ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-27853/2021

город Ростов-на-Дону

21 июня 2023 года

15АП-8204/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2023 года.

 

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от администрации – представитель не явился, извещен;

от общества – представитель ФИО2 по доверенности от 01.06.2023, паспорт, представитель ФИО3 по доверенности от 21.12.2022, паспорт;

от третьих лиц - представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО «Югтехинвест», Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2023 по делу № А32-27853/2021 

по иску Администрации города Сочи

к ООО «Югтехинвест»

при участии третьих лиц: Потребительский жилищно-строительный кооператив «Учитель»; ФИО4

о сносе самовольной постройки,

и по встречному иску о признании права собственности, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Югтехинвест» (далее - общество), со следующими требованиями: признать одноэтажное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, самовольной постройкой; обязать ООО «Югтехинвест» осуществить снос за свой счет одноэтажного строения, расположенного земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая; обязать ООО «Югтехинвест» осуществить снос за свой счет самовольно возведенного капитального основания (фундаментной плиты), расположенного земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая и привести земельный участок в первоначальное состояние; обратить решение к немедленному исполнению; взыскать с ООО «Югтехинвест» 30 000 руб. судебной неустойки за каждый день неисполнения судебного акта. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПЖСК «Учитель» (далее - кооператив) и ФИО4 

Определением суда от 29.07.2022 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск общества к администрации о признании права собственности на самовольную постройку - объект капитального строительства, незавершенный строительством, с кадастровым номером 23:49:0203005:1120 - фундаментная плита, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 по ул. Бамбуковая в Центральном районе г. Сочи, площадью застройки 2147 кв. м, степень готовности объекта незавершенного строительством (здания многоквартирного жилого дома): 8%, проектируемое назначение объекта незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом. 

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции администрация заявила устное ходатайство о привлечении ПЖСК «Учитель» к участию в деле в качестве ответчика. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено. 

Общество, в свою очередь, заявило ходатайство об изменении предмета иска и просило суд признать право собственности на самовольные постройки: объект капитального строительства, незавершенный строительством, с кадастровым номером 23:49:0203005:1120 - фундаментная плита, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 по ул. Бамбуковая в Центральном районе г. Сочи, площадью застройки 2147 кв. м, степень готовности объекта незавершенного строительством (здания многоквартирного жилого дома): 8%, проектируемое назначение объекта незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом; сооружение для удержания грунта (противооползневое), возведенное по периметру котлована и состоящее из двух рядов буронабивных свай с монолитным ростверком по верху свай; незавершенное строительством одноэтажное строение, не имеющее кадастрового номера, сложной формы в плане, выходящее фасадом на пер. Рахманинова. Уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2023 в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано; распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой и просило решение суда отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить встречные исковые требования в полном объеме.

В обоснование жалобы общество указало, что согласно имеющимся в деле экспертным заключениям при производстве строительных работ не допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Имеющиеся несоответствия являются следствием изменения норм после возведения объекта, а также изменения границ земельного участка и строительством новых объектов недвижимости на соседних земельных участках. Объекты безопасны, а выявленные при обследовании одноэтажного объекта несоответствия нормам являются устранимыми и не создают угрозу жизни и здоровья граждан и не нарушают права и законные интересы третьих лиц. ООО «Югтехинвест» обращалось за получением разрешения на строительство, однако 17.12.2019 Администрацией города Сочи был выдан отказ № 21.01-21/46474 в выдаче разрешения на строительство. Общество полагает, что отсутствие разрешения на строительство не может являться основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольные строения.

Администрация также не согласилась с принятым судебным актом, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования администрации в полном объеме.

Апелляционная жалоба администрации мотивирована тем, что требования ООО «Югтехинвест» сводятся к легализации самовольно возведенной постройки в судебном порядке в обход административного порядка, предусмотренного действующим законодательством и предусматривающего необходимость получения разрешения на строительство (реконструкцию) и на ввод объекта в эксплуатацию.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

Посредством электронной подачи документов через систему «Мой арбитр» 08.06.2023 от общества поступили дополнения к апелляционной жалобе, согласно которым при вынесении обжалуемого решения судом не учтены права и обязанности третьих лиц, которые нарушаются данным решением (пайщики ПЖСК «Учитель»). Общество полагает, что администрацией напрямую нарушается ст. 10 ГК РФ, поскольку уполномоченный орган пытается избежать ответственности и обязательств по ряду заключенных договоров. ПЖСК «Учитель» не имел возможности получить разрешение на строительство спорных объектов, а также самостоятельно узаконить возведенные объекты. По мнению общества, судом не установлены все обстоятельства дела и не изучены представленные документы.

Также от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу администрации, в котором он указал на обоснованность выводов суда о пропуске срока исковой давности администрацией, просило отказать в удовлетворении жалобы администрации.

