ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

21.06.2024

                   Дело № А40-82161/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2024 года.

 

              Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи Е.Л. Зеньковой, 

судей:  Е.А. Зверевой, Н.Я. Мысака,

при участии в заседании: 

от ФИО1 – лично, паспорт РФ, ФИО2, по доверенности от 22.03.2022, срок 3 года,

от ИП ФИО3 – ФИО4, по доверенности от 17.01.2024 № 1, срок до 31.12.2025,

от ООО «Терра-Проф» - ФИО4, по доверенности от 11.12.2023 № 7, срок до 31.12.2025,

рассмотрев 17.06.2024 в судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 Владимировны

на определение от 03.11.2023

Арбитражного суда города Москвы, 

на постановление от 01.04.2024 

Девятого арбитражного апелляционного суда, 

об отказе в удовлетворении заявления ФИО1 о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «КОРЭК», 

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2017 г. в отношении ООО «КОРЭК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее - Должник, Ответчик) открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО6 Сообщение об открытии в отношении должника процедуры конкурсное производство опубликовано конкурсным управляющим в газете «Коммерсантъ» № 38 от 04.03.2017 г.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 01.11.2021 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2022 г., отказано в удовлетворении заявления ФИО1 о признании недействительной сделкой договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2020 г. № 5, заключенный между ООО «КОРЭК» и ИП ФИО3 Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.06.2022 г. определение Арбитражного суда города Москвы от 01.11.2021 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2022 г. отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При повторном рассмотрении настоящего обособленного спора определением Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2024, отказано в удовлетворении заявления ФИО1 о признании недействительной сделкой договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.03.2020 г. № 5, заключенного  между ООО «КОРЭК» и ИП ФИО3 

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции от 03.11.2023 и постановление суда апелляционной инстанции от 01.04.2024 отменить и принять по обособленному спору новый судебный акт об удовлетворении заявления о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование кассационной жалобы ФИО1 ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов, изложенных в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам по делу и имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к материалам дела приобщен отзыв, согласно которому конкурсный управляющий ООО «КОРЭК» ФИО6 просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к материалам дела также приобщен отзыв, согласно которому ИП ФИО3 просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании ФИО1 лично, а также ее представитель доводы кассационной жалобы поддержали в полном объеме по мотивам, изложенным в ней. 

Представители ООО «Терра-Проф» и ИП ФИО3 возражали против удовлетворения кассационной жалобы. 

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Из содержания обжалуемых судебных актов  усматривается, что при новом рассмотрении спора, суды обеих инстанций, выполняя указания суда кассационной инстанции в порядке статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установили следующие фактические обстоятельства.

В ходе процедуры конкурсного производства  конкурсным управляющим в рамках исполнения полномочий, предоставленных ему статьей 126 Закона о банкротстве, на основании полученных из ЕГРН сведений о наличии зарегистрированных прав ООО «КОРЭК» на недвижимое имущество, в конкурсную массу Должника были включены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимого имущества, ставшие предметом настоящего спора. 

Согласно п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.

Суды установили, что имущество, являющееся предметом настоящего спора, было реализовано на конкурсе по продаже имущества ООО «КОРЭК» посредством публичного предложения на ЭТП ОАО «Центр развития экономики» (www.b2b-center.ru) № 1435296 в составе лота № 1 (сообщение о проведении торгов было опубликовано в соответствии с требованиями Закона о банкротстве в официальном печатном издании - газете «Коммерсантъ» № 13(6734) от 25.01.2020 г. на стр. 62 сообщение N 30010021399, размещено в ЕФРСБ сообщением № 4640624 от 29.01.2020 г.).

По результатам указанных торгов с победителем - индивидуальным предпринимателем ФИО3, предложившим максимальную цену за предмет торгов в размере 7 801 000,00 руб.,  заключен договор купли продажи от 23.03.2020 г. № 5. Подписанный сторонами договор купли-продажи поступил 24.04.2020 г., сообщение о заключении договора с приложением его копии было опубликовано на сайте ЕФРСБ 24.04.2020 г. за № 4937070.

В данном случае, как отметили суды, право собственности на спорное имущество зарегистрировано за должником ООО «КОРЭК» в установленном законом порядке. 

