АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-8289/2022

г. Краснодар

19 апреля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Герговым А.З. и участии в судебном заседании с использованием системы вэб-конференции от истца – комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2023), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304615408600047) – ФИО3 (доверенность от 26.05.2022), от третьего лица – муниципального автономного учреждения «Центр культурно-досуговой деятельности» города Таганрога – ФИО4 (доверенность от 10.04.2023), рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом города Таганрога на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2022 по делу № А53-8289/2022, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) с исковым заявлением, в котором просил: 

– взыскать задолженность по арендной плате в размере 19 425 рублей 56 копеек;

– взыскать неустойку в размере 836 рублей 95 копеек;

– расторгнуть договоры аренды земельных участков от 11.08.2010 № 10-459 и № 10-460.

Иск основан на положениях статей 309, 310, 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы нарушением предпринимателем обязательства по внесению арендной платы, что влечет начисление и взыскание договорной неустойки. Допущенные предпринимателем нарушения являются существенными, что влечет расторжение договоров аренды земельных участков.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное автономное учреждение «Центр культурно-досуговой деятельности» города Таганрога (далее – учреждение).

Протокольным определением от 11.07.2022 Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил ходатайство комитета об изменении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). В связи с погашением задолженности по арендной плате комитет просил суд расторгнуть договоры аренды от 11.08.2010 № 10-459 и № 10-460.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.10.2022 иск удовлетворен. Договоры аренды от 11.08.2010 № 10-459 и от 11.08.2010 № 10-460, заключенные между комитетом и предпринимателем, расторгнуты. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 12 тыс. рублей государственной пошлины по иску.

Суд установил, что между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 11.08.2010 № 10-459 аренды земельного участка площадью 140 кв. м с кадастровым номером 61:58:0005267:345, находящегося по адресу: 

<

...>, для целей, не связанных со строительством – для размещения аттракционов. Договор заключен на срок с 20.07.2010 по 09.04.2025 (пункт 2.1). Размер годовой арендной платы составляет 7 837 рублей (пункт 3.1). Арендная плата вносится арендатором пропорционально количеству дней в квартале не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – не позднее 15 ноября текущего года с предоставлением в срок не позднее 5 дней с момента перечисления арендной платы в комитет расчетов арендной платы с копиями платежных поручений (пункт 3.2). Между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 11.08.2010 № 10-460 аренды земельного участка площадью 1457 кв. м с кадастровым номером 61:58:0005267:344, находящегося по адресу: 