08.06.2023 через систему «Мой арбитр» от кооператива  поступили отзывы на апелляционные жалобы администрации и общества, в которых он просил отказать в удовлетворении апелляционных жалоб. Также от кооператива поступило ходатайство о проведении судебного заседания путем использования системы веб-конференции, которое было рассмотрено и удовлетворено судом протокольным определением.

Апелляционным судом обеспечено проведение судебного заседания с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 АПК РФ.

Однако представитель ПЖСК «Учитель» ФИО5, ходатайство которой об участии в судебном заседании в режиме веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) было удовлетворено судом, в назначенное время не подключилась к данной системе. Наличие технических сбоев в работе системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) не установлено.

Суд вынес протокольное определение об отсутствии подключения посредством веб-конференции представителя кооператива.

Представители общества в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы с учетом поступивших дополнений, просили принять новый судебный акт об удовлетворении встречного иска и отказать в удовлетворении жалобы администрации.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционные жалобы рассматриваются в отсутствие администрации и третьих лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению на основании нижеследующего.

Как следует из материалов дела, 26.03.2008 между администрацией и кооперативом (инвестор) заключен договор инвестирования N 033/261, по условиям которого кооператив обязался за счет собственных и привлеченных средств осуществить строительство многоквартирного жилого комплекса по ул. Бамбуковой Центрального района города Сочи ориентировочной общей площадью 44922 кв. м. Ориентировочный срок завершения строительства - 2 квартал 2011 года. 

В соответствии с пунктами 2.4 и 2.5 договора инвестирования в собственность администрации переходит 3,5% от общей площади объекта в виде жилых помещений, в собственность инвестора - 96,5% от общей площади объекта. 

Разделом 7 договора инвестирования предусмотрено, что уступка прав по договору производится с письменного согласия администрации. 

Во исполнение договора инвестирования кооперативом с ООО «Сочистройсвязь» заключен договор подряда от 15.10.2008 N 15-10/08, в рамках которого подрядчиком выполнены работы по возведению фундаментной плиты по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая. Данный факт подтверждается актом о приемке выполненных работ (форма КС-2) от 15.12.2008 N 1. 

Объект незавершенного строительства - фундаментная плита (степень готовности 8%; площадь застройки 2210 кв. м, инв. N 11987), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:24, поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0203005:0:45, что подтверждается кадастровым паспортом от 10.11.2011 и техническим паспортом по состоянию от 17.10.2011. 

27.09.2012 администрация издала постановление N 2025 «Об образовании земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 с сохранением его в измененных границах, расположенного по ул. Бамбуковой в Центральном районе города Сочи» (далее - постановление от 27.09.2012 N 2025), согласно которому путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24, площадью 25202 кв. м с видом разрешенного использования «комплексная застройка МЖД с объектами общественного назначения», с сохранением его в измененных границах площадью 11470 кв. м, образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 (площадью 4313 кв. м) и 23:49:0203005:112 (площадью 9425 кв. м). Данным постановлением предписано заключить с кооперативом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв. м. На департамент имущественных отношений администрации города Сочи возложена обязанность по государственной регистрации права муниципальной собственности на вновь образованные земельные участки. 

В рамках дела N А32-26288/2018 установлено, что первоначально земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24, площадью 28253 кв. м предоставлен в аренду ОАО «Сочинский морской торговый порт» на основании договора от 07.04.2004 N 4900003096 на срок до 01.04.2052. В последующем, в результате заключения ряда сделок перенайма в отношении обособленных частей данного земельного участка, во владение кооператива поступила часть участка площадью 9440 кв. м, а именно: по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.05.2007, заключенному с ФИО6, во владение кооператива передана часть участка площадью 700 кв. м; по договорам о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2007 и 21.03.2007, заключенному с ОАО «СМТП», во владение кооператива переданы части участка общей площадью 7500 кв. м; по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключенному с ФИО7, во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв. м; по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключенному с ФИО8, во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв. м. Таким образом, на дату вынесения администрацией постановления от 27.09.2012 N 2025 кооператив владел частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24, общей площадью 9440 кв. м. 

Решением Центрального районного суда города Сочи от 15.05.2014 по делу N 2-2056/14 на администрацию возложена обязанность по фактическому исполнению постановления от 27.09.2012 N 2025; на кадастровом учете восстановлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112. 

На основании постановления от 27.09.2012 N 2025 администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды от 26.12.2014 N 4900009702, согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112, общей площадью 9425 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, для комплексной застройки многоквартирными жилыми домами с объектами общественного назначения (пункт 1.1 договора); участок расположен в территориальной зоне Ж-5. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия определен до 01.04.2052. 

