АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-56168/2021

г. Краснодар

11 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Рассказова О.Л. и Ташу А.Х., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Кубанькапстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1  (доверенность от 29.11.2022) и ФИО2 (доверенность от 09.01.2024), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ГИК-Риэлт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 01.11.2023), от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Кубаньресурс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) –  ФИО4 (доверенность от 05.09.2024), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГИК-Риэлт» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2024 по делу № А32-56168/2021, установил следующее.

ООО «Кубанькапстрой» (далее – застройщик) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «ГИК-Риэлт»  (далее – инвестор) о расторжении договора  участия в долевом строительстве от 26.09.2016 № МП-16 ИП (далее – договор ДДУ от 26.09.2016 № МП-16 ИП) в части квартир № 6, 10, 18, 43, 148, 168, 178, 189, 193, 195, 205, 206, 215, 221, 228, 236, 279, 285, 286, 288, 298, 308, 309, 318, 325, 335, 345, 348, 355, 362, 366, 375, 383, 395, 396, 405, 415 и 416 и внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении договора от 26.09.2016 в части названных квартир.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением инвестором обязательств по внесению платы по договору ДДУ от 26.09.2016 № МП-16 ИП.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Кубаньресурс» (далее –подрядчик).

Решением суда от 24.05.2022 иск удовлетворен.

Постановлением от 12.09.2022 принят отказ застройщика от требования о расторжении договора ДДУ от 26.09.2016 № МП-16 ИП в отношении квартиры № 236, решение от 24.05.2022 в этой части отменено, а производство по делу в указанной части прекращено; в остальной части решение оставлено без изменения.

Суды исходили из того, что соглашение от 12.03.2020 № ГП16-ДУПТ16, заключенное застройщиком, инвестором и подрядчиком,  не изменило условия договора ДДУ от 26.09.2016 № МП-16 ИП о порядке и сроках внесения платы по договору, срок уплаты по договору ДДУ от 26.09.2016 № МП-16 ИП не поставлен в зависимость от приемки застройщиком результатов работ по договору генподряда от 12.03.2020 № 01/ГП-03/2020, заключенному истцом и подрядчиком.

Суды пришли к выводу об отсутствии в деле доказательств прекращения спорного обязательства зачетом встречных однородных требований.

Постановлением кассационного суда от 26.12.2022 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции со ссылкой на неправильное применение норм материального и процессуального права, что повлекло неполное установление обстоятельств, имеющих правовое значение для разрешения данного иска. 

Решением суда от 11.03.2024 в иске отказано. 

Постановлением апелляционного суда от 01.08.2024 мотивировочная часть решения суда первой инстанции от 11.03.2024 изменена, из мотивировочной части решения исключены следующие выводы: 

– «Также на момент подачи иска (07.12.2021) работы по договору генерального подряда от 12.03.2020 № 01/ГП-03/2020 уже были выполнены, акты о приемке выполненных работ (форма КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3) были приняты ООО «Кубанькапстрой», но в нарушение пункта 4.3 договора генерального подряда от 12.03.2020 № 01/ГП-03/2020  ООО «Кубанькапстрой» в положенный срок указанные документы не подписаны, экземпляры генерального подрядчика в адрес ООО «Кубаньресурс» не направлены»;

–  «Следовательно, на момент подачи иска по настоящему делу обязанность передать квартиры по договору долевого участия в строительстве от 26.09.2016 № МП-16 ИП с учетом договора уступки права (цессии) от 26.07.2027 № 1-420  по договору участия в долевом строительстве от 26.09.2016 № МП-16 ИП, с учетом пункта 3 соглашения выдать справки об отсутствии финансовых претензий в отношении указанных квартир, уже наступила, однако истцом не исполнена». 

В остальной части решение суда оставлено без изменения. 

Апелляционный суд исходил из того, что указанные выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам; обстоятельства о дате завершения выполнения работ на объекте, о наличии или отсутствии просрочки в исполнении обязательств не подлежат установлению в рамках дела и не влияют на правомерность отказа в иске. 

