АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск                                                     Дело № А45-34953/2019

Резолютивная часть  объявлена 04 июня 2021 года

В полном объёме изготовлено 11 июня 2021 года

    Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Ершовой Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ге О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества «Сургутнефтегазбанк» (ОГРН 1028600001792), г. Сургут, Тюменская область к акционерному обществу "Посад-Новосибирск" (ОГРН 1025403212779), г. Новосибирск об обязании заключить договор залога недвижимого имущества

  третьи лица: 1) ООО «Кварсис-Риэлт»; 2) АКБ «Алмазэргиэнбанк»; 3) ООО «ТКС-Сибирь», 4) ФИО1.

  при участии в судебном заседании представителей: от истца – ФИО2, доверенность от 28.05.2021, паспорт, диплом (после перерыва), от ответчика - ФИО3 (доверенность № 01 от 10.09.2020, диплом, паспорт), от третьего лица- (4) ФИО1, паспорт (до перерыва),

установил:

акционерное общество «Сургутнефтегазбанк» (далее – истец, АО «Сургутнефтегазбанк», Банк, Залогодержатель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, измененным в порядке ст. 49 АПК РФ, к акционерному обществу «Посад-Новосибирск» (далее – ответчик, АО «Посад-Новосибирск», Залогодатель) об обязании заключить договор залога недвижимого имущества с акционерным обществом «Сургутнефтегазбанк» на условиях, изложенных в предварительном договоре о залоге № 51 от 19.02.2018.

В обоснование иска истец указывает, что 19.02.2018 сторонами в простой письменной форме был заключён предварительный договор о залоге № 51, по условиям которого Залогодатель добровольно принял на себя обязательство в будущем заключить договор залога недвижимого имущества в счет обеспечения кредитных обязательств общества с ограниченной ответственностью «Кварсис-Риэлт» (Заемщик).

Согласно п. 1.5. Предварительного договора, Залогодатель обязуется в течение 15 рабочих дней после погашения обязательств перед акционерным коммерческим банком «Алмазэргиэнбанк» заключить с АО «Сургутнефтегазбанк» договор залога/договор ипотеки и сдать на государственную регистрацию право ипотеки по договору ипотеки (залога недвижимости) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.

Неисполнение ответчикам условий Предварительного договора  послужило основанием для обращения истца в суд с иском об обязании ответчика заключить договор залога недвижимого имущества с акционерным обществом «Сургутнефтегазбанк» с 02.08.2019. 

Ответчик иск не признал, сославшись на обременение ипотекой спорного имущества на основании договора залога от 02.08.2019, заключенного ответчиком с ООО «ТКС-Сибирь». В дальнейшем представлен отзыв (л.д. 48-51, т.1), в котором ответчик квалифицирует спорную сделку как крупную, совершенную без одобрения общим собранием акционеров АО «Посад-Новосибирск», также полагает, что договор не может быть признан заключенным.

Третье лицо - ООО «ТКС-Сибирь» отзывом считает иск не подлежащим удовлетворению, поскольку на момент подачи иска в отношении спорного имущества зарегистрировано обременение (ипотека) в пользу ООО «ТКС-Сибирь». С учетом положений ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному Залогодержателю (последующая ипотека). Последующая ипотека допускается с предварительного согласия Залогодержателя. ООО «ТКС-Сибирь» как залогодержатель не дает согласия на заключение последующего договора об ипотеке.

Третьи лица - ООО «Кварсис-Риэлт», АКБ «Алмазэргиэнбанк», ФИО1 отзывы на иск не представили.

В соответствии  со статьями 123, 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ООО «ТКС-Сибирь», ООО «Кварсис-Риэлт», АКБ «Алмазэргиэнбанк», извещенных  надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора.

Исследовав представленные доказательства, заслушав объяснения представителей истца, ответчика, третьего лица, суд приходит к выводу о наличии  оснований для удовлетворения исковых требований, при этом исходит из следующих обстоятельств дела и положений нормативных правовых актов.

Из материалов дела следует, что 19.02.2018 между акционерным обществом «Посад-Новосибирск» (Залогодатель), в лице директора ФИО1, и акционерным обществом «Сургутнефтегазбанк» (Залогодержатель), в лице директора корпоративного бизнеса ФИО4, заключен предварительный договор залога № 51 от 19.02.2018, с приложениями и дополнениями (далее – Предварительный договор). 

Согласно п. 1.1. Предварительного договора, Залогодатель обязуется подписать с Залогодержателем Договор залога/Договор ипотеки, в соответствии с которым передаст на оговоренных ниже условиях следующее недвижимое имущество: 

-283/1000 доли в праве общей долевой собственности на здание (административное с магазином и СТО), назначение: нежилое, общая площадь 2491,4 кв.м., количество этажей: 1-3, адрес (местонахождение) объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Станционная, д. 62. Кадастровый номер:54:35:061490:2082. 