Согласно пунктам 5.2.6, 5.2.7 договора при эксплуатации земельного участка арендатор обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи; использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных в подпунктах 1.1 и 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу. 

На основании договора о переуступке прав 08.06.2018 кооператив передал ООО «Югтехинвест» права и обязанности арендатора по договору аренды от 26.12.2014 N 4900009702. 

Администрация, ссылаясь на использование арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 с нарушением целевого назначения, обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 26.12.2014 N 4900009702. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2020 по делу N А32-26288/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.09.2020, администрации отказано в расторжении договора аренды от 26.12.2014 N 4900009702. Суды оценили договор аренды от 07.04.2004 N 4900003096 и все последующие сделки как ничтожные, так как земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24, из которого образован земельный участком с кадастровым номером 23:49:0203005:112 (передан обществу по договору от 26.12.2014 N 49000009702), относится к курортам федерального значения и является особо охраняемой природной территорией федерального значения. 

Определением Верховного Суда РФ от 25.11.2020 N 308-ЭС19-27676 кооперативу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. 

Кроме того, решением Центрального районного суда города Сочи от 24.10.2019 по делу N 2-4228/2019 установлено, что администрация распорядилась названным участком, не обладая полномочиями на распоряжение федеральным имуществом. 

Администрация, ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора аренды от 26.12.2014 N 4900009702 обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Югтехинвест» о признании отсутствующим права аренды ООО «Югтехинвест» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112 и аннулировании соответствующей регистрационной записи. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2021 по делу N А32-50795/2020 исковые требования администрации удовлетворены в полном объеме. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2021 решение суда от 10.03.2021 по делу N А32-50795/2020 отменено, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на недоказанность фактического владения администрацией спорным земельным участком (на участке расположены капитальные строения). 

При этом, как указывает администрация, управлением муниципального земельного контроля совместно с представителем общества в целях исполнения определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2021 по делу N А32-50795/2020, проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112. 

В ходе осмотра установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 частично расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0203005:2389, общей площадью 1711, 7 кв. м. Также в границах указанного земельного участка расположен котлован/фундамент и одноэтажный объект капитального строительства. На земельном участке также расположен фундамент и конструкции, являющиеся его составной частью. Указанные обстоятельства зафиксированы в акте визуального осмотра объекта земельных отношений от 24.05.2021. 

Согласно выписке из ЕГРН от 15.07.2021 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112, образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24, расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0203005:2389, 23:49:0203005:1120, 23:49:0000000:7941. 

Администрация, ссылаясь на самовольный характер фундамента и одноэтажного строения, обратилась в арбитражный суд с иском о сносе указанных строений на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). 

Общество, в свою очередь, обратилось в арбитражный суд с иском о признании права на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 23:49:0203005:1120 - фундаментную плиту, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112. 

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм, как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем. 

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. 

Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. 

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление N 10/22) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. 

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что правом требовать сноса самовольной постройки наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки. 

По смыслу приведенных норм в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений. 

В соответствии с частью 1 статьи 263 ГК РФ собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. 

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости. 

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; 

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Пунктом 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, разъяснено, что, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. 

В силу пункта 26 постановления N 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности. 

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами. 

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по первоначальному и встречному искам определением суда от 26.10.2021 по ходатайству сторон и кооператива назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту НПП ООО «Юринстрой» ФИО9 

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) Какие объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая? 

2) Каковы технические характеристики указанных объектов? Описать их местоположение на земельном участке. 

3) Располагаются ли на земельном участке какие-либо охранные зоны? Если располагаются, описать расположение объектов относительно охранных зон, смежных земельных участков и объектов на смежных земельных участках. 

4) Соответствуют ли спорные объекты строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки? 

5) Создают ли спорные объекты угрозу жизни и здоровья граждан, не нарушают ли права и законные интересы других лиц? 

В экспертном заключении от 18.05.2022 N 63/16.1 эксперт пришел к следующим выводам: 

1) В процессе проведения экспертного осмотра выполнена геодезическая съемка объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, а именно: 

объект капитального строительства, незавершенный строительством с кадастровым номером 23:49:0203005:1120 - фундаментная плита с арматурными выпусками находится в центре земельного участка, в котловане, частично заполненном водой; 

сооружение для удержания грунта (противооползневое), возведенное по периметру котлована, и состоящее из двух рядов буронабивных свай с монолитным ростверком по верху свай; 

объект капитального строительства, незавершенный строительством, одноэтажное строение, не имеющее кадастрового номера, сложной формы в плане, выходящее фасадом на пер. Рахманинова. 

По результатам выполненных работ экспертом определены координаты характерных точек окружных границ указанных объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 (таблицы N 3, 4, 5, л. 49-51 заключения). 

