АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-24532/2020

г. Уфа

03 сентября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 30.08.2021

Полный текст решения изготовлен 03.09.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи     Архиереева Н.В., при ведении протокола секретарем Каримовой Д.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

УЗИО Г. УФЫ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «ГК СУ-10» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо Министерство земельных и имущественных отношений РБ

о взыскании 3 122 947 руб. 07 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца – нет явки, извещен

от ответчика - нет явки, извещен

от третьего лица - нет явки, извещено

УЗИО Г. УФЫ обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к ООО «ГК СУ-10» о взыскании 3 122 947 руб. 07 коп.

От истца поступили возражение и ходатайство о рассмотрении дела без его участия, приняты к рассмотрению.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы и обстоятельства дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между УЗИО Г. УФЫ (арендодатель) и ООО «ГК СУ-10» (арендатор) заключен договор аренды № 452-12 земельного участка с кадастровым номером 02:55:20115:69, общей площадью 14177 кв.м., расположенного по адресу: Октябрьский район ГО 

<

...> напротив дома № 64 для проектировки и строительства многоэтажных домов, сроком действия с 17.02.2012 по 17.02.2015.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 28.12.2015.

Согласно п. 3.1 договора срок аренды устанавливается с 17.02.2012 по 17.02.2015.

В силу п. 4.1 договора размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора составляет 636 042 руб. 24 коп.

Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (п. 4.4 договора).

Размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменений ставок арендной платы) с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан (п. 4.5 договора).

Согласно п. 4.7 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

Согласно п. 7.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Согласно п. 3.4 договора в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), он обязан вносить плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном договором и неустойку, предусмотренную п. 7.3 договора.

10.08.2017 истец направил в адрес ответчика уведомление исх. № 6569 о необходимости возврата земельного участка с кадастровым номером 02:55:20115:69 в связи с отказом УЗИО Г. УФЫ от договора аренды № 452-12 от 06.07.2012.

28.07.2020 истец направил в адрес ответчика претензию исх. № 6667 об образовании задолженности по арендной плате и пени.

Как указывает истец, за период действия указанного выше договора аренды арендатор несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату, в связи с этим по состоянию на 28.07.2020 имеется задолженность в размере 2 461 835 руб. 84 коп. за период с 01.01.2018 по 31.07.2020.

В соответствии с п. 7.1 договора аренды подлежит оплате неустойка в размере 661 111 руб. 23 коп. за период с 11.01.2018 по 28.07.2020.

Согласно решению Совета ГО г. Уфа РБ № 54/7 от 25.03.2020, УЗИО Г. УФЫ является органом, выполняющим функции владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности ГО г. Уфа РБ, а также распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет взыскание задолженности по договорам аренды земельных участков, в том числе по ранее заключенным, взыскание за фактическое пользование земельным участком.

Исходя из вышеизложенного, истец обратился в суд с данным иском о взыскании с ответчика арендной платы в размере 2 461 835 руб. 84 коп. за период с 01.01.2018 по 31.07.2020, пени в размере 661 111 руб. 23 коп. с 11.01.2018 по 28.07.2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования привлечено Министерство земельных и имущественных отношений РБ.

От ответчика поступил отзыв, согласно доводам которого считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В период, за который истцом произведено начисление арендной платы (с 01.01.2018 по 31.07.2020) у ответчика отсутствовала возможность использовать весь земельный участок с кадастровым номером 02:55:020115:69 площадью 14177 кв.м., так как на территории земельного участка находятся три многоквартирных дома.

31.12.2015 ООО «ГК СУ-10» выданы следующие разрешения на ввод объектов в эксплуатацию:

- № 02-RU03308000-411Ж-2011 – «Многоэтажный жилой дом № 4» - I этап – жилая часть, расположенного по адресу: Октябрьский район ГО 

<

...>;

- № 02-RU03308000-404Ж-2011 – «Многоэтажный жилой дом № 1 Б» - I этап – жилая часть, расположенного по адресу: Октябрьский район ГО 

<

...>;

- № 02-RU03308000-393Ж-2011 – «Многоэтажный жилой дом № 1 А» - I этап – жилая часть, расположенного по адресу: Октябрьский район ГО 

<

...>.