Зарегистрированное право собственности ООО «КОРЭК» на имущество, являющееся предметом настоящего спора, никем не оспаривалось.             

Следовательно, по мнению судов, ООО «КОРЭК» вправе было по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия по его распоряжению. 

Кроме того, конкурсный управляющий в рамках исполнения возложенных на него Законом о банкротстве полномочий, обязан был в силу ст. 131 названного Закона включить указанное имущество в конкурсную массу, и в силу ст. 139 Закона о банкротстве приступить к его продаже. Реализация имущества ООО «КОРЭК» была проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства и не была оспорена, судом нарушений при проведении торгов не выявлено. Право собственности на спорное имущество передано ИП ФИО7 на основании возмездных сделок, переход права зарегистрирован в установленном законом порядке.

ФИО1 в обоснование заявленных требований ссылалась на инвестиционные договоры, которые якобы заключались жителями поселка «Новахово», в соответствии с которыми, по мнению ФИО1, инвестируя в строительство жилых домов, жители поселка инвестировали и в строительство объектов, право собственности на которые она просит признать. ФИО1 к исковому заявлению приложен договор от 18 августа 2005 года, заключенный между ООО «КОРЭК» и ФИО8, на инвестирование строительства жилого дома общей площадью 365,8 кв. м (строительный номер 56), расположенного на территории коттеджного поселка. В статье первой инвестиционного договора дано толкование понятий: БТИ, Дом, Коттеджный поселок, Регистрирующий орган, Завершение строительства дома, Цена дома - размер участия инвестора в инвестирование строительства дома. В соответствии с п. 1 ст. 4 договора, инвестор участвует в инвестировании строительства жилого дома. В соответствии с п. 2 ст. 2 договора общество является собственником земельного участка, на котором расположен коттеджный поселок, и осуществляет его строительство с использованием собственных и заемных средств. В соответствии с п. 1 ст. 3 договора общество принимает на себя обязательство до 01 ноября 2005 года завершить строительство дома.

Вопреки доводам заявителя, как установили суды, из содержания ст. 1 договора,  а также из содержания других статей договора однозначно следует, что ФИО8 заключила договор инвестирования строительства исключительно жилого дома. Истцом в материалы дела представлена копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на имя ФИО9 от 24 декабря 2008 года на блок-секцию, назначение жилое, общей площадью 266,90, этаж 1,2,3, по адресу: 

<

...>, блок-секция № 2. Доказательств заключения договоров инвестирования строительства объектов инфраструктуры ФИО8, ФИО10, созаявителями в материалы дела не представлено.

В соответствии с представленными в материалы дела доказательствами, заключениями экспертиз суды установили, что строительство спорных объектов инженерной инфраструктуры осуществлялось ООО «КОРЭК» на земельном участке, находящемся в собственности ООО «КОРЭК» и за счет собственных средств ООО «КОРЭК». В соответствии с заключением эксперта, спорные объекты инфраструктуры расположены как в границах коттеджного поселка "Новахово", так и за границами поселка. Инженерные сети водоснабжения, газоснабжения, канализации и электроснабжения служат для обеспечения как домов поселка, так и домов по ул. Липовая с. Николо-Урюпино.

В соответствии с Актом приемочной комиссии, назначенной распоряжением главы Красногорского района № 329-Р-1-6 от 11 августа 2005 г., о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта № 003153 от 24 октября 2005 г. по адресу: Красногорский район, село Николо-Урюпино, ООО «КОРЭК» (заказчик и застройщик) построило и ввело в эксплуатацию инженерные сети водоснабжения, газоснабжения, канализации и электроснабжения по адресу: 

<

...>.

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 г. № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО11» (далее - Постановление КС РФ № 55), сложившейся судебной практикой, приобретение права собственности на земельный участок с расположенным на нем жилым домом, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности. 

Так, в соответствии с п. 3.3 Постановления КС РФ № 55-П действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры. Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

Согласно п. 5 упомянутого Постановления Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 г. № 55-П, имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов.

