АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ    РОССИЙСКОЙ    ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

город  Новосибирск                                                                               дело № А45-1127/2021   

резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2023 года       

решение в полном объеме  изготовлено 3 июля 2023 года                       

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при  ведении протокола судебного онлайн-заседания помощником судьи Клименко А.А., рассматривает  в  судебном заседании в  помещении арбитражного суда по адресу: 630102, 

<

...>, зал № 622, дело по иску акционерного общества Производственное монтажно-строительное предприятие «Электрон» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

     к индивидуальному   предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 311547606100164), г. Новосибирск,

     с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) акционерное  общество «Государственный   специализированный    проектный   институт», г.  Новосибирск;  2) общество с ограниченной ответственностью «Севлер» (ОГРН 

<

***>); 3) общество с ограниченной ответственностью «ТБС-Клининг» (ОГРН 

<

***>);  4) общество с ограниченной ответственностью охранное предприятие «КРОМ-С» (ОГРН 

<

***>);  5) общество с ограниченной ответственностью «ЛАРК-ТЕХНО» (ОГРН 

<

***>); 6) акционерное общество «Саломея» (ОГРН 

<

***>);  7) нотариус ФИО2;  8) нотариус ФИО3; 9) нотариус ФИО4; 10) нотариус ФИО5;  11) акционерное общество «Специализированное монтажно-наладочное управление  № 70» (ОГРН 

<

***>); 12) ФИО6 (ОГРНИП 304547206300048); 13) ФИО7, 14) ФИО8,

о взыскании 286 833 рубля 75  копеек,  

при участии в  судебном заседании представителей:

истца - ФИО9,  доверенность № 21 от   07.07.2022, диплом, паспорт, ФИО10, доверенность №26 от 08.08.2022, паспорт;

ответчика - ФИО1, лично, паспорт, ФИО11, доверенность от 19.12.2022, диплом, паспорт;

третьих лиц - 1) (онлайн) ФИО12, паспорт, доверенность от  23.09.2022, 2)-14) не явились, извещены, 

установил:

акционерное общество Производственное монтажно-строительное предприятие «Электрон» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, далее- истец, АО ПМСП «Электрон»,  обратилось с уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ иском      к индивидуальному   предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 311547606100164), г. Новосибирск, далее – ответчик, о взыскании задолженности за содержание общего имущества в сумме 286 833 рубля 75  копеек.  

Дело рассматривается с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) акционерное  общество «Государственный   специализированный    проектный   институт», г.  Новосибирск;  2) общество с ограниченной ответственностью «Севлер» (ОГРН 

<

***>); 3) общество с ограниченной ответственностью «ТБС-Клининг» (ОГРН 

<

***>);  4) общество с ограниченной ответственностью охранное предприятие «КРОМ-С» (ОГРН 

<

***>);  5) общество с ограниченной ответственностью «ЛАРК-ТЕХНО» (ОГРН 

<

***>); 6) акционерное общество «Саломея» (ОГРН 

<

***>);  7) нотариус ФИО2;  8) нотариус ФИО3; 9) нотариус ФИО4; 10) нотариус ФИО5;  11) акционерное общество «Специализированное монтажно-наладочное управление  № 70» (ОГРН 

<

***>); 12) ФИО6 (ОГРНИП 304547206300048); 13) ФИО7, 14) ФИО8.

Ответчик в отзыве на иск и дополнении к нему просит отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильный расчет доли в общем имуществе и расходах, произведенных истцом, на то, что он оплачивает ежемесячные платежи за содержание общего имущества, полагает, что истцом не представлено доказательств несения расходов. 

Третьи лица, за исключением акционерного  общества «Государственный   специализированный    проектный   институт», далее – АО «ГСПИ», отзыва на иск не представили.

АО «ГСПИ» в отзыве на иск ссылается на то, что несет самостоятельно расходы по содержанию общего имущества в  восьмиэтажной части  здания, сложившийся порядок управления зданием предполагает раздельное несение расходов с АО ПСМП «Электрон», на длительное вовлечение третьего лица в судебный  спор между истцом и ответчиком.

Дело рассматривается с отсутствие третьих лиц, извещенных надлежаще о времени и месте судебного разбирательства, в порядке положений части 6 статьи 121, статьи 123 АПК РФ.  

