Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-13211/2021

20 апреля 2022 г.

г. Ханты-Мансийск

 

Резолютивная часть решения оглашена 19 апреля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 20 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Заболотина А. Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело  по исковому заявлению Администрации городского поселения Белый Яр к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр менеджмент» доверительный управляющий закрытым паевым инвестиционным фондом «Сибпромстрой Югория» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании штрафа в размере 3 074 180 руб. по договору аренды земельного участка от 13.08.2018 № 11917,

С участием представителей сторон (посредством веб – конференции): от истца – ФИО2 по доверенности от 10.01.2022; от ответчика – ФИО3 По доверенности от 10.09.2021, ФИО4 По доверенности от 27.11.2020; от Администрации Сургутского района – ФИО5 по доверенности от 31.12.2020,

установил:

Администрация городского поселения Белый Яр (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр менеджмент» доверительный управляющий закрытым паевым инвестиционным фондом «Сибпромстрой Югория» (далее – ответчик,  общество) о взыскании штрафа в размере 3 074 180 руб. по договору аренды земельного участка от 13.08.2018 № 11917.

Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком (арендатором) условий названного договора аренды в части нарушения сроков получения разрешения на строительство объекта на арендованном участке.

Представитель истца в судебном заседании поддержал требование о взыскании штрафа по договору аренды по основаниям, изложенным в иске.

Представители ответчика в судебном заседании возражали относительно иска по основаниям, изложенным в отзыве на иск. В обоснование возражений указали о неисполнении в установленный срок обязательств по договору аренду в результате бездействия третьих лиц, в связи с чем на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации просили уменьшить штраф до 100 000 руб.

Представитель третьего лица в судебном заседании подтвердил наличие у ответчика обстоятельств, препятствовавших своевременному исполнению условий договора, в связи с чем поддержал просьбу о снижении штрафа.

Выслушав представителей сторон и изучив представленные доказательства, суд постановил следующий вывод.

Как видно из материалов дела, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 27.07.2018 № 6 между обществом и администрацией заключен договор аренды земельного участка № 11917 от 13.08.2018. По договору арендатору предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 16 838 кв. м., кадастровый № 86:03:0000000:136333, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, городское поселение Белый Яр, пгт Белый Яр, район «Гидронамыв», условный № 189 для многоэтажной жилой застройки.

По условиям договора размер ежегодной арендной платы составляет 3 074 181 руб.

Договор заключен сроком на 54 месяца, вступает в силу с момента государственной регистрации договора (пункт 1.5 договора). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 25.08.2018.

В соответствии с пунктом 4.2.3 договора в течение 27 месяцев с момента государственной регистрации договора арендатор обязан осуществить строительство объектов в соответствии с графиком, являющимся приложением к договору. При этом в течение 9 месяцев с момента государственной регистрации договора осуществить архитектурно-строительное проектирование, в том числе инженерные изыскания, и получить разрешение на строительство.

Таким образом, по условиям договора срок получения ответчиком разрешения на строительство истек 25.11.2020.

Как указывает администрация, на момент обращения с рассматриваемым иском в суд разрешение на строительство обществу выдано лишь 24.05.2021 № 86-ru86507101-14-2021, сроком до 11.08.2022. 

В соответствии с пунктом 6.4 договора в случае несоблюдения обязанностей и сроков, предусмотренных договором, также нарушения иных условий договора (за нарушение которых настоящим договором, законодательством не установлена иная ответственность), арендатор уплачивает штраф в размере 50 процентов от годовой арендной платы, установленной на момент несоблюдения установленных условий договора.

Администрацией 25.12.2020 и 26.12.2020 в адрес общества направлены претензии № 5910, 5878 об оплате двух штрафов в размере 1 537 090 руб. 50 коп. каждый. Поскольку ответчик не исполнил обязательства по оплате штрафа, истец обратился с требованием о взыскании штрафа в судебном порядке.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика суммы штрафа, согласованного сторонами при заключении договора аренды земельного участка.

Правоотношения сторон являются обязательствами аренды, в связи с чем подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Возражая относительно заявленного иска, ответчик в отзыве сослался на отсутствие своей вины в нарушении срока получения разрешения на строительство, поскольку при оформлении документов общество столкнулось с проблемой получения технических условий на подключение объекта строительства к инженерным сетям, длительным согласованием с МУП «ТО УТВиВ № 1» точек присоединения и иных существенных условий подключения объектов к инженерным сетям, что в свою очередь отразилось на сроках проектирования, экспертизы проектной документации, без чего невозможно получение разрешения на строительство объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом. В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Это требование касается всех условий договора аренды, согласованных сторонами при его заключении.

Из пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проанализировав условия договора аренды, заключенного в отношении спорного земельного участка, в соответствии с упомянутыми нормами  права, суд установил, что при заключении договора ответчик принял на себя обязательства не только оплачивать арендные платежи, но и осуществить строительство объектов капитального строительства в установленные сроки, в том числе – осуществить архитектурно-строительное проектирование, в том числе инженерные изыскания (что является необходимым для получения разрешения на строительство) в течение 15 месяцев с момента государственной регистрации договора, а также осуществить строительство объектов в течение 54 месяцев с момента государственной регистрации договора (что подтверждается выдачей разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию). Указанные обязанности арендатора закреплены в пункте 4.2.3 договора, указанный пункт не был оспорен ответчиком ни при заключении договора, ни в последующем при исполнении договора.

