АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело №А48-823/2016

г.Калуга

10 октября 2017 года

Резолютивная часть постановления изготовлена 10.10.2017

Постановление изготовлено в полном объёме 10.10.2017

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

 

Председательствующего

Сорокиной И.В.

Судей

Бутченко Ю.В.

 

ФИО1

при участии в заседании:

 

от истца

Общества с ограниченной 

ответственностью «АгроЛэнд»

 

от ответчика

Общества с ограниченной 

ответственностью

«Компания ВОИ-Инвест»

 

от третьих лиц

Территориального управления 

Федерального агентства по 

управлению государственным 

имуществом в Орловской области

 

Администрации Глазуновского 

района Орловской области

 

Общероссийской общественной 

организации «Всероссийское 

общество инвалидов»

 

Открытого акционерного общества 

«Российские железные дороги»

 

ФИО2 – представитель (дов. б/н от 24.02.2016, сроком на 3 года)

 

ФИО3 – представитель (дов. №2 от 24.10.2016, сроком на 1 год)

 

Представитель не явился, извещен надлежаще

 

 

Представитель не явился, извещен надлежаще

 

Представитель не явился, извещен надлежаще

 

Представитель не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АгроЛэнд», пгт.Глазуновка Глазуновского района Орловской области, на решение Арбитражного суда Орловской области от 20.03.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 по делу №А48-823/2016, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «АгроЛэнд», пгт.Глазуновка Глазуновского района Орловской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Орловской области к обществу с ограниченной ответственностью «Компания ВОИ-Инвест», г.Москва (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) с исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013, заключенного между ООО «Компания ВОИ-Инвест» и ООО «АгроЛэнд», в части включения в передаваемый земельный участок с кадастровым №57:16:0010202:750 площадью 3 700 кв.м. в собственность ООО «АгроЛэнд» части находящегося в федеральной собственности земельного участка (кадастровый №57:16:0000000:1) площадью 2 407 кв.м. (по сведениям ГКН), имеющей промеры: от т.1 до т.2 30,18 м (граница с земельным участком 57:16:0010202:143); от 2 т. до 3 1,68 м (граница с земельным участком 57:16:0010202:143); от т.3 до т.4 76,03 м; от т.4 до т.5 11,39 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т.5 до т.6 6,45 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т.6 до т.7 12,81 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т.7 до т.8 53,71 м; от т.8 до т.1 23,59 кв.м.; применении последствий недействительности договора купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013 и взыскании с ООО «Компания ВОИ-Инвест» в пользу ООО «АгроЛэнд» уплаченных по недействительному договору купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013 денежных средств в размере 718 001 руб. 60 коп.; расторжении договора купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013, заключенного между ООО «Компания ВОИ-Инвест» и ООО «АгроЛэнд», в части земельного участка с кадастровым №57:16:0010202:750, площадью 1 293 кв.м. и объекта недвижимого имущества (прирельсовый склад) с кадастровым №57:16:0010202:878 площадью 617,9 кв.м. в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора; взыскании с ООО «Компания ВОИ-Инвест» в пользу ООО «АгроЛэнд» расходов, понесенных последним в связи с исполнением договора купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013 в размере 2 723 000 руб.

В ходе судебного разбирательства истец заявил отказ от иска в части признания недействительным договора купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013 и применения последствий его недействительности.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Глазуновского района Орловской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области, общероссийская общественная организация «Всероссийское общество инвалидов» и открытое акционерное общество «Российские Железные Дороги».

Решением Арбитражного суда Орловской области от 20.03.2017 (судья Коровушкина Е.В.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 (судьи Щербатых Е.Ю., Ушакова И.В., Поротиков А.И.) в части исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013, заключенного между ООО «Компания ВОИ-Инвест» и ООО «АгроЛэнд», в части включения в передаваемый земельный участок с кадастровым №57:16:0010202:750 площадью 3 700 кв.м. в собственность ООО «АгроЛэнд» части находящегося в федеральной собственности земельного участка (кадастровый №57:16:0000000:1) площадью 2 407 кв.м. (по сведениям ГКН), имеющей промеры: от т.1 до т.2 30,18 м (граница с земельным участком 57:16:0010202:143); от т.2 до т.3 1,68 м (граница с земельным участком 57:16:0010202:143); от т.3 до т.4 76,03 м; от т.4 до т.5 11,39 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т.5 до т.6 6,45 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т.6 до т.7 12,81 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т.7 до т.8 53,71 м; от т.8 до т.1 23,59 кв.м.; о применении последствий недействительности договора купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013, взыскании с ООО «Компания ВОИ-Инвест» в пользу ООО «АгроЛэнд» уплаченных по недействительному договору купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013 денежных средств в размере 718 001 руб. 60 коп. производство по делу прекращено, в связи с отказом истца от исковых требований и принятия данного отказа судом, в удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказано.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела,  ООО «АгроЛэнд» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Представитель ответчика, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, судебные акты – без изменения. 

Третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы  надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, в порядке, предусмотренном ст.284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 27.02.2013 между ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» (продавцом) и ООО «АгроЛэнд» (покупателем) был подписан договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется продать покупателю, а покупатель обязуется купить на условиях, изложенных в договоре, объекты недвижимого имущества, принадлежащие продавцу на основании договора №2КПН купли-продажи недвижимого имущественного комплекса между Глазуновским районным потребительским обществом и ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» от 19.08.2011, акта приема-передачи недвижимого имущественного комплекса от 31.08.2011, договора купли-продажи (купчая) земельного участка от 01.08.2012, на котором расположен объект недвижимого имущества: земельный участок, общей площадью 3700 кв.м., кадастровый №57:16:00100202:750, расположенный по адресу: Орловская обл., Глазуновский район, пгт.Глазуновка, ул.Ленина, д.11; прирельсовый склад, общей площадью 617,9 кв.м., инв. №54:210:001:011037360:0002, условный №57-57-04/004/2011-622, находящийся на земельном участке, общей площадью 3700 кв.м., кадастровый №57:16:00100202:750, расположенный по адресу: Орловская обл., Глазуновский район, пгт.Глазуновка, ул.Ленина, д.11, лит.Б.

В соответствии с п.2.1 договора от 27.02.2013 общая стоимость объектов недвижимого имущества составила 2 723 300 руб. без НДС, в том числе: стоимость земельного участка - 1 103 700 руб., стоимость прирельсового склада - 1 619 600 руб.

Платежным поручением от 27.02.2013 №69 ООО «АгроЛэнд» произвело оплату имущества в сумме 2 723 300 руб. на счет ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ». 

В силу п.5.2 договора объекты недвижимого имущества были переданы 28.02.2013 по акту приема-передачи.

Факт получения продавцом денежных средств в счет оплаты по договору, а также передачи имущества по акту от продавца к покупателю, сторонами не оспаривается.

29.01.2016 истцом в адрес ответчика почтовым отправлением с описью вложения было направлено письмо от 27.01.2016 исх. №1/16 с требованием расторгнуть договор купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013 в течение 10 календарных дней с момента направления требования, которое согласно сведениям официального сайта Почты России было получено получателем.

Ссылаясь на несогласие ответчика расторгнуть договор в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего. 

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п.2 ст.25 ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ст.37 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п.2 ст.558 ГК РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).

Как установлено судом области, на дату заключения сделки от 27.02.2013 и рассмотрения дела в суде переход права собственности к ООО «АгроЛэнд» на объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора от 27.02.2013, зарегистрирован не был, право собственности зарегистрировано за ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.09.2011, свидетельством о государственной регистрации права от 10.09.2012 и выпиской из ЕГРП от 10.09.2015.

При этом судебными инстанции верно указано на то, что земельный участок с кадастровым №57:16:00100202:750 и прирельсовый склад не являются имущественным комплексом.

Согласно выписке из ЕГРП от 10.09.2015 в отношении земельного участка с кадастровым №57:16:00100202:750, площадью 3700 кв.м, зарегистрировано ограничение права - запрещение сделок с имуществом, дата регистрации ограничения - 03.06.2013, основание - постановление судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства от 03.06.3013.

Между тем, доказательств, подтверждающих установление и государственную регистрацию каких-либо ограничений (обременений) в отношении объекта - прирельсовый склад, в материалах дела не имеется.

Из положений п.п.3.6 и 4.6 договора от 27.02.2013 следует, что стороны приняли обязательства совершить все необходимые действия и представить документы для государственной регистрации перехода права собственности.

При этом в целях регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества стороны дважды обращались в регистрирующий орган: 06.03.2013 и 12.04.2013, что подтверждается расписками в получении документов на государственную регистрацию от 06.03.2013 входящий номер записи в книге учета входящих документов №57-57-04/006/2013 №239 и от 12.04.2013 входящий номер записи в книге учета входящих документов №57-57-04/006/2013 №145.

Из письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 26.04.2016 №23-68 следует, что государственная регистрация на основании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 27.02.2013 в соответствии с представленными заявлениями от 06.03.2013 и 12.04.2013 была прекращена по заявлению сторон договора.

Соответственно, судами верно отмечено, что государственная регистрация ограничения на распоряжение имуществом с 03.06.2013, то есть по истечении более 1,5 месяцев после второго обращения, не могла повлиять на волеизъявление сторон о прекращении регистрации. Доказательств, подтверждающих наличие ограничений на распоряжение имуществом в установленный срок для государственной регистрации с даты обращения 06.03.2013 и 12.04.2013, в материалы дела не представлено.

Таким образом, довод истца о том, что основанием для прекращения государственной регистрации перехода прав собственности на прирельсовый склад и земельный участок явилось наложение ареста на имущественный комплекс обоснованно не принят во внимание судами обеих инстанций.

Кроме того, судами обоснованно отклонен довод истца об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты и наличие каких-либо препятствий для ее осуществления до 03.06.2013, поскольку сведений об отказе в государственной регистрации или о ее приостановлении, сторонами не представлено. 

Применительно к купле-продаже в силу п.2 ст.551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на отчужденную по договору недвижимость.

