Арбитражный суд Пензенской области

 

440000, Кирова, д. 35/39, Пенза, обл. Пензенская

тел.: (8412) 52-99-37, 52-99-72, факс: 52-99-45

веб-адрес: http://www.penza.arbitr.ru/

                               ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                                              

Р Е Ш Е Н И Е

г. Пенза                                                                                          Дело № А49-13125/2023

Резолютивная часть решения оглашена 18 марта 2024 года

Текст решения в полном объеме изготовлен 18 марта 2024 года

Судья Арбитражного суда Пензенской области М. В. Табаченков, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О. Ф. Володиной, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании решений незаконными

при участии в судебном заседании:

от заявителя – не явились;

от ответчика – главного специалиста-эксперта отдела правового обеспечения, по контролю (надзору) в сфере саморегулируемых организаций ФИО2 (доверенность № 19 от 20.03.2023);

установил:

индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – заявитель, Предприниматель, ФИО1) обратился 21.12.2023 в арбитражный суд с заявлением (том 1 л. д. 3), в котором просит (с учётом поступившего в арбитражный суд 26.12.2023 уточнения – том 1 л. д. 80):

1. Восстановить пропущенный срок на подачу настоящего заявления в связи с тем, что заявитель, изначально обращаясь в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности, полагал данный способ защиты права единственно законным, соответственно не обращался в суд с настоящим заявлением, а принял решение об обращении после вынесения решения от 01.12.2023 по делу № А49-9632/2023.

2. Признать незаконными отказы Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в государственной регистрации права собственности заявителя на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 58:11:0090101:515, 58:11:0090101:516, 58:11:0090101:517, 58:11:0090101:519, 58:11:0090101:523, выраженные в соответствующих уведомлениях об отказе в государственной регистрации права: № КУВД-001/2023-5051507/4 от 22.05.2023, № КУВД-001/2023-5051397/4 от 22.05.2023, № КУВД-001/2023-5054023/4 от 23.05.2023, № КУВД-001/2023-5048993/2 от 23.05.2023, № КУВД-001/2023-50500075/5 от 23.05.2023 полностью.

3. В порядке ч. 4 ст. 201 АПК РФ обязать заинтересованное лицо устранить нарушения законных интересов заявителя путем государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 58:11:0090101:515, 58:11:0090101:516, 58:11:0090101:517, 58:11:0090101:519, 58:11:0090101:523.

Заявитель приводит в обоснование заявленных требований  следующие доводы:

09.02.2023 Заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на следующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами 58:11:0090101:515, 58:1:0090101:516, 58:1:0090101:517, 58:11:0090101:519, 58:11:0090101:523 (зерносклады – 3 ед., теплая стоянка, автовесы, расположенные по адресу: 

<

...>).

15.06.2023 Заявитель соответствующими уведомлениями от 22.05.2023, 23.05.2023 был проинформирован об отказе в государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости.

Общими основаниями для отказов по всем пяти заявлениям явились наличие следующих обстоятельств:

- в ЕГРН отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости за продавцом МУП РАО «Земледелец», и указано, что в соответствии с частью 1 статьи 5 Закона о регистрации государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Следовательно, для отчуждения имущества МУП РАО «Земледелец» его право должно быть зарегистрировано в силу прямого указания закона

- наличие расхождений по площадям объектов недвижимости, указанным в ЕГРН и в Договоре купли-продажи недвижимого имущества от 26.10.2006 г.

При этом, исходя из выписки из ЕГРЮЛ, продавец прекратил свою деятельность в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства 17.10.2022 г. Т. е. заявитель обращался к заинтересованному лицу в отсутствие продавца.

Параллельно Заявитель обратился в суд с иском о признании права собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности (дело № А49-9632/2023). Решением от 01.12.2023 в иске было отказано. При том Заявитель обращает внимание, что в решении суд указал следующее:

[…] При этом истец не лишен права осуществить государственную регистрацию титула в установленном законом порядке.

