ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, i№fo@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-17306/2019

25 мая 2020 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2020 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зайцевой И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2348/2020) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 23.01.2020 по делу № А46-17306/2019 (судья Храмцов К.В.), по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Мажуги Сергея Викторовича (ИНН 550718392416, ОГРНИП 304550725700122) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр», индивидуального предпринимателя ФИО3, 

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО4 (удостоверение № 471/19 от 23.09.2019, диплом, по доверенности № Исх-ДИО/13381 от 02.10.2019),

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО5 (паспорт, диплом, по доверенности б/н от 22.08.2019),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:000000:26572 площадью 70,0 кв.м, расположенного по адресу: Омская область, ,

<

...>, помещение 1П, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента, просит изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 274 497 руб.». 

Определением суда от 28.10.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр», индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ООО «Независимый экспертно- консалтинговый центр», предприниматель ФИО3, третьи лица).

Решением от 23.01.2020 Арбитражный суд Омской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 23.01.2020 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 28.04.2020.

Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации с 04.04.2020 по 30.04.2020 установлены нерабочие дни. 

Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации, Президиума Совета судей Российской Федерации от 08.04.2020 № 821 на период с 08.04.2020 по 30.04.2020 рекомендовано рассмотрение дел и материалов безотлагательного характера (об избрании, продлении, отмене или изменении меры пресечения, о защите интересов несовершеннолетнего или лица, признанного в установленном порядке недееспособным, в случае отказа законного представителя от медицинского вмешательства, необходимого для спасения жизни, и другие), а также дел в порядке приказного, упрощенного производства, в связи с чем определением от 28.04.2020, судебное заседание отложено на 19.05.2020.

ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» и предприниматель ФИО3, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей третьих лиц.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает на недостоверность рыночной стоимости объекта оценки, указанной в заключении судебной экспертизы от 22.11.2019 № 191101, ссылаясь на следующее: нарушены положения подпункта «в» пункта 22 статьи 7 Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (далее – ФСО № 7), пункта 5 статьи 2 Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (далее – ФСО № 3); при введении корректировок не была учтена корректировка на расположение относительно «красной линии»; на странице 33 (продажа, сравнительный подход) и странице 39 (аренда, доходный подход) внесена корректировка на площадь в размере + 4,7%, в то время как согласно источнику корректировка должна составлять 1/(1-4,7%)= 1,049 или +4,9%); на странице 53 заключения отображены объекты-аналоги, однако дата размещения на сайте указанных объектов не отражена. Считает, что представленный им отчет № 1-843/2 соответствует нормам в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Предприниматель ФИО2 в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт; представитель предпринимателя ФИО2 с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Заслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением от 21.02.2019 по делу № А46-16279/2018 Арбитражный суд Омской области обязал Департамент предоставить предпринимателю ФИО2 преимущественное право выкупа арендуемого имущества площадью 70 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 22-го Партсъезда, д. 9; арендуемого имущества площадью 76,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, проспект Сибирский, 2/1; арендуемого имущества площадью 60,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Во исполнение решения Арбитражного суда Омской области от 21.02.2019 по делу № А46-16279/2018 Департаментом был подготовлен проект договора купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец передает в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение, именуемое в дальнейшем «объект». Характеристика «Объекта»: нежилое помещение общей площадью 70 кв.м с кадастровым номером 55:36:000000:26572, расположенное по адресу: 

<

...>, помещение 1П. 

Пунктом 4.1 данного проекта договора предусмотрено, что цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 823 000 руб. 

Не согласившись с ценой, указанной в проекте договора, 23.08.2019 истец направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 274 497 руб. 

Указанная цена определена истцом в соответствии с отчетом об оценке от 20.08.2019 № 975/13/19-1, подготовленным предпринимателем ФИО3 

Письмом от 19.09.2019 № Исх-ог-ДИО/1352 предприниматель ФИО2 направил Департаменту протокол согласования разногласий, в котором предложил принять пункт 4.1. договора в редакции продавца. 

Указывая, что предложенная Департаментом цена является завышенной и не соответствует реальной стоимости помещения, предприниматель ФИО2 обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ), удовлетворяя исковыые требования, пришел к выводу о необходимости при определении величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости исходить из заключения судебной экспертизы от 22.11.2019 № 191101, проведенной в ходе рассмотрения настоящего дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В настоящем случае разногласия сторон заключаются в определении выкупной цены спорного имущества.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 указано, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В рассматриваемом случае такой датой является 31.07.2018 (указанная дата сторонами не оспаривается).