В связи с изложенным, судами верно установлено, что обязательства сторон по договору были исполнены в части оплаты 27.02.2013 и передачи имущества по акту 28.02.2013, государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимого имущества не была произведена.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 23.10.2014 по делу №А48-1202/2013 по иску Заместителя межрегионального транспортного прокурора Московской межрегиональной транспортной прокуратуры в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области к Администрации Глазуновского района Орловской области, ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ», с участием третьих лиц: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области»; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области; ОАО «Российские железные дороги», признан недействительным п.1 постановления Администрации Глазуновского района Орловской области от 31.07.2012 №276 «О приватизации земельного участка, расположенного по адресу: Орловская область, Глазуновский район, пгт.Глазуновка, ул.Ленина, д.11, ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» в части включения в предоставляемый земельный участок с кадастровым №57:16:0010202:750, площадью 3700 кв.м., ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» части находящегося в федеральной собственности земельного участка (кадастровый №57:16:0000000:1) площадью 2407 кв.м. (по сведениям ГКН), имеющей промеры: от т.1 до т.2 30,18 м (граница с земельным участком 57:16:0010202:143); от т.2 до т.3 1,68 м (граница с земельным участком 57:16:0010202:143); от т.3 до т.4 76,03 м; от т.4 до т.5 11,39 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т.5 до т.6 6,45 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т.6 до т.7 12,81 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т.7 до т.8 53,71 м; от т.8 до т.1 23,59 кв.м.; признан недействительным договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, от 01.08.2012, заключенный между Администрацией Глазуновского района Орловской области и ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ», в части включения в предоставляемый земельный участок с кадастровым №57:16:0010202:750 площадью 3700 кв.м. в собственность ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» части находящегося в федеральной собственности земельного участка (кадастровый №57:16:0000000:1) площадью 2407 кв.м. (по сведениям ГКН), имеющей промеры: от т.1 до т.2 30,18 м (граница с земельным участком 57:16:0010202:143); от т.2 до т.3 1,68 м (граница с земельным участком 57:16:0010202:143); от т.3 до т.4 76,03 м; от т.4 до т.5 11,39 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т.5 до т.6 6,45 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т.6 до т.7 12,81 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т.7 до т.8 53,71 м; от т.8 до т.1 23,59 кв.м.

При этом довод истца о том, что он является лицом, участвующим в деле №А48-1202/2013, материалами данного дела не подтвержден.

Статьей 16 АПК РФ установлено, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Истцом заявлены требования о расторжении договора от 27.02.2013 в части земельного участка с кадастровым №57:16:0010202:750, площадью 1 293 кв.м. (за вычетом части земельного участка, площадью 2407 кв.м., в отношении которого принят судебный акт по делу №А48-1202/2013) и объекта недвижимого имущества (прирельсовый склад) с кадастровым №57:16:0010202:878 площадью 617,9 кв.м., в связи с существенным изменением обстоятельств, со ссылкой на обстоятельства, возникшие в связи с принятием судебного акта по делу №А48-1202/2013.

Пунктами 1 и 2 ст.552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п.2 ст.451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом согласно абз.2 п.1 ст.451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен ил был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В случае применения положений ст.451 ГК РФ суду нужно определить следующие юридически значимые обстоятельства: наличие существенного изменения обстоятельств; время его наступления; возможность разумно предвидеть это изменение.

Согласно п.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из решения Арбитражного суда Орловской области от 23.10.2014 по делу №А48-1202/2013 усматривается, что основанием для признания недействительной сделки по приватизации части земельного участка с кадастровым №57:16:0010202:750, в части площади 2407 кв.м., послужило установление судом обстоятельств наложения земельных участков с кадастровыми №№57:16:0010202:750 и 57:16:0000000:0001.

Как установлено судом области, из материалов межевого плана в отношении земельного участка с кадастровым №57:16:0010202:750 следует, что земельный участок был сформирован с видом разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания прирельсового склада», площадь земельного участка составляет 3700 кв.м+/-43 кв.м, в соответствии с постановлением администрации Глазуновского района Орловской области от 28.05.2012 №214 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте». Земельный участок поставлен на кадастровый учет - 30.07.2012, что подтверждается кадастровой выпиской от 25.04.2016.

Из кадастрового паспорта от 22.04.2016 №57/16-71871 следует, что объект недвижимого имущества - нежилое здание, прирельсовый склад, площадью 617,9 кв.м., 1-этажный, стены кирпичные, 1980 года ввода в эксплуатацию, расположен на двух земельных участках с кадастровыми №№: 57:16:0010202:750,  57:16:0010202:143. Аналогичные сведения указаны и в кадастровой выписке по состоянию на 31.05.2016.

Согласно ответу филиала ФГБУ «ФКП Росрестра» по Орловской области от 22.06.2016 №1623 впоследствии записи в ГКН об отнесении объекта прирельсовый склад, с кадастровым №57:16:0010202:878 к земельному участку с кадастровым №57:16:0010202:750 были аннулированы в соответствии с решением Росреестра от 20.06.2016 №5700/16-6991.

Однако, как верно отмечено судебными инстанциями, обстоятельства расположения прирельсового склада в границах земельного участка с кадастровым №57:16:0010202:750 подтверждаются выводами эксперта в рамках проведенной ОАО «Промводпроект» по делу судебной экспертизы, представленным истцом в материалы дела заключением специалистов №1350.1 от 09.03.2017 Автономной некоммерческой организации «Бюро судебных экспертиз», схемой ГУП ОО «МР БТИ» от 12.12.2016.