В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае ликвидации продавца покупатель, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Указанные доказательства у истца имеются. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 02.082022 № Ф06-19923/2022 по делу № А49-10337/2021 (Определением Верховного Суда РФ от 31.10.2022 № 306-ЭС22-20319 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации […]

Таким образом, суд фактически, отказывая в иске, указал заявителю на единственный надлежащий способ защиты права – обжалование отказа регистрирующего органа в судебном порядке.

В письменных пояснениях, поступивших в арбитражный суд 16.02.2024 (том 1 л. д. 126), представитель заявителя указал следующее.

Информация о том, когда у МУП РАО «Земледелец» возникло право собственности на объекты с кадастровыми номерами 58:11:0090101:515, 58:11:0090101:516, 58:11:0090101:517, 58:11:0090101:519, 58:11:0090101:523, у заявителя отсутствует. В подтверждение изложенного предоставляется архивная справка от 20.11.2020 № 2595, которая свидетельствует о невозможности установления факта наличия права собственности у указанного лица, либо его возникновения до 1997 г.

При этом заявитель обращает внимание на решение от 01.12.2023 (дело № А49-9632/2023). Отказывая в исковых требованиях о признании права собственности на те же объекты недвижимости в силу приобретательной давности, суд первой инстанции указал, что фактически единственным надлежащим способом защиты права в данном случае является обжалование отказа Росреестра по правилам главы 24 АПК РФ, и сослался на постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.08.2022 № Ф06-19923/2022 по делу № А49-10337/2021 (определением Верховного Суда РФ от 31.10.2022 № 306-ЭС22-2-319 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации).

Принимая во внимание отзыв ответчика, учитывая основания для отказа в государственной регистрации перехода права, а также позицию суда, изложенную в решении от 01.12.2023 по делу № А49-9632/2023, заявитель считает, что таким образом вообще лишается какого-либо способа защиты права, что делает невозможность легализации прав на указанные объекты недвижимости и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещим или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого непрерывного и добросовестного владения.

 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – ответчик, Управление Росреестра) заявленные требования отклонило, представило отзыв и копии документов: заявлений о государственной регистрации права с приложенными к ним документами, уведомлений о приостановлении государственной регистрации права и об отказе в государственной регистрации права.

В отзыве (том 1 л. д. 87) ответчик привёл следующие доводы:

09.02.2023 в Управление обратился представитель по доверенности ФИО1 с заявлениями о государственной регистрации права на следующие объекты недвижимости:

- здание, площадью 885,6 кв. м, с кадастровым номером 58:11:0090101:515, расположенное по адресу: 

<

...>;

- здание, площадью 968,4 кв. м, с кадастровым номером 58:11:0090101:516, расположенное по адресу: 

<

...>;

- здание, площадью 581,9 кв. м, с кадастровым номером 58:11:0090101:517, расположенное по адресу: 

<

...>;

- сооружение, площадью 16,7 кв. м, с кадастровым номером 58:11:0090101:519, расположенное по адресу: 

<

...>;

- здание, площадью 875,9 кв. м, с кадастровым номером 58:11:0090101:523, расположенное по адресу: 

<

...>.

В качестве документов-оснований заявителем были представлены договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.10.2007 и акт приема-передачи имущества к договору от 26.10.2007.

Государственная регистрация была приостановлена на основании пунктов 2, 3, 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации):

- с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

-не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Впоследствии, в связи с неустранением причин приостановления Управлением были приняты решения об отказе в осуществлении ГРП (22.05.2023 и 23.05.2023) в отношении спорных объектов недвижимости.

Управление Росреестра считает, что основания для признания незаконными решений (уведомлений) об отказе в государственной регистрации прав и удовлетворения требования об обязании Управления зарегистрировать за заявителем переход права собственности на спорные объекты недвижимости по настоящему делу отсутствуют в силу следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, исходя из указанных положений Постановления № 10/22, обязанность регистрирующего органа в регистрации перехода права возникает в случае, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности покупателю является отсутствие продавца.

Однако в рассматриваемом случае данное препятствие не является единственным, что подтверждается следующим.