В ЕГРН внесены записи о регистрации прав собственности на жилые помещения в указанных домах, что подтверждается, в частности, Справочной информацией по объектам недвижимости в режиме онлайн на Портале услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Как указывает ответчик, ввиду того, что на части спорного земельного участка находятся многоквартирные жилые дома, данной частью земельного участка владеют и пользуются собственники помещений.

Вышеуказанное исключает возможность использования ответчиком части земельного участка, находящейся под многоэтажными жилыми домами.

Как полагает ответчик, обязанность по внесению арендной платы за пользование частью земельного участка, которая находится под вышеуказанными тремя многоэтажными жилыми домами, у него отсутствует.

Относительно требования истца о взыскании с ответчика пени в размере 661 111 руб. 23 коп. с 11.01.2018 по 28.07.2020 возражения ответчика сводятся к следующему.

Поскольку в связи с вышеизложенными доводами у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за пользование частью земельного участка, которая находится под тремя многоэтажными домами, начисление неустойки в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за весь земельный участок площадью 14177 кв. м. не обоснованно.

Кроме того, ответчиком заявлено о явной несоразмерности взыскиваемой договорной неустойки последствиям нарушения обязательства. Просит суд на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить размер взыскиваемой неустойки исходя из расчета процентной ставки пени равной двукратной учетной ставке Банка России, т.е. исходя из ставки 0,024% в день.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы, на разрешение которой необходимо поставить следующий вопрос: 

Какова фактическая площадь части земельного участка с кадастровым номером 02:55:020115:69, находящегося по адресу: РБ, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, напротив дома № 64, не занятая расположенными на нем многоквартирными жилыми домами №№ 63/4, 63/5, 63/6, находящимися по адресу РБ, 

<

...> с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данных домов и расположенными на указанном земельном участке объектами.

Истец, возражая относительно доводов ответчика, изложенных в отзыве, ссылается на п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81 от 22 декабря 2011 года «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской федерации» в котором указано, что неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Так же, при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно

Как отмечает истец, при заключении договора аренды № 452-12 от 06.07.2012 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок и процент неустойки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы.

На основании изложенного просит удовлетворить исковые требования в заявленном размере.

Относительно проведения экспертизы по делу истец не возражал.

Судом предложено сторонам провести совместный осмотр спорного земельного участка, в связи с этим ответчиком в материалы дела представлен акт осмотра и установления фактического использования земельного участка   № 733/о от 29.04.2021.

Как отмечает ответчик, при осмотре установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020115:69 находятся три многоэтажных многоквартирных жилых дома, с западной стороны часть земельного участка, ориентировочной площадью 2603 кв. м., огорожена и не используется.

Ответчиком рассчитан размер годовой арендной платы, исходя из площади части земельного участка - 2603 кв. м., по формуле, отраженной в приложении № 2 к договору аренды земельного участка № 452-12 от 06.07.2012, приобщенном истцом к материалам дела:

Апл = КСУ * С * S, где:

Апл - годовая арендная плата;

С - ставка арендной платы за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан: в процентах от кадастровой стоимости земли; 

КСУ - кадастровая стоимость 1 кв. м. участка; 

S - площадь земельного участка к оплате.

Период фактического пользования участком

КСУ (руб./кв.м)

С

8 (кв.м)

Апл за период (руб.)

Размер платы за месяц (руб.)