<

...>, для целей, не связанных со строительством – для размещения парка. Договор заключен на срок с 20.07.2010 по 09.04.2025 (пункт 2.1). Размер годовой арендной платы установлен в размере 7 414 рублей (пункт 3.1). Арендная плата вносится арендатором пропорционально количеству дней в квартале не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – не позднее 15 ноября текущего года с предоставлением в срок не позднее 5 дней с момента перечисления арендной платы в комитет расчетов арендной платы с копиями платежных поручений (пункт 3.2). Земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 11.08.2010. Пунктом 4.4.3 договоров аренды предусмотрена обязанность арендатора на условиях, установленных договором вносить арендную плату. Земельный участок парка имени 300-летия города Таганрога с кадастровым номером 61:58:0005267:322 закреплен на праве постоянного бессрочного пользования за учреждением. Данный участок является смежным по отношению к участкам, арендуемым предпринимателем, доступ к которым осуществляется исключительно с территории земельного участка, закрепленного  за учреждением. Комитет указывает, что за предпринимателем с 01.04.2021 по 31.12.2021 образовалась задолженность по арендным платежам в размере 19 435 рублей 56 копеек, в связи с чем, начислена неустойка в размере 836 рублей 95 копеек с 21.06.2021 по 07.02.2022. Комитетом 10.02.2022 предпринимателю направлена претензия с требованиями о погашении задолженности по арендной плате и уплате неустойки, которая оставлена без удовлетворения. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договоров от 11.08.2010 № 10-459 и № 10-460, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Суд первой инстанции, разрешая спор, учел разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73). Суд исходил из того, что необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявление иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров. Суд признал, что истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования данного спора. При разрешении спора по существу суд пришел к выводу о том, что предпринимателем допущены существенные нарушения договоров аренды в части внесения арендной платы, поскольку арендная плата внесена только после обращения комитета в суд с иском, за отыскиваемый период (с апреля по декабрь 2021 года) арендная плата уплачена ответчиком 18.02.2022. Допущенные ответчиком нарушения являются существенным нарушениями условий договоров аренды и основанием для их досрочного расторжения в судебном порядке. Признаны несостоятельными доводы предпринимателя о невозможности использования арендуемых земельных участков по целевому назначению в период проведения работ по благоустройству парка. Суд признал, что ответчик в спорный период фактически использовал земельные участки по целевому назначению, поскольку калитка на воротах центрального входа в парк была открыта предпринимателем самовольно, данное обстоятельство зафиксировано комитетом. Также суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о наличии у него права на уменьшение арендной платы в период действия режима повышенной готовности на территории Ростовской области. Предприниматель указывает, что комитет не предпринял никаких мер по уменьшению размера арендной платы, несмотря на обращения ответчика со ссылкой на Федеральный закон от 10.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ). Отклоняя данный довод ответчика, суд исходил из того, что задолженность по арендной плате возникла на стороне предпринимателя за 2021 год, в то время как специальным законодательством уменьшение арендной платы предусмотрено за 2020 год.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2022 решение от 19.10.2022 отменено, в удовлетворении иска отказано. С комитета в пользу предпринимателя взыскано 3 тыс. рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Апелляционный суд и разрешении спора сослался на положения статьи 22 Земельного кодекса и разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11). Также приняты во внимание разъяснения, содержащиеся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Комитет, требуя досрочного расторжения договоров, ссылается на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательства по внесению арендных платежей. Суд апелляционной инстанции не согласился с обоснованностью выводов суда первой инстанции в части допущенных предпринимателем существенных нарушений договоров аренды, выразившихся в несвоевременном внесении арендной платы. Ответчиком в материалы дела представлены чеки-ордера от 18.02.2022, подтверждающие внесение им арендной платы по договорам в размере 19 440 рублей, неустойки в размере 901 рубля, а также заявление от 21.02.2022 об оплате задолженности с отметкой о получении комитетом 21.02.2022. Из материалов дела следует, что комитет с настоящим иском обратился в суд 16.03.2022. Таким образом, на дату обращения комитета с исковым заявлением на стороне предпринимателя задолженность по основному долгу и неустойке отсутствовала. Из материалов дела не усматривается, что ответчиком ранее до 2021 года допускалось нарушение срока внесения арендной платы по договорам. Допущенные нарушения по внесению арендной платы за 2-4 кварталы 2021 года устранены предпринимателем 18.02.2022, то есть в разумный срок со дня направления комитетом претензии от 08.02.2022 и до инициирования истцом судебного разбирательства. Апелляционный суд принял во внимание доводы предпринимателем, заявленные в суде первой инстанции, об отсутствии возможности использовать земельные участки по целевому назначению, ввиду проведения с 21.05.2020 строительных работ по благоустройству парка имени 300-летия города Таганрога. В материалы дела представлен договор от 20.05.2020 № 72-Д благоустройства парка имени 300-летия города Таганрога, заключенный между учреждением (заказчик) и ООО «Стройэнергосити» (подрядчик) на выполнение работ по благоустройству общественной территории парка. Срок окончания работ – 31.07.2022 (пункт 3.2). Приложением № 2 к договору подряда предусмотрен перечень видов работ, планируемых к выполнению в рамках договора, в том числе по наружному освещению, систем видеонаблюдения, оповещения, водоснабжения, созданию малых архитектурных форм и сооружений, ограждений, озеленению. Актом осмотра от 14.07.2022, составленным представителями комитета и учреждения, установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 61:58:0005267:344 и 61:58:00005267:345 расположены в границах земельного участка парка имени 300-летия города Таганрога, арендатором которых является предприниматель. Ответчик 15.06.2020 обращался к ООО «Стройэнергосити» с просьбой согласовать беспрепятственный доступ к коммерческим объектам, расположенным по адресу: 