В кассационной жалобе инвестор просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель отмечает, что в описательной части постановления суд апелляционной инстанции указал на следующее: «В соответствии с пунктом 1.1 дополнительного соглашения пункт 3.2 договора участия в долевом строительстве от 26.09.2016 № МП-16 ИП изложен в следующей редакции: "Уплата цены договора производится участником долевого строительства путем безналичного расчета, либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, в срок до 26.08.2019". Как указано в исковом заявлении и не оспаривается ответчиком, срок внесения денежных средств в редакции дополнительного соглашения № 2 от 17.07.2017 истек 26.08.2019. Оплата от ООО «ГИК-Риэлт» по договору от 26.09.2016 № МП-16 ИП застройщику поступила частично, а именно в сумме 345 175 424,03 руб. Долг ООО «ГИК-Риэлт» по договору участия в долевом строительстве перед ООО «Кубанькапстрой» составляет 171 422 415,97 руб.». Указанные судом апелляционной инстанции обстоятельства противоречат вступившим в законную силу судебным актам по делам № А32-26805/2022, А32-29921/11022, А32-2833/2022, А32-59577/2021, А32-59578/2021, А32-59583/2021, представленным в материалы доказательствам и позиции ответчика по делу, который такие обстоятельства оспаривал.  Сторонами заключено дополнительное соглашение  от 11.03.2020 № 3  к договору ДДУ от 26.09.2016 № МП-16 ИП, согласно которому срок оплаты перенесен до 30.06.2021, срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства перенесен на срок не позднее 30.06.2021. Факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Дополнительное соглашение от 11.03.2020 № 3  к договору ДДУ от 26.09.2016 № МП-16 ИП подписано сторонами, факт его заключения сторонами не оспаривался. С момента подписания истец не совершил зависящих от него действий, направленных на регистрацию названного дополнительного соглашения. Податель жалобы считает, что выводы суда первой инстанции о  том, что на дату подачи истцом иска (07.12.2021) работы договору генерального подряда от 12.03.2020 № 01/ГП-03/2020 завершены;  акты о приемке выполненных работ (форма КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3) получены  застройщиком, но не подписаны; обязанность выдать справки об отсутствии финансовых претензий в отношении указанных квартир наступила, соответствуют материалам настоящего дела и обстоятельствам, ранее установленным судами в рамках иных дел. Работы, предъявленные в соответствии с письмом от 30.12.2021 № 105-21  (акт выполненных работ формы КС-2 № 83 на сумму 3 171 859 рублей 53 копейки, справка о стоимости выполненных работ КС-3 № 18, счет-фактура от 30.12.2021 № 38 и счет на оплату от 30.12.2021 № 23), являются   непредвиденными, то есть при определении цены и порядка расчетов по договору генерального  подряда от 12.03.2020 №  01/ГП-03/2020  и соглашения от 12.03.2020 № ГП16-ДУПТ16 стороны их не учитывали, в объем и стоимость работ по договору генерального  подряда не включали. Из содержания гарантийного письма подрядчика от 27.04.2022 № 36-22 следует, что в срок до 30.05.2022, т. е. в течение месяца после ввода домов в эксплуатацию, подрядчик обязуется предоставить рабочую документацию по инженерным системам, провести испытания инженерных участием управляющей компании, устранить замечания. Перечень недоделок по объекту подписан представителем застройщика, представителем ООО «УК-Вершины» и представителями дольщиков, но не подписан со стороны подрядчика, то есть сторонами договора подряда перечень недостатков не согласован. 27 апреля 2022 года сторонами в общем порядке по каждому дому подписаны акты приемки законченного строительством объекта по форме КС-11, что свидетельствует о том, что строительные работы на объекте полностью завершены. Содержание  представления прокуратуры Карасунского административного округа г. Краснодара о нарушении жилищного и градостроительного законодательства от 09.02.2023 апелляционным судом искажено. Суды в рамках иных дел оценивали указанное представление прокуратуры Карасунского административного округа г. Краснодара и указали, что наличие недостатков в выполненных подрядчиком работах в условиях доказанности ввода объекта в эксплуатацию не освобождает застройщика от передачи инвестору объектов долевого строительства; застройщик не лишен возможности предъявлять соответствующие требования (об устранении недостатков, взыскании убытков) в рамках самостоятельных споров; заказчик вправе предъявить претензии по качеству выполненных работ в течение гарантийного срока, который составляет 5 лет.  Застройщик реализовал право на защиту прав и интересов, предъявив иск о возложении на подрядчика обязанности устранить недостатки (дело № A32-24667/2024), а также иск о взыскании неустойки  за нарушение сроков выполнения работ по договорам генерального подряда (дело № А32-37353/2024  и А32-37288/2024). Предъявление к подрядчику требований об исполнении гарантийных обязательств  не дает застройщику право не производить расчет за выполненные работы. По мнению заявителя, обязанность инвестора по внесению платы по договору ДДУ от 26.09.2016 № МП-16 ИП прекратилась в момент, когда работы, выполненные подрядчиком по договору генподряда от 12.03.2020 № 01/ГП-03/2020, считались принятыми застройщиком по условиям названного договора подряда. Подрядчик 03.06.2021,  14.07.2021 и 10.11.2021 направил в адрес застройщика акты выполненных работ по форме КС-2 и справки о стоимости выполненных работ по форме КС-3 по договору генерального подряда от 12.03.2020 № 01/ГП-03/2020 (литера 16) за май – октябрь 2021 года на сумму 210 358 096 рублей 43 копейки, однако в предусмотренный договором срок (в течение пяти рабочих дней со дня их получения) застройщик указанные акты не подписал, отказ от их подписания в адрес подрядчика не направил, поэтому по состоянию на дату подачи иска (07.12.2021) у застройщика наступила обязанность выдать инвестору справку об отсутствии финансовых претензий в отношении указанных квартир и на стороне инвестора отсутствовала задолженность  по договору ДДУ от 26.09.2016 № МП-16 ИП. Апелляционный суд, указывая на то, что обстоятельства о дате завершения выполнения работ на объекта, о наличии или отсутствии просрочки в исполнении обязательств не подлежат установлению в рамках дела, одновременно устанавливает обстоятельство, что по состоянию на дату подачи иска (07.12.2021) работы договору генподряда от 12.03.2020 № 01/ГП-03/2020 не выполнены, то есть устанавливает обстоятельство, которое, по его мнению, не входит в предмет исследования по делу.  

