Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-18443/2017

г. Хабаровск

14 февраля 2018 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 14 февраля 2018 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи - Букиной Е.А., 

при ведении протокола  помощником судьи - Пац Е.А.,    

при участии в судебном заседании: 

от АО –  ФИО1 (представитель по доверенности), 

от ХМСС  – ФИО2 (председатель), ФИО3  (представитель по доверенности), 

рассмотрев в открытом судебном заседании  дело по  иску акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> 680000, 

<

...>)

к  Хабаровскому межрайонному союзу садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680030, 

<

...>) 

взыскании задолженности по договору аренды 

и по встречному иску Хабаровского межрайонного союза садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан к АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» о признании недействительным договора в части,  

 

                                                   УСТАНОВИЛ: 

АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» обратилось в суд с иском к Хабаровскому межрайонному союзу садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан о взыскании задолженности по договору аренды № 373/16 от 12.12.2016г. за период с 01.05.2016 по 13.09.2017г. в размере 1 255 315 руб. 09 коп., пени за период с 31.01.2017 по 13.09.2017г. в размере 60 748 руб. 30 коп., всего - 1 316 063 руб. 39 коп.

 

Требования обоснованы наличием вышеуказанного договора аренды и неисполнением ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей. 

Определением суда от 14.12.2017г. судом принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречное исковое заявление Хабаровского межрайонного союза садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан к акционерному обществу «Центр инновационных технологий города Хабаровска» о признании договора аренды № 373/16 от 12.12.2016г. недействительным. 

Требования обоснованы тем, что договор со стороны арендатора подписан неполномочным лицом.  

В судебном заседании представитель ХМСС поддержала ранее поступившее письменное ходатайство об уточнении предмета иска – просит договор аренды за №373/16 от 12.12.2016 года, заключенный между Хабаровским межрайонным Союзом садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан и АО ««Центр инновационных технологий города Хабаровска» с выполненной подписью лицом, не являющимся председателем ХМСС - признать недействительным:

- в части установления арендной платы за имущество, передаваемое в субаренду площадью 200, 6 кв. м. по цене 553 руб. (п.2.1 договора), 

- в части установления арендной платы за эти площади в размере 110 932 руб. в месяц (п.2.1 договора),  

- в части установления обязанности по проведению капитального и текущего ремонтов в сдаваемых помещениях в аренду, предусмотренной в п.3.1.2, п.3.2.3 данного договора;

- в части установления ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора в виде штрафа в 100-кватном размере минимальной оплаты труда, установленного действующим законодательством на момент взыскания, предусмотренной п.4.2. настоящего договора.

На вопрос  суда пояснила, что основание иска оставлены без изменения – не подписание договора руководителем арендатора. 

Уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК. 

В судебном заседании стороны поддержали свои иски, встречные требования не признали. Дали пояснения на вопросы суда. 

Представитель ХМСС на вопросы суда пояснила, что договор  был подписан юристом организации в декабре 2016 г.  во время отсутствия руководителя в г. Хабаровске. 

Председателю ХМСС  о наличии договора стало известно в январе 2017 г. после окончания зимних каникул. 

Руководитель организации одобрил сделку только в части площади, необходимой  арендатору для личного пользования с оплатой по меньшей ставке. В части площади, подлежащей передаче в субаренду по большей ставке арендной платы,  данный договор не был им одобрен. 

Так же руководитель не согласен с условиями, изложенными в п.3.1.2, п.3.2.3 договора, обязывающими к осуществлению арендатором всех видов ремонта, и в п. 4.2. договора, предусматривающим наложение штрафа за неисполнение договорных обязательств.    

В связи с чем, истец по встречном иску полагает договор недействительным в части неодобренной председателем ХМСС.       

  Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает  первоначальный иск подлежащим удовлетворению, встречный – не подлежащим удовлетворению   по следующим основаниям. 

Свидетельством о государственной регистрации права от 05.07.2005 г. подтверждается, что истец является собственником нежилого здания  по адресу 

<

...> а. 

12.12.2016 г.  истцом (арендодатель) и  ответчиком (арендатор) подписан договор аренды № 373/16 аренды  части указанного здания площадью 638, 1 кв. м.

  Срок действия договора  определен  с 01.10. 2016 г. по 31.08.2017 г.

 Согласно п. 7.2. договора, арендатор занимает  часть объекта площадью 393, 5 кв. м.  с 01.05.2016 г. по 30.09.2016 г. Принимает на себя обязательство по внесению арендных платежей за указанную площадь с 01.05.2016 г. исходя из ставки арендной платы 5, 57 руб. за 1 кв. м. в месяц. 

Согласно п.2.1 договора, за пользование площадью 437, 5 кв. м. арендатор оплачивает арендную плату исходя из 5, 57 руб. за 1 кв. м.  в месяц. За пользование арендованным имуществом площадью 200, 6 кв. м. (первый этаж), переданным в субаренду, арендная плата устанавливается в размере 553 руб. за 1 кв. м. в мес. 

Таким образом, условиями договора предусмотрено, что в пользование ответчику передается часть здания общей площадью 638, 1 кв. м., из которых 200, 6 он вправе сдавать в субаренду. 

При этом,  для личного пользования арендатору установлена льготная ставка, для  сдачи в субаренду – повышенная ставка. 

Пунктами 3.1.2 договора установлена обязанность арендодателя по производству капитального ремонта нежилых помещений, занимаемых арендатором, связанного с общим капитальным ремонтом здания в целом. 