В отношении требований созаявителей судами также установлено, что ни с кем из вышеуказанных собственников домовладений должник ООО «КОРЭК» инвестиционных договоров не заключал. Все упомянутые собственники домовладений приобрели домовладения по договорам купли-продажи. Ни в одном договоре купли-продажи, по которым вышеперечисленные собственники приобретали домовладения, нет упоминаний об инвестировании ими средств в инфраструктуру поселка Новахово.

Суды также указали, что согласно представленному в материалы дела Акту приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительства объекта № 003153 от 24.10.2005:  Организация ООО «Коммерческий оператор «Русский энергетический комплекс». Местонахождение объекта: Красногорский р-н, село Николо-Урюпино.  Принимаемые работы: инженерные сети водопровода, канализации, газопровода, электрические сети, ТП и ВЗУ (по адресу: 

<

...>). Строительство производилось в соответствии с разрешением на строительство, техническими условиями службы района и проектной документацией, разработанной Моспроект-3, мастерская-2. В акте указаны параметры инженерных сетей. Решение приемочной комиссии: предъявленные к приемке инженерные сети выполнены в соответствии с проектом, отвечают действующим нормам, правилам и государственным стандартам и вводятся в действие. Так же в материалы дела представлено Заключение № Э-3-451 от 18 июля 2005 г. Государственной вневедомственной экспертизы по проекту застройки коттеджного поселка по адресу: Красногорский р-н, вблизи село Николо-Урюпино. Заказчик - ООО «КОРЭК». Источник финансирования - собственные средства.

По мнению судов, представленные в дело Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительства объекта № 003153 от 24.10.2005 г. и Заключение № Э-3-451 от 18 июля 2005  Государственной вневедомственной экспертизы по проекту застройки коттеджного поселка по адресу: Красногорский р-н, вблизи село Николо-Урюпино являются доказательством того, что инженерные сети водопровода, канализации, газопровода, электрические сети, ТП и ВЗУ являются собственностью ООО «КОРЭК» и были построены за счет собственных денежных средств ООО "КОРЭК" до приобретения в собственность гражданами земельных участков и расположенных на них жилых домах.

Судами также установлено, что поселок Новахово был построен застройщиком ООО "КОРЭК" в 2005-2006 гг., а вышеперечисленные собственники приобрели свои домовладения в поселке Новахово по договорам купли-продажи позднее, и свидетельствует о том, что никакого инвестирования от них в создание инженерных сетей и объектов инфраструктуры поселка Новахово не было и не могло быть. Учитывая, что между вышеуказанными собственниками домовладений и ООО «КОРЭК» договора инвестирования не заключались, указанное в договоре имущество до реализации на торгах на законных основаниях находилось в собственности ООО «КОРЭК» и никогда не являлось общедолевой собственностью жителей поселка, что ранее никем не оспаривалось, а общее пользование имуществом не создает правовых оснований для лишения собственника имущества и перевода его в общедолевое имущество.

В настоящем случае суды исходили из того, что  право собственности на спорное имущество зарегистрировано за ООО «КОРЭК» в установленном Законом порядке. Зарегистрированное право собственности ООО «КОРЭК» на имущество, являющееся предметом настоящего спора, никем не оспаривалось. Реализация имущества ООО «КОРЭК» была проведена в соответствии с требованиями действующего Законодательств, не была оспорена. Право собственности на спорное имущество передано ИП ФИО7 на основании возмездных сделок, переход права также зарегистрирован в установленном законом порядке. С учетом того, что права ответчика на имущество, являющееся предметом настоящего дела, не оспорены, оснований для прекращения такого права и, следовательно, для признания права за другим лицом, не имеется. Данный факт подтверждается выводами Экспертного заключения от 31.03.2023 г. № 1984-23, сделанного по результатам исследования представленной документации и обследования 38 объектов недвижимости (земельных участков, инженерных сооружений, строений и движимых объектов: ротонды, перголы, фонтана), указанных в Договоре от 23 марта 2020 года № 5 купли-продажи недвижимого имущества, расположенных по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, вблизи с. Николо-Урюпино, коттеджный поселок «Новахово» и в селе Николо-Урюпино.