Как следует из материалов дела, акционерное общество Производственное монтажно-строительное предприятие «Электрон» (далее - истец) является собственником помещений по адресу: 

<

...>,  что подтверждается выписками из ЕГРП, представленными в материалы дела.

Остальными собственниками помещений являются:  1) акционерное  общество «Государственный   специализированный    проектный   институт», г.  Новосибирск;  2) общество с ограниченной ответственностью «Севлер» (ОГРН 

<

***>); 3) общество с ограниченной ответственностью «ТБС-Клининг» (ОГРН 

<

***>);  4) общество с ограниченной ответственностью охранное предприятие «КРОМ-С» (ОГРН 

<

***>);  5) общество с ограниченной ответственностью «ЛАРК-ТЕХНО» (ОГРН 

<

***>); 6) акционерное общество «Саломея» (ОГРН 

<

***>);  7) нотариус ФИО2;  8) нотариус ФИО3; 9) нотариус ФИО4; 10) нотариус ФИО5;  11) акционерное общество «Специализированное монтажно-наладочное управление  № 70» (ОГРН 

<

***>); 12) ФИО6 (ОГРНИП 304547206300048); 13) ФИО7; 14) ФИО8.

Указанные лица привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Из выписки из ЕГРН следует, что  ИП ФИО1 является собственником помещений,  общей площадью 937.5 кв.м., расположенных на первом этаже пятиэтажного здания, расположенного  по адресу: 

<

...>.

Решения собственниками  нежилых помещений, расположенных в здании 

<

...>,  о выборе управляющей компании и утверждения стоимости их услуг по содержанию,  не принималось.

Вместе с тем, на протяжении длительного времени  истец фактически осуществляет обслуживание и несет расходы по содержанию общего имущества здания по адресу: г. Новосибирск, 

<

...>, что подтверждается договором  с АО «СИБЭКО», МУП «Горводоканал»  и иными договорами.

Между ИП ФИО1 и истцом договор на обслуживание и текущее содержание общего имущества  не заключен.

Истец понес  расходы по текущему содержанию общего имущества, в 2020 году силами АО ПСМП «Электрон» были произведены следующие работы по содержанию и ремонту здания по адресу 

<

...>: - ремонт кровли. 

Сумма выполненных работ по договору на ремонт кровли по ул. Танковая 72,  заключенному с исполнителем - ИП ФИО13 от 12.08.2020 года  № 981-08/20,  составила 1 969 362,57руб. 

Также проведена бестраншейная замена канализации Ду 160мм., общей протяженностью 16 

<

...>. 

Сумма выполненных работ по договору подряда № 1/09-20 от 01.09.2020г. с ООО «ССГ Групп» по бестраншейной замене канализации Ду 160мм, общей протяженностью 16 

<

...> составила 139 707,98 руб. 

Проведены работы по гидродинамической  очистке наружного канализационного трубопровода, гидродинамическая размывка твердых отложений в колодцах, очистка колодцев по ул. Танковая 72.

Сумма выполненных работ по договору оказания услуг от 03.09.2020г с ИП ФИО14 80 500 руб. 

Итого, общая сумма расходов по содержанию общего имущества составила   2 189 570,55 рублей. 

С учетом результатов проведенной по делу № А45-24690/2021, рассматриваемому с участием тех же лиц,  судебной экспертизы, сумма расходов, затраченных на содержание общего имущества, составила согласно  уточнённому расчёту истца -  286 833 рубля 75  копеек. 

В связи с тем, что ответчик добровольно требования истца не удовлетворил, истец обратился с иском в арбитражный суд. 

Согласно статье  210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В силу положений  статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

Согласно статьям 289, 290  ГК РФ   собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. 

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25,  разъяснено, что отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Из приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вытекает, что собственник помещений в нежилом здании, также как и собственник помещений в многоквартирном жилом доме, обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества такого здания.

Таким образом, ответчик, как  собственник помещений в нежилом здании,  в силу прямого указания закона он обязан нести расходы на содержание общего имущества в здании (статьи 210, 244, 249 ГК РФ, пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

Как правомерно утверждает истец, отсутствие заключенного договора на содержание общего имущества не освобождает собственника нежилого помещения в здании от несения указанных расходов. 

В части 1 статьи 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Статьей 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 

В силу частей 2-4 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги. Таким образом, порядок покрытия расходов по содержанию общего имущества определяется соглашением сторон, при отсутствии такового каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве. 