Доля в праве общей долевой собственности на предмет залога, указанный в настоящем пункте, принадлежит Залогодателю на праве собственности, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 04.11.2004 г. сделана запись регистрации 54-01/00-222/2004-174, что подтверждается выпиской из ЕГРН в электронном виде, полученной залогодержателем из информационного ресурса. 

В обеспечение исполнения обязательств Общества с ограниченной ответственностью «Кварсис-Риэлт» (далее – Заемщик) по кредитному договору (кредитная линия по лимит выдачи) №С42071 от 20 августа 2015 г. (в редакции всех изменений и дополнений), заключенному между Акционерным обществом «Сургутнефтезазбанк» и Обществом с ограниченной ответственностью «Кварсис-Риэлт» в полном объеме, у Акционерного коммерческого банка «Алмазэргиэнбанк», в котором указанные обстоятельства будут иметь место к моменту их удовлетворения, за счет заложенного имущества и обеспечить подачу договора залога/Договора ипотеки в регистрирующий орган с целью государственной регистрации права ипотеки. 

В силу п. 1.2 Предварительного договора, по согласованию Сторон залоговая стоимость заложенного имущества составляет 20 404 300 рублей. 

Залоговая стоимость заложенного имущества при заключении договора ипотеки (залога недвижимости) может быть пересмотрена по согласованию Сторон, после предоставления Залогодателем отчета об оценке и анализа его Залогодержателем. 

Залогодатель обязуется подписать договор залога/договор ипотеки, в соответствии с которым Залогодатель передает Залогодержателю в залог недвижимое имущество, указанное в п. 1.1. Договора в обеспечение исполнения всех обязательств Заемщика по Кредитному договору в полном объеме, в котором указанные обстоятельства будут иметь к моменту их удовлетворения (п.1.3.).

Согласно п.п. 1.4., 1.5. Предварительного Договора Залогодатель ознакомлен со всеми условиями Кредитного договора. На дату заключения настоящего договора данное имущество находится в залоге у Акционерного коммерческого банка  «Алмазэргинбанк». Залогодатель обязуется в течение 15 рабочих дней после погашения обязательств перед Акционерным коммерческим банком «Алмазэргинбанк» заключить договор залога/договор ипотеки и сдать на государственную регистрацию право ипотеки по договору ипотеки (залога недвижимости) в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области в обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору. 

В пункте 1.7. Предварительного договора стороны согласовали, что Залогодатель будет обязан: 

- обеспечить предоставление полного комплекта документов и корпоративного одобрения, необходимых для государственной регистрации залога/ипотеки имущества, указанного в п. 1.1. 

При этом, ответчиком в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в соответствии с которой спорное имущество - здание (административное с магазином и СТО) обременено ипотекой (залогом недвижимости) на основании договора залога от 02.08.2019 в пользу ООО «ТКС-Сибирь».

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Указанные разъяснения даны в пункте 24  Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Из статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

АО «Сургутнефтегазбанк» в обоснование заявленного требования представил в материалы дела оригинал предварительного договора о залоге № 51 от 19.02.2018, заключенного между АО «Сургутнефтегазбанк» и АО "Посад-Новосибирск" с Приложением № 1 к договору.

АО "Посад-Новосибирск" заявило о фальсификации указанного предварительного договора о залоге № 51 от 19.02.2018 с Приложением № 1 к договору, а также ходатайство о назначении судебной экспертизы для установления подлинности подписей бывшего директора АО "Посад-Новосибирск" ФИО1.

В целях проверки обоснованности заявления о фальсификации доказательств суд выслушал пояснения представителей сторон, в качестве свидетеля допрошена ФИО1 которая отрицает факт подписания предварительного договора о залоге № 51 от 19.02.2018 и проставления своей подписи на обратной стороне сшитых листов (предварительного договора о залоге № 51 от 19.02.2018, приложения № 1 и дополнительных соглашений № 8 от 30.11.2017). 

Поскольку истец отказался исключить оспариваемое доказательство из числа доказательств по делу, в связи с недостаточностью указанных процессуальных действий для вывода о характере заявления о фальсификации, судом признано обоснованным ходатайство представителя АО "Посад-Новосибирск" о назначении судебной экспертизы, суд счел необходимым ее проведение в целях установления подлинности подписей бывшего директора АО "Посад-Новосибирск" в предварительном договоре о залоге № 51 от 19.02.2018 и на обратной стороне сшитых листов (предварительного договора о залоге № 51 от 19.02.2018, приложения № 1 и дополнительных соглашений № 8 от 30.11.2017).