2) По результатам визуального осмотра определено, что исследуемый земельный участок по периметру частично огорожен металлическим забором, частично бетонными ограждениями, частично одноэтажным незавершенным объектом капитального строительства. Вход на земельный участок осуществляется через металлические ворота со стороны пер. Рахманинова. В центре земельного участка расположен котлован, частично заполненный водой. В котловане возведена фундаментная плита с арматурными выпусками под стены. По периметру котлована выполнен свайный фундамент, поверх которого возведен монолитный ростверк. Со стороны пер. Рахманинова возведен одноэтажный объект незавершенного строительства, представляющий собой строение сложной формы в плане. 

На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 расположены объекты, имеющие следующие технические характеристики: 

объект капитального строительства, незавершенный строительством с кадастровым номером 23:49:0203005:1120 - фундаментная плита с арматурными выпусками находится в центре земельного участка, в котловане, частично заполненном водой: 

вид объекта недвижимости: незавершенный строительством; назначение: фундаментная плита под здание многоквартирного жилого дома; кадастровый номер объекта: 23:49:0203005:1120; дата присвоения кадастрового номера: 10.11.2011; местоположение: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая; 

ранее присвоенный государственный учетный номер: 23:49:0203005:0:45; кадастровый номер земельного участка: 23:49:0203005:1120; 

год постройки: 2008 г.; площадь застройки: 2147 кв. м; степень готовности: 8%; 

проектируемое назначение объекта: многоквартирный жилой дом; 

конструктивные решения: толщина фундаментной плиты - 2 м из бетона В30, абсолютная отметка низа фундаментной плиты - 30,00, согласно представленному проекту рабочей документации 08-05-1/3Ж. Армирование фундаментной плиты выполнено согласно проектной документации ООО «Сочигражданпроект» из арматуры АIII диаметром 16 мм и 22 мм. Под плитой фундамента выполнен пластовый дренаж с использованием асбоцементных труб диаметром 400 мм и щебня фракции 50-70 мм. 

сооружение для удержания грунта (противооползневое), возведенное по периметру котлована, и состоящее из двух рядов буронабивных свай с монолитным ростверком по верху свай: 

назначение: сооружение инженерной защиты котлована строящегося объекта капитального строительства и прилегающей территории оползневых процессов; 

кадастровый номер: определить технически не представилось возможным из-за отсутствия в материалах дела документации, относящейся к кадастровому учету объекта недвижимости; 

площадь застройки: 803 кв. м (часть сооружения площадью 76, 8 кв. м расположена за пределами земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112); 

конструктивные решения: сооружение располагается по периметру котлована и представляет собой обойму из двухрядного свайного ростверка. Состоит из двух рядов буронабивных свай, по верху которых выполнен монолитный ростверк шириной от 2,80 м до 3 м, толщиной 0,8 м. Абсолютная отметка верха ростверка составляет 37,61. Из плиты ростверка выведены арматурные выпуски диаметром 22 мм в два ряда; 

год постройки: 2008 - 2009 гг.; фундаменты: буронабивные сваи. 

объект капитального строительства, незавершенный строительством, одноэтажное строение, не имеющее кадастрового номера, сложной формы в плане, выходящее фасадом на пер. Рахманинова: 

назначение: определить технически не представилось возможным из-за отсутствия проектной документации в материалах дела; 

кадастровый номер: определить технически не представилось возможным из-за отсутствия в материалах дела документации, относящейся к кадастровому учета объекта недвижимости; 

площадь застройки: 921 кв. м (часть строения площадью 87,5 кв. м расположена за пределами земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112); 

объемно-планировочные и конструктивные решения: объект не завершен строительством, возведен только цокольный этаж. Имеет сложную форму в плане. Конструктивно строение выполнено по каркасно-диафрагмовой схеме, имеет стеновые и стержневые элементы несущих конструкций. Каркас представляет собой монолитные железобетонные колонны 400 мм х 400мм (шаг от 6 м до 7 м) с перекрестным расположением ригелей. Стеновые несущие конструкции выполнены в виде монолитных стен (диафрагм жесткости), поверх которых выполнена монолитная железобетонная плита. Несущие ригеля опираются на колонны, плиты перекрытия опираются на стены и на ригеля; 

год постройки: определить технически не представилось возможным из-за отсутствия в материалах дела исполнительной документации; 

ограждающие конструкции: частично стены из шлакоблока, частично бетонные; 

внутренние стены: из шлакоблока (размер 180 ммх390ммх188мм); 

фундаменты: фундамент имеется, глубина заложения и материал не определены (доступ к фундаменту отсутствует, исполнительная документация отсутствует); 

заполнение дверных и оконных проемов: частично металлопластиковые оконные блоки, частично отсутствуют; дверные - частично отсутствуют, частично металлические дверные блоки, частично временные металлические ворота; 

внутренняя отделка и инженерные коммуникации: отсутствует. 