<

...>, на период проведения реконструкции парка. Учреждение направило предпринимателю письмо от 11.08.2020, согласно которому в парке имени 300-летия города Таганрога ведутся работы по благоустройству территории, в связи с проведением строительных работ территория парка огорожена по периметру, посещение парка жителями города запрещено. Учреждением указано на то, что предпринимателем самовольно открыта калитка ворот центрального входа в парк. С целью обеспечения безопасности при проведении строительных работ на объекте до установки предпринимателем стационарного ограждения прохода к территории размещения аттракционов и кафе калитка ворот главного входа будет закрыта. Предприниматель 07.10.2020 обратился к учреждению с просьбой согласовать демонтаж и монтаж секций забора со стороны улицы Сергея Шило для беспрепятственного прохода посетителей на территорию его коммерческих объектов. Учреждение в письме от 08.10.2022 указало, что производство работ по благоустройству на территории парка осуществляет ООО «Стройэнергосити». Для разрешения вопроса об организации прохода посетителей к объектам, размещенным на земельных участках, расположенных в границах парка, предпринимателю необходимо согласовать возможность организации прохода посетителей через зону производства работ с подрядной организацией. В письме от 30.11.2021 учреждение вновь указало предпринимателю на необходимость разрешения вопросов, связанных с возможностью прохода к объектам ответчика, через подрядчика ООО «Стройэнергосити». Предприниматель и иные арендаторы смежных земельных участков обратились 03.12.2021 в комитет с совместным заявлением о заключении соглашений к договорам об освобождении от арендной платы либо уменьшении ее размера. Заявление основано на положениях Закона № 98-ФЗ, а также на обстоятельствах невозможности использования земельных участков в связи с проведением строительных работ на территории парка, запрета прохода граждан на его территорию и, соответственно, имущественными потерями арендаторов. Ответа на данное заявление не поступило. Таким образом, представленными доказательствами подтверждается, что в период с июня 2020 года по декабрь 2021 года предприниматель обращался к учреждению и подрядной организации с просьбами обеспечить беспрепятственный доступ к арендуемым земельным участкам, проход к которым был запрещен по причине проведения строительных работ в парке. Ответчик настаивает на том, что по настоящее время беспрепятственный доступ к арендуемым земельным участкам не обеспечен. Суд апелляционной инстанции отметил, что ни комитет, ни учреждение не представили доказательств принятия каких-либо мер по обеспечению в спорный период беспрепятственного доступа арендатора к земельным участкам. При этом комитет, являясь арендодателем, в силу пунктов 4.1.2 договоров аренды обязан был обеспечить беспрепятственный доступ арендатору к земельным участкам. Учреждение как заказчик по договору подряда от 20.05.2020 № 72-Д должно было дать своему подрядчику соответствующие указания о порядке выполнения работ и установке ограждений проходов через парк, необходимых для арендаторов земельных участков, расположенных на территории парка. В данном случае у учреждения отсутствовали правовые основания для возложения на предпринимателя обязанности по установке стационарного ограждения прохода к территории размещения аттракционов, при отсутствии такой обязанности в договорах аренды, а также для переадресации претензий арендатора об отсутствии прохода подрядной организации. Вывод суда первой инстанции о фактическом использовании ответчиком земельных участков по целевому назначению в течение всего спорного периода в связи с тем, что калитка на воротах центрального входа в парк была открыта предпринимателем самовольно, признан апелляционным судом необоснованным. Беспрепятственный доступ к земельному участку буквально означает свободный доступ, без возложения каких-либо обязанностей, в том числе по обустройству каких-либо ограждений для обеспечения прохода к земельным участкам, не предусмотренных условиями договора. Тот факт, что предприниматель для доступа к арендуемым земельным участкам был вынужден прибегать к самостоятельному открытию калитки центральных ворот парка, то есть без согласия истца и третьего лица, свидетельствует лишь о неисполнении арендодателем обязанности по обеспечению арендатору свободного доступа на земельный участок. Комитетом и учреждением не представлено доказательств того, что предприниматель имел возможность пройти к арендуемым земельным участкам иным способом, не ожидая окончания строительных работ и открытия территории парка. Ссылки комитета на акты осмотра территории парка от 14.07.2022, от 16.07.2022 и от 21.07.2022, подтверждающие, по его мнению, факт использования ответчиком земельных участков, не приняты судом апелляционной инстанции. Как пояснил предприниматель, калитка на воротах в парк периодически открывалась, но преимущественно калитку отрывал он самостоятельно. Акты осмотра составлены на даты, не относящиеся к спорному периоду, в связи с чем они не могут достоверно подтверждать факт беспрепятственного доступа к арендуемым земельным участкам. С учетом доказательств отсутствия у предпринимателя возможности использовать арендуемые земельные участки по целевому назначению, комитет не принял также мер по уменьшению размера арендной платы, несмотря на соответствующее заявление ответчика. Также в суде первой инстанции предприниматель заявлял о наличии у  него  права  на  уменьшение  арендной  платы  в  соответствии  с  положениями  Закона № 98-ФЗ. Режим повышенной готовности на территории Ростовской области введен с 17.03.2020 распоряжением Губернатора Ростовской области от 16.03.2020 № 43. Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434. В данный перечень входит, в том числе, код ОКВЭД 56 «Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков». Основным видом деятельности предпринимателя является деятельность ресторанов и услуг по доставке продуктов питания (ОКВЭД 56.10). Действительно, Закон № 98-ФЗ к задолженности по арендной плате, возникшей за 2-4 кварталы 2021 года, действительно не подлежит применению. Однако при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении долгосрочных договоров аренды земельных участков следует дать оценку в целом поведению арендодателя при исполнении договоров на предмет его добросовестности. Материалами дела подтверждается, что комитет, несмотря на отсутствие у предпринимателя доступа к земельному участку с мая 2020 года, а также принятые меры по недопущению распространения коронавирусной инфекции, не согласовал снижение размера арендной платы за 2020 год в соответствии с нормами Закона № 98-ФЗ. При этом из материалов дела не усматривается, что ответчиком ранее (до 2021 года) допускалось нарушение срока внесения арендной платы по договорам аренды либо иные нарушения условий таких договоров. Расторжение договора аренды, заключенного на длительный срок, по требованию арендодателя, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны. Принимая во внимание поведение арендодателя при установленных обстоятельствах невозможности использования арендатором земельных участков по назначению в соответствии с условиями договоров, погашение ответчиком задолженности по арендной плате до обращения истца в суд с иском, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для досрочного расторжения договоров аренды в судебном порядке. Требование комитета о расторжении договора признано судом апелляционной инстанции не соответствующим степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, что влечет отказ в удовлетворении иска.

