АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А01-4455/2021

г. Краснодар

20 февраля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 309010516100044) – ФИО2 (доверенность            от 20.05.2022), от ответчика – акционерного общества «Военторг-Юг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 13.02.2023) и ФИО4 (доверенность от 13.02.2023), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Агроторг», общества с ограниченной ответственностью «Фарм Лайф», ФИО5, индивидуального предпринимателя ФИО6, индивидуального предпринимателя ФИО7, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества «Военторг-Юг» на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 02.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2022 по делу № А01-4455/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу «Военторг-Юг» (далее – общество), в котором просил возложить на общество обязанность заключить с ним договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:1209008:84 общей площадью 1545 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А (далее – нежилое помещение), на новый пятилетний срок без проведения аукциона по цене, определенной в отчете независимого оценщика, действующем на момент заключения договора аренды помещения, а также перевести права и обязанности по заключенным с третьими лицами договорам аренды на предпринимателя (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс)

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Агроторг», ООО «Фарм Лайф», ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО6, индивидуальный предприниматель ФИО7

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 02.09.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2022, исковое заявление удовлетворено частично. На ответчика возложена обязанность заключить с истцом договор аренды нежилого помещения на пять лет без проведения аукциона, по цене, определенной в отчете независимого оценщика, действующем на момент заключения договора аренды, на новый срок. В удовлетворении требования о переводе прав и обязанностей арендаторов по заключенным с третьими лицами договорам на истца отказано. Судебные акты мотивированы наличием у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. 

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы считает, что выводы судов о наличии у предпринимателя преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не основаны на фактических обстоятельствах (в том числе установленных вступившими в законную силу судебными актами) и сделаны при неправильном применении норм материального права. Предприниматель на протяжении действия договора аренды свои обязательства надлежащим образом не исполнял. 

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представители общества на удовлетворении жалобы настаивали. Представитель предпринимателя полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют применимым нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, 15.12.2015 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды № 558-ОД/15, согласно которому арендатору для организации магазина предоставлено нежилое помещение общей площадью 1545,5 кв. м, расположенное по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Шоссейная, д. 20, литера А, кадастровый номер 01:08:1209008:84 (пункты 1.1 и 1.5). Договор действует со дня подписания договора по 14.12.2020 включительно (пункт 2.1). 

Согласно пункту 2.4 договор аренды может быть заключен с арендатором на новый срок, не превышающий срока аренды по договору от 15.12.2015, без проведения аукциона, при полном надлежащем исполнении им обязательств по договору.

В разделе 3 договора стороны согласовали порядок внесения и размер арендной платы по договору. Согласно пункту 3.4.4 за первый календарный месяц аренды арендатор не позднее трех банковских дней со дня подписания сторонами акта приема-передачи выплачивает арендодателю авансовый платеж в размере 70% от установленного пунктом 3.3.1 размера переменного платежа. Если владение и пользование осуществляется не полный месяц, то указанные суммы подлежат к оплате в размере, пропорциональном количеству дней владения и пользования арендатором нежилым помещением.

Начиная со второго календарного месяца аренды оплата арендной платы производится не позднее десятого числа текущего календарного месяца аренды выплачивает 100% авансовый платеж в установленном размере фиксированного платежа; 20% от размера переменного платежа за предыдущий месяц (20% от установленного в пункте 3.3.1 размера переменного платежа за второй календарный месяц); доплату переменного платежа за предыдущий месяц.

В пункте 8.3 договора установлена обязанность арендатора в срок не позднее двух месяцев с момента подписания сторонами акта приема-передачи застраховать объект аренды на его полную рыночную стоимость на весь срок действия договора.

21 октября 2020 года предприниматель направил обществу заявление о заключении договора аренды без проведения аукциона на новый срок в порядке, предусмотренном пунктом 2.4 договора. 

Поскольку ответчик, ссылаясь на ненадлежащее исполнение истцом своих обязательств, отказал в заключении договора на новый срок (т. 1, л. 

<

...>), предприниматель обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора: арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды того же имущества с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Названный иск является реализацией специального способа защиты нарушенного преимущественного права арендатора, и лишь при наличии дополнительного условия – передаче имущества иному арендатору при надлежащем исполнении обязательства предшествующим арендатором. При этом в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу и при рассмотрении в исковом производстве требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору.

Разрешая спор, судебные инстанции исходили из наличия (доказанности) всех условий для удовлетворения иска предпринимателя. Возражая против доводов истца о доказанности им оснований для реализации преимущественного права на заключение договора аренды, ответчик указывал, что предприниматель ненадлежащим образом исполнял обязанности по договору аренды от 15.12.2015. Данные доводы общества подлежали оценке с учетом толкования условий договора аренды, в том числе пункта 2.4, требующего полного надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды. При этом в решении Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.02.2022 по делу № А01-2836/2021 указано на наличие оснований для взыскания с арендатора неустойки в связи с допущенной просрочкой внесения арендных платежей. 

Отклоняя довод ответчика о неисполнении предпринимателем требований               пункта 8.3 договора, и признавая указанное нарушение несущественным, суды не учли, что в пункте 2.4 договора отсутствует указание на такой критерий надлежащего исполнения условий договора как существенность допущенных нарушений.

Следовательно, соответствующие доводы арендодателя подлежали исследованию и оценке судами. 

Обстоятельства надлежащего исполнения предпринимателем обязательств по договору аренды от 15.12.2015 № 558-ОД/15 имеют существенное значение для правильного разрешения настоящего спора. Факт надлежащего (ненадлежащего) исполнения договорных обязательств является одним из условий удовлетворения (отказа в удовлетворении) соответствующего иска арендатора, основанного на положениях   статьи 621 Гражданского кодекса.

Поскольку судебные инстанции не установили обстоятельства, необходимые для правильного применения норм материального права, решение и апелляционное постановление следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определения надлежащего способа защиты нарушенного права арендатора, дать надлежащую оценку доводам общества о том, что истец ненадлежащим образом исполнил принятые на себя по договору обязательства, после чего разрешить исковое заявление с правильным применением норм материального и процессуального права.

Вопрос о распределении расходов общества по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании части 3                    статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 02.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2022 по делу № А01-4455/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

                                                                                                                              В.Е. Епифанов