В соответствии с выводами заключения, согласно Договору купли-продажи недвижимого имущества от 23 марта 2020 года № 5 (продавец ООО «Коммерческий оператор «Русский энергетический комплекс», покупатель ИП ФИО3) продавец продал, а покупатель приобрел:

- 35 объектов недвижимости, расположенных по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, вблизи с. Николо-Урюпино иве. Николо-Урюпино (земельные участки с газонами, цветниками, тротуарами и дорогами, здания 2-х КПП и 2-х ТП, сооружения (наружные газопроводы, наружный водопровод, наружные сети канализации, кабельные сети электроснабжения с распределительными щитами и фонарями освещения);

- 3-й движимых объекта (фонтан, пергола и ротонда);

- право аренды земельного участка площадью 1940 кв. м, кадастровый № 50:11:0040208:1211, под размещение ВЗУ, расположенного по адресу: Московская область Красногорский р-н, с. Николо-Урюпино, с/

<

...> участок, прилегающий к 

<

...>.

Суды установили, что все 38 объектов недвижимого и движимого имущества, указанные в Договоре № 5 купли-продажи недвижимого имущества от 23 марта 2020 года, согласно представленной исходно-разрешительной, проектной и учетно-технической документации,  создало, построило, ввело в эксплуатацию и зарегистрировало право собственности ООО «Коммерческий оператор «Русский энергетический комплекс» в период 2005-2006 г.г. Все объекты были созданы и построены изначально на земельном участке, принадлежащем ООО «КОРЭК» и за счет собственных средств застройщика ООО «КОРЭК». Согласно регистрационной и учетно-технической документации, все объекты экспертизы с момента их строительства и ввода в эксплуатацию находились в собственности ООО «КОРЭК» до момента оформления Договора № 5 купли-продажи недвижимого имущества от 23 марта 2020 г.

Исследуемые объекты экспертизы в течение всего срока эксплуатации и функционирования с момента создания (строительства) принадлежали только 

2-м собственникам ООО «Коммерческий оператор «Русский энергетический комплекс» и ИП ФИО3. Согласно учетно-технической, регистрационной документации и данным выписок из ЕГРН объекты экспертизы не передавались и не продавались в собственность иным лицам и не имеет ограничений прав и обременении. ТСН «КП Новахово» с юридическим адресом: 143421, Московская область, город Красногорск, 

<

...> было создано и зарегистрировано 5 августа 2020 г., то есть после оформления Договора № 5 купли-продажи недвижимого имущества от 23 марта 2020 года.

Согласно исследованным учетно-техническим и организационным документам, а также данным ЕГРН у ТСН «КП Новахово» нет имущественных прав на исследуемые объекты экспертизы. ТСН является собственником своего имущества, созданного ими (членами ТСН) для совместного владения и пользования в силу статей 123.12 и 123.13 ГК РФ. В данном случае объекты экспертизы - все 38 объектов недвижимого и движимого имущества, указанные в Договоре N 5 купли-продажи недвижимого имущества от 23 марта 2020 года созданы и ведены в эксплуатацию единолично ООО "Коммерческий оператор "Русский энергетический комплекс" за счет собственных средств. Все объекты экспертизы с момента их строительства и ввода в эксплуатацию находились в собственности ООО "КОРЭК" до момента оформления Договору № 5 купли-продажи недвижимого имущества от 23 марта 2020 г. С 23 июня 2020 года все объекты экспертизы согласно Договору от 23 марта 2020 N 5 купли-продажи недвижимого имущества года и Выписок из ЕГРН находятся в собственности ИП ФИО3 и не имеют каких-либо обременении и ограничений.

Таким образом, суды пришли к выводу, что все 38 объектов недвижимого и движимого имущества, указанные в Договоре № 5 купли-продажи недвижимого имущества от 23 марта 2020 года являются собственностью ИП ФИО3 и не являются собственностью ТСН "КП "Новахово" и, соответственно, не являются собственностью членов ТСН. В исследованных документах по созданию, строительству и вводу в эксплуатацию 38 объектов экспертизы отсутствуют какие-либо документы и сведения о создании садоводческих или огороднических объединений в рамках строящегося коттеджного поселка и об участии кого-либо в создании объектов экспертизы, кроме единственного заказчика (застройщика) ООО "Коммерческий оператор "Русский энергетический комплекс". Поэтому применение определения "имущество общего пользования" из Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" к исследуемым объектам экспертизы недопустимо. Таким образом, 38 объектов недвижимого и движимого имущества, указанные в Договоре № 5 купли-продажи недвижимого имущества от 23 марта 2020 не относятся к имуществу общего пользования собственников объектов недвижимости ТСН "КП Новахово", так как все объекты созданы единственным застройщиком ООО "Коммерческий оператор "Русский энергетический комплекс" за счет собственных средств без участия иных лиц (членов ТСН КП "Новахово") и организаций  (СНТ и им аналогичных). 