Представитель истца также заявил ходатайство об истребовании у держателя реестра акционеров АО "Посад-Новосибирск" сведений об одобрении акционерами предварительного договора о залоге № 51 от 19.02.2018 между АО «Сургутнефтегазбанк» и АО "Посад-Новосибирск", а также договора  залога от 02.08.2019, либо о созыве общего собрания в целях одобрения сделок. Указанное ходатайство обосновал тем, что как наличие одобрения сделки, так и отсутствие принятых для одобрения мер, необходимо в целях оценки возможных признаков злоупотребления ответчиками правом.

Судом истребованы у акционерного общества «Специализированный регистратор «Компас» указанные сведения. Письмом АО «Специализированный регистратор «Компас» сообщило, что у регистратора отсутствует запрашиваемая информация (т. 1, л.д. 102).

 По результатам судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение № 344/5-3  от 24.03.2020 ФБУ РЦСЭ Минюста России (т.2. л.д.3-10), содержащее следующие выводы:

 1. Подписи от имени ФИО1, расположенные:

 - на последнем листе Предварительного договора о залоге № 51 от 19.02.2018 в графе «Залогодатель», в строке «Директор_____ ФИО1»;

 - на фрагменте листа бумаги белого цвета размером 21х21 мм, приклеенного на оборотную сторону копии дополнительного соглашения № 8 от 30.11.2017 к Кредитному договору (кредитная линия под лимит выдачи) № С42071/01 от 20.08.2015 г.,  выполнены, вероятно, ФИО1. 

 Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

По ходатайству ответчика, удовлетворенному судом, в судебное заседание 06.07.2020 был вызван  и явился эксперт ФБУ РЦСЭ Минюста России ФИО5 для дачи пояснений по экспертному заключению № 344/5-3 от 24.03.2020.

В судебном заседании эксперт пояснил, что вероятный вывод, изложенный в заключении эксперта это 95-99% от категоричного (100%). В данном случае ответить на вопрос в категорической форме не представляется возможным из-за малого объема содержащейся в подписях графической информации, то есть в связи с краткостью и простотой строения подписей, как в целом, так и составляющих ее элементов. 

Оценив в соответствии со статьями 64, 67, 68, 71 АПК РФ заключение эксперта № 344/5-3 от 24.03.2020, подготовленное ФБУ РЦСЭ Минюста России, учитывая использование экспертом методов исследования соответствующих для данного вида экспертиз, доказательства наличия у эксперта необходимой квалификации для проведения назначенной судом экспертизы и необходимого опыта в экспертной деятельности, отсутствие заявлений об отводе эксперту, на поставленные вопросы экспертом даны четкие и обоснованные ответы, а также учитывая данные экспертом в судебном заседании пояснения по экспертному заключению, суд признает его надлежащим доказательством, соответствующим требованиям действующего законодательства.

          Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что результаты проведенной судебной экспертизы по делу, в совокупности с пояснениями эксперта, данными в судебном заседании, позволяют сделать вывод о том, что предварительный договор о залоге № 51 от 19.02.2018 от АО «Посад-Новосибирск» подписан бывшим директором ФИО1.

          Исходя из части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса преюдициальными являются обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, такие обстоятельства не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

           Кроме того, указанное заключение эксперта, а также доводы ФИО1 об отрицании факта подписания спорного Предварительного договора были предметом исследования в рамках рассмотрения спора по делу № А45-14639/2020. Седьмым арбитражным апелляционным судом в Постановлении от 23.04.2021 по делу № А45-14639/2020 указано, что заявленный третьим лицом ФИО1 факт не подписания ею Предварительного договора судом апелляционной инстанции расценивается как факт недобросовестного поведения. Так, ФИО1, осуществляя полномочия единоличного исполнительного органа АО «Посад-Новосибирск» на дату заключения предварительного договора, не привела аргументированные доводы по вопросам, кто, если не она, мог совершить сделку от имени АО «Посад-Новосибирск», не оценила вывод эксперта по результатам судебной почерковедческой экспертизы, проведенной в рамках другого дела, о том, что подписи от имени ФИО1 на последнем листе Предварительного договора о залоге № 51 от 19.02.2018 в графе «Залогодатель», в строке «Директор_____ ФИО1», выполнена, вероятно, ФИО1. 

          Суд апелляционной инстанции принимает данные выводы эксперта как достоверные, учитывая, что визуально подпись ФИО1 малоинформативна и, тем не менее, экспертом – почерковедом сделан вывод о вероятности подписания ей спорного документа, с учетом обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции считает выводы эксперта достоверными и означающими то, что бывшим директором был подписан данный договор. В отсутствие доказательств иного, суд апелляционной инстанции находит не аргументированным довод ФИО1 о своей непричастности к заключению и подписанию предварительного договора №51 надуманным, лишенным доказательственной силы.