3) Экспертом определено расположение объектов относительно охранных зон, смежных земельных участков и объектов на смежных земельных участках: 

Фундамент, объект незавершенного строительства расположены за границами охранных зон. Противооползневое сооружение расположено за границей охранной зоны 23:49-6.4398, часть сооружения площадью 29, 70 кв. м расположена в границах охранной зоны 23:49-6.3104. 

Минимальные расстояния от фундамента, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112, до границ смежных земельных участков: 

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:110 - 33,82 м, до границ жилого дома с КН 23:49:0203005:2477 - более 6 м, до границ многоквартирного дома с КН 23:49:0203005:1314 - 41, 13 м; 

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:1306 - 17,62 м, до границ парковки - 14,80 м, до границ многоквартирного дома с КН 23:49:0203005:2389 - 17,62 м; 

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:111 - 19,66 м, до границ жилого дома с КН 23:49:0203005:2389 - 15,15 м; 

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:2496 - 27,75 м, до границ объекта незавершенного строительства - 27,75 м; 

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:2497 - 43,22 м, до границ объекта незавершенного строительства - 45,26 м; 

до границ трансформаторной подстанции (ТП-641), расположенной в границах земельного участка с КН 23:49:0000000:7879 - 19,20 м; 

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:1219 - 3,26 м; до границ нежилого здания с КН 23:49:0203005:1972 - 20,64 м. 

Часть парковки многоквартирного дома с КН 23:49:0203005:2349 площадью 214 кв. м расположена в границах земельного участка с КН 23:49:0203005:112. 

Часть жилого дома с КН 23:49:0203005:2389 площадью 132,50 кв. м расположена в границах земельного участка с КН 23:49:0203005:112. 

Минимальные расстояния от противооползневого сооружения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112, до границ смежных земельных участков: 

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:110 - 28,10 м, до границ жилого дома с КН 23:49:0203005:2477 - 40,48 м, до границ многоквартирного дома с КН 23:49:0203005:1314 - 33,52 м; 

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:1306 - 12,49 м, до границ парковки - 9,38 м, до границ многоквартирного дома с КН 23:49:0203005:2349 - 3,23 м; 

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:111 - 3,29 м; 

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:2496 - 3,99 м, до границ объекта незавершенного строительства - 3,99 м; 

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:2497 - 3,48 м, до границ объекта незавершенного строительства - 4,12 м; 

до границ трансформаторной подстанции (ТП-641) - 5,75 м, до границ земельного участка с КН 23:49:0000000:7879 - 4,36 м; 

до границ нежилого здания с КН 23:49:0203005:1972 - 15,18 м. 

Границы земельного участка с КН 23:49:0203005:1219 пересекают противооползневое сооружение. 

Границы жилого дома с КН 23:49:0203005:2389, расположенного на земельном участке с КН 23:49:0203005:111, пересекают противооползневое сооружение. 

Минимальные расстояния от объекта незавершенного строительства (одноэтажное строение), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112, до границ смежных земельных участков: 

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:110 - 7,57 м, до границ жилого дома с КН 23:49:0203005:2477 - 13,37 м, до границ многоквартирного дома с КН 23:49:0203005:1314 - 21,74 м; 

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:1306 - 42,89 м, до границ парковки - 36,00 м, до границ многоквартирного дома с КН 23:49:0203005:2349 - 59,57 м; 

до границ строения, расположенного на земельном участке с КН 23:49:0203005:111, составляет 7,82 м. 

4) Объект капитального строительства, незавершенный строительством с кадастровым номером 23:49:0203005:1120 - фундаментная плита с арматурными выпусками; сооружение для удержания грунта (противооползневое), возведенное по периметру котлована, и состоящее из двух рядов буронабивных свай с монолитным ростверком по верху свай находятся в работоспособном техническом состоянии, их месторасположение относительно существующей сложившейся застройки не противоречит действующим градостроительным требованиям, строительным правилам, экологическим нормам, санитарно-эпидемиологическим нормам, противопожарным требованиям, предъявляемым к аналогичным объектам. 

Качество поверхности ж/б конструкций объекта незавершенного строительства (одноэтажного сооружения) не соответствует требованиям Приложения Х СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». В части возведенных перегородок не соответствует нормативным требованиям ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», п. 6.5.1, 6.5.3 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах». Указанные несоответствия являются дефектами значительными и устранимыми. 

В части требований к прямолинейности поверхностей ж/б конструкций, противопожарных требований исследуемое строение соответствует установленным требованиям. 

В части градостроительных требований и параметров не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (отступ от границы соседнего земельного участка и часть объекта расположена за границами земельного участка с КН 23:49:0203005:112). 

