СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-8477/2023-ГК

г. Пермь

02 октября 2023 года

Дело № А60-6749/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 октября 2023 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей  Гуляевой Е.И., Дружининой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца, индивидуального предпринимателя ФИО2: представитель не явился,

от ответчика, акционерного общества «Управляющая компания «Инвестстрой»: ФИО3, паспорт, доверенность от 21.09.2023, диплом,

от третьего лица,  комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Гринярд»: представитель не явился,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО2,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 мая 2023 года

по делу № А60-6749/2023       

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 308890429700018)

к акционерному обществу «Управляющая компания «Инвестстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо: комбинированный закрытый паевой инвестиционный фонд «Гринярд»,

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Управляющая компания «Инвестстрой» (далее – ответчик, общество) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды нежилых помещений от 06.12.2018 №ТЦ-89/18, обязании ответчика устранить и не чинить препятствия в пользовании истцом арендованным помещением, путем открытия (возобновления) доступа в указанное помещение, снятия ограничительных лент, (знаков, печатей и т.п.), возобновления бесперебойной подачи электроэнергии и прочих коммунальных услуг для продолжения законной коммерческой деятельности истца в арендуемом помещении.

Решением суда от 31.05.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец с решением суда не согласен, обжалует его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Считает, что установленный договором порядок предоставления документов, в том числе одностороннего отказа от договора, не соблюден, а сам отказ не может быть признан действительным, поскольку надлежащим образом оформленных, подписанных и направленных в адрес истца уведомлений ответчика об отказе от исполнения договора (с подтверждением полномочий лиц, их подписавших и направивших) истец не получал; арендная плата за январь - февраль 2023 года и коммунальные платежи за 1 квартал 2023 года авансом оплачены; платежи приняты и акцептованы ответчиком; договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок с 06.12.2022.

От истца поступили дополнения к апелляционной жалобе. В дополнениях истец поясняет, что при реализации ответчиком права на односторонний отказ от исполнения договора не соблюдены требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота, не учтены права и законные интересы арендатора, а действия по отказу от договора несоразмерны существенности нарушения договора, которое было допущено арендатором. Указывает, что копия доверенности от 18.03.2022, выданная АО «УК «Инветстрой» на имя ФИО4 появилась в материалах дела в ходе судебного разбирательства, между тем в адрес арендатора такая доверенность не была направлена. Истец приходит к выводу о том, что обжалуемый отказ от договора является ничтожной сделкой, а действия ответчика по одностороннему отказу от договора аренды следует квалифицировать как злоупотреблением правом.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на законность и обоснованность принятого решения. Ответчик поясняет, что у истца на протяжении всего календарного 2022 года имелась систематическая просрочка внесения как постоянной арендной платы, так и оплаты коммунальных платежей, при этом договорную неустойку арендатору никогда не начисляли. Обращает внимание, что односторонний отказ от договора в адрес истца был направлен разными способами: почтовым отправлением, по электронной почте, через мессенджер, нарочно под роспись продавцу истца в его магазине. В отношении произведенной истцом авансовой оплаты за февраль 2023 года поясняет, что ответчик указанного не требовал. 

Истец направил ходатайство о приобщении дополнительных доказательств по делу: заявления представителя ФИО5 от 04.09.2023 в адрес руководителя ФГУП Почта России ОСП Новоуренгойский Почтамт УФПС ЯНАО Филиал ФГУП «Почта России»;  копии конверта с трек-номером 62010272027001; копии акта о вскрытии конверта от 15.09.2023; копии счета от 22.12.2022                          № НУ0003860.

От истца также поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства по причине занятости представителя в других процессах.

В судебном заседании суда апелляционной  инстанции представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Лица, участвующие в деле,  надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела  в их отсутствие.

Судом апелляционной инстанции ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО2 об отложении судебного разбирательства рассмотрено в порядке статьи 159 АПК РФ и отклонено в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 158 АПК РФ, поскольку явка лиц, участвующих в деле, не признана судом обязательной, представленных от сторон доказательств достаточно для рассмотрения апелляционной жалобы по существу и установления фактических обстоятельств дела. При этом в случае невозможности явки в судебное заседание стороны не лишены возможности представлять письменные пояснения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды нежилых помещений от 06.12.2018 № ТЦ-89/18 ИП ФИО2 является арендатором нежилого торгового помещения № 35 общей площадью 165,6 кв. м на 1-ом этаже в многофункциональном торгово-развлекательном центре «Солнечный», расположенном по адресу: ЯНАО, 

<

...>. 

С 18.10.2021 собственником здания торгового центра и арендодателем помещения выступает АО «Управляющая компания «Инвестстрой» ФИО6 закрытым паевым инвестиционным фондом «ГРИНЯРД», что сторонами не оспаривается.

10.01.2023 представитель ответчика ФИО7 уведомила истца посредством обращения в мессенджере о намерении расторгнуть договор аренды, что подтверждается скриншотом переписки (приложение к отзыву на исковое заявление).

