Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-91171/17

19 апреля 2018 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 13 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

КУМИ АДМИНИСТРАЦИИ ОДИНЦОВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА      к ООО "СитиСтрой-Проект" о взыскании, расторжении договора аренды, 

При участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 13.04.2018,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «СитиСтрой-Проект» (далее - ответчик) с требованиями:

- Взыскать с ООО "СитиСтрой-Проект" в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района по договору аренды от 20.12.2011 № 4538 задолженность за период с 01.04.2016 по 30.09.2017 в размере 8313795 руб., пени за период с 01.01.2016 по 30.09.2017 в размере 679164 руб. 30 коп., а всего в общей сумме 8992960 руб. 10 коп.

- Расторгнуть договор аренды от 20.12.2011 № 4538, заключенный между ООО "СитиСтрой-Проект" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070303:313.

- Обязать ООО "СитиСтрой-Проект" передать по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070303:313.

До начала судебного разбирательства от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью участия в другом судебном разбирательстве. 

При таких обстоятельства судом был объявлен перерыв в судебном заседании. Суд в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, руководствуясь ст. 159 АПК РФ, отказал. 

После перерыва стороны в судебное разбирательство не явились.

Дело рассмотрено в порядке ч.3 ст.156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, извещенных о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

В соответствии со ст.4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Администрации Одинцовского района Московской области от 16.12.2011 № 4644 АНО «Межмуниципальный центр спорта и отдыха «Благодарение» был предоставлен земельный участок, площадью 44208+/-147 кв.м., с кадастровым номером 50:20:0070303:313, свободный от строений, категория земель - земли населенных пунктов, по фактическому пользованию школе - интернату, расположенный в границах Одинцовского муниципального района, сельское поселение Жаворонковское, с местоположением в районе д. Зайцево, уч.60, в аренду сроком на 49 лет.

Во исполнение вышеуказанного постановления между истцом и Автономной некоммерческой организацией «Межмуниципальный центр спорта и отдыха «Благодарение» был заключен договор аренды земельного участка № 4538 от 20.12.2011 г.

Договор заключен на срок с 20.12.2011 г. до 19.12.2060 года, был зарегистрирован 02.03.2012 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

При заключении договора аренды, в соответствии с пунктами 3.1, 3.2 и 3.3 договора, арендатор принял на себя обязательство ежеквартально, до 15-го числа последнего месяца текущего квартала, вносить арендную плату за пользование земельным участком.

В Приложении 2 к договору, которое является неотъемлемой его частью, был установлен размер арендной платы, который составлял 232 092,00 рублей в квартал.

Пунктом 3.5 договора было установлено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно- территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором.

Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.

17 декабря 2013 года между Автономной некоммерческой организацией «Межмуниципальный центр спорта и отдыха «Благодарение» и ООО «РЕМСТРОЙПРОЕКТ» был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4538 от 20.12.2011.

Дополнительным соглашением от 24.03.2014, заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ООО «РЕМСТРОЙПРОЕКТ» с 01.01.2014 была установлена арендная плата в размере 2 526 487,20 рублей в квартал.

06 августа 2014 года между ООО «РЕМСТРОЙПРОЕКТ» и Некоммерческим партнерством содействия развитию и поддержке здравоохранения, образования и социальной сферы «Центр-Наше Поколение» был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4538 от 20.12.2011.

11.11.2014 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области было подготовлено и направлено Некоммерческому партнерству содействия развитию и поддержке здравоохранения, образования и социальной сферы «Центр-Наше Поколение» уведомление, вех. № 7.1.18/3094 об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 20.12.2011 № 4538, в соответствии с которым был произведен перерасчет арендной платы и с 01.01.2015 года размер оплаты стал составлять 2 655 795 руб. 60 коп. в квартал.

04 февраля 2015 года между Некоммерческим партнерством содействия развитию и поддержке здравоохранения, образования и социальной сферы «Центр-Наше Поколение» и ООО «Маэстро» было заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 4538 от 20.12.2011.

13 мая 2016 года между ООО Маэстро» и гр. ФИО2 было заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 4538 от 20.12.2011.

Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области № 4145 от 13.07.2016 был изменен вид разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом договора аренды № 4538 от 20.12.2011, в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования с «по фактическому пользованию школе - интернату на «образование и просвещение».

06 июня 2016 года между гр.ФИО2 и ООО «СитиСтрой-Проект» заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 4538 1г20.12.2011.

Дополнительным соглашением от 27.10.2016, заключенным между истцом и ответчиком с 13.07.2016 была установлена арендная плата в размере 2 655 795,60 рублей в квартал.

В период действия договора аренды перечисление арендной платы производилось несвоевременно и не в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2016 года по 30.09.2017 года в сумме 8 313 795 руб. 80 коп.

20 сентября 2017 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 8 313 795 руб. 80 коп., уплатить пени в сумме 679 164 руб. 30 коп., а всего перечислить 8 992 960 рублей 10 копеек, в противном случае было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка № 4538 от 20.12.2011 г.

Поскольку ответ на данную претензию так и не поступил, задолженность по арендной плате и пени ответчик не погасил, истец обратился в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктами 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с ч 3.1. ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик не оспорил в рамках настоящего дела обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований.

Поскольку ответчик не оспорил наличие задолженности и ее размер, мотивированного отзыва с возражениями относительно заявленных  требований не представил, в силу ч. 3.1. ст. 70 ПК РФ задолженность ответчика считается им признанной.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пункт 1 статьи 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Представленный истцом расчет, произведен, исходя из суммы долга заявленного периода просрочки, проверен судом и является правильным. 

Также истцом было заявлено требование о расторжении договора аренды.

Согласно п.6.2. договора, он может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1., 4.4.4., 4.4.8 настоящего договора.

В соответствии с п. 4.1.1 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Согласно п. 4.4.4. арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные Договором.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Истцом направлены арендатору претензии с предложениями арендатору добровольно погасить задолженность в указанные в претензиях сроки, а также предупреждения в случае непогашения об обращении в суд с иском о взыскании задолженности и о расторжении договоров аренды.

Кроме того, ответчиком не представлено доказательств расположения на спорном участке объектов капитального строительства.

Учитывая отсутствие у ответчика надлежащих правовых оснований пользования земельным участком, суд находит исковые требования об обязании ответчика возвратить истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070303:313, подлежащими  удовлетворению.

В соответствии со ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.  

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "СитиСтрой-Проект" в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района по договору аренды от 20.12.2011 № 4538 задолженность за период с 01.04.2016 по 30.09.2017 в размере 8313795 руб., пени за период с 01.01.2016 по 30.09.2017 в размере 679164 руб. 30 коп., а всего в общей сумме 8992960 руб. 10 коп.

Расторгнуть договор аренды от 20.12.2011 № 4538, заключенный между   ООО "СитиСтрой-Проект" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070303:313.

Обязать   ООО "СитиСтрой-Проект" передать по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района   земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070303:313.

Взыскать с ООО "СитиСтрой-Проект" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 46964 руб. 80 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                                                                                    Ю.С. Петропавловская