В соответствии со статьёй 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества. Таким образом, распоряжаться имуществом имеет право лицо, обладающее такими правами на данное имущество.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В рассматриваемом случае право собственности продавца (МУП РАО «Земледелец») на передаваемое имущество не зарегистрировано в ЕГРН, не представлены документы, подтверждающие наличие у МУП РАО «Земледелец» права собственности на спорное сооружение.

Кроме того, в соответствии с частью 3 статьи 69 Закона о регистрации государственная регистрация прав, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и Законом о регистрации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.10.2007 ФИО1 приобрел у МУП РАО «Земледелец» спорные объекты в 2007 году, то есть в период действия ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следовательно, для отчуждения МУП РАО «Земледелец» недвижимого имущества его права, в том числе если они являются ранее возникшими, должны быть зарегистрированы в силу прямого указания закона.

Более того, документы, подтверждающие, что продавец обладает правом собственности на спорный объект, в орган регистрации прав представлены не были. Представленные документы не содержат указания на основания, по которым спорные объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности.

Закон о регистрации (часть 9 статьи 15) позволяет осуществить регистрацию перехода права собственности о ликвидированного продавца (юридического лица) при условии наличия зарегистрированного в ЕГРН права собственности продавца, а также документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (оплата по договору и передача объекта).

Однако в данном случае за продавцом право собственности на спорное имущество не зарегистрировано, факт оплаты не был подтвержден (на ГРП квитанция к приходному кассовому ордеру № 17 от 26.10.2007 с накладной не предоставлялась), в связи с чем данная норма закона не подлежит применению.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих условиях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.10.2007 ФИО1 подлежало передаче следующее недвижимое имущество, находящееся по адресу: ул. Колхозная 3, в с. Мордовский Камешкир, Камешкирского района, Пензенской области:

- зерносклад 945,8 в. м, сданный в эксплуатацию в 1968 г.;

- зерносклад 1060,8 кв. м. сданный в эксплуатацию в 1968 г.;

- зерносклад 959,4 кв. м., сданный в эксплуатацию в 1978 г.;

- теплая стоянка 617,4 кв. м., сданная в эксплуатацию в 1986 г.

Других идентифицирующих признаков в договоре купли-продажи не указано.

В ЕГРН содержатся сведения о следующих объектах недвижимости, на которые ФИО1 просит зарегистрировать право собственности:

- нежилое здание, зерносклад № 1, площадью 885,6 кв. м., с кадастровым номером 58:11:0090101:515, год завершения строительства – 1968, расположенный по адресу: 

<

...>;

- нежилое здание, зерносклад № 2, площадью 968,4 кв. м., с кадастровым номером 58:11:0090101:516, год завершения строительства – 1968, расположенный по адресу: 

<

...>;

- нежилое здание, теплая стоянка, площадью 581,9 кв. м., с кадастровым номером 58:11:0090101:517, год завершения строительства – 1986, расположенный по адресу: 

<

...>;

- сооружение, автовесы, площадью 16,7 кв. м., с кадастровым номером 58:11:0090101:519, год завершения строительства – 1978, расположенный по адресу: 

<

...>;

- нежилое здание, зерносклад № 3, площадью 875,9 кв. м., с кадастровым номером 58:11:0090101:523, год завершения строительства – 1978, расположенный по адресу: 

<

...>.

Основные характеристики вышеуказанных объектов, а именно площадь и адреса, содержащиеся в сведениях ЕГРН и в договоре купли-продажи не совпадают.

В связи с чем, не представляется возможным определить, что именно объекты недвижимости с кадастровыми номерами 58:11:009101:515, 58:11:009101:516, 58:11:009101:517, 58:11:009101:519, 58:11:009101:523, с заявлениями о государственной регистрации прав на которые обратился ФИО1, являются предметом сделки.

Кроме того, в договоре купли-продажи отсутствуют сведения о том, на каком земельном участке расположены спорные объекты недвижимого имущества. На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что существенное условие о предмете договора не является согласованным, а договор заключённым.