Комитет обжаловал апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный акт отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) апелляционным  судом норм права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба обоснована ссылками на статьи 2, 612, 619 Гражданского кодекса, пункт 23 постановления от 17.11.2011 № 73 и мотивирована следующим. Осуществление реконструкции территории парка влечет временную невозможность использования земельных участков, арендуемых предпринимателем. Такое временное ограничение, возникшее по независящим от комитета причинам, не может служить достаточным основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договоров аренды. Кроме того, учреждением в материалы дела были представлены доказательства фактического использования предпринимателем земельных участков в период производства работ на территории парка, которым оказывались населению услуги по предоставлению аттракционов. Материалами дела подтверждено, что учреждение неоднократно обращалось в администрацию г. Таганрога с целью принятия к предпринимателю мер, направленных на установку последним ограждения для безопасного прохода граждан к его земельным участкам. Актами обследования территории подтверждаются обстоятельства использования ответчиком арендуемых земельных участков по целевому назначению. Применительно к заявленным требованиям размер задолженности по арендной плате не может рассматриваться в качестве критерия значимости допущенного нарушения. Неполучение такой платы является существенным нарушением с учетом длительности и систематической ее неуплаты арендатором. Если при решении вопроса о досрочном расторжении оговора исходить из обстоятельств погашения арендатором задолженности после направления претензии или подачи иска, то недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательств в пределах срока действия договора без негативных последствий для него. Поскольку ответчик систематически нарушал договорные обязательства (не вносил арендную плату с октября 2019 года по март 2020 года, с апреля 2020 года по февраль 2022 года), погашение им задолженности после получения соответствующего уведомления само по себе не может служить основанием для сохранения арендных правоотношений.                      

