Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

город Волгоград                                                                                                

«31» января 2024 года                                                                            Дело № А12-33849/2022

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 января 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 31 января 2024 года.

 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности,

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности,

от третьего лица: представителя ФИО2 по доверенности,

рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску Волгоградской региональной общественной организации по зимним водным видам спорта «Альбатрос» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации Волгограда, Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда  

о признании изменений к договору аренды земельного участка недействительным в части, 

 

УСТАНОВИЛ:

Волгоградская региональная общественная организация по зимним водным видам спорта «Альбатрос» (далее – истец, организация) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – ответчик, департамент), в котором просила признать недействительным пункт 2 изменения от 29.07.2022 к договору аренды земельного участка № 1263-В от 14.05.2014, являющимся неотъемлемой частью договора, в части, в которой он устанавливает превышение размера арендной платы над размером земельного налога в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:55724, площадью 11 998 кв.м., по адресу: 

<

...>, установив годовой размер арендной платы по договору аренды земельного участка №1263-В от 14.05.2014, в соответствии с подпунктом «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года №582 с 27.06.2022 определяется по формуле: кадастровая стоимость земельного участка умноженная на 1,5% и не должен превышать размера земельного налога (дело № А12-34309/2022).

В рамках дела № А12-33849/2022 организация просила признать недействительным пункт 2 изменения от 01.08.2022 к договору аренды земельного участка № 8937 от 30.12.2009, являющимся неотъемлемой частью договора, в части, в которой он устанавливает превышение размера арендной платы над размером земельного налога в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:060037:132, площадью 934 кв.м., по адресу: 

<

...>, установив годовой размер арендной платы в соответствии с подпунктом «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года №582 с 27.06.2022 определяется по формуле: кадастровая стоимость земельного участка умноженная на 1,5% и не должен превышать размера земельного налога.

В рамках дела № А12-24/2023 организация просила признать недействительным пункт 2 изменения от 01.08.2022 к договору аренды земельного участка № 7159 от 24.01.2007, являющимся неотъемлемой частью договора, в части, в которой он устанавливает превышение размера арендной платы над размером земельного налога в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:060038:79, площадью 15 044 кв.м., по адресу: 

<

...>, установив годовой размер арендной платы в соответствии с подпунктом «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года №582 с 28.06.2022 определяется по формуле: кадастровая стоимость земельного участка умноженная на 1,5% и не должен превышать размера земельного налога.

Определением от 04.04.2023 суд объединил дела №№ А12-33849/2022, А12-24/2023 и А12-34309/2022 в одно производство, с присвоением объединенному делу № А12-33849/2022.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Волгограда, Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, ФИО3.

В отзыве департамент возражал против удовлетворения иска по следующим основаниям:

- истцом не учтено, что заключенный между сторонами договор аренды земельного участка не устанавливает твердый размер арендной платы;

- приложение к договору, которое содержит сведения о размере регулируемой арендной платы, не является сделкой в смысле статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, что исключает признание его недействительным по основаниям статей 166, 168, 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Волгограда, Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда

Определением от 28.04.2023 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по разрешению вопросов:

- является ли делимым земельный участок с кадастровым номером 34:34:060037:132, площадью 934 кв.м, по адресу: 

<

...>, с целью образования земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости - сооружение железнодорожные пути, принадлежащего истцу на праве собственности, с кадастровым номером 34:34:060038:680?

- в случае делимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:060037:132, площадью 934 кв.м, определить, какие границы и площадь земельного участка необходимы для эксплуатации объекта недвижимости - сооружение железнодорожные пути с кадастровым номером 34:34:060038:680?

- является ли делимым земельный участок с кадастровым номером 34:34:000000:55724, площадью 11 998 кв.м, по адресу: 

<

...>, с целью образования земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости - сооружение железнодорожные пути, принадлежащего истцу на праве собственности, с кадастровым номером 34:34:060038:680?

- в случае делимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:55724, площадью 11998 кв.м, определить, какие границы и площадь земельного участка необходимы для эксплуатации объекта недвижимости - сооружение железнодорожные пути с кадастровым номером 34:34:060038:680?