Таким образом, представленный на регистрацию договор купли-продажи не содержит достаточно идентифицирующих признаков, позволяющих отнести указанные в нем объекты к тем объектам, сведения о которых содержатся в ЕГРН. А также учитывая, что заявителем не представлено доказательств, свидетельствующих о ранее возникшем праве продавца, сам факт совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества в отношении спорных объектов недвижимости не может являться основанием для удовлетворения требований заявителя о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости и обязании Управления зарегистрировать переход права собственности.

Кроме того, Управление полагает, что у заявителя отсутствуют основания для восстановления пропущенного процессуального срока на обжалование действий Управления.

В соответствии с пунктом 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Решения об отказе в осуществлении государственной регистрации прав на спорные объекты заявителю были направлены 22.05.2023, 23.05.2023. В каждом уведомлении указано, что отказ в ГРП в соответствии с частью 12 статьи 29 Закона о регистрации может быть обжалован в суде. В связи с чем, довод заявителя о том, что он обращался в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности, полагая данный способ защиты права единственно законным, не может быть принят во внимание.

Таким образом, заявителем пропущен установленный АПК РФ трехмесячный срок для обжалования действий государственного органа. Пропуск срока на подачу заявления является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления.

 

11.03.2024 филиал ППК «Роскадастр» по Пензенской области представил документы, истребованные определением от 21.02.2024 (том 1 л. д. 136 и далее до - том 3 л. д. 76).

Представитель заявителя 12.03.2024 представил копии технических и кадастровых паспортов (том 3 л. д. 78-104).

 

В судебное заседание не явились представители заявителя, извещённого о времени и месте судебного разбирательства определением от 21.02.2024 (том 1 л. д. 129), вручение которого ФИО1 28.02.2024 подтверждено почтовым уведомлением (том 1 л. д. 133).

На основании части 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителей заявителя.

 

Заявитель обратился с ходатайством о восстановлении срока на обращение в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Рассмотрев ходатайство, арбитражный суд установил, что согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трёх месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов. Пропущенный по уважительны причинам срок может быть восстановлен.

В данном случае оспариваются уведомления об отказе в государственной регистрации прав от 22 и 23 мая 2023 года. Соответствующее заявление в арбитражный суд подано 21.12.2023 – по истечении трёхмесячного срока.

Но ФИО1 обращался в арбитражный суд с иском о признании права собственности на спорные объекты недвижимости на основании приобретательной давности. Решением от 01.12.2023 (том 1 д. д. 74) по делу № А49-9632/2023 арбитражный суд отказал в иске. После этого Предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми по настоящему делу требованиями.

Следовательно, пропуск срока хоть и является существенным, но не обусловлен немотивированным бездействием заявителя, посчитавшим правомерным иной способ защиты своих прав (обращение с иском о признании права собственности на недвижимое имущество).

Указанное обстоятельство арбитражный суд признаёт уважительной причиной пропуска процессуального срока.

На основании статьи 117, части 4 статьи 198 АПК РФ арбитражный суд определил восстановить срок на обращение в арбитражный суд с заявлением об оспаривании уведомлений об отказе в государственной регистрации прав.

 

Исследовав, в соответствии со статьёй 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

09.02.2023 представитель ФИО1, ФИО3, действовавшая по доверенности от 17.08.2021 (том 1 л. д. 93), обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (Межмуниципальный отдел по Каменскому и Пачелмскому районам) с пятью заявлениями (том 1 л. 

<

...>, 114, 117) о государственной регистрации права собственности Предпринимателя на следующие объекты недвижимости, согласно заявлениям:

1) нежилое здание с кадастровым номером 58:11:0090010:515, площадью 885,6 кв. м., расположенное по адресу: 442454, 

<

...> (том 1 л. д. 92); 

2) нежилое здание с кадастровым номером 58:11:0090010:516, площадью 968,4 кв., расположенное по адресу: 442454, 

<

...> (том 1 л. д. 108); 

3) нежилое здание с кадастровым номером 58:11:0090010:517, площадью 581,9 кв. м., расположенное по адресу: 442454, 

<

...> (том 1 л. д. 111); 

4) сооружение с кадастровым номером 58:11:0090010:519, площадью 16,7 кв. м., расположенное по адресу: 442454, 

<

...> (том 1 л. д. 114); 

5) нежилое здание с кадастровым номером 58:11:0090010:523, площадью 875,9 кв. м., расположенное по адресу: 442454, 

<

...> (том 1 л. д. 117).