01.01.2018-31.12.2018

24649,21

0,32%

2603

205318,06

17109,84

01.01.2019-31.12.2019

24649, 21

0,32%

2603

205318,06

17109,84

01.01.2020-31.12.2020

8515,2

0,32%

2603

70928,21

5910,68

Также ответчиком в материалы дела представлен контррасчет задолженности по арендной плате и пени, в соответствии с которым задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.07.2020 составляет 452 010 руб. 92 коп., пени за период с 11.01.2018 по 28.07.2020 - 121 384 руб. 83 коп.

В возражении на отзыв ответчика истец отмечает, что 13.10.2020 между сторонами составлен акт приема-передачи, в соответствии с которым спорный земельный участок передан арендодателю 07.09.2020. Указанный акт приема-передачи приобщен к материалам дела.

До рассмотрения дела по существу истец уточнил исковые требования в части периода задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 452-12 от 06.07.2012 за период с 01.01.2018 по 06.09.2020 и по пеням за период с 11.01.2018 по 06.09.2021. 

Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 06.09.2020 в размере 2 500 466 руб. 24 коп., задолженность по пеням за период с 11.01.2018 по 06.09.2021 в размере 710 782 руб. 55 коп.

 Ответчик представил отзыв на уточненные исковые требования, контррасчет, согласно которому задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.07.2020 составляет 459 103 руб. 74 коп.

В соответствии с актом приема-передачи от 13.10.2020, земельный участок с кадастровым номером 02:55:020115:69 передан истцу 07.09.2020. 

Таким образом, ответчик отмечает, что у истца нет оснований для взыскания пени по 06.09.2021. С учетом заявления об уменьшении размера неустойки, предлагает контррасчет пени за период с 11.01.2018 по 06.09.2020 – 130 504 руб. 84 коп.

Истцом представлено дополнение, по смыслу которого представленный ответчиком справочный расчет за пользование частью земельного участка площадью 2603 кв. м. УЗИО Г. УФЫ ошибочным не признает. 

Однако истец настаивает на исковых требованиях и просит взыскать арендную плату и пени за площадь, указанную УЗИО Г. УФЫ в исковом заявлении, то есть за 14 177 кв. м. 

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает уточненный иск подлежащим удовлетворению частично на основании следующего.

В силу ст.ст. 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со ст. 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу ст.ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Между сторонами сложились гражданско-правовые отношения аренды, регулируемые положениями гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Условиями вышеназванного договора предусмотрено, что арендатор обязан вносить арендную плату в установленном размере, порядке и сроки.

Проанализировав содержание условий договора, суд приходит к выводу о его заключенности ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору  аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за  плату  во временное владение  и пользование или во временное пользование.

Из п.п. 1, 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

В п. 19 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также с действовавшими до 01.03.2015 положениями п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации,  п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Порядок определения размера арендной платы установлен Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 № 480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан и земли, государственная собственность на которые не разграничена».

Условиями договора, в частности, положениями п. 3.3 и 6.3  предусмотрено, что при намерении продлить договор арендатор должен не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора (т. е. до 17.11.2014) уведомить об этом арендодателя в письменной форме, а при истечении срока действия договора (17.02.2015) и неполучения арендодателем письменного уведомления о намерении продлить его договор прекращает своей действие. 

Учитывая, что в установленный договором срок арендатор с соответствующим заявлением не обратился, суд приход к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие в феврале 2015 года. 

В то же время, принимая во внимание условия п. 3.4 договора, которым предусмотрено, что в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном договором, и неустойку, предусмотренную п. 7.3 договора, суд приходит к выводу о том, что плата за пользование земельным участком подлежит взысканию до момента его возврата арендодателю. 

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в п. 38 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В рассматриваемом случае ответчиком в материалы дела не предоставлено доказательств возврата земельного участка, в связи с чем, у арендодателя имеются основания для начисления арендной платы.

Согласно уточнению, истец просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 06.09.2020 в размере 2 500 466 руб. 24 коп.

Расчет задолженности, произведенный истцом, судом проверен, признан неверным на основании следующего.

Спорный земельный участок предоставлен ответчику для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов. 