В судебном заседании 29.06.2020 был допрошен в качестве свидетеля ФИО6, который пояснил, что являясь работником истца, в феврале 2018 года был в командировке в г. Новосибирске в целях подписания предварительных договоров о залоге, в том числе предварительного договора о залоге № 51 от 19.02.2018 с ответчиком. Для подписания он прибыл в офис по адресу: 

<

...>. Поскольку в спорном Предварительном договоре были обнаружены технические ошибки, в связи с чем, возникла необходимость его переделать, его пришлось оставить для подписания ответчику. На следующий день, получив подписанные договоры, в том числе, спорный, вернулся обратно в Сургут. При подписании предварительного договора о залоге № 51 от 19.02.2018 лично не присутствовал.

Учитывая изложенные выводы эксперта в совокупности с иными материалами дела, показаниями свидетелей, исследованными судом обстоятельствами заключения спорного предварительного договора, суд  по результатам рассмотрения заявления о фальсификации доказательства - предварительного договора о залоге № 51 от 19.02.2018 пришел к выводу о том, что заявление ответчика о фальсификации доказательства удовлетворению не подлежит, в связи с чем, основания для исключения оспариваемого договора из числа доказательств по делу отсутствуют.

Пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. 

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. 

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами  заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Пунктом 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон. 

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

           Из материалов дела следует, что истец, получив выписку из ЕГРП по состоянию на 23.07.2019, содержащую сведения о том, что в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом залога, отсутствуют действующие обременения в пользу АО «АКБ «Алмазэргиэнбанк» направил ответчику предложение (исх. № Д/11696 от 30.07.2019) заключить договор залога недвижимого имущества в соответствии с условиями предварительного договора о залоге № 51 от 19.02.2018, которое было получено ответчиком 02.08.2019. Однако, ответчик, располагая информацией об отсутствии обременения в пользу АО «АКБ «Алмазэргиэнбанк», получив предложение истца, оставил его без ответа и удовлетворения, заключив в тот же день 02.08.2019 в отношении спорного имущества договор залога в пользу ООО «ТКС-Сибирь».

Седьмым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 23.04.2021 по делу № А45-14639/2020 по иску акционера АО «Посад-Новосибирск» ФИО7 о признании недействительной крупной сделки – предварительного договора залога № 51 от 19.02.2018 со всеми приложениями и дополнениями, между АО «Посад-Новосибирск» (акционерное общество) и АО «Сургутнефтегазбанк» (Банк) сделаны, в числе других, выводы о недобросовестности действий ФИО7 и подконтрольных ему лиц, связанных с тем, что заверяя Банк о намерениях заключить с ним основной договор, акционерное общество, в последующем, с целью избежания заключения основного договора залога, заключает на то же имущество договор залога с иным лицом (ООО «ТКС-Сибирь»), при этом ООО «Кварсис–Риэлт» (афиллированное с истцом лицо) берет в Банке кредит, что подтверждается представленным кредитным договором и не обеспечивает его залогом. Данные действия свидетельствуют о злоупотреблении акционерным обществом правом, к которому подлежат применению последствия, указанные в пункте 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, ссылки акционерного общества на то, что на спорное имущество заключен договор залога с ООО «ТКС-Сибирь» не имеют правового значения, поскольку договор залога с ООО «ТКС-Сибирь» заключен намного позднее оспариваемого предварительного договора о залоге, в связи с чем, отсутствие согласия ООО «ТКС-Сибирь» как залогодателя не может влиять на действительность предварительного договора о залоге. 

          Указанным постановлением суд апелляционной инстанции отказал в иске акционерному обществу «Посад-Новосибирск» в лице законного представителя ФИО7.

           Кроме того, из постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2021 года в рамках дела А45-34950/2021 следует, что на 02 августа 2019 года сделка в отношении 283/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Станционная, д.62, кадастровый номер 54:35:061490:2082 (предмет залога) не являлась для АО «Посад-Новосибирск» крупной сделкой, что подтверждено справкой АО «Посад-Новосибирск», приложенной к договору залога этой доли в пользу третьего лица (ООО «ТКС-Сибирь») от той же даты, т.е. от 02 августа 2019 года.  

           Таким образом, доводы ответчика, изложенные в возражениях на настоящий иск о том, что сделка является крупной и не была одобрена общим собранием участников, были рассмотрены в рамках дела № А45-14639/2020 и отклонены судом апелляционной инстанции.

           В части доводов ответчика о том, что Предварительный договор не заключен (не содержит условий обеспечиваемого залогом обязательства – кредитного договора), суд исходит из следующего.