12.01.2023 по адресу арендатора, указанному в договоре аренды, направлено уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 31.01.2023. Данное уведомление было продублировано арендатору по номеру телефона в мессенджере, а также дважды на электронную почту (с электронного почтового адреса ФИО8 и электронного почтового адреса ФИО9) с вложенным сканом (копией) письма, оформленного на бланке ответчика за подписью В.Л. Рамм, действующей по доверенности, а также было передано нарочно под роспись сотруднику арендатора (продавцу-консультанту). 

14.01.2023 сотрудникам истца в арендуемом помещении передан счет на оплату аренды по договору аренды от 06.12.2018  № ТЦ-89/18 за февраль 2023 г. 

16.01.2023 на электронный почтовый адрес истца поступил акт сверки взаимных расчетов за 2022 г., согласно которому долг истца перед ответчиком на 31.12.2022 составлял (по данным ответчика) 59 руб. 83 коп. 

26.01.2023  представителю истца озвучили сумму коммунальных платежей за помещение к оплате в размере 32 862,52 рублей. 

На эту же сумму сотруднику истца был 31.01.2023 передан соответствующий счет от ответчика. 

Истец произвел оплату арендных платежей за февраль 2023 г., а также оплатил авансом коммунальные платежи за I квартал 2023 г. 

01.02.2023 непосредственно в арендуемом помещении представитель ответчика по доверенности ФИО10 передала истцу письмо на бланке ответчика, согласно которому ответчик требует от истца в добровольном порядке освободить занимаемое нежилое помещение, осуществить демонтаж торгового оборудования и вывоз всего принадлежащего имущества в срок до 10 часов 02.02.2023.

Истец 01.02.2023 передал ФИО10 письменные возражения, адресованные ответчику, КЗПИФ «ГРИНЯРД» и ООО «УК «А2» (уполномоченный представитель ответчика как арендодателя в Торговом центре, согласно уведомлению от 22.03.2022 № 43/22). 

02.02.2023 представитель ответчика по доверенности ФИО10 передала истцу письмо на бланке ответчика, согласно которому проводить дополнительных встреч с истцом ответчик не планирует. 

02.02.2023 представителями ООО «УК «А2» и ООО ЧОО «Восток» истцу и его персоналу был запрещен (закрыт) вход в арендуемое помещение, отключена электроэнергия, передан истцу оформленный ответчиком без участия истца акт ограничения доступа в помещение, опечатан вход в помещение. 

03.02.2023 на электронный почтовый адрес истца поступило очередное сообщение со сканом (копией) повторного письма на бланке ответчика, содержащего все ранее перечисленные намерения ответчика о демонтаже торгового оборудования и вывозе всего принадлежащего истцу имущества в срок до 10 часов уже 06.02.2023. 

05.02.2023 истец направил ответчику требование об устранении препятствия в пользовании арендованным помещением. 

Как указывает истец, несмотря на вышеприведенные факты, ответчик своими действиями с 02.02.2023 неправомерно препятствует доступу истца в арендуемое помещение, тем самым препятствует пользованию истцом арендуемым помещением (имуществом), торговым оборудованием и товарами истца, находящимися в помещении, и осуществлению истцом законной предпринимательской деятельности. 

По мнению истца, условия исполнения договора истцом не нарушены,   договор аренды является действующим, а односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд  с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из наличия у ответчика правовых оснований для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке и надлежащего уведомления арендатора об отказе арендодателя от договора аренды.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, отзыва, выслушав пояснения представителя ответчика, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

По правилам  ст.  610 ГК РФ  договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1) .  Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2).

В силу п. 1  ст.  614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено  право   арендодателя требовать  досрочного расторжения договора  судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 ст.  450 ГК РФ установлено, что  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно  п.  1 ст.  450.1 ГК РФ  предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст.  450.1 ГК РФ).

В пункте 13 Постановления  Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что  в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Материалами  дела  подтверждается предоставление истцу во временное  владение и  пользование  нежилого торгового помещения № 35 общей площадью 165,6 кв. м на  условиях  договора  аренды от 06.12.2018  № ТЦ-89/18; договор заключен на  неопределенный срок (п. 6.1 договора); пунктом 17.4 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке, в том числе в случае систематического нарушения арендатором сроков уплаты любых сумм, подлежащих уплате по договору (пункт. 17.4.4.). 

Ненадлежащее исполнение истцом  обязательств  по  внесению  платежей  по договору аренды  подтверждается материалами дела. Иного истец не доказал.

Судом  установлено, что 12.01.2023-13.01.2023 арендодателем в адрес арендатора различными средствами и способами было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, которое  получено истцом, в том числе 12.01.2023 по электронной почте. Иного истцом не доказано.

Установив указанные обстоятельства, свидетельствующие о допущенных арендатором просрочках внесения арендной платы более 2х раз, реализацию  ответчиком  в порядке, предусмотренном  договором, права на  односторонний отказ  от  договора, суд  первой инстанции признал иск необоснованным.

Доводы истца о том, что никаких уведомлений от арендодателя предприниматель не получала, апелляционным судом признаны несостоятельными, поскольку опровергаются материалами дела.