- является ли делимым земельный участок с кадастровым номером 34:34:060038:79, площадью 15 044 кв.м, по адресу: 

<

...>, с целью образования земельного участка (участков) для эксплуатации объектов недвижимости - нежилого здания депо площадью 2 232,1 кв.м, с кадастровым номером: 34:34:060038:1158, здания гаражей площадью 780,5 кв.м, с кадастровым номером 34:34:060038:1157 и нежилого здания склада площадью 387 кв.м, с кадастровым номером 34:34:060038:150?

- в случае делимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:060038:79, площадью 15 044 кв.м, определить, какие границы и площадь земельного участка необходимы для эксплуатации объектов недвижимости - нежилого здания депо площадью 2 232,1 кв.м, с кадастровым номером: 34:34:060038:1158, здания гаражей площадью 780,5 кв.м, с кадастровым номером 34:34:060038:1157 и нежилого здания склада площадью 387 кв.м, с кадастровым номером 34:34:060038:150?

Определением суда от 17.07.2023 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 12.10.2023 производство по делу приостановлено в связи с назначением дополнительной судебной экспертизы по разрешению вопросов:

- уточнить, какие части и какой площадью земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:55724, площадью 11 998 кв.м., находятся в красных линиях и какие на землях общего пользования с учетом площади и местонахождения всех шести контуров указанного земельного участка?

- в связи с выводом о делимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:55724, площадью 11 998 кв.м., определить, какие границы и площадь земельного участка необходимы для эксплуатации объекта недвижимости – сооружение железнодорожные пути с кадастровым номером 34:34:060038:680 с учетом площади и местонахождения всех шести контуров вышеуказанного земельного участка?

- определить, какие границы и площадь земельного участка необходимы для эксплуатации объектов недвижимости – здание гаражей с кадастровым номером 34:34:060038:1156, площадью 261,7 кв.м. и здание склада (принадлежащее соарендатору) с кадастровым номером 34:34:060038:921, площадью 69,8 кв.м., находящимися на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060038:79 по адресу: 

<

...>?

Определением от 11.12.2023 производство по делу возобновлено.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял заявленные требования, в результате итоговой редакции требований просил:

- признать незаконными действия Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, выраженные в расчете годовой арендной платы за землю к договору аренды земельного участка № 8937 от 30.12.2009 в пункте 2 изменения от 01.08.2022 к договору (расчет арендной платы за землю), являющимся неотъемлемой частью договора, в части, в которой он устанавливает  превышение размера арендной платы над размером земельного налога в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34 :060037:132, площадью 934 кв.м., по адресу: 

<

...>;

- обязать Департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить путем перерасчета и заключения дополнительного соглашения к договору: годовой размер арендной платы по договору аренды земельного участка № 8937 от 30.12.2009 в соответствии с подпунктом «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, с момента вступления решения суда в законную силу по формуле: кадастровая стоимость земельного участка умноженная на 1,5% и не должен превышать размера земельного налога;

- признать незаконными действия Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, выраженные в расчете годовой арендной платы за землю к договору аренды земельного участка № 1263-В от 14.05.2014 в пункте 2 изменения от 29.07.2022 к договору (расчет арендной платы за землю), являющимся неотъемлемой частью договора, в части, в которой он устанавливает превышение размера арендной платы над размером земельного налога в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:55724 в части площади 7 560 кв.м., расположенной на землях общего пользования, из общей площади земельного участка 11 998 кв.м., по адресу: 

<

...>;

- обязать Департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить путем перерасчета и заключения дополнительного соглашения к договору: годовой размер арендной платы по договору аренды земельного участка № 1263-В от 14.05.2014 в соответствии с подпунктом «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, с момента вступления решения суда в законную силу по формуле: кадастровая стоимость земельного участка умноженная на 1,5% и не должен превышать размера земельного налога в части площади 7 560 кв.м., расположенной на землях общего пользования, из общей площади земельного участка 11 998 кв.м.;

- признать незаконными действия Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, выраженные в расчете годовой арендной платы за землю к договору аренды земельного участка № 7159 от 24.01.2007 в пункте 2 изменения от 01.08.2022 к договору (расчет арендной платы за землю), являющимся неотъемлемой частью договора, в части, в которой он устанавливает превышение размера арендной платы над размером земельного налога в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:060038:79, площадью 15 044 кв.м., по адресу: 

<

...>;

- обязать Департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить путем перерасчета и заключения дополнительного соглашения к договору: годовой размер арендной платы по договору аренды земельного участка № 7159 от 24.01.2007 в соответствии с подпунктом «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, за площадь доли земельного участка 14 741,33 кв.м., с момента вступления решения суда в законную силу по формуле: кадастровая стоимость земельного участка умноженная на 1,5% и не должен превышать размера земельного налога.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв, после которого рассмотрение дела продолжено.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика и третьего лица возражала против удовлетворения иска.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителей сторон, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований в силу следующего. 

