АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-18230/2022

г. Новосибирск

17 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2023 года.

Решение изготовлено в полном объеме 17 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск 

к обществу с ограниченной ответственностью НСК «Авантаж» (ИНН 

<

***>), г Новосибирск 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, товарищество собственников жилья «СВЯЗИСТОВ, 154» (ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «КРАСНООБСК» (ИНН 

<

***>), товарищество собственников жилья «У ОЗЕРА» (ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №58834т от 27.10.2006 в размере   29 507 270 рублей 58 копеек, неустойки за период с 02.06.2020 по 06.04.2022 в размере 5 124 176 рублей,

при участии представителей:

истца – ФИО2 – доверенность от 09.01.2023, паспорт,

ответчика – не явился, уведомлен,

третьих лиц – не явились, уведомлены,

установил:

мэрия города Новосибирска (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью НСК «Авантаж» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №58834т от 27.10.2006 в размере   29 507 270 рублей 58 копеек за период апреля 2020 года по март 2022 года, неустойки за период с 02.06.2020 по 06.04.2022 в размере 5 124 176 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья «СВЯЗИСТОВ, 154», общество с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «КРАСНООБСК», товарищество собственников жилья «У ОЗЕРА».

Ответчик в судебное заседание не явился, в представленном отзыве (л.д.58-60) возражал против удовлетворения требований в заявленном размере, ссылаясь на то, что  на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062530:37 расположены два введенных в эксплуатацию многоквартирных дома, квартиры в которых принадлежат гражданам на праве собственности, соответственно размер арендной платы подлежит уменьшению исходя из площади названного земельного участка 10 538 кв.м, а не 24 664 кв.м

ТСЖ «СВЯЗИСТОВ, 154» в судебное заседание не явилось, в представленном отзыве (л.д.66) возражений по существу заявленных требований не заявило. 

 ООО УК «КРАСНООБСК» и ТСЖ «У ОЗЕРА» в судебное заседание не явились, отзыв на исковое заявление не представили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьих лиц по имеющимся материалам дела.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в части, при этом исходит из следующего. 

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела,  27.10.2006 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирск №58834т (в редакции дополнительных соглашений № 1 от 19.03.2009, № 2 от 05.11.2009, № 3 от 21.06.2012, № 4 от 08.11.2012, , № 5 от 20.06.2013, № 6 от 20.12.2013, № 7 от 28.01.2016), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование для строительства земельные участки из земель населенных пунктов, расположенные в пределах Ленинского района г. Новосибирска, с кадастровыми номерами 54:35:062530:37 площадью 24664 кв.м., 54:35:062530:323 площадью 26365 кв.м., 54:35:062530:325 площадью 256 кв.м., 54:35:062530:326 площадью 144 кв.м., 54:35:062530:327 площадью 153 кв.м. (п. 1.1 в редакции дополнительных соглашений № 5 от 20.06.2013, № 6 от 20.12.2013, № 7 от 28.01.2016).

Согласно пункту 1.3 договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 19.03.2009) земельные участки предназначены для строительства жилых домов с объектами общественного назначения, трансформаторной подстанцией, распределительным пунктом, канализационной насосной станцией, подземной автостоянкой со встроенной трансформаторной подстанцией, автономной газовой котельной.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения № 3 от 21.06.2012 арендатором по договору является ООО НСК «Авантаж».

Срок действия договора определен сторонами до 27.10.2018 (пункт 1 дополнительного соглашения № 7 от 28.01.2016).

Согласно пункту 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения № 7 от 28.01.2016) размер арендной платы устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 11 605 000 рублей в год, или 967 083 рублей 33 копейки в месяц, при этом:

за земельный участок площадью 24664 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062530:37 – 5 549 000 рублей в год, или 462 416,67 рублей в месяц;

за земельный участок площадью 26365 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062530:323 – 5 932 000 рублей в год, или 494 333,33 рублей в месяц;

за земельный участок площадью 256 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062530:325 – 58 000 рублей в год, или 4 833,33 рублей в месяц;

за земельный участок площадью 144 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062530:326 – 32 000 рублей в год, или 2 666,67 рублей в месяц;

за земельный участок площадью 153 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062530:327 – 34 000 рублей в год, или 2 833,33 рублей в месяц.

Согласно пункту 2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 21.06.2012) арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции – ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор (пункт 2.5 в редакции дополнительного соглашения № 3 от 21.06.2012).

В силу пункта 4.2.5 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей у него образовалась задолженность по арендной плате за период с апреля 2020 года по март 2022 года в размере 29 507 270 рублей 58 копеек. 