Как следует из материалов дела смежный с земельным участком с кадастровым №57:16:0010202:750 земельный участок с кадастровым № 57:16:0000000:0001, имеет площадь 324,1 га, разрешенное использование - под объекты транспорта железнодорожного, и поставлен на государственный кадастровый учет по результатам инвентаризации (межевания) земель полосы отвода железной дороги Орел - Курск Глазуновского район, в 2001 году.

Материалами инвентаризации Федерального государственного Орловского землеустроительного проектно-изыскательского предприятия (Орел НИИгипрозем) от 2001 года, показаниями допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО4, участвующей в проведении инвентаризации земель полосы отвода железной дороги, а также результатами проведенной экспертизы по делу №А48-1202/2013, подтверждается, что в 2001 году в соответствии с договором №44, заключенным Орловско-Курским отделением филиала - ФГУП «Московская железная дорога» предприятием «Орел НИИГипрозем» был проведен комплекс работ по инвентаризации полосы отвода железной дороги Орел-Курск в пределах Глазуновского района.

По результатам инвентаризации графически были установлены координаты поворотных точек границы полосы отвода железной дороги, по координатам была вычислена площадь полосы отвода - 330,0 га, в площадь полосы отвода железной дороги (330,0 га) вошли земельные участки, занятые объектами более 46 посторонних землепользователей, - 5,9 га, в том числе площадь земель Глазуновского райпо - 1000 кв.м. 

Земельные участки, занятые объектами посторонних землепользователей общей площадью 5,9 га не были включены в площадь земельного участка 324,1 га, который был поставлен на кадастровый учет под №57:16:0000000:0001 (330,0 га- 5,9 га = 324,1 га).

При проведении инвентаризации земель полосы отвода железной дороги границы (межевание) земельных участков, занятых объектами более 46 посторонних землепользователей, не определялись.

Согласно письма ГУП ОО «МР БТИ» от 11.07.2013 при постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым №57:16:0010202:750, в сведениях ГКН отсутствовала информация о пересечении границ данного земельного участка с границами полосы отвода железной дороги. Определение координат границы полосы отвода в государственной системе координат в натуре не производилось, точное вынесение границы по материалам землеустроительного дела невозможно, так как они определены в 2000 годы не в государственной, а в местной системе координат, на основе картографических материалов М1:2000 с точностью определения координат около 5 метров, соответственно данная точность выполнения землеустроительных работ, разные системы определения координат, не позволяют сделать однозначные выводы о границе пересечения полосы отвода железной дороги и земельных участков.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО4 пояснила, что при инвентаризации земель полосы отвода не была указана система координат.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО5, участвовавший в составлении заключения экспертного учреждения Автономная некоммерческая организация «Бюро судебных экспертиз» №1350.1, сделавший вывод о расположении объектов в зоне наложения земельных участков с кадастровыми №№57:16:0010202:750 и 57:16:0000000:0001, указанным в материалах инвентаризации также пояснил, что установить точно систему координат, в которых установлены границы земельного участка с кадастровым №57:16:0000000:0001 не представляется возможным.

Между тем, по его мнению, возможно перевести указанные координаты в систему координат, в которой установлены границы земельного участка с ккдастровым №57:16:0010202:750.

Аналогичные выводы содержатся в экспертном заключении, полученном в рамках дела №А48-1202/2013, которое с учетом положений п.13 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» правомерно признано судами иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со ст.89 АПК РФ.

Из вышеуказанного экспертного заключения следует, что по материалам инвентаризации (межевания) земель полосы отвода железной дороги «Орел-Курск» Глазуновского района 2001 прирельсовый склад (участок Глазуновского райпо), расположенный по адресу: Орловская область, Глазуновский район, пгт.Глазуновка, ул.Ленина, д.11, являлся посторонним землепользователем с площадью 0,1 га, находящийся в полосе отвода железной дороги в границах земельного участка с кадастровым №57:16:0000000:0001 и исключался из общей площади полосы отвода железной дороги, но координаты в материалах инвентаризации отсутствуют.

Таким образом, земельный участок под прирельсовым складом входил в общую площадь земель посторонних землепользователей (5,9 га) в полосе отвода железной дороги (330 га), но не был включен в площадь земельного участка с кадастровым №57:16:0000000:0001 (324,1 га).

Поскольку площадь земельного участка под прирельсовым складом не входила в площадь земельного участка с кадастровым №57:16:0000000:0001, земельный участок под прирельсовым складом не вошел, соответственно, и в площадь наложения смежных земельных участков с кадастровыми №№57:16:0000000:0001, 57:16:0010202:750 (2407 кв.м).

В связи с изложенным, судами первой и апелляционной инстанции обоснованно не принят во внимание довод истца об отсутствии у него права на земельный участок под прирельсовым складом в связи с признанием судебным актом по делу №А48-1202/2013 недействительной приватизации в части земельного участка с кадастровым №57:16:0010202:750.

Постановлением главы Администрации Глазуновского района от 16.07.2001 №93 «Об установлении полосы отвода земель, предоставленных в пользование Орловско-Курскому отделению - филиалу ФГУП «Московская железная дорога» утверждены материалы установления полосы отвода земель, занятых под железной дорогой Орел-Курск, Орловско-Курскому отделению - филиалу ФГУП «Московская железная дорога», предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование и занятые под железной дорогой Орел-Курск для использования строго по целевому назначению в качестве земель транспорта в пределах Глазуновского района.