Как следует из материалов дела, ВРОО «Альбатрос» является арендатором: 

- земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:55724 на основании договора аренды № 1263-В от 14.05.2014;

- земельного участка с кадастровым номером 34:34:060037:132 на основании договора аренды № 8937 от 30.12.2009.

Истец является собственников объекта недвижимости, часть которого расположена на вышеуказанных земельных участках: сооружение – железнодорожные пути протяженностью 6 264 п.м., кадастровый номер 34:34:060038:680.

Также организация, наряду с ФИО3, является арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:34:060038:79 на основании договора аренды № 7159 от 24.01.2007.

На указанном земельном участке расположены принадлежащие истцу объекты недвижимости: нежилое здание депо с кадастровым номером 34:34:060038:1158, здания гаражей с кадастровым номером 34:34:060038:1157, нежилое здание склада с кадастровым номером 34:34:060038:150.

Согласно пункту 2.7 договора № 7159 расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 2 изменений от 01.08.2022 к договору № 7159, начиная с 28.06.2022 размер годовой арендной платы установлен в следующем размере: 

399 (рыночная стоимость земельного участка за 1 кв.м.) х 14 741,33 (площадь доли земельного участка) х 0,0765 (коэффициент минимальной доходности земельного участка) х 1,08 (коэффициент категории арендатора) = 485 953 руб. 55 коп.

Согласно пункту 3.1 договора № 1263-В арендная плата за участок устанавливается согласно расчету, прилагаемому к договору. Размер арендной платы за участок устанавливается арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления.

На момент заключения договора № 1263-В годовой размер арендной платы за земельный участок определялся по формуле: КСЗУ х 2% = 10 406 086,94 руб. х 0,02 = 208 121,74 руб.

Согласно пункту 2 изменений от 29.07.2022 к договору № 1263-В, начиная с 27.06.2022 размер годовой арендной платы установлен в следующем порядке:

379 (рыночная стоимость земельного участка за 1 кв.м.) х 11998 (площадь земельного участка) х 0,0765 (коэффициент минимальной доходности земельного участка) х 1,08 (коэффициент категории арендатора) = 375 693 руб. 13 коп.

Согласно пункту 2.10 договора № 8937 расчет арендной платы определен в приложении к договору.

Согласно расчету арендной платы за земельный участок к договору аренды № 8937 арендатор оплачивает арендную плату в следующем порядке:

2593,87 (удельный показатель кадастровой стоимости) х 934 (площадь земельного участка) х 0,0115 (коэффициент вида функционального использования земельного участка) х 1,7 (коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов) х 1 (коэффициент категории арендатора) х 1 (коэффициент индексации) = 47 363 руб. 29 коп.

Согласно пункту 2 изменений от 01.08.2022 к договору № 8937, начиная с 27.06.2022 размер годовой арендной платы установлен в следующем порядке:

408 158 (рыночная стоимость земельного участка) х 0,0765 (коэффициент минимальной доходности земельного участка) х 1,08 (коэффициент категории арендатора) = 33 722 руб. 01 коп.

Организация, ссылаясь на то, что спорные земельные участки являются ограниченными в обороте, инициировала настоящее судебное разбирательство.

Положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 5150/12).

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10.

В постановлениях от 16.11.2010 № 8467/10, от 06.09.2011 № 4275/11, от 19.06.2012 № 2665/12, от 07.02.2012 № 12573/11, от 24.07.2012 № 5761/12, от 09.10.2012 № 5377/12 и от 10.12.2013 № 9139/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал следующие правовые позиции. При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим. Такой подход не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» было дано разъяснено о том, что суды при подготовке дела к рассмотрению должны определять характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при его разрешении. В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

По общим правилам, лицо, чьи права нарушены, вправе требовать их защиты любым способом, установленным законом, при этом участник правоотношения вправе выбирать такой способ защиты своих прав, который соответствует их природе и характеру нарушенных прав.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора (абзац второй). По смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Таким образом, арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

Данные правовые подходы также отмечены и в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2020 № 305-ЭС20-2700, от 20.05.2020 № 305-ЭС19-25950.