От предпринимателя и учреждения отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

На основании статьи 153.2 Кодекса судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

Представитель комитета, участвовавший в судебном заседании путем использования системы веб-конференции, поддерживал доводы жалобы, которую просил удовлетворить. Доводы представителя комитета поддержаны представителем учреждения, присутствующим в суде кассационной инстанции.    

Представитель предпринимателя, также присутствующий в суде округа, возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, обоснованно не усмотревшего законных оснований для досрочного расторжения долгосрочных договоров аренды по основаниям, заявленным комитетом.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 11.08.2010 № 10-459 аренды земельного участка площадью 140 кв. м с кадастровым номером 61:58:0005267:345, находящегося по адресу: 

<

...>. Участок предоставлен в аренду для целей, не связанных со строительством – для размещения аттракционов. Договор заключен на срок с 20.07.2010 по 09.04.2025 (пункт 2.1). Размер годовой арендной платы составляет 7 837 рублей (пункт 3.1). Арендная плата вносится арендатором пропорционально количеству дней в квартале не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – не позднее 15 ноября текущего года с предоставлением в срок не позднее 5 дней с момента перечисления арендной платы в комитет расчетов арендной платы с копиями платежных поручений (пункт 3.2). 

Между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 11.08.2010 № 10-460 аренды земельного участка площадью 1457 кв. м с кадастровым номером 61:58:0005267:344, находящегося по адресу: 

<

...>. Участок представлен в аренду для целей, не связанных со строительством – для размещения парка. Договор заключен на срок с 20.07.2010 по 09.04.2025 (пункт 2.1). Размер годовой арендной платы установлен в размере 7 414 рублей (пункт 3.1). Арендная плата вносится арендатором пропорционально количеству дней в квартале не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – не позднее 15 ноября текущего года с предоставлением в срок не позднее 5 дней с момента перечисления арендной платы в комитет расчетов арендной платы с копиями платежных поручений (пункт 3.2). 

Земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 11.08.2010. 

Земельный участок парка имени 300-летия города Таганрога с кадастровым номером 61:58:0005267:322 закреплен на праве постоянного бессрочного пользования за учреждением. Данный участок является смежным по отношению к участкам, арендуемым предпринимателем, доступ к которым осуществляется исключительно с территории земельного участка, закрепленного за учреждением. 

Комитет указывает, что за предпринимателем с 01.04.2021 по 31.12.2021 образовалась задолженность по арендным платежам в размере 19 435 рублей 56 копеек, в связи с чем, начислена неустойка в размере 836 рублей 95 копеек с 21.06.2021 по 07.02.2022. 

Комитетом 10.02.2022 предпринимателю направлена претензия с требованиями о погашении задолженности по арендной плате и уплате неустойки, которая оставлена без удовлетворения. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договоров от 11.08.2010 № 459 и № 460, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом. 

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса). 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса). 

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса). 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса). 

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса). 

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса). 

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса). 

Пункт 23 постановления от 24.03.2005 № 11 содержит разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

Суд первой инстанции пришел при разрешении спора к выводу о том, что предпринимателем допущены существенные нарушения условия договоров о своевременном внесении арендной платы за пользование земельными участками. Поэтому признал обоснованным требование комитета о досрочном расторжении долгосрочных договоров аренды от 11.08.2010 № 10-459 и от 11.08.2010 № 10-460.