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). 

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. 

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. 

Таким образом, помещения и имущество, которые обслуживают более одного помещения в здании по адресу 

<

...>, являются местами общего пользования и общим имуществом вне зависимости от того – в чьей индивидуальной собственности находятся данные места и имущество.

В отсутствие заключенного сторонами соглашения, определяющего порядок покрытия расходов по содержанию общего имущества, к спорным правоотношениям подлежат применению главы 60 ГК РФ.

В силу статей 1102, 1105 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество за счет другого лица, обязано возместить последнему неосновательно сбереженное имущество.

По смыслу названных норм права по требованию о взыскании неосновательного обогащения, истец должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения денежных средств; размер неосновательного обогащения.

Как следует из заключения экспертов АНО «Негосударственная судебная экспертиза Новосибирской области» ФИО15, ФИО16, ФИО17 от 07.02.2023 года № 2022-34,  в рамках проведенной судебной экспертизы по делу № А45-24691/2020 с участием тех же лиц,  объектом данного исследования являлось  здание, расположенное по адресу 

<

...> / Танковая 72 с присвоенным кадастровым номером 54:35:042185:3183, общей площадью 23 231,2 кв.м. (согласно выписке из ЕГРЮЛ).

Из материалов дела следует, что первым в 1962 году было построено здание АО «ГСПИ» по проекту, разработанному в 1960 году. Первоначальным проектом было предусмотрено строительство 5-этaжного здания с возможность  увеличения этажности до 7. Несколько позже в 1967-1970 годах осуществлена реконструкция здания с надстройкой здания до 8 этажей и пристройкой к главному фасаду в осях 3- 6 входной группы цокольного этажа.  Здание Танковая,72 вместе с угловой вставкой с конструктивной точки зрения является отдельным строительным объектом и может эксплуатироваться независимо от прочих зданий.

Исследуемые здания имеют самостоятельные индивидуальные тепловые пункты с отдельным учетом тепла, горячей и холодный воды, каждое здание имеет самостоятельный отдельный учет расхода электроэнергии. Приборы учета находятся в помещениях электрощитовых отдельно в каждом здании.

Система канализования здания по ул. Танковая, 72 не зависит от обстоятельств, связанных с эксплуатацией смежного здания АО «ГСПИ».

Сбор канализационных стоков осуществлен в вертикальные стояки с последующим отводом за пределы здания в канализационные колодцы…Таким образом, система канализования здания по ул. Танковая д. 72 не зависит от обстоятельств, связанных с эксплуатацией смежного здания АО «ГСПИ». Водоотвод в здании АО «ГСПИ» организован выпусками в канализационные колодцы городской системы канализации. То есть, система сбора и отвода стоков здания отдельная и независящая от эксплуатации смежного здания.

Экспертами установлено, что теплоснабжение, водоснабжение, электроснабжение и учет расхода тепла, воды и электроэнергии в здании организованы самостоятельно и отдельно от здания Танковая, 72. При этом часть коммуникаций проходит транзитом через оба здания. В частности, ввод силовых кабелей электроснабжения здания АО «ГСПИ» на ул. ФИО18, 2 находится в электрощитовой пятиэтажного здания Танковая,72, затем кабели проходят транзитом через подвальные помещения до присоединения в электрощитовую здания АО «ГСПИ» ФИО18, 2.

Водоотвод в здании АО ГПИ ФИО18, 2 организован выпусками в канализационные колодцы городской системы канализации. То есть, система сбора и отвода стоков здания отдельная и независящая от эксплуатации смежного здания.

Согласно эти данным, помещения в подвале, цокольном этаже, первом, втором, третьем, четвертом и пятом этажах являются помещениями АО «ГСПИ» и эксплуатируются данной организацией. 

Данное обстоятельство исследовано только в части технологического присоединения коммуникаций этих помещений к внутренним сетям одного из смежных зданий без учета его правового аспекта.

В материалах дела сведения о принадлежности сетей этих помещений к внутренним сетям одного из зданий отсутствуют.

При дополнительном осмотре 07 февраля 2023 года эксперты было обнаружено, что помещения пятиэтажного здания, принадлежащие АО «ГСПИ», были изолированы от прочих помещений пятиэтажного здания с момента проектирования до настоящего времени (иллюстр. 36) и сообщаются только с помещениями здания АО «ГСПИ». В стене по осям 3 и 4, разделяющей помещения АО «ГСПИ» и прочие помещения пятиэтажного здания, проемы отсутствуют.