Согласно описи документов, принятых государственным регистратором (том 1 л. д. 105), с заявлениями были поданы:

- доверенность от 17.08.2021 (том 1 л. д. 93);

- договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.10.2007 б/н (том 1 л. д. 95);

- подтверждение электронного платежа (том 1 л. д. 97).

Государственный регистратор направил заявителю пять уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав от 20-22.02.2023 (том 1 л. 

<

...>, 115, 118), аналогичных по мотивам:

«…Согласно представленным документам продаваемое имущество принадлежит Продавцу МУП РАО «Земледелец». Однако, по сведениям государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), право Продавца МУП РАО «Земледелец» на объект с кадастровым номером 58:11:0090101:515 не зарегистрировано. В ЕГРН права на данный объект отсутствуют. Кроме того, согласно сведениям ЕГРН данный объект имеет площадь 885,6 кв. м. В представленном на государственную регистрацию Договоре купли-продажи недвижимого имущества объект указан с площадью 945,8 кв. м. В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с частью 5 статьи 12 Закона о регистрации государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Следовательно, для отчуждения имущества МУП РАО «Земледелец» его право должно быть зарегистрировано в силу прямого указания закона.

Осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается до 22 мая 2022 г….

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав будет отказано в случае, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона (статья 27 Закона).» (уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 21.02.2023 № КУВД-001/2023-5051507/1 – том 1 л. д. 106).

22-23.05.2023 государственный регистратор вынес пять уведомлений об отказе в государственной регистрации прав (том 1 л. д. 27-31) в связи с не устранением обстоятельств, указанных в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации прав.

ФИО1 обжалует уведомления об отказе в государственной регистрации прав в судебном порядке.

 

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствия решения, действия органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушения решением, действиями органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). Обязанность доказывания нарушенного права лежит на заявителе.

Федеральным законом от 13.07.2013 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) установлены основания для приостановления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в частности:

- лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости (пункт 1 части 1 статьи 26 Закона о регистрации);

- с заявлением о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (пункт 2 части 2 статьи 26 Закона о регистрации);

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3 части 1 статьи 26 Закона о регистрации);

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учёты и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

В качестве основания для регистрации перехода права собственности заявителем представлен договор купли-продажи от 26.10.2007 (том 1 л. д. 32).

В договоре продавцом указано муниципальное унитарное предприятие РАО «Земледелец». 

Предмет купли-продажи (пункт 1.1 договора): «Продавец» продает в собственность «Покупателя» следующее недвижимое имущество, находящееся по адресу: ул. Колхозная, 3 в с. Мордовский Камешкир, Камешкирского района, Пензенской области:

- Зерносклад 945,8 кв. м, сданного в эксплуатацию в 1968 году;

- Зерносклад 1060,8 кв. м., сданного в эксплуатацию в 1968 году;

- Зерносклад 959,4 кв. м., сданного в эксплуатацию в 1978 году;

- Автовесы 21 кв. м. (65,9 кв. м.), сданные в эксплуатацию в 1978 году;

- теплая стоянка 617,4 кв. м, сданная в эксплуатацию в 1986 году.

Иных характеристик недвижимого имущества ни договор купли-продажи, ни акт приема-передачи имущества к договору (том 1 л. д. 33) не содержат.

В пункте 2.1 договора цена всего имущества определена в сто пятьдесят тысяч рублей.