Истец направил в адрес ответчика досудебное уведомление от 08.06.2021 №31/20-3554 о необходимости погасить задолженность и неустойку по договору аренды не позднее 30 календарных дней со дня направления указанного уведомления.

Требование истца оставлено ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

В силу статей 8, 9 АПК РФ стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (статья 421 ГК РФ). 

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.03.2021 по делу №А45-12640/2020 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062530:327 расположено здание с кадастровым номером 54:35:062530:1297 (введено в эксплуатацию в 2013 году, статус временный, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют).

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 14.09.2020 № 01-18-6709/20 многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...> введен в эксплуатацию 20.12.2013 на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № Ru 54303000-293. Государственная регистрация права собственности на первую квартиру в указанном доме осуществлена 05.09.2014. Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № Ru 5430300-381 от 31.12.2014, выданного Мэрией г. Новосибирска. Государственная регистрация права собственности на первую квартиру в данном доме осуществлена 10.12.2015.   

 Данные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 АПК РФ обладают свойством преюдиции и не подлежат повторному доказыванию в рамках настоящего обособленного спора.

Таким образом, в данном случае у первого собственника квартиры (иного помещения) в соответствующем многоквартирном жилом доме наряду с возникновением права собственности на квартиру возникло неразрывно с ним связанное право на долю в общем имуществе, в том числе ту часть земельного участка, на которой расположен такой дом. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу пунктов 3, 4 статьи 16 данного Федерального закона в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ (пункт 67 указанного постановления).

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент существования спорных правоотношений) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В настоящее время аналогичные положения установлены статьей 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, ФИО3 и ФИО4» положения частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации – как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него – признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации.

Таким образом, в силу перечисленных положений действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений с учетом разъяснений высших судебных инстанций земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, принадлежит собственникам жилых и нежилых помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права первого собственника на помещения в соответствующем многоквартирном жилом доме.

С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность жильцов многоквартирного жилого дома, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Президиум Высшего Арбитражного Суда в Постановлении от 24.01.2012 по делу № 11642/11 указал, что исходя из положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им, договор аренды в части соответствующих земельных участков прекращается в силу закона – на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.03.2015 № 308-ЭС15-450.

Поскольку в многоквартирных жилых домах, расположенных на спорном земельном участке, за физическими лицами зарегистрированы права собственности на квартиры, что лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, следовательно у этих лиц с момента возникновения права собственности на квартиры возникло право общей долевой собственности на часть земельного участка, на которой расположены соответствующие жилые дома.

При таких условиях суд приходит к выводу о том, что в отношении указанных частей земельного участка мэрия утратила права владения, пользования и распоряжения.

Постановлением мэрии города Новосибирска от 10.10.2022 №3655 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов площадью 10 537 кв.м, образуемого при разделе земельного участка с кадастровым номером 54:35:062530:37(сохраняющегося в измененных границах).

Таким образом, в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:062530:37 расчет арендной платы должен производиться исходя из площади 10 537 кв.м., а не 24 664 кв.м. 

В ходе судебного разбирательства истец представил расчет справочного характера, с учетом исключения площади, необходимой для эксплуатации завершенных строительством многоквартирных домов. Согласно данному расчету размер задолженности по арендной плате за заявленный период составил 21 425 899 рублей 50 копеек.

Представленный расчет судом проверен  и признан арифметически верным, а также соответствующим применимым нормам права.

Таким образом, требование истца о взыскании задолженности подлежит удовлетворению в размере 21 425 899 рублей 50 копеек. 

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец заявил о взыскании неустойки в размере 5 124 176 рублей за период с 02.06.2020 по 06.04.2022.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 2.4 договора (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 21.06.2012) в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

В связи с наличием задолженности истец начислил ответчику пеню по договору в размере 5 124 176 рублей за период с 02.06.2020 по 06.04.2022.

Согласно расчету справочного характера, представленному истцом, с учетом исключения площади, необходимой для эксплуатации завершенных строительством многоквартирных домов, размер неустойки за период с 02.06.2020 по 06.04.2022 составляет 3 720 780 рублей 62 копейки. 

Арбитражный суд, проверив справочный расчет неустойки, представленный истцом, считает его арифметически верным и подлежащим удовлетворению.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований о взыскании задолженности в размере 21 425 899 рублей 50 копеек, неустойки в размере  3 720 780 рублей 62 копеек

В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

иск удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью НСК «Авантаж» в пользу мэрии города Новосибирска задолженность в размере 21 425 899 рублей 50 копеек, неустойку в размере  3 720 780 рублей 62 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью НСК «Авантаж» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 142 434 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья

Ю.А. Петрова