Из содержания искового заявления следует, что основанием для обращения за защитой послужили действия уполномоченного органа по изменению порядка расчета регулируемой арендной платы,

Учитывая, что в результате действий департамента изменилась методология и размер арендной платы, с которой не согласен арендатор, возникла неопределенность в правовом регулировании, в том числе, и в применении нормативных актов для исчисления такой платы, оснований для отказа в защите прав не имеется.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации применяемому во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 65 Кодекса любое использование земли осуществляется за плату, формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации  исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Регулируемая плата за земельный участок право государственной собственности на который не разграничено до 01.03.2015 подлежала определению по правилам абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, после указанной даты по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (органами государственной власти субъекта РФ).

Таким образом, в силу положений пункта 2 статьи 422, статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, в редакции, действующей до 01.03.2015, и статьи 39.7 ЗК РФ в действующей редакции, за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные без торгов, заключенные после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, взимается плата, которая определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, органом власти субъекта Российской Федерации (включая неразграниченные земли) и органы местного самоуправления.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на основании которого и должен определять размер арендной платы за пользование спорными земельными участками.

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы, обязательные при установлении в случаях предусмотренных законом уполномоченными органами арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации утвердило постановлением от 16.07.2009 № 582.

При этом, постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Из содержания указанного принципа следует, что его целью является установление дополнительных гарантий для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на публичных земельных участках, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлены ограничения по их приватизации.

Постановлением № 531 были внесены изменения в подпункт «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением № 582, согласно которым арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «в» пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Таким образом, размер арендной платы за ограниченный в обороте земельный участок, на котором расположены здания, сооружения не должен превышать размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения вышеуказанного принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике) сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Таким образом, устанавливая порядок определения размера арендной платы, органы государственной власти и местного самоуправления обязаны учитывать основные принципы определения арендной платы при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, закрепленные в Постановлении № 582, к которым относятся: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; принцип предсказуемости; принцип предельно допустимой простоты; принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав; принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности; принцип запрета необоснованных предпочтений; принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка.

На основании пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В соответствии с абзацем 4 пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к природным объектам и местам общего пользования, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения.

Согласно подпункту 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При этом содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами (пункт 3 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации). Земельные участки, ограниченные в обороте, согласно этой статье не могут предоставляться в частную собственность, за исключением случаев, установленных законом, однако могут быть предметом иных сделок, не предусматривающих прекращения права собственности публичного собственника.

Из системного толкования положений статей 129, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 15, 27 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что основным признаком ограничения оборота земельных участков является невозможность нахождения участков в частной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При этом следует учитывать, что для применения льготного порядка исчисления размера арендной платы за весь земельный участок, ограниченный в обороте, судам необходимо установить является ли арендованный земельный участок неделимым.

В случае если из земельного участка, ограниченного в обороте, собственник объекта недвижимости может образовать земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации данного объекта недвижимости, который не будет ограничен в обороте, льготный размер арендной платы не подлежит применению к площади земельного участка, который может быть образован для размещения и эксплуатации таких объектов недвижимости

Иное толкование может привести к тому, что, злоупотребляя правом, собственник объекта недвижимости, расположенного на делимом земельном участке, ограниченным в обороте, имея возможность образовать из него земельный участок, необходимый для эксплуатации и размещения принадлежащего ему объекта недвижимости, который после образования может быть предоставлен в частную собственность, будет оплачивать арендную плату в льготном размере за весь земельный участок, не принимая действий по его разделу (выделу).

Из материалов дела следует, что расчет арендной платы по спорным договорам аренды произведен департаментом на основании постановления № 469-п по формуле: А = С х Кмд х Ккан.

Определением от 28.04.2023 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по разрешению вопросов:

- является ли делимым земельный участок с кадастровым номером 34:34:060037:132, площадью 934 кв.м, по адресу: 

<

...>, с целью образования земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости - сооружение железнодорожные пути, принадлежащего истцу на праве собственности, с кадастровым номером 34:34:060038:680?

- в случае делимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:060037:132, площадью 934 кв.м, определить, какие границы и площадь земельного участка необходимы для эксплуатации объекта недвижимости - сооружение железнодорожные пути с кадастровым номером 34:34:060038:680?