В арбитражный суд Предпринимателем, помимо договора и акта приема-передачи, представлены незаверенные копии накладной № 33 от 26.10.2007 (том 1 л. д. 33 оборотная сторона) и квитанции к приходному кассовому ордеру № 17 от 26.10.2007 на передачу ФИО1 в МУП РАО «Земледелец» суммы 150000 рублей (том 1 л. д. 34).

Заявитель ссылается на положения пункта 62 совместного Постановления от 29.04.2010 № 10/22 Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22).

Указанное Постановление № 10/22 содержит следующие разъяснения:

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Согласно представленной заявителем выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (том 1 л. д. 20) деятельность муниципального унитарного предприятия «РАО Земледелец» Камешкирского района Пензенской области прекращена 17.10.2011.

Из базы данных арбитражного суда установлено, что определением от 08.09.2011 по делу № А49-7130/2010 завершено конкурсное производства в отношении МУП «РАО Земледелец». Процедура проведена в деле о банкротстве указанного юридического лица в упрощённой процедуре ликвидируемого должника. Банкротом МУП «РАО Земледелие» было признано решением арбитражного суда от 09.12.2010 – после оформления договора купли-продажи от 26.10.2007.

Дело № А49-7130/2010 уничтожено по истечении срока хранения.

Заявителем, как указано выше, были представлены акт приёма-передачи недвижимого имущества и квитанцию к приходному ордеру на оплату этого имущества.

В силу этих обстоятельств ФИО1 считает, что имеются основания для государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимое имущество по договору с МУП РАО «Земледелие».

Однако Постановление № 10/22 указывает на возможность государственной регистрации перехода прав собственности в случае исполнения сторонами условий договора купли-продажи, если ликвидация в дальнейшем продавца является единственным препятствием для осуществления государственной регистрации прав.

В данном же случае имеют место следующие обстоятельства, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании договора от 26.10.2007.

На момент заключения договора купли-продажи действовал Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122-ФЗ), статья 2 которого содержала следующие положения:

Часть 1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На момент обращения заявителя с заявлениями о государственной регистрации перехода прав собственности на указанное выше имущество спорные отношения регулировались, и регулируются в настоящее время, Законом о регистрации, частью 5 статьи 1 которого установлено, что государственная регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Следовательно, в 2007 году заключить сделку купли-продажи недвижимого имущества в качестве продавца могло лицо, право собственности на продаваемое имущество было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости далее – ЕГРН). Исключением могут быть только ранее учтённые (до вступления в силу Закона № 122-ФЗ) объекты недвижимости (часть 3 статьи 69 Закона о регистрации).

В рассматриваемом случае ЕГРН не содержит сведений о правообладателях заявленного ФИО1 к регистрации прав недвижимого имущества.

В выписках из ЕГРН (том 1 л. д. 137-141) в строке «Статус записи об объекте недвижимости» имеется запись «Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные». Но указанные выписки из ЕГРН также не содержат сведений о правообладателях недвижимого имущества. Всем пяти объектам кадастровые номера присвоены 25.06.2012.

В представленных филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» технических паспортах (том 1 л. д. 143, том 2 л. 

<

...>, том 3 л. 

<

...>) также отсутствуют сведения о правообладателях объектов недвижимости. Технические паспорта составлены по состоянию на 02.06.2009. 

Помимо этого арбитражный суд принимает во внимание, что продавцом спорного недвижимого имущества заявлено МУП РАО «Земледелец», то есть муниципальное унитарное предприятие.

Пунктами 1 и 2 статьи 113 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены следующие нормы в отношении государственных и муниципальных унитарных предприятий, их имущества:

1. Унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия.

В организационно-правовой форме унитарных предприятий действуют государственные и муниципальные предприятия.

2. Имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Права унитарного предприятия на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии с настоящим Кодексом и законом о государственных и муниципальных унитарных предприятиях.

Федеральным законом от 14.11.2022 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее – Закон об унитарных предприятиях) вопросы имущества государственных и муниципальных предприятий регулируется следующим образом:

Статья 11. Имущество унитарного предприятия

1. Имущество унитарного предприятия формируется за счет:

имущества, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества;

доходов унитарного предприятия от его деятельности;

иных не противоречащих законодательству источников.