Как следует из текста договора аренды нежилых помещений от 06.12.2018 № ТЦ-89/18 в разделе 17 «Расторжение договора» стороны определили условия, ри которых арендатор будет считаться надлежащим образом извещенным об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора.

Так в пункте 17.5. стороны указали, что в случае, если арендодатель воспользуется правом, предоставленным ему в соответствии с пунктами 17.4.1-17.4.12. (основания одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора), то договор будет считаться прекращенным с даты расторжения договора, указанной в уведомлении, которая не может быть ранее, чем через 10 рабочих дней после даты вручения уведомления.

Уведомление о расторжении (об отказе от исполнения) договора производится путем направления по адресу, указанному в договоре, или на почтовый (фактический) адрес арендатора заказного письма с уведомлением о вручении и /или вручения извещения под роспись арендатору лично (и/или сотруднику  или представителю арендатора), по факсу или  на адрес электронной почты, указанные в разделе 22 договора.

В случае возникновения спора между сторонами о факте передачи вышеуказанной документации распечатка электронного письма с указанием вложения является подтверждением надлежащей передачи документации арендатору. В случае отсутствия арендатора по адресам, указанным в договоре, доставка корреспонденции считается исполненной надлежащим образом.

Из представленных ответчиком скриншотов переписки сторон  в мессенджере по номеру телефона арендатора, соответствующему номеру, указанному в разделе 22 договора аренды, следует: 

10.01.2023 представитель арендодателя ФИО7 обратилась к арендатору, представившись заместителем руководителя отдела недвижимости УК «А2» г. Екатеринбург, курирующим арендные отношения  в МТРЦ «Солнечный» г. Новый Уренгой и уведомила истца о намерении расторгнуть договор аренды. 

12.01.2023 арендатору по тому же номеру телефона в мессенджере  отправлен скан уведомления об отказе от исполнения договора аренды (время отправки 17 час. 11 мин.); чуть позднее  представитель арендодателя ФИО7 в переписке с арендатором сообщила о том, что пришел оригинал и скан уведомления о расторжении договора аренды (время отправки сообщения  17 час. 14 мин.), на что получен ответ от арендатора, подтверждающий получение указанной информации.

Указанные сообщения арендатором прочитаны, факт прочтения истцом не опровергнут (ст. 65 АПК РФ).

Кроме того, указанные сканы уведомления в этот же день, то есть 12.01.2023, направлены дважды на электронную почту арендатора (с электронного почтового адреса ФИО8 и электронного почтового адреса ФИО9), а также переданы под роспись сотруднику арендатора – продавцу-консультанту, о чем последним поставлена подпись на экземпляре арендодателя, предъявленная в материалы дела. 

Помимо этого, арендодатель 13.01.2023 направил уведомление посредством почтового отправления по адресу арендатора, указанному в договоре аренды. 

Таким образом, арендодатель предпринял все возможные средства для соблюдения установленного в пункте 17.5 договора порядка уведомления арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора аренды; получение истцом уведомления помимо почтового отправления подтверждено материалами дела, что с учетом буквального толкования условия пункта 17.5. о надлежащем извещении в случае возникновения спора о получении уведомления, свидетельствует о несостоятельности доводов истца о несоблюдении установленного договором аренды порядка уведомления. 

При таких обстоятельствах само по себе  неполучение  истцом уведомления, направленного посредством почтовой связи, не имеет самостоятельного правового  значения по изложенным выше мотивам.

Довод истца об отсутствии полномочий ФИО4 на подписание уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора является несостоятельным в силу положений пункта 2 статьи 183 ГК РФ, а также с учетом отсутствия со стороны арендатора возражений относительно полномочий ФИО4 по ранее направленным в адрес истца документам за ее подписью (досудебная претензия от 08.02.2022, уведомление об ограничении доступа в арендуемое помещение от 30.08.2022).

Доводы истца о внесении арендной платы за январь – февраль 2023 года и авансовый платеж за коммунальные платежи за 1 квартал 2023 года со ссылкой на  положения статьи 450.1 ГК подлежат отклонению, так как в силу  статей 611, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, а фактическое пользование объектом аренды подлежит оплате вне зависимости от наличия или отсутствия действующего договора аренды.

Как указано  в п. 4 ст.  450.1 ГК РФ, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 14 Постановления  Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 разъяснено, что  при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Учитывая, что факт просрочки внесения арендной платы установлен, оснований полагать действия ответчика недобросовестными, не имеется, а внесение арендных платежей за период фактического пользования, в том числе после направления арендодателем уведомления об отказе от договора, не свидетельствует о недобросовестности либо противоречивом поведении арендодателя, который в силу положений ст. 421, 450.1, 619 ГК РФ  правомерно реализовал свое право на отказ от исполнения договора аренды. Оснований для выводов о злоупотреблении правом со стороны арендодателя апелляционным судом не установлено. В случае излишне внесенной платы за пользование помещением, отношения сторон могут  быть урегулированы положениями главы 60 ГК РФ.

При названных обстоятельствах  решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 мая 2023 года по делу № А60-6749/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

Ю.В. Скромова 

 

Судьи

 

Е.И. Гуляева 

 

О.Г. Дружинина