Таким образом, экспертами установлено, что два здания, расположенные по адресу: 

<

...> / Танковая 72 с присвоенным кадастровым номером 54:35:042185:3183 и общей площадью 23 231,2 кв.м. имеют индивидуальные сети электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, обеспечивающие возможность самостоятельной эксплуатации каждого здания.

Как указано в проектной документации здание АО «ГСПИ» поименовано как «Производственный корпус. Здание №1». По характеру производственного процесса здание предназначено для проектирования. По составу помещений в проекте здание следует отнести к административным.

В настоящее время в здании размещается проектное учреждение, и осуществляются исследования и проектирование.

Таким образом, назначение и фактическое использование здания с момента проектирования не изменилось. Здания является административным.

Построенное позже пятиэтажное здание параллельно ул. Танковой, 72 в проекте поименовано «Инженерно-лабораторным корпусом». То есть, предназначение здания также установлено как «административное».

На момент производства настоящей судебной экспертизы здание используется для размещения офисов организаций, магазинов, кафе, нотариальных контор, стоматологической клиники, центра печати и прочее. То есть, использование здания может быть охарактеризовано как «общественно-административное».

При этом, технологическая возможность самостоятельной эксплуатации каждого из двух зданий, расположенных по адресу: 

<

...> / Танковая 72 с присвоенным кадастровым номером 54:35:042185:3183 и общей площадью 23 231.2 м2 с точки зрения их назначения и фактического использования имеется.

Таким образом, технологическая возможность самостоятельной эксплуатации двух зданий, расположенных по адресу: 

<

...> / Танковая 72 с присвоенным кадастровым номером 54:35:042185:3183 и общей площадью 23 231, 2 кв.м. имеется и установлена в ходе проведения судебной экспертизы, поскольку данные здания фактически эксплуатируются самостоятельно в соответствии с собственным технологическим предназначением. 

Кроме того,  помещения института имеют самостоятельный вход, это режимный объект. 

У истца и у АО «ГСПИ» заключены самостоятельные договоры  на  поставку электроэнергии с АО «Энергосбыт», на отпуск и прием воды и сточных вод с МУП «Горводоканал», на поставку теплоэнергии с АО «Сибэко».  

Принимая во внимание самостоятельность зданий с конструктивной точки зрения и наличие технологической возможности самостоятельной эксплуатации каждого из двух зданий, расположенных по адресу: 

<

...>/ Танковая, 72 с присвоенным кадастровым номером 54:35:042185:3183 и общей площадью 23 231, 2 м2 с точки зрения их назначения и фактического использования, в этом случае доля фактических затрат (в %) на содержание мест общего пользования, приходящаяся на помещения, принадлежащие ФИО1 прямо пропорциональна отношению площади 937, 5 кв.м. (принадлежащей ФИО1) к общей площади пятиэтажного здания.

При этом общая площадь пятиэтажного здания экспертами определена по предоставленным в проектной документации планам без учета площадей лестничных клеток и технического этажа.

При проверке расчета экспертов в части общей площади пятиэтажного здания, выяснилось, что расчет был выполнен на основании поэтажных планов к проектной документации. Техпаспорт домовладения 2002 года также не отражал техническое состояние объекта исследования по состоянию на 2017 год, поэтому экспертами при производстве экспертизы при  расчете общей площади помещений не учитывался.  

Экспертом исключены  лестничные клетки и иные места общего пользования из расчета площади здания. Места общего использования были исключены из общей площади здания, следовательно, из помещений, принадлежащих ИП ФИО1, тоже должны быть исключены места общего пользования.

Суд полагает, что, несмотря на заключение экспертизы,  общая площадь здания, обслуживаемого истцом, должна быть определена из выписок из ЕГРН, имеющихся в материалах дела, и содержащих последние актуальные сведения по сведениям технической инвентаризации, поскольку использование только проектной документации не свидетельствует о реальном состоянии указанных площадей на момент ввода  здания в эксплуатацию  по состоянию на 2018, технический паспорт домовладения  2002 года содержит сведения  о площади здания в размере 22 278, 2 кв.м., в то время как по состоянию на 14.05.2021 года согласно выписке из ЕГРН площадь здания составляла 23 231, 2 кв.м.