2. Право на имущество, закрепляемое за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества, возникает с момента передачи такого имущества унитарному предприятию, если иное не предусмотрено федеральным законом или не установлено решением собственника о передаче имущества унитарному предприятию.

3. При переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения или право оперативного управления на принадлежащее ему имущество.

Статья 18. Распоряжение имуществом государственного или муниципального предприятия

1. Государственное или муниципальное предприятие распоряжается движимым имуществом, принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения, самостоятельно, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами.

2. Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

3. Движимым и недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными.

 

Таким образом, в силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об унитарных предприятиях, спорное недвижимое имущество могло быть закреплено за продавцом только на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления. А распоряжаться недвижимым имуществом муниципальное унитарное предприятие могло исключительно с согласия собственника имущества, каковым само унитарное предприятие в силу закона не могло быть.

Договор купли-продажи от 26.10.2007 не содержит никаких положений, касающихся сведений о правах продавца на предмет купли-продажи, в том числе – о согласии собственника имущества на его продажу.

Продавец, в связи с его ликвидацией в 2011 году, не мог обратиться в 2023 году к государственному регистратору с заявлением о государственной регистрации перехода прав собственности.

Сам же ФИО1 в 2007 году, и вплоть до 2023 года, не принял никаких мер к государственной регистрации права собственности на спорную недвижимость.

В этой ситуации, при общепринятой степени осмотрительности, покупатель должен был при заключении договора купли-продажи получить от продавца доказательства наличия у него законных прав на предмет купли-продажи, являющегося недвижимым имуществом, все права на которое подлежали государственной регистрации.

Судебная практика, на которую ссылается заявитель, основана на иных, нежели в данном деле, обстоятельствах, связанных с наличием единственного препятствия для регистрации права собственности – отсутствие продавца. 

Дело № А49-9632/2023 рассмотрено по иску ФИО1 к администрации Камешкирского района Пензенской области (третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, Министерство государственного имущества Пензенской области, Межрегиональное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Республике Чувашия и Пензенской области, администрация Большеумысского сельсовета) о признании права собственности на спорное имущество в силу приобретальной давности. В решении от 01.12.2023 по указанному делу не исследовались вопросы правомочности продажи имущества муниципальным унитарным предприятием «РАО Земледелец» в 2007 году, не устанавливался собственник имущества на момент заключения договора купли-продажи и не давалась оценка другим обстоятельствам, послужившим основанием для оспариваемого в настоящем деле отказа в государственной регистрации прав.

В силу этого арбитражный суд не может признать имеющим преюдициальное значение решение по делу № А49-9632/2023 по обстоятельствам, подлежащим исследованию и установлению при рассмотрении настоящего дела. 

 

Довод ответчика о расхождениях в характеристиках объектов недвижимости, указанных в договоре купли-продажи (площадь), и аналогичных характеристиках, содержащихся в ЕГРН подтверждён выписками из ЕГРН.

Договор от 26.10.2007 не содержит кадастровых номеров указанных в нём объектов недвижимости.

В договоре указаны три зерносклада (без указания их номеров), с площадями 945,8 кв. м., 1060,8 кв. м, 959,4 кв. м., соответственно 1968, 1968 и 1978 годов сдачи в эксплуатацию. Кроме того, площадь автовесов по договору 21 (69,5) кв. м, теплой стоянки 617,4 кв. м.

В ЕГРН имеются сведения о следующих объектах:

с кадастровым номером 58:11:0090101:515 (выписка из ЕГРН - том л. д. 141) зерносклад № 1 площадью 885,6 кв. м, год завершения строительства 1968;

с кадастровым номером 58:11:0090101:516 (выписка из ЕГРН – то 1 л. д. 140) зерносклад № 2 площадью 968,4 кв. м., год завершения строительства 1968;

с кадастровым номером 58:11:0090101:523 (выписка их ЕГРН – том 1 л. д. 138) зерносклад № 3 площадью 875,9 кв. м., год завершения строительства 1978;

с кадастровым номером 5:11:0090101:519 (выписка из ЕГРН том 1 л. д. 137) автовесы площадью 16,7 кв. м., год завершения строительства 1978;

с кадастровым номером 58:11:0090101:517 (выписка из ЕГРН – том 1 л. д. 139) теплая стоянка площадью 581,9 кв. м., год завершения строительства 1986.