При установлении стоимости спорного объекта недвижимости в размере 1 823 000 руб. Департаментом использовался отчет об оценке рыночной стоимости от 11.06.2019 № 1-843/2, подготовленный ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» на дату – 06.05.2019. В соответствии с указанным отчетом величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 06.05.2019 с учетом ограничительных условий и сделанных допущений составила 1 823 000 руб. 

В обоснование заявленных по делу исковых требований предпринимателем ФИО2 представлен отчет об оценке от 20.08.2019№ 975/13/19-1, подготовленный предпринимателем ФИО3 на дату – 31.07.2018, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС составляет 1 274 497 руб. 

Также в рамках настоящего дела, по ходатайству истца проведена экспертиза (определение от 01.11.2019), на разрешение которой суд поставил следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения № 1П, общей площадью 70,0 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 31.07.2018, с учетом НДС и без учета НДС? Проведение экспертизы поручил эксперту ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» ФИО6.

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлен отчет от 22.11.2019 № 191101, из которого следует, что рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 31.07.2018 составляет 1 546 000 руб. с учетом НДС, 1 310 169 руб. без учета НДС.

Суд апелляционной инстанции считает, что заключение от 22.11.2019 № 191101 соответствует требованиям, предъявляемым статьей 86 АПК РФ и положениями Федерального закона № 135-ФЗ, не содержит противоречий, является ясным и полным, процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт компетентен в решении вопроса, поставленного перед экспертным исследованием, имеет соответствующий опыт и квалификацию, об его отводе сторонами заявлено не было.

Оценив заключение от 22.11.2019 № 191101 по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции, приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в принятии его в качестве одного из доказательств рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Представленный Департаментом отчет об оценке рыночной стоимости от 11.06.2019 № 1-843/2, подготовленный ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» не может быть принят в качестве доказательства стоимости объекта, поскольку оценка недвижимости произведена не на дату обращения истца в Департамент с заявлением, что противоречит требованиям Федерального закона № 159-ФЗ. 

Оценивая представленные в материалы дела отчеты об оценке отчет от 20.08.2019 № 975/13/19-1, подготовленный предпринимателем ФИО3 (представленный истцом) и экспертное заключение от 22.11.2019№ 191101 (проведенное в ходе рассмотрения дела), с учетом письменных пояснений экспертов, представленных в материалы дела, а также с учётом пояснений сторон данных в суде первой инстанции, с учетом избранного экспертом метода проведения оценки, содержания и результатов проведенного исследования, имеющегося обоснования вывода по постановленному вопросу, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что данные экспертного заключения от 22.11.2019 № 191101 являются более достоверными, объективно отражают рыночную стоимость имущества на соответствующую дату.

Доводы апелляционной жалобы о неверных выводах, изложенных в отчете об оценки от 22.11.2019 № 191101, отклоняются судом апелляционной инстанции, в силу их недоказанности.

Как следует из материалов дела, перечень возражений Департамента, изложенных в апелляционной жалобе относительно несоответствия отчета об оценки от 22.11.2019 № 191101, предоставлялся суду первой инстанции и был исследован им.

Кроме того, экспертом ФИО6, подготовившим отчет об оценки от 22.11.2019 № 191101, в материалы дела представлены пояснения на возражения Департамента, изложенные как в возражениях (представленных суду первой инстанции), так и апелляционной жалобе.

В соответствии с подпункт «в» пункта 22 статьи 7 ФСО №7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Пунктом 5 статьи 2 ФСО №3 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 20, части IV Приказа министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от исполнения того или иного подхода.

В экспертном заключении на странице 23 достаточно четко описаны все три подхода к проведению исследования по определению рыночной стоимости.

Корректировка площади на странице 33 и странице 39 приведена корректна – 4,7, поскольку в сборнике «Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости 

<

...>», НП «Омская коллегия оценщиков» не установлено четких правил и рекомендаций по применению данной корректировки.

Отчет об оценки от 22.11.2019 № 191101 соответствует правилам ФСО №3 и ФСО № 5.

С учетом изложенного выше, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости при определении величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости исходить из заключения эксперта от 22.11.2019 № 191101, согласно которому стоимость спорного объекта недвижимости составляет 1 310 169 руб. без учета НДС.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

На основании изложенного, с учетом положений пункта 1 статьи 425 ГК РФ, суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции о включении в проект договора купли-продажи пункта 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 310 169 руб.», являются законными и обоснованными.

В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют возражения, представленные в суд в суд первой инстанции, которым дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и направлены лишь на переоценку обстоятельств дела. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 23.01.2020 по делу № А46-17306/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Е.Б. Краецкая

 О.А. Сидоренко