Материалами дела подтверждается факт отсутствия у ответчика возможности использования всего земельного участка с кадастровым номером 05:55:020115:69 площадью 14 177 кв. м. ввиду нахождения на его территории трех многоэтажных жилых домов.

Во исполнение определений суда по настоящему делу, сторонами 29.04.2021 проведен совместный осмотр указанного земельного участка, составлен акт осмотра. В результате осмотра установлено, что на спорном земельном участке находятся три многоэтажных многоквартирных жилых дома, с западной стороны часть земельного участка, ориентировочной площадью 2 603 кв. м., огорожена и не используется. Акт осмотра приобщен к материалам дела.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы, однако оснований для его удовлетворения судом не выявлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Однако данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств. В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 09.03.2011 № 13765/10 по делу № А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Следует также отметить, что правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, и в силу ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Таким образом, судом дана оценка обстоятельствам с учетом названных выше критериев, из которых усматривается, что неназначение экспертизы обосновано отсутствием необходимости ее проведения, поскольку в ходе рассмотрения настоящего спора с учетом конкретных правоотношений сторон суд счел имеющиеся в деле документы достаточными для их оценки без проведения какой-либо судебной экспертизы.

Проанализировав представленный ответчиком вопрос, суд приходит к выводу, что назначение землеустроительной экспертизы необоснованно и нецелесообразно.

31.12.2015 ООО «ГК СУ-10» выданы следующие разрешения на ввод объектов в эксплуатацию:

- № 02-RU03308000-411Ж-2011 – «Многоэтажный жилой дом № 4» - I этап – жилая часть, расположенного по адресу: Октябрьский район ГО 

<

...>;

- № 02-RU03308000-404Ж-2011 – «Многоэтажный жилой дом № 1 Б» - I этап – жилая часть, расположенного по адресу: Октябрьский район ГО 

<

...>;

- № 02-RU03308000-393Ж-2011 – «Многоэтажный жилой дом № 1 А» - I этап – жилая часть, расположенного по адресу: Октябрьский район ГО 

<

...>.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о регистрации прав собственности на жилые помещения в вышеуказанных жилых домах, что подтверждается, в частности, выписками из ЕГРН, предоставленными ответчиком в материалы дела. 

Исходя из информации, содержащейся в данных выписках, первые права собственности в каждом из трех многоэтажных жилых домов зарегистрированы:

- 19.07.2016 по адресу: г. Уфа, РБ, ул. Рихарда Зорге, дом № 63, корп. 4, кв. 89;

- 25.07.2016 по адресу: г. Уфа, РБ, ул. Рихарда Зорге, дом № 63/5, кв. 76;

- 23.06.2016 по адресу: г. Уфа, РБ, ул. Рихарда Зорге, дом № 63, корп. 6, кв. 56.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства исключали возможность использования ответчиком части земельного участка, занятой многоэтажными жилыми домами (ул. Рихарда Зорге, №№ 63/4, 63/5, 63/6) в период с 01.01.2018 по 06.09.2020 по назначению ввиду того, что данной частью владеют и пользуются собственники помещений в многоквартирных домах, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирных домов, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таких домах.

Исходя из системного толкования ст.ст. 328, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды носит взаимный характер, то есть, невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015). Данная позиция отражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2016 № 304-ЭС16-17044 по делу № А46-12908/2015.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о необоснованности требований истца в части взыскания задолженности по арендной плате за пользование частью земельного участка, на которой находятся вышеуказанные три многоэтажных жилых дома.

Согласно контррасчету ответчика, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 06.09.2020, исходя из площади земельного участка 2 603 кв. м., составляет 459 103 руб. 74 коп.

Расчет задолженности, произведенный ответчиком, судом проверен, признан правильным.

Принимая во внимание изложенное, оценив все представленные доказательства согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности, суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается фактическое использование ответчиком части земельного участка с кадастровым номером 02:55:020115:69 в спорный период.