Кроме того, судами установлено, что инженерные сети газоснабжения служат для обеспечения как домов поселка "Новахово", так и домов № 119 и 126 по ул. Липовая с. Николо-Урюпино. Данный факт также подтверждает, что объекты экспертизы не относятся к имуществу общего пользования собственников объектов недвижимости ТСН "КП "Новахово", так как служат для обеспечения эксплуатации объектов недвижимости за пределами границ КП "Новахово". 

С учетом вышеустановленного суды посчитали,  что требование заявителей о признании права общедолевой собственности в размере 1/145 доли на имущество, созданное и предназначенное для обеспечения общих нужд собственников объектов недвижимости в коттеджном поселке "Новахово" не подлежит удовлетворению.

Кроме того, суды указали, что в рамках дела № А40-82161/16 рассматривался обособленный спор по тому же договору купли-продажи от 20.03.2020 № 5 по заявлению Администрации городского округа Красногорск Московской области о признании недействительными торгов посредством публичного предложения от 20.03.2020 г., вступившим в законную силу Определением суда от 25.04.2022 г. по которому в удовлетворении заявления Администрации городского округа Красногорск Московской области отказано в полном объеме.

Вступившим в законную силу Определением арбитражного суда г. Москвы от 25.04.2022 г. по делу № А40-82161/16 установлено, что "право собственности на спорное имущество (указанное в договоре купли-продажи от 20.03.2020 г. № 5) зарегистрировано за ООО «КОРЭК» в установленном законом порядке. Соответственно ООО «КОРЭК» было вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия по его распоряжению. Кроме того, конкурсный управляющий в рамках исполнения возложенных на него Законом о банкротстве полномочий, не только мог, но и обязан был, в силу ст. 131 названного Закона, включить указанное имущество в конкурсную массу и в силу ст. 139 приступить к его продаже. Вопрос о реализации имущества должника был утвержден протоколом заседания комитета кредиторов от 30.05.2019. Сведения о принятии указанного решения были опубликованы на ЕФРСБ (сообщение N 3818401 от 03.06.2019). Решение комитета кредиторов не было оспорено: никто из кредиторов и/или заинтересованных лиц не приняли мер, препятствующих реализации имущества и/или утверждению иного порядке реализации. Реализация имущества ООО «КОРЭК» была проведена в соответствии с требованиями действующего Законодательства, нарушения в части порядка проведения торгов отсутствуют. Право собственности на спорное имущество передано победителю торгов - ИП ФИО3 на основании возмездных сделок, переход права зарегистрирован в установленном законом порядке". Заявитель ФИО1 является участником рассмотрения дела № А40-82161/16 с 27.09.2021 г. (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 27.09.2021 г. по данному делу), согласно чему заявитель с Определением арбитражного суда г. Москвы от 25.04.2022 г. по делу № А40-82161/16 знакома, однако установленные Определением суда обстоятельства не оспаривала, что свидетельствует о согласии с принятым судебным актом.

Руководствуясь вышеназванными нормами права и соответствующими разъяснениями, исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, оценив доводы, заявленные лицами, участвующими в споре, установив, что в данном случае победителем торгов признана ФИО3, ею предложена наибольшая цена за предмет торгов в размере 7 801 000 рублей, учитывая, что надлежащие и достаточные доказательства, свидетельствующие о наличии каких-либо существенных нарушений, допущенных организатором либо участником торгов, не представлены, и, исходя из того, что стороны выразили свою волю на заключение спорного договора, суды пришли к обоснованному выводу о том, что спорный договор купли-продажи заключен правомерно, в соответствии с требованиями пункта 17 статьи 110 Закона о банкротстве, при том, что надлежащие и достаточные доказательства, опровергающие данные обстоятельства и свидетельствующие об ином, отсутствуют.

