ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А84-5338/2023

22 декабря 2023 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 21.12.2023.

В полном объёме постановление изготовлено 22.12.2023.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 30.08.2023 по делу №А84-5338/2023, 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Крымнефтесервис» 

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 

о разрешении разногласий по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Крымнефтесервис» – ФИО2, представитель по доверенности от 20.02.2023 №02/КНС-23/1;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО3, представитель по доверенности от 28.12.2022 №496;

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Крымнефтесервис» (далее – общество, истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при изменении условий договора аренды от 23.12.2022 земельного участка с кадастровым номером 91:02:003005:240, путем изложения условия об оплате в размере ставки земельного налога. Исковые требования мотивированы нахождением земельного участка в пределах границ красных линий территорий общего пользования.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 30.08.2023 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции руководствовался тем, что ставка арендной платы за пользование земельным участком, приобретение права собственности на который ограничено законодательством, не может превышать размера земельного налога.

В своей апелляционной жалобе департамент ссылается на отсутствие правовых оснований для снижения ставки арендной платы.

В судебном заседании представитель общества возразил против удовлетворения апелляционной жалобы.

От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела новых доказательств, которое удовлетворено апелляционным судом (статья 286 АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, 19.11.2021 общество приобрело в собственность объект недвижимости и нежилое здание: АЗС и АГЗП по адресу 

<

...>. 

23.12.2022 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 712 аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации – города федерального значения Севастополь от 23.12.2022  (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 91:02:003005:240 площадью 12 122 кв.м, расположенный по адресу 

<

...>. 

В соответствии с пунктом 4.1 договора, на арендатора возлагается обязанность по исполнению обязательств, не исполненных по договору аренды земельного участка от 22.06.2007 (регистрационный № 040765900140 от 01.08.2007). 

Как указал истец, арендованный земельный участок (кадастровый номер 91:02:003005:240) в соответствии с письмом Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя № 4695/01-02-04- 16/02/22 от 15.07.2022 находится в пересечении с красными линиями (границами территорий общего пользования), в связи с чем является ограниченным в обороте. 

07.02.2023 истцом в адрес департамента направлено письмо с предложением заключить Дополнительное соглашение, изложив пункты договора в новой редакции: 

пункт 2.2: «Величина годовой арендной платы за пользование 4 Участком определяется по формуле: Кадастровая стоимость земельного участка (руб.) х Ставка арендной платы (%) х = Сумма годовой арендной платы (руб.). Кадастровая стоимость Участка составляет 53 113 150,77 рублей. 

Ставка арендной платы в размере земельного налога 1,2%. 

Величина годовой арендной платы за пользование Участком, согласно расчету, составляет: 53 113 150,77 руб. х 0,012 = 637 357,81 руб. 

В ответе департамента указано на необходимость составления протокола согласований (урегулирования) и направления в адрес департамента, что было сделано истцом 14.03.2023. 

В соответствии с ответом департамента от 05.05.2023, земельный участок с кадастровым номером 91:02:003005:240 площадью 12 122 кв.м расположенный по адресу 

<

...>, находится частично в границах красных линий, но не относится к земельным участкам, ограниченным в обороте, поэтому основания для внесения изменений в части установления ставки арендной платы в размере ставки земельного налога, путем оформления дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка отсутствуют.

Со ссылкой на то, что земельный участок находится в границах красных линий, общество потребовало у департамента уменьшить размер арендной платы до ставки земельного налога в размере 1,2%.

Уклонение департамента от внесения изменений в договор послужило основание для обращения общества в арбитражный суд с соответствующими исковыми требованиями.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.

Правовое значение для правильного рассмотрения спора имеет выяснение вопроса о наличии оснований для определения размера арендной платы исходя из ставки земельного налога.

Апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что арендатор доказал наличие у него права на использование льготного размера ставки для расчета арендной платы.

Действительно из материалов дела видно, что границы принадлежащего истцу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 91:02:003005:240 пересекаются красными линиями, обозначающими границы земель общего пользования (л.д. 13 т. 1).

Суд первой инстанции также пришел к верному выводу о том, что с учетом правил статей 15, 22, 27, 39.7, 65, 85 ЗК РФ, а также принимая во внимание подпункт «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, принцип N 7 Основных принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. постановлением Правительства РФ утвердило постановлением от 16.07.2009 N 582 (в редакции постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531) арендатор в данном случае вправе претендовать на установление ставки 1,2%.