В соответствии с кадастровым планом земельный участок площадью 324,1 га, разрешенное использование - под объекты железнодорожного транспорта, 16.10.2002 был поставлен на государственный кадастровый учет под кадастровым №57:16:0000000:0001.

03.11.2003 земельный участок с кадастровым №57:16:0000000:0001 зарегистрирован на праве собственности за Российской Федерацией и с 01.01.2004 года передан в аренду ОАО «РЖД», что подтверждается выпиской из ЕГРП от 14.04.2016.

01.06.2004 между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Орловской области (арендодателем) и ОАО «Российские железные дороги» (арендатором) был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка на срок с 01.01.2004 по 31.12.2005.

Дополнительным соглашением от 23.03.2007 №1 были уточнены отдельные характеристики арендуемого земельного участка и продлен срок договора аренды до 31.12.2053.

Согласно выписке из ЕГРП от 14.04.2016 площадь данного земельного участка была уточнена и составляет 3 240 886 кв.м.

В ходе проверки целевого использования полосы отвода Орловско-Курского региона Московской железной дороги, оформленной актом от 14.01.2013, было установлено, что в границах вышеуказанного земельного участка полосы отвода железной дороги расположен земельный участок с кадастровым №57:16:0010202:750, площадью 3 700 кв.м. правообладателем которого и расположенных на нем объектов является ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ».

В письме от 18.01.2013 в адрес Орловского транспортного прокурора филиал ОАО «РЖД» Московская железная дорога сообщило, что ОАО «Российские железные дороги» является арендатором земельного участка с кадастровым №57:16:0000000:0001 по договору аренды от 01.06.2004 №16, при проверке целевого использования земель полосы отвода в Глазуновском районе на железнодорожной станции Глазуновка выявлено, что в границах полосы отвода железной дороги расположен прирельсовый склад, принадлежащий ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ», прилегающая к складу территория ограждена забором и используется для размещения строительных материалов. При этом ОАО «РЖД» также сообщает, что в аренду по договору №16 от 01.06.2004 не был предоставлен земельный участок, занятый зданием-1000 кв.м.

Судебными инстанциями установлено, что на основании решения Арбитражного суда Орловской области от 14.06.2011 по делу №А48-1312/2011 о признании права собственности произведена государственная регистрация права собственности Глазуновского райпо на объект недвижимого имущества - прирельсовый склад, площадью 617,9 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, лит.Б.

По договору №2КПН от 19.08.2011 Глазуновское районное потребительское общество осуществило продажу ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» прирельсового склада.

27.11.2011 право собственности покупателя ООО «Компания ВОИ-ИВЕСТ» на прирельсовый склад зарегистрировано в установленном законом порядке.

01.08.2012 обществом по договору купли-продажи, заключенному с Администрацией Глазуновского района Орловской области, на основании постановления Администрации от 31.07.2012 №276 «О приватизации земельного участка, расположенного по адресу: Орловская область, Глазуновский район, пгт.Глазуновка, ул.Ленина, д.11», был приобретен земельный участок с кадастровым №57:16:0010202:750 с целью обслуживания прирельсового склада.

Право собственности ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» на данный земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.09.2012 №57-АБ 348843.

Из акта проверки Орловской транспортной прокуратурой от 14.01.2013 следует, что на части земельного участка с кадастровым №57:16:0010202:750, площадью 1000 кв.м. ранее располагался объект недвижимости (склад), принадлежавший Глазуновскому райпо, который, в свою очередь, 19.08.2011 продан ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ», однако фактически общество использует земельный участок в полосе отвода более чем 1000 кв.м.

Следовательно, Глазуновское райпо при проведении в 2001 году инвентаризации земель полосы отвода железной дороги было учтено как посторонний землепользователь и площадь земельного участка в размере 1000 кв.м. не включалась в площадь земельного участка, сформированного и поставленного на кадастровый учет под №57:16:0000000:0001, передаваемого в аренду ОАО «РЖД».

На дату рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции земельный участок, площадью 1000 кв.м. не был индивидуализирован и не был поставлен на кадастровый учет, государственная регистрация права федеральной собственности на земельный участок под прирельсовым складом, входящий в полосу отвода железной дороги, но не вошедший в состав земельного участка с кадастровым №57:16:0000000:0001, не была произведена.

В соответствии с п.1 ст.3.1 Федерального закона от 25.10.2002 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» земельные участки, находящиеся в полосе отвода железной дороги, отнесены к федеральной собственности.

В силу положений п.1 ст.125 ГК РФ, п.3 ст.214 ГК РФ, п.1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 №432 «О федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» полномочия собственника от имени Российской Федерации реализуют Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и его территориальные органы.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что на земельном участке с кадастровым №57:16:0010202:750 в настоящее время расположены три объекта недвижимого имущества: прирельсовый склад с кадастровым №57:1660010202:878; котельная с двумя котлами Е1-1,4 ДФ, 2014 года ввода в эксплуатацию, с кадастровым №57:16:0010202:940; цех по переработке зерна гречихи (в части), 2015 года ввода в эксплуатацию, с кадастровым №57:16:0010202:943, что подтверждается заключением специалистов от 09.03.2017 №1350.1  Автономной некоммерческой организации «Бюро судебных экспертиз» по заказу ООО «АгроЛэнд», экспертным заключением ОАО «Промводпроект»; кадастровым паспортами на указанные объекты и кадастровой выпиской на земельный участок от 21.06.2016.