- является ли делимым земельный участок с кадастровым номером 34:34:000000:55724, площадью 11 998 кв.м, по адресу: 

<

...>, с целью образования земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости - сооружение железнодорожные пути, принадлежащего истцу на праве собственности, с кадастровым номером 34:34:060038:680?

- в случае делимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:55724, площадью 11998 кв.м, определить, какие границы и площадь земельного участка необходимы для эксплуатации объекта недвижимости - сооружение железнодорожные пути с кадастровым номером 34:34:060038:680?

- является ли делимым земельный участок с кадастровым номером 34:34:060038:79, площадью 15 044 кв.м, по адресу: 

<

...>, с целью образования земельного участка (участков) для эксплуатации объектов недвижимости - нежилого здания депо площадью 2 232,1 кв.м, с кадастровым номером: 34:34:060038:1158, здания гаражей площадью 780,5 кв.м, с кадастровым номером 34:34:060038:1157 и нежилого здания склада площадью 387 кв.м, с кадастровым номером 34:34:060038:150?

- в случае делимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:060038:79, площадью 15 044 кв.м, определить, какие границы и площадь земельного участка необходимы для эксплуатации объектов недвижимости - нежилого здания депо площадью 2 232,1 кв.м, с кадастровым номером: 34:34:060038:1158, здания гаражей площадью 780,5 кв.м, с кадастровым номером 34:34:060038:1157 и нежилого здания склада площадью 387 кв.м, с кадастровым номером 34:34:060038:150?

Определением суда от 12.10.2023 производство по делу приостановлено в связи с назначением дополнительной судебной экспертизы по разрешению вопросов:

- уточнить, какие части и какой площадью земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:55724, площадью 11 998 кв.м., находятся в красных линиях и какие на землях общего пользования с учетом площади и местонахождения всех шести контуров указанного земельного участка?

- в связи с выводом о делимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:55724, площадью 11 998 кв.м., определить, какие границы и площадь земельного участка необходимы для эксплуатации объекта недвижимости – сооружение железнодорожные пути с кадастровым номером 34:34:060038:680 с учетом площади и местонахождения всех шести контуров вышеуказанного земельного участка?

- определить, какие границы и площадь земельного участка необходимы для эксплуатации объектов недвижимости – здание гаражей с кадастровым номером 34:34:060038:1156, площадью 261,7 кв.м. и здание склада (принадлежащее соарендатору) с кадастровым номером 34:34:060038:921, площадью 69,8 кв.м., находящимися на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060038:79 по адресу: 

<

...>?

При проведении исследования по поставленным вопросам эксперт установил следующее:

1) Земельный участок с кадастровым номером 34:34:060037:132 расположен полностью на землях общего пользования за пределами границ красных линий застройки.

Указанный земельный участок с целью образования земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости – сооружение железнодорожные пути с кадастровым номером 34:34:060038:680, не делим.

2) Земельный участок с кадастровым номером 34:34:060038:79 расположен полностью в границах красных линий застройки.

Указанный земельный участок с целью образования земельного участка (участков) для эксплуатации объектов недвижимости – нежилого здания депо площадью 2 231,1 кв.м. с кадастровым номером 34:34:060038:1158, здания гаражей площадью 780,5 кв.м. с кадастровым номером 34:34:060038:1157 и нежилого здания склада площадью 387 кв.м. с кадастровым номером 34:34:060038:150, делим.

3) Земельный участок с кадастровым номером 34:34:000000:55724 является многоконтурным и состоит из 6 контуров:

:55724(1) площадью 653 кв.м.

:55724(2) площадью 1431 кв.м.

:55724(3) площадью 715 кв.м.

:55724(4) площадью 6328 кв.м.

:55724(5) площадью 355 кв.м.

:55724(6) площадью 2518 кв.м.

Контур :55724(1) полностью расположен на землях общего пользования за пределами границ красных линий застройки.

Контур :55724(2) частично расположен на землях общего пользования за пределами границ красных линий застройки, частично в границах красных линий застройки. Площадь контура в границах красных линий составляет 1243 кв.м., на землях общего пользования – 188 кв.м.

Контур :55724(3) частично расположен на землях общего пользования за пределами границ красных линий застройки, частично в границах красных линий застройки. Площадь контура в границах красных линий составляет 497 кв.м., на землях общего пользования – 218 кв.м.