Апелляционный суд, отменяя решение и отказывая комитету в удовлетворении иска, признал необоснованным вывод суда первой инстанции о наличии существенных нарушений условий договоров аренды. Суд апелляционной инстанции учел представленные предпринимателем чеки-ордера от 18.02.2022, подтверждающие внесение  арендной платы в размере 19 440 рублей, неустойки в размере 901 рублей, а также заявление от 21.02.2022 о погашении задолженности с отметкой о получении комитетом 21.02.2022. Из материалов дела следует, что комитет с настоящим иском обратился в арбитражный суд 16.03.2022, следовательно, на дату обращения комитета с иском на стороне предпринимателя задолженность по арендной плате и неустойке отсутствовала. Из материалов дела не усматривается, что ответчиком ранее (до 2021 года) допускалось нарушение срока внесения арендной платы по договорам аренды. Допущенные предпринимателем нарушения по внесению арендной платы за 2-4 кварталы 2021 года устранены им 18.02.2022, то есть в разумный срок со дня направления комитетом претензии от 08.02.2022 и до инициирования истцом судебного разбирательства. Также суд апелляционной инстанции принял во внимание доводы предпринимателя об отсутствии возможности использовать земельные участки по целевому назначению, ввиду проведения с 21.05.2020 подрядных работ по благоустройству парка имени 300-летия города Таганрога. Вывод суда первой инстанции о фактическом использовании ответчиком земельных участков по целевому назначению в течение всего спорного периода признан апелляционным судом не соответствующим материалам дела, не подтверждающим исполнение арендодателем обязанности по обеспечению арендатору свободного доступа на земельные участки. Истцом и третьим лицом не представлены доказательства того, что предприниматель имел возможность пройти к своим земельным участкам иным способом, не ожидая окончания строительных работ и открытия территории парка. Акты осмотра от 14.07.2022, от 16.07.2022 и от 21.07.2022 не приняты судом апелляционной инстанции в качестве надлежащих доказательств использования ответчиком арендуемых земельных участков, так как они составлены на даты, не относящиеся к спорному периоду, поэтому не могут достоверно подтверждать факт беспрепятственного доступа к данным участкам. Признаны обоснованными и ссылки предпринимателя на положения статьи 19 Закона № 98-ФЗ. Несмотря на то, что данный закон не подлежит применению к задолженности по арендной плате, возникшей за 2-4 кварталы 2021 года, однако обстоятельства, связанные с его применением должны учитываться при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении долгосрочных договоров аренды земельных участков с точки зрения поведения арендодателя на предмет его добросовестности. Материалами дела подтверждается, что комитет, несмотря на отсутствие у предпринимателя доступа к земельному участку с мая 2020 года, принятые на территории Ростовской области меры по недопущению распространения коронавирусной инфекции, не снизил предпринимателю размер арендной платы за 2020 год, несмотря на обращения последнего. Не установив обстоятельств, подтверждающих наличие допущенных предпринимателем существенных нарушений условий договоров, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договоров аренды от 11.08.2010 № 10-459 и от 11.08.2010 № 10-460.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе комитет приводит доводы о наличии (доказанности) оснований для досрочного расторжения долгосрочных договоров аренды от 11.08.2010 № 10-459 и от 11.08.2010 № 10-460 в связи с ненадлежащим исполнением (систематическим нарушением) предпринимателем обязательства по внесению арендной платы за пользование земельными участками. Между тем, приведенные в жалобе обстоятельства, связанные с установлением факта наличия (либо отсутствия) оснований для расторжения договоров аренды, проверялись и были отвергнуты апелляционным судом, который по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришел к выводу об отсутствии законных оснований для расторжения указанных договоров. Этот вывод суда апелляционной инстанции соответствует закону. Право комитета как арендодателя заявить иск о расторжении договоров аренды не означает автоматического удовлетворения такого иска арбитражным судом. В этом случае обязательной проверке подлежат обстоятельства, указанные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса (с учетом разъяснений по применению данной нормы, приведенных в пункте 23 постановления от 23.04.2005 № 11). Ссылки комитета в кассационной жалобе на систематическое и длительное нарушение предпринимателем обязательства по внесению арендной платы во исполнение долгосрочных договоров от 11.08.2010 № 10-459 и от 11.08.2010 № 10-460 противоречат фактическим обстоятельствам, установленным судом апелляционной инстанции по результатам исследования доказательств, представленных в материалы дела.      

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает противоречий между выводами о применении норм права и установленными апелляционным судом при разрешении спора фактическими обстоятельствами, либо неправильного определения им характера спорного материального правоотношения. Исполнена судом апелляционной инстанции и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами в силу иной оценки фактических обстоятельств и понимания норм материального права не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемого им судебного акта. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Комитет (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2022 по делу № А53-8289/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                      В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                     В.А. Анциферов 

 

                                                                                                                                Т.Н. Драбо