В соответствии с уведомлениями филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации и картографии» по Орловской области по состоянию на 29.06.2016 отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества с кадастровыми №№ 57:16:0010202:940 (котельная) и 57:16:0010202:943 (цех переработки гречихи), расположенных по адресу: пгт.Глазунвка, ул.Ленина, д.1.

Время постройки указанных объектов (2014-2015 годы) относится к периоду владения земельным участком истцом.

Из экспертного заключения ОАО «Промводпроект» и технического паспорта на объект недвижимого имущества прирельсовый склад следует, что после приобретения прирельсового склада (согласно условиям договора от 27.02.2013 площадь объекта составляла 617,9 кв.м), часть прирельсового склада была реконструирована. Согласно техническому паспорту от 30.05.2016 габаритные размеры прирельсового склада составили 36,24 м х 19,44 м. По данным замеров комплекта спутниковой геодезической аппаратуры ProMark-3 и программы GNSS Solution размеры здания прирельсовый склад составили 36,15 м х 19,44 м, что свидетельствует о том, что была выполнена реконструкция путем сноса части здания, на месте которой расположена (частично) котельная, примыкающая к зданию прирельсового склада.

Из договора от 27.02.2013 следует, что прирельсовый склад на дату приобретения его истцом, имел площадь 617,9 кв.м. в соответствии со свидетельством от 27.09.2011, что соответствует сведениям технического паспорта от 18.03.2011. Объект состоял из трех помещений (склады) по первому этажу, площадь которых по внутреннему обмеру составляла 207,1 кв.м., 203,7 кв.м., 207, 1 кв.м.

Однако, из технического паспорта по состоянию на 30.05.2016 следует, что площадь здания уменьшилась и составила 609,6 кв.м., с учетом подвала 193 кв.м., при этом площадь основного здания по первому этажу уменьшилась и стала состоять из двух складов 206,3 кв.м. и 200,0 кв.м., следовательно уменьшилась общая площадь здания по первому этажу - до 406,3 кв.м. Из представленного в дело заключения ОАО «Гражданпроект» шифр 120-12-0Б «Техническое обследование строительных конструкции реконструируемой части здания прирельсового склада по ул.Ленина,  д.11 в пгт.Глазуновка, Глазуновского района Орловской области, следует, что обследование проводилось в целях оценки технического состояния конструкций склада в связи с планируемым строительством на месте одной из секций склада котельной, котельная планируется в крайней левой (вид с железной дороги) трети здания, которая сносится, что отражено графически на схеме.

Согласно ответа на запрос ГУП ОО «МР БТИ» от 30.06.2016 №11 Глазуновским отделением ГУП ОО «МР БТИ» проводилась текущая инвентаризация объекта недвижимости - прирельсовый склад, инвентарный №576210:001:011037360:0002, расположенный по адресу: Орловская область, Глазунвский район, пгт.Глазуновка, ул.Ленина, д.11, и изготавливались технические паспорта по состоянию на 18.03.2011 и по состоянию на 30.05.2016, причина расхождения площади заключается в том, что в техническом паспорте по состоянию на 18.03.2011 общая площадь составила 617,9 кв.м. без учета подвала площадью 205,4 кв.м. В техническом паспорте от 30.05.2016 общая площадь вышеуказанного здания составила 609,6 за счет реконструкции первого этажа (площадь 406,3 кв.м.) и включения площади подвала 203,3 кв.м.

Таким образом, площадь здания прирельсового склада по первому этажу уменьшилась в связи со сносом помещения одного склада и возведения на части земельного участка под прирельсовым складом котельной с двумя котлами.

На основании изложенного судами сделан правомерный вывод о том, что поскольку в соответствии с договором от 27.02.2013 площадь объекта (прирельсовый склад) соответствует 617,9 кв.м. согласно техническому паспорту от 18.03.2011, изменения объекта (реконструкция основного здания первого этажа) возникли после передачи от ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» в ООО «АгроЛенд» его по акту от 28.02.2013.

Данный вывод подтверждаются также кадастровым паспортом от 23.12.2014, согласно которому объект: котельная с двумя котлами Е1-1,4 ДФ (лузга гречихи), расположен по адресу: Орловская область, Глазуновский район, пгт.Глазуновкка, ул.Ленина, д.11; год постройки- 2014.

Доказательств, подтверждающих невозможность использования и распоряжения прирельсовым складом, регистрации права собственности истца на него, учитывая, что земельный участок под прирельсовым складом (по состоянию на 2001 год) не вошел в площадь земельного участка с кадастровым «57:16:0000000:0001, в материалы дела не представлено.

При этом, судебными инстанциями верно отмечено, что отсутствие идентификационных характеристик земельного участка, занятого прирельсовым кладом (по состоянию на 2001) и не проведение в отношении него кадастрового учета, не являются обстоятельствами, влекущими расторжение договора в порядке ст.451 ГК РФ.