В части санитарно-эпидемиологических норм, экологических норм и противопожарных требований, объект на данной стадии строительства по своему месторасположению, конструктивному решению и техническому состоянию не противоречит требованиям статей 3, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 14 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». 

5) Исследуемые объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права и законные интересы других лиц. 

Определением суда от 29.07.2022 по ходатайству общества назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертизы, производство которой поручено эксперту НПП ООО «Юринстрой» ФИО10 

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) Создает ли снос самовольных строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112, на котором находятся спорные объекты, угрозу обрушения, оползня, нанесения ущерба конструктивным элементам здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:1306, многоквартирному жилому дому N 44/3 по ул. Бамбуковая в Центральном районе г. Сочи, а также иным объектам недвижимости, расположенным на других смежных земельных участках? 

2) Если да, то какие следует произвести мероприятия с целью предотвращения причинения ущерба объектам, расположенным на смежных земельных участках в результате сноса спорных объектов? 

В заключении от 08.02.2023 N 31/16.1 эксперт по первому вопросу на основании проведенных исследований проектной и технической документации, относящейся к объектам капитального строительства и недвижимого имущества, расположенным на смежных земельных участках по отношению к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0203005:112 пришел к выводу, что снос самовольных строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112, на котором находятся спорные объекты, создает угрозу обрушения, оползня, нанесения ущерба конструктивным элементам здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:1306, многоквартирному жилому дому N 44/3 по ул. Бамбуковая в Центральном районе г. Сочи, а также иным объектам недвижимости, расположенным на других смежных земельных участках. 

В процессе выполнения работ по сносу самовольных строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112, возникает аварийная ситуация. Земельные массы, расположенные выше котлована, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112, и удерживаемые спорным противооползневым сооружением, возведенным по периметру котлована, будут смещаться в сторону котлована под действием веса грунта, а также объемных и поверхностных сил, вследствие чего возникнут оползневые процессы вышерасположенных грунтов, а также будет создана угроза нанесения ущерба конструктивным элементам объектов капитального строительства, в том числе с угрозой обрушения следующих объектов на смежных земельных участках: 

многоквартирного жилого дома с двухэтажной автомобильной парковкой по адресу: 

<

...> на земельном участке с КН 23:49:0203005:1306; 

многоквартирного дома с КН 23:49:0203005:2349 на земельном участке с КН 23:49:0203005:1306; 

жилого дома с КН 23:49:0203005:2389 на земельном участке с КН 23:49:0203005:111; 

сооружения инженерной защиты территории, представляющего собой свайную конструкцию в виде буронабивных свай, по верху которых выполнен железобетонный ростверк, расположенного на земельном участке с КН 23:49:0203005:111; 

объекта незавершенного строительства в виде железобетонной плиты с арматурными выпусками на земельном участке с КН 23:49:0203005:2496; 

сооружения инженерной защиты территории на земельном участке с КН 23:49:0203005:2496; 

трансформаторной подстанции ТП-641 на земельном участке с КН 23:49:0000000:7879; 

участка дороги с бетонным покрытием, расположенного с южной и восточной стороны за границами земельного участка с КН 23:49:0203005:112 по ул. переулок Рахманинова. 

Расположенные на земельном участке с КН 23:49:0203005:112: объект капитального строительства, незавершенный строительством с КН 23:49:0203005:1120 - фундаментная плита с арматурными выпусками; объект капитального строительства, сооружение для удержания грунта (противооползневое), возведенное по периметру котлована и состоящее из двух рядов буронабивных свай с монолитным ростверком по верху свай, имеющее функциональное назначение - сооружение инженерной защиты котлована строящегося объекта капитального строительства и прилегающей территории от оползневых процессов; объект капитального строительства, незавершенный строительством, одноэтажное строение, сложной формы в плане, выходящий фасадом на пер. Рахманинова, фактически являются на момент проведения обследования объектами, предотвращающими оползневые процессы вышерасположенных грунтов на смежных земельных участках, а также предотвращают угрозу нанесения ущерба конструктивным элементам объектов капитального строительства, в том числе, с угрозой обрушения объектов. 

По второму вопросу экспертом разработан пошаговый перечень мероприятий, технически необходимый для организации работ по предотвращению причинения ущерба объектам, расположенным на смежных земельных участках при условии выполнения работ по сносу - ликвидации спорных объектов и только лишь механическим путем. Указанные мероприятия по предотвращению причинения ущерба каждому из объектов, расположенных на смежных земельных участках, необходимо выполнить до начала производства работ по сносу спорных объектов: 

1) Выполнить инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно- геотехнические, инженерно-гидрологические, инженерно-гидрометеорологические и инженерно-экологические изыскания для строительства, планировочных решений и вариантной проработки проектных решений сооружений инженерной защиты территорий для каждого из объектов. 