В техническом паспорте на зерносклад № 1 (том 2 л. д. 137-144) указана общая площадь по внутреннему обмеру 885,6 в. м., а площадь по наружному обмеру 945,8 кв. м.

В техническом паспорте на зерносклад№ 2 (том 2 л. д. 65-72) указана общая площадь по внутреннему обмеру 968,4 кв. м., а по наружному обмеру 1060,8 кв. м.

В техническом паспорте на автовесы (том 3 л. д. 69-76) указана общая площадь по внутреннему обмеру 16,7 кв. м., а по наружному обмеру 21 кв. м. (навес – 65,9 в. м.).

В техническом паспорте на теплую стоянку (том 1 л. д. 143-150) указана общая площадь по внутреннему обмеру 581,9 кв. м., а по наружному обмеру 617,4 кв. м.

Таким образом, в Единый государственный реестр недвижимости включены сведения о площадях объектов недвижимости по внутреннему обмеру помещений, а в договоре такие же сведения соответствуют площадям этих же объектов по наружному обмеру, указанных в технических паспортах объектов.

Следовательно, с учётом характеристик в технических паспортах, расхождения в площадях объектов в договоре купли-продажи и в ЕГРН обусловлены не недостоверностью сведений в договоре, а использованием площадей в договоре и в сведениях ЕГРН, определённых по разной методике (наружный и внутренний обмеры).

Кадастровые паспорта (том 3 л. д. 82 оборотная сторона, л. 

<

...> оборотная сторона, л. д. 98 оборотная сторона, л. д. 103 оборотная сторона) содержат площади объектов по внутреннему обмеру, соответствующие таким же площадям в технических паспортах.

Соответствующий довод ответчиков не может быть признан основанием для отказа в государственной регистрации прав.

Однако заявитель не представил технические паспорта государственному регистратору прав, что не позволило последнему самостоятельно разрешить вопрос о расхождениях в площадях объектов.

 

Часть 6 статьи 12 Закона № 122-ФЗ содержала следующие положения:

Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

Следовательно, для внесения в ПГРН сведений о зданиях, сооружениях среди прочих должны быть сведения о земельном участке, на которых такие здания, сооружения расположены.

Более того, статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит прямое указание на это:

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имуществ.

При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор от 26.10.2007 не содержит сведений о земельном участке, на котором (на которых) расположена подлежащая передаче продавцом покупателю недвижимость. Следовательно, такой договор не может считаться заключенным.

 

Установленные судом обстоятельства, подтверждённые доказательствами, свидетельствуют о следующем.

Отсутствуют надлежащие доказательства перехода к заявителю права собственности на объекты недвижимости в силу следующего:

- отсутствуют доказательства правомочности указанного продавцом юридического лица на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества;

- имеются основания считать договор купли-продажи незаключенным.

Арбитражный суд также принимает во внимание, что длительное, не обусловленное объективными причинами бездействие заявителя, выразившееся в непринятии мер к государственной регистрации права собственности, создало условия, при которых невозможно устранить препятствия для государственной регистрации перехода прав на основании договора купли-продажи, а также создаёт условия для нарушения пользователем имущества публичных интересов, связанных с обязанностью титульного правообладателя недвижимого имущества уплачивать налог на имущество.

На основании изложенного арбитражный суд установил, что у государственного регистратора было достаточно законных оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации прав. В силу этого оспариваемыми уведомлениями не нарушены права и законные интересы заявителя.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил отнести расходы по государственной пошлине на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд                                                                                                                                                                                                                    

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

На настоящее решение в месячный срок со дня его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области.

Судья                                                                                          М. В. Табаченков