Вместе с тем, основанием для применения льготной ставки является определенный юридический состав, то есть совокупность юридически значимых обстоятельств.

Так, реализация права арендатора на такой размер ставки арендной платы не должна нарушать законные интересы публичного собственника - арендодателя.

По смыслу приведенных выше норм права, собственник объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке, имея гипотетическую возможность образовать из него земельный участок, необходимый для эксплуатации этого объекта, не может воспользоваться данной льготой.

Обратное толкование закона свидетельствовало бы о возможности злоупотреблении таким арендатором правом на льготный размер арендной платы, что недопустимо (статья 10 ГК РФ).

В определении Верховного Суда РФ от 20.05.2022 N 306-ЭС22-6496 высказана категоричная правовая позиция: для применения льготного порядка исчисления размера арендной платы за весь земельный участок, ограниченный в обороте, судам необходимо установить, является ли арендованный земельный участок неделимым. В случае, если из земельного участка, ограниченного в обороте, собственник объекта недвижимости может образовать земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации данного объекта недвижимости, который не будет ограничен в обороте, льготный размер арендной платы не подлежит применению к площади земельного участка, который может быть образован для размещения и эксплуатации таких объектов недвижимости

Однако суд первой инстанции указанный вопрос не выяснял, вопрос о проведении судебной экспертизы на обсуждение не выставлялся.

Бремя же доказывания лежит в данном случае на истце-арендаторе, который претендует на установление для него льготного размера арендной ставки (статья 65 АПК РФ).

В своем определении от 09.11.2023 апелляционный суд предложил истцу-арендатору представить следующие документы и информацию (л.д. 66-67 т. 1):

1) схема позиционирования контуров строений (расположенных на участке) относительно красной линии;

2) высказать мнение о необходимости проведения по делу судебной экспертизы, представив соответствующее ходатайство, указать на экспертную организацию (с обязательным участием эксперта - кадастрового инженера), представить справку экспертной организации о стоимости и сроках проведения экспертизы, внести эту денежную сумму на депозитный счета апелляционного суда за 3 рабочих дня до судебного заседания;

3) при направлении запроса в экспертную организацию - ориентировать ее (для целей определения стоимости судебной экспертизы) на необходимость выяснения сведений, обозначенных в правовой позиции Верховного Суда РФ, высказанной в определении от 20.05.2022 N 306-ЭС22-6496.

Апелляционный суд также разъяснил обществу, что заявление ходатайства о проведении экспертизы является его правом, но не обязанностью. При этом, в случае отсутствия соответствующего ходатайства, апелляционный суд вправе рассмотреть вопрос о возможности разрешения апелляционной жалобы по имеющимся материалам дела.

В судебном заседании 14.12.2023 представитель общества возразил против проведения по делу судебной экспертизы.

В такой ситуации, учитывая то, что условия для реализации истцу-арендатору своих прав в арбитражном процессе были созданы, апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и отказе в удовлетворении иска в связи с неправильным применением норм материального права (статья 270 АПК РФ).

Приобщенное в судебном заседании 14.12.2023 по ходатайству истца дополнительное доказательство (внесудебное «экспертное заключение» ООО «Севземпроект» от 24.11.2023) не может изменить выводы апелляционного суда о недоказанности истцом правомерности оснований исковых требований.

Напротив, из указанного «экспертного заключения» следует, что раздел земельного участка с кадастровым номером 91:02:003005:240 принципиально возможен. 

При этом иные юридически значимые обстоятельства (площади образуемых участков) из этого «экспертного заключения» не явствуют.

Из представленной же схемы пересечения границ арендуемого земельного участка и красных линий (в цвете) четко явствует, что красные линии пересекают явно незначительную площадь земельного участка, не затрагивая контуры расположенных на нем строений. 

Во всяком случае, обратное истцом-арендатором не доказано.

В очередном судебном заседании апелляционного суда представителю истца-общества было повторно предложено рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы. 

Представитель общества повторно ответил отказом.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит от мене в связи с неправильным применением норм материального права (статья 270 АПК РФ).

Судебные расходы в связи с рассмотрением дела в суде первой и апелляционной инстанции подлежат возложению на истца (статья 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 30.08.2023 по делу №А84-5338/2023 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Крымнефтесервис»  отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                         А.А. Тарасенко

Судьи                                                                                       И.В. Евдокимов

                                                                                                           Н.И. Сикорская