           В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор  считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

 Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

          В силу частью 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Как следует из п. 1.1. Предварительного договора, последний заключен в качестве обеспечения исполнения обязательств ООО «Кварсис-Риэлт» (Заемщика) по кредитному договору (кредитная линия по лимит выдачи) №С42071 от 20 августа 2015 г. (в редакции всех изменений и дополнений), заключенному между АО «Сургутнефтезазбанк» и ООО «Кварсис-Риэлт». 

Поскольку в Предварительном договоре содержатся все существенные условия договора данного вида: предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обеспеченного залогом обязательства, отсылка к договору, из которого возникло обеспечиваемое обязательство, оснований считать, что Предварительный договор залога является незаключенным, не имеется.

          В целях определения условий договора залога недвижимого имущества суд исходит из условий Предварительного договора, при этом, учитывая дату получения ответчиком предложения истца заключить договор - 02.08.2019, поведение ответчика, заключившего несмотря на наличие Предварительного договора с истцом, договор залога с ООО «ТКС-Сибирь», свидетельствующее о злоупотреблении правом, считает обоснованным требование истца об указании в п. 4.1 договора залога даты возникновения права Залогодержателя в отношении предмета залога - 02.08.2019.

          Согласно п. 1.5. Предварительного Договора на дату заключения настоящего договора данное имущество находится в залоге у Акционерного коммерческого банка  «Алмазэргинбанк». Залогодатель обязуется в течение 15 рабочих дней после погашения обязательств перед Акционерным коммерческим банком «Алмазэргинбанк» заключить договор залога/договор ипотеки и сдать на государственную регистрацию право ипотеки по договору ипотеки (залога недвижимости) в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области в обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору. 

             Из материалов дела следует, в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом залога, отсутствуют действующие обременения в пользу АО «АКБ «Алмазэргиэнбанк». 

            Предложение истца заключить основной договор залога недвижимого имущества оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.

            При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца.

 Доводы ООО «ТКС-Сибирь», изложенные в отзыве, с учетом вышеизложенного судом не принимаются.

 В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по уплате государственной пошлины, в том числе по обеспечению иска подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. Расходы на оплату судебной экспертизы в сумме, превышающей внесенную ответчиком на депозит суда, подлежат взысканию с ответчика в пользу экспертной организации.

Руководствуясь  статьями 110,  167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

обязать акционерное общество "Посад-Новосибирск" (ОГРН 

<

***>) заключить договор залога недвижимого имущества с акционерным обществом «Сургутнефтегазбанк» (ОГРН 

<

***>) на следующих условиях:

Залогодержатель: Акционерное общество «Сургутнефтегазбанк», ИНН: 

<

***>, ОГРН 

<

***>. 

Залогодатель: Акционерное общество «Посад-Новосибирск», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>.

          1. Предмет договора:

          1.1. По настоящему Договору Залогодатель передает в залог Залогодержателю следующее недвижимое имущество:

- 283/1000 доли в праве общей долевой собственности на здание (административное с магазином и СТО), назначение: нежилое, общая площадь 2491,4 кв. м., количество этажей: 1-3, адрес (местонахождение) объекта: Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район, ул. Станционная, д. 62, кадастровый номер: 54:35:061490:2082.

Технические характеристики указанного в настоящем пункте объекта недвижимости приведены в техническом паспорте, составленном Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация — федеральное БТИ», по состоянию на 24.03.2015.

Доля в праве общей долевой собственности на предмет залога, указанный в настоящем пункте принадлежит Залогодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, о чем в едином государственном реестре недвижимости 04.11.2004  сделана запись регистрации № 54-01/00-222/2004-174.

Право собственности зарегистрировано на основании: договора купли-продажи от 11.10.2004, Акта приема-передачи недвижимого имущества от 11.10.2002.

В обеспечение исполнения обязательств Общества с ограниченной ответственностью «Кварсис - Риэлт» (далее - Заемщик) по кредитному договору (кредитная линия под лимит выдачи) №С42071 от «20» августа 2015 года (в редакции всех изменений и дополнений) (далее — Кредитный договор) (далее по тексту — Кредитные договоры), заключенный между Акционерным обществом «Сургутнефтегазбанк» и Обществом с ограниченной ответственностью «Кварсис-Риэлт».

Залогом по настоящему договору обеспечиваются обязательства Заемщика в полном объеме, в котором указанные обязательства будут иметь место к моменту их удовлетворения.

            1.2.По согласованию Сторон залоговая стоимость заложенного имуществасоставляет 20 404 300 (Двадцать миллионов четыреста четыре тысячи триста)рублей.

1.3. Залогодатель ознакомлен со всеми условиями Кредитных договоров.

1.4. Залогодатель обязан:

обеспечить представление полного комплекта документов и корпоративного одобрения, необходимых для государственной регистрации залога/ипотеки имущества, указанного в 1.1 настоящего договора.