Согласно абзацу 2 п.3.2.3 договора, арендатор обязан поддерживать объект в надлежащем техническом и санитарном  состоянии, производить за свой счет текущий (не менее 1-го раза в год) и капитальный (вызванный неотложной необходимостью) ремонт, нести расходы, связанные с эксплуатацией объекта. Текущий ремонт должен быть выполнен в разумные сроки, не более 3-х месяцев. 

Согласно п. 4.2. договора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1 – 3.2.14 (за исключением п. 3.2.9., 3.2.11) арендатор уплачивает арендодателю штраф в 100-кратнмо размере МРОТ, установленный действующим законодательством на момент взыскания. 

ХМСС, возражая против заявленного к нему иска и поддерживая встречный, расценивает условия договора в части оплаты площади, подлежащей сдаче в субаренду  и условия вышеуказанных пунктов недействительными  по причине того, что договор со стороны арендатора был подписан неполномочным лицом, в последствии данный договор был одобрен руководителем в части, за исключением оспариваемых пунктов.  

Расшифровка подписи арендатора  в договоре аренды от 12.12.2016 г. и акте приема-передачи к нему от 12.12.2016 г.  отсутствует. 

  Копией заграничного паспорта ФИО2 (председателя ХМСС) подтверждается в 12.12.2016 г. он находился за пределами РФ. 

 Таким образом,  подписание им документов 12.12.2016 г. в РФ невозможно.

Согласно ст. 183 ГК, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении.

Из обстоятельств дела следует, что председатель ХМСС, которому стало известно о совершении сделки в январе 2017 г. (как пояснила в судебном заседании представитель ХМСС), не заявил арендодателю о своем отказе от сделки в порядке ст. 183 ГК. 

Представитель так же пояснила, что председатель по этому вопросу неоднократно обращался в ДМС, а не к арендодателю, что обусловлено его юридической неосведомленностью. 

Данный довод не принимается судом в качестве доказательств отказа от договора, который не одобрен полномочным лицом. 

Обращение к лицу, не указанному в ст. 183 ГК, не влечет правовых последствий.

 

Согласно разъяснениям, данным в п.5 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 57 от 23.10.2000 г., при разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

   Как следует из материалов дела,  ХМСС заключал договоры субаренды на помещения в здании по ул. Запарина, 2а с другими субъектами предпринимательской деятельности. Это обстоятельство было подтверждено им в судебном заседании. 

Так же в материалах дела имеются письма субарендаторов (бывших арендаторов АО  «ЦИТ»), в которых они просят имеющуюся у них переплату по договорам аренды с АО «ЦИТ»  в связи с их расторжением и заключением договоров субаренды с ХМСС перечислить на погашение обязательств ХМСС. 

Данные письма согласованы председателем ХМСС. 

В материалах дела имеется платежное поручение № 139 от 15.09.2017 г. на суму 26 805 руб. 68 коп. по оплате ХМСС в пользу АО «ЦИТ» арендных платежей за пользование площадью 437, 5 кв. м. 

По мнению представителя ХМСС, это свидетельствует о частичном одобрении сделки в части площади, которая необходима арендатору для личного  использования. 

Между тем, законом  предусмотрена возможность оспаривания части сделки (ст. 180 ГК),  но не предусмотрена возможность частичного одобрения сделки (ст.183 ГК). 

Частичное одобрение сделки  противоречит правовой природе акцепта. 

Согласно ст. 438 ГК, акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.

Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Так же в материалах дела имеется письмо ХМСС от 01.09.2017 г. о расторжении договора. 

Данное письмо не содержит каких-либо указаний на отсутствие одобрения договора. Напротив, оно подтверждает наличие договорных отношений, признаваемых арендатором.  

Вышеуказанные судом доказательства свидетельствуют о дальнейшем одобрении сделки руководителем арендатора. 

   Таким образом, в силу положений ст. 183 ГК, договор аренды считается заключенным в интересах обеих сторон.

В силу положений п.5 ст.166 ГК, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

 Согласно разъяснениям, данным в п.70 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25,  сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

 Поведение арендатора (о котором указано выше) давало арендодателю основание полагаться на действительность сделки. 

При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.           

В силу положений ст.309 ГК, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.  

 Условиями договора установлена обязанность арендатора по внесению арендных платежей, размеры и сроки  их внесения. 

Обязанность по внесению арендатором арендных платежей установлена и ст. 606, 614 ГК. 

Факт наличия долга и его сумму ответчик не оспаривал, не представил доказательства оплаты суммы долга и на дату рассмотрения спора.

На основании вышеизложенных норм требования истца о взыскании задолженности по арендной плате законно, обосновано и подлежит удовлетворению.

Пунктом 4.1 договора стороны обусловили начисление неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

В силу положений ст.309, 330 ГК, данное требование так же законно, обосновано и подлежит удовлетворению.

Руководствуясь  ч. 1 ст. 110 АПК, суд находит необходимым взыскать с ответчика по первоначальному иску в  пользу истца судебные расходы по оплате  государственной пошлины.

На основании этой же нормы с истца по встречному иску подлежит взысканию государственная пошлина в федеральный бюджет (при подаче встречного иска истец ходатайствовал об отсрочке уплаты государственной пошлины). 

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.  167-176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить. 

Взыскать с  Хабаровского межрайонного союза садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>;)  в счет задолженности по арендной плате – 1 255 315 руб. 09 коп.,  в счет пени – 60 748 руб. 30 коп., всего – 1 316 063 руб. 39 коп., а так же  судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 26 161 руб.       

 

Во встречном иске отказать.

 

Взыскать с  Хабаровского межрайонного союза садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) государственную пошлину в федеральный бюджет в сумме 6 000 руб.  

 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.     

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.     

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края

 

Судья                                                                                                 Букина Е.А.