арендная плата за такой участок относится к регулируемым ценам и устанавливается на основании действующих нормативных правовых актов, в том числе постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга".

Согласно пунктам 2.7 и 2.8 Постановления №1379 арендная плата за использование земельного участка рассчитывается с применением кода функционального использования территории 18.0 (базовая функция, любые виды деятельности, если иное функциональное использование не определено в установленном порядке), понижающие коэффициенты устанавливаются равными 1,0. Иные коды функционального назначения, понижающие корректирующие коэффициенты или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

Судебными актами по делам № А56-73821/2014, А56-33020/2017 установлено, что нарушение срока реконструкции не связано с действиями (бездействием) Общества, а обусловлено обстоятельствами расселения и передачи Обществу для реконструкции здания общежития.

При рассмотрении указанных дел судами отклонены доводы Комитета о необходимости исчисления с 01.02.2015 арендной платы с учетом применения кода 18.0; суды руководствовались абзацем 4 пункта 3.1.1 Положения, которым не ограничен период расчета арендной платы по кодам 10.1, 10.2 в случае, если нарушение сроков строительства (реконструкции) не связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

Аналогичные выводы изложены в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2021 по делу №А56-35617/2018, которым взыскано с ООО Агентство недвижимости «Мансарды Петербурга» в пользу Комитета 31 976 руб. 50 коп. задолженности за период с 01.04.2017 по 31.12.2017, 26 964 руб. 11 коп. неустойки.

С учетом указанных судебных актов, которыми установлена необходимость применения ставки арендной платы с использованием кода функционального использования 10.1, Комитетом в суд первой инстанции был представлен справочный расчет задолженности с использованием данного кода функционального использования, согласно которому сумма задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 09.01.2018 составляет 4 427 руб. 73 коп.,  сумма пени на основании п.5.2 Договора (0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки) за период с 31.01.2018 по 02.04.2021 составляет 7 690 руб. 97 коп. 

При этом при подготовке данного расчета Комитетом использована ставка арендной платы в размере 44 277 руб. 30 коп. (с использованием кода функционального использования 10.1).

Данная ставка установлена с учетом действующего законодательства и при ее расчете использованы положения п. 1.9 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.12.2014 №1137 «О внесений изменений в постановление Правительства от 26.11209 №1379 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга»». Согласно данному нормативному акту внесены изменения в ряд положений порядка определения арендной платы и в том числе произошло изменение базовой ставки арендной платы за 1 кв.м.

Так ранее в договоре аренды (в приложенном расчете задолженности) была указана базовая ставка равная 1 289 руб. 47 коп. с учетом изменений (с 01.12.2015) данная ставка установлена в размере 1 501 руб. 74 коп.

Соответственно судом необоснованно применена для расчета задолженности ставка арендной платы равная 38 018 руб. 74 коп.

Доказательств оплаты указанной задолженности Ответчик в соответствии со ст. 65 АПК РФ не представил, расчет не оспорил.

В соответствии с п.1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно п.73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В обоснование своего ходатайства о снижении неустойки Ответчик указал на чрезмерный размер взыскиваемых санкций. 

Согласно п.74 Постановления № 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

В соответствии с п.75 Постановления № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу и соизмерима с ним  (определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 по делу N 5-КГ14-131).

Учитывая значительный размер неустойки, превышающий размер долга, характер и объем нарушения, отсутствие доказательств причинения вреда Истцу, исходя из недопустимости использования неустойки в качестве средства обогащения, апелляционный суд считает, что снижение размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ до 3 845 руб. 48 коп. является справедливым и достаточным для компенсации потерь кредитора и не противоречит вышеприведенным разъяснениям Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ.

В связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела обжалуемое решение подлежит изменению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 12.04.2021 по делу №  А56-101195/2018 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Мансарды Петербурга» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 4 427 руб. 73 коп. задолженности, 3 845 руб. 48 коп. пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Мансарды Петербурга» в доход федерального бюджета 237 руб. государственной пошлины по иску, 71 руб. 70 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

  Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Ю.С. Баженова

Судьи

 

К.В. Галенкина

 Н.С. Полубехина