              1.8. Последующий залог предмета залога допускается только с предварительного письменного согласия Залогодержателя, за исключением случаев последующего залога в пользу Залогодержателя.

              1.9. Подписанием Договора Залогодатель заявляет, что на момент заключения настоящего Договора:

- в акционерном обществе «Посад-Новосибирск» не заключался Корпоративный договор;

- в акционерном обществе «Посад-Новосибирск» не утверждались локальные нормативные акты, принятие которых предусмотрено Уставом Залогодателя.

- в соответствии с Уставом Залогодателя, локальными нормативными актами и (или) решениями органов управления Залогодателя не установлены ограничения распоряжению имуществом Залогодателя и (или) по заключению сделок с Залогодержателем.

1.10.Залог, следующий из настоящего договора, обеспечивает требованияЗалогодержателя в том объеме, какой они будут иметь к моменту ихудовлетворения за счет заложенного имущества, а именно требования:

- по возврату всей суммы кредита, процентов за пользование кредитом, предусмотренных Кредитными договорами, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, неустойки, возмещения судебных издержек, по взыскании долга и других убытков Залогодержателя, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств Заемщиком, расходов на содержание предмета залога, а так же связанных с обращением взыскания или с реализацией заложенного имущества, в том числе в ходе исполнительного производства.

- по возврату полученного по Кредитным договорам кредита, процентов за пользование кредитом, предусмотренных условиями Кредитных договоров, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, неустойки, по возмещению судебных издержек по взысканию долга и других убытков  Залогодержателя,   вызванных  неисполнением   или   ненадлежащим исполнением обязательств Заемщиком, расходов на содержание предмета залога, а также связанных с обращением взыскании или с реализацией имущества, в том числе в ходе исполнительного производства при признании Кредитных договоров недействительными.

-по возврату неосновательного обогащения и процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, при признании Кредитных договоров незаключенными.

2. Права и обязанности Сторон: 

2.1. Залогодатель обязан:

2.1.1.Не совершать уступки предмета залога, не отчуждать предмет залога,не вносить его в качестве вклада в уставный капитал либо паевой взнос, а такжене передавать предмет залога, в том числе во временное владение ипользование третьим лицам, не обменивать его не предоставлять в заем, либоиным образом распоряжаться им без предварительного письменного согласияЗалогодержателя.

            2.1.2. В случае изменения адреса места нахождения предмета залога письменно сообщить об этом Залогодержателю в течение 5 (пяти) рабочих дней от даты изменения.

            2.1.3. Немедленно уведомлять Залогодержателя о возникновении угрозы или утраты или повреждения заложенного имущества.

            2.1.4. Незамедлительно (в течение одного дня) сообщить Залогодержателю телеграммой или вручением письменного уведомления, доставленного нарочным, либо посредством ускоренной почты (DHL, EMS Гарантпост и пр.) о фактах утраты или повреждения предмета залога, не связанного с его нормальным износом.

            2.1.5. Не совершать действия, влекущие прекращение прав на предмет залога или уменьшение его стоимости.

2.1.6.Обеспечивать Залогодержателю возможность документальной ифактической проверки наличия, состояния и условий содержания предмета залогапозволяющую Залогодержателю осуществлять действия, предусмотренные п.2.3.1 Договора.

           2.1.7. Представить Залогодержателю:

-Справку (письмо) за подписью уполномоченного лица Залогодателя о том, предмет залога принадлежит Залогодателю, не обременен правами третьих лиц, за исключением залога в пользу Залогодержателя, не является предметом судебного разбирательства и не состоит под арестом с периодичностью один раз в квартал, (для кредитов, выданных на срок до 1 года) и один раз в полгода (для кредитов, выданных на срок свыше одного года).

-иные документы, подтверждающие наличие, состояние, условия содержания и эксплуатации предмета залога, в том числе бухгалтерские документы, акты санитарного, технического, экологического, пожарного и другого надзора, договоры на охрану предмета залога, и любые иные документы - не позднее четырех рабочих дней после получения письменного требования Залогодержателя о предоставлении документов.

2.1.8.Если предмет залога погиб или поврежден, либо право собственностина него прекращено по основаниям, установленным законом, Залогодательобязан в течении двухмесячного месячного срока (если не требуется иной болеедлительный срок для восстановления предмета залога) восстановить предметзалога или (только при наличии возможности, без каких либо штрафных санкцийЗалогодержателя в том числе связанных с требованиями о досрочном исполненииобязательств) заменить его другим равноценным имуществом.

2.1.9.В течение 3 (трех) рабочих дней со дня письменного запросапредоставлять Залогодержателю любую запрашиваемую информациюотносительно предмета залога, в том числе бухгалтерских документов, страховых полисов, санитарно-технического, экологического, пожарного и другого надзора,договоров на охрану предмета залога и любых иных документов.