ООО «АгроЛэнд» зарегистрировано в качестве юридического лица - 08.02.2011, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

С 10.02.2011 по 27.05.2013 ФИО6 исполнял обязанности директора ООО «АгроЛэнд», что подтверждается приказом №1, решением единственного участника от 27.05.2013. С 2011 года ООО «АгроЛэнд» проводились действия в целях создания механизированного комплекса по приему, хранению и переработке зерна гречихи по адресу: 

<

...>, что подтверждается договорами на выполнение проектных работ на строительство механизированного склада, рабочей документацией, заданием на проектирование.

21.11.2016 Арбитражным судом Орловской области по делу А48-5354/2016 утверждено мировое соглашение между Общероссийской общественной организации «Всероссийское общество инвалидов», ООО «Компания ВОИ- ИНВЕСТ» и ООО «АгроЛэнд», по условиям которого стороны пришли к соглашению, что ответчик во исполнение части соглашения №2 от 08.11.2010 к договору №1 на оказание услуг по контролю за деятельностью дочерних предприятий от 01.04.2008 передает, а третье лицо принимает объекты недвижимого имущества, в том числе земельный участок, общей площадью 9 000 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Глазуновский район, пгт.Глазуновка, ул.Ленина, д.11, кадастровый (условный) № 57:16:0010202:143; здание (отделение первичной очистки зерна), назначение: нежилое, общей площадью 132,6 кв.м., лит.Т, 3-х этажное, расположенное по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Глазуновский район, пгт.Глазуновка, ул.Ленина, д.11, кадастровый (условный) №57:16:0010202:804; здание (отделение приема зерна с автотранспорта), назначение: нежилое, общая площадь 153,3 кв.м., лит.Р, расположенное по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Глазуновский район, пгт.Глазуновка, ул.Ленина, д.11, кадастровый (условный) №57:16:0010202:757; здание (механизированный склад), назначение: нежилое, общая площадь 1 113,3 кв.м., лит.С, расположенное по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Глазуновский район, пгт. Глазуновка, ул.Ленина, д.11, кадастровый (условный) № 57:16:0010202:758; здание (вспомогательный склад), назначение: нежилое, общая площадь 588 кв.м., лит.Ф расположенное по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Глазуновский район, пгт.Глазуновка, ул.Ленина, д.11, кадастровый (условный) №57:16:0010202:924; здание (склад готовой продукции), назначение: нежилое, общая площадь 565,3 кв.м., лит.П, 1 - этажный, расположенное по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Глазуновский район, пгт.Глазуновка, ул.Ленина, д.11, кадастровый (условный) №57:16:0010202:806; здание (административное здание), назначение: нежилое, общая площадь 317,1 кв.м., лит.О, 2 - этажное, расположенное по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Глазуновский район, пгт.Глазуновка, ул.Ленина, д.11, кадастровый (условный) №57:16:0010202:401; здание (административное здание), назначение: нежилое, общая площадь 176 кв.м., лит.А, 2 - этажный, расположенное по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Глазуновский район, пгт.Глазуновка, ул.Ленина, д.11, кадастровый  (условный) № 57:16:0010202:807; здание (склад-пристройка), назначение: нежилое, общей площадью 44,5 кв.м., расположенное по адресу: Российская федерация, Орловская область, Глазуновский район, пгт.Глазуновка, ул.Ленина, д.11, кадастровый (условный) № 57:16:0010202:437; земельный участок, площадью 643 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Глазуновский район, пгт.Глазуновка, ул.Ленина, д.15 г, кадастровый (условный) № 57:16:0010202:108.

Земельные участки с кадастровыми №№57:16:0010202:143, 57:16:0010202:254 и спорный земельный участок с кадастровым №57:16:0010202:750 являются смежными, имеют единое ограждение, вход на территорию возможен через проходную, принадлежащую истцу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.06.2013.

Земельный участок с кадастровым №57:16:0010202:254 принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 15.11.2013.

Здание весовой, расположенное на указанной территории, также принадлежит последнему согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.06.2013.

Таким образом, право собственности у ООО «АгроЛэнд» на поименованные в мировом соглашении объекты, расположенные по адресу: Орловская область, Глазуновский район, пгт.Глазуновка, ул.Ленина, д.11, возникло с момента его подписания. Одновременно мировое соглашение является и основанием прекращения права собственности у ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» на указанное в нем недвижимое имущество.

Следовательно, судами сделан обоснованный вывод о том, что прирельсовый склад и земельный участок с кадастровым №57:16:0010202:750 находятся внутри огороженной территории, включающей объекты, принадлежащие ООО «АгроЛэнд» на праве собственности.

В соответствии с техническим паспортом на объект недвижимого имущества - прирельсовый склад, последний имеет обустроенный выход на прилегающую платформу к железнодорожному пути, что также подтверждено фотоматериалами.

В соответствии со ст.2 Федерального закона от 10.01.2003 №17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» под полосой отвода железных дорог понимаются земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, занятые железнодорожными путями или предназначенные для размещения таких путей, а также земельные участки, занятые или предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.

Из материалов дела следует, что ФИО6 в соответствии с доверенностями от 25.10.202011 и от 29.10.2012, являлся представителем ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» с полномочиями, в том числе быть представителем во всех государственных и негосударственных учреждениях и организациях, иных компетентных органах г.Орла и Орловской области, в том числе в УФРС по Орловской области, ФГБК «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Орловской области и т.д., представлять интересы по вопросам оформления и получения документов для оформления в собственность, государственной регистрации права собственности и т.д, на земельные участки и здания (сооружения), находящиеся по адресу: пгт.Глазуновка, ул.Ленина, д.11.