Таким образом, руководствуясь положениями пункта 6.4 договора аренды, администрация обоснованно усмотрела основания для взыскания с арендатора штрафа в размере 50 процентов от годовой арендной платы, установленной на момент несоблюдения установленных условий договора.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами соблюдена.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что он не мог повлиять на условия договора аренды, заключаемого на торгах, поскольку участие в торгах с его стороны было добровольным, все участники торгов могли заблаговременно ознакомиться с условиями договора и в случае, если эти условия были для них обременительны либо неисполнимы, отказаться от участия в торгах.

Ответчик так же просит освободить его от гражданско-правовой ответственности ввиду отсутствия вины в допущенном нарушении условий договора

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Доказательства обстоятельств непреодолимой силы суду не представлены.

Доводы общества об отсутствии вины судом не принимаются, так как ответчик является лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, в связи с чем в силу пункта 3 статьи 401 упомянутого Кодекса освобождается от ответственности только в случае обстоятельств непреодолимой силы.

Поскольку аренда земельного участка осуществлялась обществом для осуществления предпринимательской деятельности, обстоятельством, освобождающим его от ответственности за неисполнение условий договора может быть только действие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Суд полагает, что те обстоятельства, которые возникли в результате действий третьих лиц по обеспечению условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, и на которые ссылается ответчик, не являются обстоятельствами, влекущими освобождение от гражданско-правовой ответственности, поскольку общество, как профессиональный участник рынка строительства жилья мог и должен был предвидеть возможные ситуации при проектировании и строительстве объекта на конкретном земельном участке.

Какие-либо обязательства по строительству инженерных сетей в микрорайоне застройки за счет общества договором аренды на арендатора не возлагались.

Доказательства необходимости по вине истца изменения технических условий, влияющих на срок проектирования и получения разрешения на строительство, ответчик не представил.

Факт нарушения срока получения разрешения на строительство установлен и не оспаривается ответчиком.

При таких условиях у истца имелись основания для применения установленной договором меры гражданско-правовой ответственности в виде штрафа (п. 6.4 договора).

Ответчик, в случае непринятия судом его доводов об отсутствии оснований для начисления штрафа, просил применить положения статьи 333 ГК РФ и снизить размер штрафа ввиду его несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Ответчик ссылается на то, что разрешение на строительство получено 24.05.2021 (86-ru86507101-14-2021), то есть с просрочкой на 6 месяцев, что приводит к незаконному обогащению на стороне истца.

При этом, согласно доводов ответчика, истец не несет никаких неблагоприятных последствий в результате просрочки одного из промежуточных сроков, установленных договором, поскольку общий срок проектирования и строительства объекта не нарушен.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с разъяснениями, которые содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (пункты 73-74), бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. 

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. 

Гражданско-правовая ответственность должна компенсировать потери кредитора, а не служить его обогащению. 

Доводы ответчика о несоразмерности неустойки последствиям неисполнения обязательства суд находит обоснованными.

Предъявленная истцом к взысканию сумма штрафа за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору определена в размере 50 % от годовой арендной платы, указанного в пункте 2.1. договора (3 074 181 руб.), за каждое нарушение, указанное в пункте 6.4 договора, до момента устранения нарушения условия договора.

При этом, как верно отмечает ответчик, им допущено нарушение одного из промежуточных сроков, которое не влияет на другие условия договора и обязательства сторон, носит формальный характер и не повлекло для истца какие-либо негативные последствия.

Размер штрафа (50% годового размера арендной платы), начисленный истцом, влечет незаконное его обогащение, при том, что срок получения разрешения на строительство нарушен на полных два месяца, месячный размер арендной платы составляет - 256 181 руб. 75 коп.

Ответчик просит уменьшить размер неустойки до 100 000 руб., что соразмерно с месячным размером арендной платы.

Учитывая, что истец не представил доказательств, опровергающих доводы ответчика, не доказал негативные последствия в результате допущенного ответчиком нарушения, суд приходит к выводу, что начисленная истцом ответчику штрафная неустойка подлежит уменьшению до 100 000 руб. В то же время основания для полного освобождения от ответственности отсутствуют.

С учетом изложенного, требование истца подлежит частичному удовлетворению.

Статьёй 112 АПК РФ установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

При подаче иска государственная пошлина истцом не уплачена. В силу пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины. 

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

При таких обстоятельствах, на основании статьи 110 АПК РФ суд усматривает основания для взыскания с ответчика в бюджет государственной пошлины в сумме4 000 руб.

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

решил:

исковое заявление удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Доверительный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» в пользу Администрации городского поселения Белый Яр штраф по договору аренды земельного участка от 13.08.2018 № 11917 в размере 100 000 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Доверительный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения, вынесенного в виде отдельного судебного акта, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СудьяА. Н. Заболотин