Поскольку в ходе судебного разбирательства суд установил, что между АО «ПСМП «Электрон» и АО «ГСПИ» сложился фактический порядок несения бремени по содержанию общего имущества, технологическая возможность самостоятельной эксплуатации двух зданий, расположенных по адресу: 

<

...> / Танковая 72 с присвоенным кадастровым номером 54:35:042185:3183 и общей площадью 23 231, 2 кв.м. имеется,  и установлена в ходе проведения судебной экспертизы, поскольку данные здания фактически эксплуатируются самостоятельно в соответствии с собственным технологическим и функциональным предназначением, у АО «ГСПИ» и АО «ПСМП Электрон»  имеются самостоятельные договоры на поставку разного вида энергии и обслуживания, что подтверждается актами  балансового разграничения, из пояснений института следует, что он самостоятельно несет бремя содержания своих расходов по содержанию общего имущества, которые никогда не предъявлялись и не предъявляются к возмещению собственникам помещений, расположенных в пятиэтажном здании, совместного  содержания и совместных расходов нет, за исключением  только расходов по теплоснабжению помещений, которые расположены в пятиэтажной части здания, то расчет ответчика своей доли расходов, исходя из площади всего здания – 23 231, 2 кв.м., является неверным и противоречит фактически сложившимся взаимоотношениям между собственниками  пятиэтажного и восьмиэтажного зданий. 

Заключение строительно-технической экспертизы по делу № А45-3061/2019, на которую ответчик ссылается в обоснование своих возражений, не может быть принято судом во внимание, по основаниям, указанным выше.

Истец 21.06.2023 года уточнил исковые требования, исходя из следующего расчета. 

Помещения, принадлежащие истцу и помещения, принадлежащие ответчику, расположены в пятиэтажном здании, расположенном по адресу улица Танковая, дом 72.

В материалах дела имеются выписки из ЕГРН на всех собственников здания, расположенного по адресу: 

<

...> (Выписки ЕГРН представлены в материалы дела к 04.04.2022).

Согласно выпискам 937,5 м2 принадлежит ФИО1, 806,8 м2 принадлежит ФИО6, АО «СМНУ-70» - 1970,6 м2, ФИО8 принадлежит 2/3 от 51,1 м2 и 2/3 от 40,2 м2 и ФИО7 1/3 от 51,1 м2 и 1/3 от 40,2 м2, АО ПМСП «Электрон» ПМСП «Электрон» принадлежит 1 522 м2.; сумма площадей, принадлежащих нотариусам,  составляет 290,3 м2, АО «Саломея» принадлежит 64,8 м2 и 61,6 м2. в сумме 126,4 м2, ООО «Ларк-техно» принадлежит 23 м2, о чем имеется свидетельство о праве собственности.

В таком случае общая площадь здания составит  5 767,90 м2 – общая площадь обслуживаемых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>.

Помещения АО «ГСПИ» не включаются в данный расчет, так как институт обслуживает и всегда обслуживал своё имущество самостоятельно.

Площадь АО «ГСПИ» в пятиэтажном здании составляет 2366,4 и 293,9 м2 = 2660,30 м2.

Арбитражным судом Новосибирской области 30.05.2023 г. вынесено решение по делу № А45-11164/2021 о признании части помещений ИП ФИО1 общим имуществом. Общим имуществом признаны нежилые помещения 29 (площадью 4,4 кв.м.), 30 (площадью 4,8 кв.м.), 31 (площадью 4,6 кв.м.) и 34 (площадью 168 кв.м.) общей площадью 181,8 кв.м., расположенные на 1 этаже здания, находящегося по адресу: 

<

...>.  Несмотря на то, что решение не вступило в законную силу, истец, чтобы не затягивать рассмотрение спора, произвел расчет площади ответчика, исключая из расчета данные площади: 937,5 м2 – 181,8 м2 = 755,70 м2.  Таким образом, ИП ФИО1 является собственником 755,70 кв.м., что составляет 13,1 % от общей площади обслуживаемого пятиэтажного здания (5 767,90 м2), расположенного по адресу: 

<

...>.  Следовательно, ответчик должен компенсировать 13,1 % всех расходов истца на содержание общего имущества и оплату коммунальных платежей, что составляет 2 189 570,55 * 13,1 % = 286 833,75 рублей.Доводы ответчика, что подлежит исключению из общей площади также площадь нежилого помещения технического этажа, общей площадью 130,9 кв.м., с кадастровым номером 54:35:042185:3115, расположенное по адресу: 

<

...>, судом отклонены, поскольку вступившем в законную силу  судебным актом данный факт не установлен.