2.1.10. Немедленно ставить в известность Залогодержателя об изменениях, произошедших в предмете о притязаниях третьих лиц на предмет залога, в том числе в случаях предъявления третьими лицами требований о признании за ними права собственности и иных прав на предмет залога, об изъятии или обременении предмета залога.

            2.1.11. Нести риск случайной гибели, случайного повреждения или частичной либо полной утраты предмета залога.

           2.1.12. В случае возбуждения процедуры принудительной ликвидации (банкротства) Залогодателя в письменной форме уведомить залогодержателя о поступившем в арбитражный суд соответствующем заявлении течение трех рабочих дней.

2.1.13.Не давать согласие на любое временное владение и (или)пользование (за исключением передачи предмета залога в аренду или субарендуна срок не превышающий двенадцати месяцев) без предварительногописьменного согласия Залогодержателя.

           2.1.14. В случае наступления любого из нижеуказанных событий, а именно:

           -при реорганизации Залогодателя;

-изменениях в учредительных документах или в составе и в полномочиях органов управления Залогодателя;

-заключения корпоративного договора между всеми или некоторыми участниками/акционерами Залогодателя либо между участником(ами)/ Акционером(ами) Залогодателя с кредиторами и иными третьими лицами;

- утверждении локальных нормативных актов, регулирующих деятельность органов управления Залогодателя;

- утверждении локальными нормативными актами и (или) решениями органов управления Залогодателя ограничений по распоряжению имуществом Залогодателя и/или по заключению сделок.

Залогодатель обязан информировать Залогодержателя в 5-ти дневный срок с момента наступления события с последующей передачей в течение двадцати рабочих дней копий документов, заверенных в соответствии с требованиями, и оригинала (нотариально заверенной копии) выписки из единого государственного реестра с внесенными изменениями.

2.1.15. Предоставлять Залогодержателю соответствующие документы (информацию) и выполнять иные действия, необходимые для осмотра представителями (служащими) Банка России предмета залога по месту его хранения (нахождения) и ознакомления с деятельностью Залогодателя непосредственно на месте.

2.1.16. Не производить без предварительного письменного согласования с Залогодержателем передачу функций единоличного исполнительного органа управляющей организации и изменения персонального и (или) количественного состава:

-единоличных и коллегиальных органов управления Залогодателя и/или их полномочий;

-иных руководителей Залогодателя (заместителей руководителей, функциональных (финансовых, коммерческих, исполнительных и иных) директоров, директора по производству, главного инженера, главного бухгалтера).

2.1.17. Не вносить без предварительном письменного уведомления с Залогодержателем изменения в следующие разделы Единого государственного реестра юридических лиц\Торгового реестра (любого другого иностранного реестра кампаний) и обеспечить соблюдение аналогичных ограничений в отношении своих участников (акционеров), управляющей компании, в том числе:

- адрес (место нахождения);

- сведения об учете в регистрирующем органе;

- сведения о регистрирующем органе по месту нахождения юридического

лица;

-сведения об учредителях (участниках, акционерах) юридического лица;

-сведения об управляющей организации/ сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица.

2.2.Залогодатель имеет право:

2.2.1.Пользоваться заложенным имуществом в соответствии с егоназначением, обеспечивая его сохранность и не допуская при этом ухудшенияпредмета залога и уменьшения его стоимости сверх того, что вызываетсянормальным износом.

2.2.2. Извлекать из заложенного имущества плоды и доходы.

            2.2.3. Требовать от Залогодержателя документ, подтверждающий полное либо частичное исполнение Заемщиком обязательств, обеспеченных залогом.

             2.2.4. Требовать прекратить обращение взыскания на предмет залога в любое время до момента его реализации посредством исполнения обеспеченных залогом обязательств.

2.3.Залогодержатель имеет право:

2.3.1. Проверять по документам и фактически наличие и размер, состояние и условия хранения заложенного имущества. При этом Залогодержатель имеет право требовать предоставления необходимых документов относительно предмета залога, в том числе бухгалтерских документов, актов санитарного, технического, экологическом, пожарного и другого надзора, договоров на охрану предмета залога и любых иных документов.

2.3.2.Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых длясохранения заложенного имущества.

2.3.3.Требовать досрочного исполнения обеспеченных залогомобязательств, если предмет залога утрачен или испорчен и Залогодатель незаменил его другим в соответствии условиями настоящего Договора.

2.3.4.Требовать в письменной форме досрочного погашения Заемщикомзадолженности по Кредитным договорам, в случае, если Залогодатель нарушилправило о замене предмета залога или предмет залога был утрачен пообстоятельствам, за которые Залогодержатель не отвечает, а если требованиеЗалогодержателя не будет удовлетворено в течение 5 (пяти) календарных дней смомента получения такого требования Залогодателем - обратить взыскание напредмет залога.