Суд кассационной инстанции считает, что, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями действующего законодательства, суды первой и апелляционной инстанций правильно определили правовую природу спорных правоотношений, с достаточной полнотой установили все существенные для дела обстоятельства, которым дали надлежащую правовую  оценку и пришли к правильным выводам.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве, частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве. В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Законе. Статьей 448 ГК РФ установлены общие требования к организации и порядку проведения торгов. 

Требования заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве. Согласно положениям пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

На основании пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 данного Кодекса. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункты 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 г. N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 г. N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО11" (далее - Постановление КС РФ N 55), сложившейся судебной практикой, приобретение права собственности на земельный участок с расположенным на нем жилым домом, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности. Так, в соответствии с п. 3.3 Постановления КС РФ N 55-П действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры. Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. 

При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

Согласно п. 5 упомянутого Постановления Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 г. N 55-П, имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года N 23-П "О проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по жалобе ФИО12." (далее - Постановление КС РФ N 23): "В основе предусмотренного действующим законодательством для комплекса общего имущества в многоквартирном доме особого правового режима (право общей долевой собственности собственников помещений со специальным регулированием) лежат объективные предпосылки - технические и экономические характеристики, предопределяющие ограничение оборотоспособности этого имущества, невозможность его отчуждения в целом третьим лицам, и обусловленные непосредственно свойствами самого многоквартирного дома как объемной строительной системы, включающей в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенной для проживания и (или) деятельности людей (пункты 6 и 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

Относительно правового режима имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, то следует принимать во внимание, что в Российской Федерации освоение и застройка земель, отведенных под индивидуальное жилищное строительство и, как правило, переданных в частную собственность, осуществлялись в контексте становления и развития на основе Конституции Российской Федерации, в том числе ее статей 8, 19, 34 и 35, свободных рыночных отношений по поводу оснащения объектов коммунальной инфраструктуры и последующей их передачи собственникам жилых домов, расположенных на земельных участках, составляющих единый элемент планировочной структуры. Это привело к возникновению имущественных прав юридических и физических лиц, в том числе не являющихся собственниками таких жилых домов, на отдельные объекты обслуживающей их инфраструктуры, что требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.

Отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования. Основания и порядок приобретения прав на отдельные объекты из числа имущества общего пользования определяются земельным и гражданским законодательством. 

Учитывая принадлежность большинства из соответствующих объектов к недвижимым вещам, права на них согласно статьи 8, статьи 219, пункту 2 статьи 223 и пункту 1 статьи 234 ГК РФ, пункту 2 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. В силу приведенных законоположений государственная регистрация прав на объекты обслуживающей индивидуальные жилые дома инфраструктуры (инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, дороги и т.д.) завершает юридический состав, влекущий возникновение прав на объект недвижимости (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.07.2019 г. № 4-КГ19-28).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обязательства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Под достаточностью доказательств понимается такая их совокупность, которая позволяет сделать однозначный вывод о доказанности или о недоказанности определенных обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно статьям 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Опровержения названных установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств в материалах дела отсутствуют, в связи с чем суд кассационной инстанции считает, что выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства. 

Таким образом, суд кассационной инстанции считает, что выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства. 

Доводы кассационной жалобы изучены судом, однако они подлежат отклонению, поскольку данные доводы основаны на неверном толковании норм права, с учетом установленных судами фактических обстоятельств дела.

С учетом вышеизложенного суд округа считает, что суды обеих инстанций выполнили указания суда кассационной инстанции в порядке статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указали мотивы, по которым пришли к тем или иным выводам, правильно применили нормы материального права, не допустив нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

При повторном рассмотрении суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены определения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, предусмотренных в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указания суда кассационной инстанции, изложенные в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 02.06.2022 в соответствии с частью 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами  выполнены. 

Таким образом, на основании вышеизложенного суд кассационной инстанции считает, что оснований  для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.  

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2024по  делу № А40-82161/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий-судья                                     Е.Л. Зенькова 

 

Судьи:                                                                                 Е.А. Зверева

 

                                                                                              Н.Я. Мысак