В соответствии с абз.3 п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»  если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.  В Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О указано, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения,  установление факта нахождения в спорном помещении коммунального оборудования, технологически предназначенного для обслуживания всего многоквартирного дома, не является достаточным основанием для отнесения спорного помещения к общедомовому имуществу.

Согласно пп.1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

 При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

 Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Согласно п. 37 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции от 25 декабря 2018 г.) невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Также Верховный суд РФ в Определении от 24.08.2020 г. по делу № 307-ЭС20-11356 указал, что если имеется техническая возможность управления частью здания двумя организациями, то существующий способ управления может быть сохранен.

Исследовав представленное экспертное заключение, пояснения истца и института, заключенные ими договоры с ресурсоснабжающими организациями,  можно сделать вывод о том, что имеется  техническая возможность управления имуществом  - зданием,  расположенным по адресу: 

<

...>, то есть существующий способ управления может быть сохранен. 

 Применительно к рассматриваемой ситуации общим имуществом и местами общего пользования в здании по адресу 

<

...> являются:  кровля здания;  стены здания;  придомовая территория;  инженерные системы и коммуникации: вентиляция, тепловые сети, водопровод, канализация, электрические сети.

Все указанные помещения (кровля, лестничные клетки, теплоузлы, вентиляционные камеры, электрощитовые и т.д.) относятся к местам общего пользования и общему имуществу здания, поскольку обслуживают более одного помещения и направлены на функционирование всего здания вне зависимости от того, в чьей индивидуальной собственности они находятся. 

В силу статей 1102, 1105 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество за счет другого лица, обязано возместить последнему неосновательно сбереженное имущество.

По смыслу названных норм права по требованию о взыскании неосновательного обогащения, истец должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения денежных средств; размер неосновательного обогащения.

Отсутствие договорных отношений между истцом и ответчиком не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку отсутствие договора не является основанием для освобождения владельца помещения в здании от несения расходов по содержанию общего имущества собственников.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что расходы истца, понесенные на содержание общего имущества, подлежат возложению на ответчика соразмерно его доли в праве на общее имущество.

Произведенные АО «ПМПС «Электрон»  работы по ремонту кровли,  бестраншейная замена канализации, по гидродинамической  очистке наружного канализационного трубопровода и колодцев связаны с содержанием общего имущества, и  уже оплачены всеми собственниками, таким образом, фактически между собственниками нет разногласий по оплате данных услуг, следовательно, услуги приняты всеми собственниками, поэтому не имеет значения тот факт, что договор с ответчиком не составлялся, решения собственниками  о компенсации данных расходов управляющей общим имуществом компании не принималось.

Последующей  оплатой собственниками данных расходов собственники одобрили и приняли  оказанные услуги и их фактический объем по содержанию имущества, что не оспаривалось остальными собственниками, привлеченными к участию в деле. 

 Пересмотр ответчиком приемки работ и оказания услуг противоречит установленным по делу фактическим обстоятельствам. 

Управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, а также представлять доказательства осуществления технического обслуживания, в том числе договоры, первичную документацию.

Доказательства обратного, а равно отсутствия факта несения истцом расходов на содержание общего имущества собственников спорного здания, ответчиком в материалы дела в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно принадлежащих ответчику нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего объекта. 

Расходы по содержанию объекта обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными. 

Кроме того, в соответствии с п.2.1.6. Договора о содержании общего имущества в административном здании и оплате коммунальных платежей, заключенного собственниками здания с истцом, капитальный ремонт и текущий ремонт здания единовременной стоимостью более 50 000,00 рублей не входит в фиксированную сумму за содержание мест общего использования, услуги по жизнеобеспечению здания предусмотренную настоящим договором. Ответчик от заключения договора неоднократно отказывался. 

Довод ответчика о том, что проведенные ремонтные работы являются текущим содержанием имущества, и на него распространяются положения постановления  Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" неприменимо к настоящему спору, т.к. данное постановление не регулирует порядок устранения аварийных ситуаций, проведение ремонтных работ (п.7, п. 18 постановления).