2.3.5.При непогашении или несвоевременном погашении кредита ипроцентов по нему:

- ввести ограничение права распоряжаться заложенным имуществом, в том числе извлекать из него плоды и доходы;

- за счет заложенного имущества удовлетворить свои требования в полном объеме, включая проценты и убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств по Кредитным Договорам.

2.3.6.В случаях и в порядке, предусмотренных Кредитными договорами (втом числе и в случае просрочки исполнения обеспеченных залогом обязательствдва и более раза независимо от времени, в течение которого допущенапросрочка, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, а так же виных случаях, законодательством, обратить на предмет залога взыскание всоответствии с разделом 3 Договора.

            2.3.7. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривается спор об имуществе, являющемся предметом залога.

            2.3.8. Получить удовлетворение обеспеченного залогом требования преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя также за счет:

-причитающегося Залогодателю возмещения предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности Залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

-причитающихся Залогодателю или Залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

            В    вышеуказанных    случаях    Залогодержатель    вправе    требовать причитающиеся ему денежные суммы непосредственно от обязанного лица. 

3. Порядок обращения взыскания на предмет залога.

3.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком обязательств по Кредитным договорам, Залогодержатель имеет право получить первоочередное удовлетворение своих требований за счет предмета залога в том объеме, какой они имеют к моменту удовлетворения, а именно:

- по возврату суммы кредита, процентов, неустойки, возмещения убытков, причиненных просрочкой исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченных залогом обязательств, уплаты процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами (предусмотренных в Кредитном договоре либо действующим законодательством Российской Федерации), возмещение судебных издержек Залогодержателя и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, расходов на содержание предмет залога, а также расходов Залогодержателя по реализации заложенного имущества;

- по возврату полученного по Кредитным договорам кредитам, процентов за пользование кредитом, предусмотренных условиями Кредитного договора, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, неустойки, по возмещению судебных издержек по взысканию долга и других убытков Залогодержателя, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств Заемщиком, расходов на содержание предмета залога, а также связанных с обращением взыскания или с реализацией заложенного имущества, в том числе в ходе исполнительного производства при признании Кредитных договоров недействительными;

- по возврату неосновательного обогащения и процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, при признании Кредитных договоров незаключенными.

3.2. Требования Залогодержателя удовлетворяются за счет предмета залога только на основании решения суда.

4. Возникновение и прекращение залога.

4.1.Право залога в отношении предмета залога возникает уЗалогодержателя с 02.08.2019 и прекращается по основаниям предусмотреннымдействующим законодательством Российский Федерации.

4.2.Стороны определили, что Залогодатель безотзывно и безусловносоглашается с тем, что при продлении срока действия Кредитных договоров,увеличении размера процентной ставки по кредитам (в том числе, согласно п.5.4.- 5.13. Кредитных договоров), увеличении суммы кредита, при переводе долгапо Кредитным договорам на третье лицо (в том числе, и в порядкеуниверсального правопреемства), при досрочном предъявлении ко взысканиюденежных средств согласно п. 7.2 Кредитных договоров или при наступлениииных изменений Кредитных договоров, влекущих увеличение ответственности илииные неблагоприятные последствия для Залогодателя, залог не прекращается, аЗалогодатель будет отвечать за выполнение всех обязательств по Кредитнымдоговорам в соответствии с измененными условиями.

Залогодателю известно, что расторжение Кредитных договоров по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и (или) Кредитных договоров не влечет за собой прекращение залога.

4.3. Залог сохраняет свою силу в случаях, когда в установленном порядке и в соответствии с условиями Кредитных договоров происходит уступка Залогодержателем прав требований по обязательствам по Кредитным договорам, обеспеченных залогом третьему лицу, при этом Залогодержатель вправе без согласия Залогодателя передать свои права по договору с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем совершения уступки требования.

5. Споры по настоящему Договору подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в Арбитражном суде на территории Залогодателя.

В случае, если действующим законодательством Российской Федерации предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулировании споров, возникающих из договоров, то такие споры могут быть переданы на разрешение вышеуказанного Арбитражного суда по истечении 15 (пятнадцати) рабочих дней со дня направления претензии (требования) одной Стороной другой Стороне в порядке, установленном договором.

Взыскать с акционерного общества "Посад-Новосибирск" (ОГРН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Сургутнефтегазбанк» (ОГРН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9000 руб.

Взыскать с акционерного общества "Посад-Новосибирск" (ОГРН 

<

***>) в пользу Федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ИНН 

<

***>) судебные расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 21600 руб. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

Жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                 Л.А. Ершова