В соответствии с заявлением об изготовлении и утверждении схемы расположения земельного участка от 20.05.2012 ФИО6 являлся заявителем от ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» изготовления и утверждения схемы расположения земельного участка площадью 3700 кв.м. для эксплуатации и обслуживания объекта прирельсовый склад, в приложении к которому указана топографическая съемка.

Более того, в письме ТУ Росимущества в Орловской области от 20.03.2012 №236,  адресованном ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» на имя ФИО6, сообщило в отношении обращения по вопросу продажи земельного участка, площадью 1051,7 кв.м., расположенного по адресу: Орловская область, пгт.Глазуновка, ул.Ленина, д.11, что по представленной заявителем информации земельный участок входит в полосу отвода железной дороги в связи с чем ограничен в обороте, что влечет возможный запрет на предоставление в частную собственность в случае возможного отнесения земельного участка к землям ограниченным в обороте.

Истец являлся арендатором спорного земельного участка и прирельсового склада в соответствии с договором аренды №КВИ-152/06/10 от 29.12.2011 и №1 от 14.01.2013.

При таких обстоятельствах, учитывая, что на момент заключения сделки одно и тоже лицо являлось директором ООО «АгроЛэнд» и представителем ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ», судами первой и апелляционной инстанций сделан правомерный вывод о том, что ООО «АгроЛэнд» знало и могло предвидеть риск возникновения ограничений в отношении части земельного участка, прилегающего к железнодорожным путям.

Расположение прирельсового склада на земельном участке, входящем в полосу отвода железной дороги само по себе не является препятствием для его использования по назначению и в целях, которые преследовал истец при его приобретении - 27.02.2013.

Право собственности ООО «Компания «ВОИ-ИНВЕСТ» на прирельсовый склад зарегистрировано в установленном порядке и не оспорено. Земельный участок под прирельсовым складом не был передан в аренду ОАО «РЖД» по договору. Право федеральной собственности на земельный участок под прирельсовым складом не зарегистрировано в установленном порядке, земельный участок не поставлен на кадастровый учет.

При этом согласно абзацам первому и второму п.1 ст.36 ЗК РФ (в редакции, действующей до 01.03.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п.4 ст.87 ЗК РФ земли промышленности и иного специального назначения, названные в п.1 этой статьи, занятые федеральным транспортом, путями сообщения, являются федеральной собственностью.

Согласно п.2 ст.90 ЗК РФ в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для: размещения железнодорожных путей; размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; установления полос отвода и охранных зон железных дорог.

Свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочноразгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

Из п.1 ст.9 Федерального закона от 10.01.2003 №17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» следует, что земли железнодорожного транспорта (в том числе земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог) должны использоваться в соответствии с земельным, градостроительным, экологическим, санитарным, противопожарным и иным законодательством Российской Федерации.

Соответственно, законодательством предусмотрено исключительное право собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, являющихся федеральной собственностью, на приобретение права аренды на данные земельные участки.

Поскольку спорный договор купли-продажи от 27.02.2013 в части прирельсового склада и земельного участка, площадью 1293 кв.м., в части не входящей в площадь наложения с земельным участком полосы отвода, не признан недействительным в установленном законом порядке, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что, что стороны в момент заключения  договора, действуя разумно, могли предвидеть возникновение возможных ограничений в обороте земельного участка в части, прилегающей к железнодорожному пути, при этом обстоятельства расположения прирельсового склада и земельного участка на землях, прилегающих к железнодорожным путям, имели место как в период использования истцом указанных объектов на основании договора аренды с 2011, так и на момент заключения договора - 27.02.2013.

Более того, на спорном земельной участке была проведена реконструкция прирельсового склада, построены котельная и цех переработки зерна гречихи.

Доказательств того, что исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, истцом в материалы дела не представлено.

Кроме того, последним не доказано, что для эксплуатации и обслуживания прирельсового склада, площадью 617,9 кв.м. (на дату заключения сделки) необходима площадь земельного участка 3700 кв.м., превышающая в 5,9 раз площадь объекта прирельсовый склад, а также не представлено доказательств того, что эксплуатация и обслуживание прирельсового склада невозможны без включения в площадь земельного участка части, соответствующей наложению с земельным участком с кадастровым №57:16:0000000:0001.

Доказательств, подтверждающих, что расположение части спорного земельного участка в полосе отвода железной дороги привело к возникновению значительного ущерба истцу, также в материалы не представлено.

Судами также верно отмечено, что обстоятельства того, что земельный участок под прирельсовым складом не выделен в натуре, не относятся к основаниям расторжения договора, предусмотренным ста.451 ГК РФ, и данное обстоятельство имело место и на момент заключения сделки.

Обстоятельств нарушения договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, также не установлено.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что ООО «АгроЛэнд» не доказано наличие совокупности условий, предусмотренных ст.451 ГК РФ, п.3 ст.37 ЗК РФ, для расторжения договора, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Иные доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 20.03.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 по делу №А48-823/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий                                                              И.В. Сорокина

 

Судьи                                                                                            Ю.В. Бутченко

 

                                                                                                       ФИО1