 Истец, представленный ответчиком справочный расчет за пользование частью земельного участка площадью 2 603 кв. м. ошибочным не признает, однако, требования не уточнил, настаивает на исковых требованиях и просит взыскать арендную плату и пени за площадь, указанную УЗИО Г. УФЫ в исковом заявлении, то есть за 14 177 кв. м.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 06.09.2020 в размере 2 500 466 руб. 24 коп. подлежат удовлетворению частично в сумме 459 103 руб. 74 коп.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 11.01.2018 по 06.09.2021 в размере 710 782  руб. 55 коп.

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

 В случае невозвращения участка арендодателю при прекращении договора в срок, установленный п. 5.4.13 договора, арендатор, помимо внесения арендной платы в соответствии с п. 3.4 договора, уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки, перечисляя ее в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора (п. 7.3 договора).

С учетом установленных судом обстоятельств у истца имеются правовые основания для начисления пени.

Расчет неустойки, и период, за который она заявлена, судом проверены, признаны неверными на основании следующего.

В материалах дела имеется акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020115:69 от 13.10.2020, согласно которому указанный земельный участок передан ответчиком истцу 07.09.2020.

Кроме того, как установлено судом, у ответчика отсутствует обязанность  по внесению арендной платы за пользование частью земельного участка, которая находится под тремя многоэтажными жилыми домами. Соответственно, начисление неустойки в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за весь земельный участок площадью 14 177 кв. м. суд считает необоснованным.

Контррасчет задолженности, произведенный ответчиком, судом проверен, согласно представленному расчету пени за период с 11.01.2018 по 06.09.2020 составляют 130 504 руб. 84 коп.

Таким образом, истцом неверно определен период начисления неустойки, и, соответственно, ее размер.

Между тем, требования истцом не уточнены.

По расчету суда, который совпадает с контррасчетом ответчика, размер неустойки, подлежащий уплате ответчиком, составляет 130 504 руб. 84 коп.

Ответчик заявил ходатайство о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума № 7) указано, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию несоразмерности заявленной истцом суммы неустойки последствиям ненадлежащего исполнения обязательства в рассматриваемом споре лежит на ответчике. 

Согласно п. 77 постановления Пленума № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п. 1 и 2 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В настоящем случае в заявлении о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик указал на чрезмерно высокий процент договорной неустойки, несоразмерность размера взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства. 

Между тем, указанные ответчиком обстоятельства сами по себе не свидетельствуют о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно п.п. 1 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 названного Кодекса). 

Стороны при заключении договора, исходя из принципа свободы договора, согласовали их условия, в том числе и размер подлежащей уплате неустойки в случае нарушения срока исполнения обязательств по договорам. 

В п. 75 постановления Пленума № 7 отмечено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3 и 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Исходя из фактических обстоятельств рассматриваемого дела явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения ответчиком своих обязательств не усматривается.

Вопреки доводам ответчика, процент неустойки в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки не является чрезмерно высоким, соответствует сложившейся практике договорных отношений хозяйствующих субъектов и соразмерен последствиям допущенного ответчиком нарушения.

В данном случае суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, характера существующих между сторонами правоотношений, продолжительности просрочки, соотношения величины неустойки с размером задолженности, пришел к выводу, что оснований для снижения суммы неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании неустойки являются обоснованными и подлежат удовлетворению частично в сумме 130 504 руб. 84 коп. (за период с 11.01.2018 по 06.09.2020).

Поскольку истец на основании подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, то в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 14 792 руб. исходя из размера удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования УЗИО Г. УФЫ удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ГК СУ-10» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу УЗИО Г. УФЫ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность в размере 459 103 руб. 74 коп., пени в размере 130 504 руб. 84 коп.

В удовлетворении оставшейся части требований отказать.

Взыскать с ООО «ГК СУ-10» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14 792 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Н.В. Архиереев