Контур :55724(4) частично расположен на землях общего пользования за пределами границ красных линий застройки, частично в границах красных линий застройки. Площадь контура в границах красных линий составляет 2700 кв.м., на землях общего пользования – 3628 кв.м.

Контур :55724(5) полностью расположен на землях общего пользования за пределами границ красных линий застройки.

Контур :55724(6) полностью расположен на землях общего пользования за пределами границ красных линий застройки.

Многоконтурный земельный участок с кадастровым номером 34:34:000000:55724, площадью 11 998 кв.м. полностью необходим для эксплуатации объекта недвижимости – сооружение железнодорожные пути с кадастровым номером 34:34:060038:680, с учетом площади и местонахождения всех шести контуров данного земельного участка.

Раздел земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:55724 возможен на 2 многоконтурных: 1 – в границах красных линий площадью 4 440 кв.м., 2 – на землях общего пользования (за границами красных линий) площадью 7 560 кв.м.

Суд, оценив представленные экспертные заключения в совокупности с собранными по делу доказательствами, признал их допустимыми доказательствами по делу, поскольку данные заключения составлены с соблюдением требований статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержат исследовательскую часть, являются ясными и полными, а выводы заключений носят категорический характер при отсутствии противоречий.

Лицами, участвующими в деле, возражений относительно выводов проведенной по делу судебной экспертизы не заявлено, доказательств порочности заключений, их исследовательской части и др. не представлено.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 34:34:060037:132, а также часть земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:55724 (площадью 7560 кв.м.) расположены за границами утвержденных красных линий, в силу подпункта 7 пункта 5 статьи 27, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 8 статьи 28 Закона о приватизации ограничены в обороте, в связи с чем, размер арендной платы не должен был превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, как предусмотрено принципом № 7 Основных принципов, утвержденных постановлением № 582, в редакции постановления Правительства Российской Федерации № 531.

В указанной части иск заявлен обоснованно.

Земельный участок с кадастровым номером 34:34:060038:79, как установлено судебной экспертизой, полностью расположен в границах красных линий, что исключает признание его ограниченным в обороте. Для данного земельного участка расчет арендной платы подлежал определению по общему механизму, предусмотренному постановлением № 469-п.

В названной части требования признаны судом не подлежащими удовлетворению.

Учитывая, что организацией фактически заявлены три самостоятельных неимущественных требований, два из которых признаны судом обоснованными, судебные расходы по делу в силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

признать незаконными действия Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, выраженные в расчете годовой арендной платы за землю к договору аренды земельного участка № 8937 от 30.12.2009 в пункте 2 изменения от 01.08.2022 к договору (расчет арендной платы за землю), являющимся неотъемлемой частью договора, в части, в которой он устанавливает  превышение размера арендной платы над размером земельного налога в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34 :060037:132, площадью 934 кв.м., по адресу: 

<

...>.

Обязать Департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить путем перерасчета и заключения дополнительного соглашения к договору: годовой размер арендной платы по договору аренды земельного участка № 8937 от 30.12.2009 в соответствии с подпунктом «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, с момента вступления решения суда в законную силу по формуле: кадастровая стоимость земельного участка умноженная на 1,5% и не должен превышать размера земельного налога.

Признать незаконными действия Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, выраженные в расчете годовой арендной платы за землю к договору аренды земельного участка № 1263-В от 14.05.2014 в пункте 2 изменения от 29.07.2022 к договору (расчет арендной платы за землю), являющимся неотъемлемой частью договора, в части, в которой он устанавливает превышение размера арендной платы над размером земельного налога в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:55724 в части площади 7 560 кв.м., расположенной на землях общего пользования, из общей площади земельного участка 11 998 кв.м., по адресу: 

<

...>.

Обязать Департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить путем перерасчета и заключения дополнительного соглашения к договору: годовой размер арендной платы по договору аренды земельного участка № 1263-В от 14.05.2014 в соответствии с подпунктом «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, с момента вступления решения суда в законную силу по формуле: кадастровая стоимость земельного участка умноженная на 1,5% и не должен превышать размера земельного налога в части площади 7 560 кв.м., расположенной на землях общего пользования, из общей площади земельного участка 11 998 кв.м.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Волгоградской региональной общественной организации по зимним водным видам спорта «Альбатрос» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 110 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 12 000 руб.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                                                          А.М. Лебедев