Согласно пункту 5 статьи 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, в порядке статьи 82 АПК РФ, суд не находит оснований для ее удовлетворения, поскольку в силу статьи 159 АПК РФ расценивает данное ходатайство  как  направленное на затягивание рассмотрение дела, в отсутствие доказательств оплаты экспертных услуг путем внесения на депозитный счет  арбитражного суда в требуемой сумме.

Доводы ответчика об установлении пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 исчерпывающего перечня видов деятельности, включенных в услуги по содержанию общего имущества, и их оплатой истцу, отклоняются судом, по следующим основаниям.

 Во-первых, проведение данных работ являлось необходимым для сохранения имущества. Истцом даны подробные пояснения от 12.07.2022 года о необходимости проведения ремонта, а ссылка ответчика на то, что такая необходимость отсутствовала,  не подтверждена доказательствами в силу статьи 65 АПК РФ.

Во-вторых, в подтверждение работ истцом представлены договоры, справки о стоимости и объемах выполненных работ, платежные поручения об оплате этих работ истцом и собственниками помещений.

В деле № А45-24691/2020 рассматривается другой предмет иска, взыскиваются расходы, понесенные истцом по содержанию здания, а именно: расходы по тепловой энергии, теплоносителю (АО "СИБЭКО"); вода, стоки (МУП «Горводоканал»); вывоз снега (ООО «Экологическая компания»); дератизация помещения (ООО «Дезпрофиль»); тех.обслуживание узлов учета тепла  (ООО «АСКОН»); заработная плата сотрудникам, обслуживающим здание.

Указанные истцом расходы по настоящему делу, согласно представленному истцом расчету по делу № А45-24691/2020, рассматриваемому между теми же лицами,  в состав расходов по содержанию общего имущества не вошли.

Данные расходы имели  конкретный целевой характер и были понесены истцом  помимо обычного содержания имущества 

Работы были осуществлены, возражений собственников по ним не было. 

Следовательно, в дальнейшем собственники одобрили действия управляющей компании по несению данных расходов.

Работы, которые выставил истец, связаны с обслуживанием общего имущества  и необходимостью срочного ремонта  кровли и канализации, в состав общих  расходов по содержанию имущества не вошли. 

Расходы по водоотведению возмещаются в рамках договора с МУП «Горводоканал», а  расходы по текущему содержанию включают в себя расходы по оплате электроэнергии, водоснабжения, тепловой энергией, охраны объекта и вывозу снега,  дератизации общего имущества.    

Ответчик также ссылается на то, что текущие расходы оплачивает,  представил платежные поручения.  Взыскиваемые расходы не входят в смету по содержанию и ремонту общего имущества. В ходе ремонта менялось покрытие кровли, проведена бестраншейная замена канализации, гидродинамическая очистка наружного канализационного трубопровода, гидродинамическая размывка твердых отложений в колодцах, очистка колодцев -конструктивных изменений не производилось, ремонт не является капитальным. Ремонт не был согласован с собственниками, смета не согласована, однако впоследствии остальные собственники одобрили путем оплаты данные расходы, фактически одобрили указанные расходы и их стоимость.

Ответчик представил платежные поручения, указав  об изменении назначения платежа, однако данные   платежные поручения, представленные ответчиком в материалы  дела, уже были представлены ранее ответчиком  в материалы дела № А45-24691/2020, и истец учел в качестве платежей по текущему содержанию по делу № А45-24691/2020. Суд полагает, что изменение назначения платежа платежных поручений  во время судебных разбирательств недопустимо, противоречит добросовестному поведению стороны и ведет к правовой неопределенности, поэтому суд вправе не принимать их во внимание, посчитав необходимым их относимость к расходам на текущее содержание,  которые являются предметом спора по делу № А45-24691/2020.

Следовательно, расходы, понесенные истцом  на ремонт кровли пятиэтажного здания и по ремонту систем канализации,  ответчик не понес и не оплатил. 

Доводы ответчика о том, что данные расходы истцом не понесены, не соответствуют фактическим обстоятельствам   дела. 

В доказательство оплаты услуг истцом   представлены платежные поручения, из которых следует, что расходы оплачены третьим лицом – ООО «Электрон-Энергия» на основании заключенного с истцом агентского договора от 17.09.2019 года. 