2) Разработать в установленном порядке проекты устройства сооружений инженерной защиты территорий для каждого из объектов с обязательной разработкой проектов организации работ и проектов производства работ с учетом предполагаемого производства работ по сносу существующих строений на земельном участке с КН 23:49:0203005:112. 

3) Предварительно выполнить строительные мероприятия по возведению сооружений инженерной защиты территорий для каждого из вышеперечисленных объектов капитального строительства и недвижимого имущества, расположенных на соседних земельных участках на основании разработанных в установленном порядке и утвержденных проектных решений. 

4) Подготовить проект организации работ по сносу объекта капитального строительства в соответствии с требованиями технических регламентов, санитарно-эпидемиологическими требованиями, требованиями в области охраны окружающей среды, требованиями к осуществлению деятельности в области промышленной безопасности. 

5) Выполнить производство работ по сносу объектов капитального строительства на земельном участке с КН 23:49:0203005:112 в строгом соответствии с проектом организации строительства, проектом организации работ по демонтажу (сносу), разработанными до принятия решения о проведении конкурса или заключения договора на снос, и проектом производства работ. 

Стороны не заявили возражений относительно выводов экспертов, не оспорили процедуру проведения экспертных исследований.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, включая выводы судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что спорные объекты - фундаментная плита, противооползневое сооружение и объект незавершенного строительства (одноэтажное строение сложной формы) являются самовольными постройками, поскольку возведены в отсутствие разрешительной документации на земельном участке, переданном кооперативу по недействительной (ничтожной) сделке. При этом часть объекта незавершенного строительства (одноэтажное строение) расположено за границами земельного участка с КН 23:49:0203005:112. 

В то же время судом правомерно учтено, по результатам дополнительной экспертизы экспертом установлено, что фундамент и противооползневое сооружение, возведенное по периметру котлована, фактически предотвращают оползневые процессы вышерасположенных грунтов на смежных земельных участках, а также предотвращают угрозу нанесения ущерба конструктивным элементам объектов капитального строительства, в том числе, с угрозой обрушения объектов - многоквартирных жилых домов, их снос возможен исключительно после выполнения строительных мероприятий по возведению сооружений инженерной защиты территорий для каждого из вышеперечисленных объектов капитального строительства и недвижимого имущества, расположенных на соседних земельных участках на основании разработанных в установленном порядке и утвержденных проектных решений. 

Таким образом, снос фундамента и противооползневого сооружения повлечет нарушение прав и законных интересов правообладателей и фактических владельцев помещений в смежных многоквартирных домах, создаст угрозу их жизни и здоровью. 

Невозможность сноса указанных объектов без причинения ущерба объектам, расположенным на смежных земельных участках, не опровергнута администрацией в процессе разбирательства по делу, и препятствует удовлетворению иска в данной части. Не представлено таких доказательств и при рассмотрении апелляционных жалоб, каких-либо мотивированных доводов относительно несогласия с выводами суда администрацией не заявлено.

Вместе с тем, судом первой инстанции критически оценены выводы эксперта о том, что объект незавершенного строительства (одноэтажное строение сложной формы) также представляет собой объект инженерной защиты смежной территории от оползневых процессов, поскольку из исследовательской части экспертного заключения от 08.02.2023 N 31/16.1 такие выводы не следуют (л. 23 - 41). В связи с этим суд констатировал самовольный характер объекта незавершенного строительства (одноэтажное строение сложной формы) и правомерность требований администрации о его сносе. 

Ссылка кооператива на Определение Верховного суда РФ от 13.05.2015 N 32-КГ15-3 судом обоснованно отклонена как несостоятельная, поскольку указанный судебный акт принят по иным фактическим обстоятельствам. При этом, в рассматриваемом случае судами констатирована недействительность (ничтожность) договора аренды от 07.04.2004 N 4900003096 и всех последующих сделок, в том числе договора от 26.12.2014 N 49000009702. 

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности. Признавая указанное заявление обоснованным, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ). 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). 

Вопрос о сроке исковой давности применительно к искам лиц, полагающих, что их право на земельный участок нарушено возведением постройки, был разрешен в пункте 6 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143. 

По смыслу статей 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком. 

В случаях, когда истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки может быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

Применительно к статьям 301, 302 ГК РФ срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и находится в чужом незаконном владении. 

В соответствии с пунктом 17 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем земельного участка, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка. 

Суд установил, предметом договора аренды от 26.12.2014 N 4900009702 являлся земельный участок, принадлежащий администрации на праве собственности (право зарегистрировано в 2014 году). 

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды от 26.12.2014 N 4900009702 и возврате земельного участка в 15-дневный срок со дня его получения направлено администрацией в адрес общества 24.11.2017. 

Поскольку иск подан администрацией 22.06.2021, следовательно, срок исковой давности считается пропущенным, что в свою очередь, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. 

Отказ в удовлетворении требований о признании построек самовольными и их сносе исключает возможность удовлетворения требований администрации о взыскании неустойки за неисполнение судебного акта. 

Доводы апелляционной жалобы администрации в своей совокупности сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, однако не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции в обжалуемой администрацией части, в связи с чем подлежат отклонению.

Рассмотрев требования общества по встречному иску о признании права собственности на объект капитального строительства, незавершенный строительством, с кадастровым номером 23:49:0203005:1120 - фундаментную плиту, сооружение для удержания грунта (противооползневое) и на незавершенное строительством одноэтажное строение, суд пришел к выводу об отказе в их удовлетворении, с учетом нижеследующего. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Таким образом, пункт 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусматривает условия, при одновременном соблюдении которых в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке. 

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. 

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. 

Материалами дела подтверждается и кооперативом и обществом не оспаривается факт возведения кооперативом в 2008-2009 гг. фундаментной плиты и противооползневого сооружения в целях последующего возведения многоквартирного жилого дома. Строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 осуществлялось кооперативом за счет привлеченных денежных средств пайщиков по договорам паенакопления. 

При этом, как верно отмечено судом и не опровергнуто обществом, фундамент и противооползневая плита возведены кооперативом в отсутствие разрешительной документации. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2018 по делу N А32-46377/2018 принято заявление о признании ПЖСК «Учитель» банкротом, применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2020 по делу N А32-46377/2018 кооператив признан банкротом, открыто конкурсное производство. 

Как было указано выше, вступившими в законную силу судебными актами установлено, что заключенный администрацией и кооперативом договор аренды от 26.12.2014 N 4900009702 является ничтожным и как ничтожная сделка не влечет юридических последствий, соответственно, у кооператива не возникло право аренды земельного участка, которое могло быть передано в порядке перенайма обществу. Указанные обстоятельства также отражены в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.04.2022 по делу N А32-46377/2018. 

ООО «Югтехинвест» отказано в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительство (решение от 17.12.2019 N 21.01-21/46474). 

Решением Центрального районного суда города Сочи от 30.04.2021 по делу N 2а-2174/2021 решение об отказе в выдаче разрешения на строительство от 17.12.2019 N 21.01-21/46474 признано обоснованным со ссылкой, в том числе, на отсутствие у администрации полномочий по предоставлению спорного земельного участка в аренду. 

Указанные обстоятельства обоснованно оценены судом первой инстанции как свидетельствующие об отсутствии совокупности условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ для признания права собственности в судебном порядке. 

Вопреки доводам общества, передача пайщиками ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, Ван ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 прав требования ООО «Югтехинвест» к кооперативу само по себе не предоставляет право обществу требовать в судебном порядке признания права собственности, поскольку ему переданы права денежных требований с должника ПЖСК «Учитель», вытекающие из договоров накопления индивидуального паевого взноса. 

Требование о признании права собственности общества на незавершенное строительством одноэтажное строение правомерно признано судом не подлежащим удовлетворению, поскольку обществом не представлены доказательства возведения данного строения в установленном порядке с получением соответствующей разрешительной документации. Также не представлены документы, подтверждающие тот факт, что застройщик предпринимал надлежащие меры к легализации спорного объекта, в частности, к получению разрешения на строительство, как до начала строительства, так и во время проведения работ. 

Кроме того, суд правильно указал, что обществом не приведены причины, по которым отсутствовала возможность своевременно обратиться за получением разрешения на строительство спорного объекта. Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство до начала строительных работ (данная правовая позиция выражена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2018 по делу N А32-4983/2018, от 12.09.2018 по делу N А53-35999/2017, от 27.08.2018 по делу N А32-38642/2017). 

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Апелляционный суд, оценив доводы общества о недобросовестном поведении администрации как уполномоченного органа, не усматривает в действиях администрации исключительного намерения причинить обществу вред или иное недобросовестное поведение, в связи с этим соответствующие доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

С учетом изложенного, поскольку строительство здания проведено в отсутствие соответствующего разрешения на проведение таких действий, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке исключается. В удовлетворении исковых требований общества также правомерно отказано судом. 

Доводы апелляционной жалобы общества аналогичны тем, что были заявлены в суде первой инстанции, однако не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы. Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Расходы общества по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой (платежное поручение от 04.05.2023 № 58) относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания для распределения судебных расходов по апелляционной жалобе администрации отсутствуют, поскольку администрация освобождена от уплаты государственной пошлины в бюджет (пункт 1 статьи 333.37 НК РФ). 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2023 по делу № А32-27853/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                                         П.В. Шапкин

 

Судьи                                                                                                          Ю.И. Баранова

 

                                                                                                          М.Г. Величко