В силу пункта 2 статьи 313 ГК РФ истец в связи с недостаточностью денежных средств истец поручил произвести расчеты ООО «Электрон-Энергия», следовательно, понесенные истцом расходы подтверждены платежными поручениями в полном объеме.

ООО «Электрон-Энергия» оплатило задолженность АО «ПМСП Электрон» по договору подряда № 981-08/20 от 12.08.2020 г. за ремонт кровли ИП ФИО13, в сумме 1 969 362,57 рублей. На основании договора аренды нежилого помещения № 933-07/20 от 01.07.2020, № 620-03/19 от 01.03.2019, заключенного между истцом и ООО «Электрон-Энергия»,  оплаченная сумма подлежит зачёту в счет платежей за аренду помещений.

ООО «Электрон-Энергия» оплатило задолженность АО «ПМСП Электрон» по договору подряда № 1/09-20 от 01.09.2020 г. ООО «ССГ Групп», в сумме 139 707,98 рублей. На основании договора аренды нежилого помещения № 934-07/20 от 01.07.2020, № 935-07/20 от 01.08.2020, заключенного между истцом и ООО «Электрон-Энергия», оплаченная сумма подлежит зачёту в счет платежей за аренду помещений.

ООО «Электрон-Энергия» оплатило задолженность АО «ПМСП Электрон» по договору оказания услуг от 03.09.2020 г. ИП ФИО14, в сумме 80 500,00 рублей.

На основании договора аренды нежилого помещения № 933-07/20 от 01.07.2020, заключенного между истцом и ООО «Электрон-Энергия», оплаченная сумма подлежит зачёту в счет платежей за аренду помещений.

Платежные поручения, договоры аренды, соглашения о зачете приобщены истцом  в материалы дела 21.03.2021, 24.03.2022 года. При этом доводы ответчика об аффилированности данных лиц не свидетельствуют об отсутствии расчетов за проведенные подрядчиками работы.

Рассмотрев возражения ответчика в части недоказанности фактического оказания работ по гидродинамической очистке, не представлены акты скрытых работ, суд пришел к следующим выводам. 

Как следует из представленного истцом договора, обслуживание осуществлялось по бестраншейной канализации ДУ 150 мм. Указанная канализация согласно акту балансового разграничения, представленного истцом 30.08.2022 года, относится к балансовой принадлежности истца. Из акта следует, что у него есть собственные выпуски, следовательно, истец осуществлял промывку собственных колодцев, не относящихся к  принадлежности МУП «Горводоканал». 

Согласно акту балансовой принадлежности с МУП «Горводоканал», у истца есть собственный канализационный выпуск, который и был предметом договора.  

Согласно представленному АО «ГСПИ» в материалы дела акту о разграничении балансовой принадлежности от 03.10.2022 года, у него  есть собственные выпуски диаметром 150, 200, 300 мм.

Эти выпуски не пересекаются с выпусками истца, поэтому расходы должны быть отнесены в полном объеме на ответчика без учета помещений, принадлежащих  институту. Истец также пояснил,  что санитарных узлов в помещениях, принадлежащих АО «ГСПИ», в пятиэтажном здании не имеется.

Истец в ходе судебного разбирательства на топосхеме пояснил и показал, на каком участке принадлежности сетей, принадлежащих истцу, был произведен ремонт.

Доводы ответчика о том, что у истца отсутствует лицензия на управление нежилым фондом, АО «ПСМП «Электрон» не является управляющей компанией также судом отклоняются со ссылкой на п. 37 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета в связи с предоставленной истцу отсрочкой по ее уплате при обращении с иском согласно пункту 3 статьи 110 АПК РФ.

В связи с отказом в ходатайстве о назначении судебной экспертизы с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области подлежит перечислению   индивидуальному  предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 311547606100164), 50 000-00 рублей, внесенных в счет оплаты экспертных услуг. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать  в пользу акционерного общества Производственное монтажно-строительное предприятие «Электрон» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, с индивидуального   предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311547606100164), 

<

...> 833 рубля 75  копеек задолженности.

Возвратить  индивидуальному  предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 311547606100164), 50 000-00 рублей с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области, внесенных в счет оплаты экспертных услуг.

Взыскать с индивидуального  предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311547606100164), 8 737-00 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.  

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                       А.И. Айдарова