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, застройщик занимался строительством многоквартирного жилого дома в городе Краснодаре (проспект имени Писателя Знаменского, 9, литера 16).

26 сентября 2016 года истцом (застройщик) и ООО «Перспектива» (участник) заключен договор ДДУ № МП-16 ИП, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику расположенные в доме объекты (квартиры, расположенные по адресу: г. Краснодар, проспект имени Писателя Знаменского, д. 9, литера 16), а участник обязуется принять объекты и уплатить обусловленную договором цену.

26 июня 2017 года ООО «Перспектива» (цедентом) и ответчиком (цессионарием) заключен договор уступки права требования № 1-420, по условиям которого названное право требования в отношении 265 квартир с проектной площадью 13 594,68 кв. м передано цессионарию (в том числе квартиры № 6, 10, 18, 43, 148, 168, 178, 189, 193, 195, 205, 206, 215, 221, 228, 236, 279, 285, 286, 288, 298, 308, 309, 318, 325, 335, 345, 348, 355, 362, 366, 375, 383, 395, 396, 405, 415 и 416); с переходом права требования произведен одновременно перевод долга на истца.

Согласно условиям договора ДДУ от 26.09.2016 № МП-16 ИП (с учетом дополнительного соглашения от 17.07.2017 № 2 к названному договору, заключенного истцом и ответчиком) инвестор уплачивает застройщику за 265 квартир 516 597 840 рублей в срок до 26.08.2019.

11 марта 2020 года истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение № 3 к договору ДДУ от 26.09.2016 « МП-16 ИП, в соответствии с которым срок оплаты квартир перенесен на 30.06.2021. Данное соглашение в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Названный жилой дом внесен в реестр проблемных объектов, находящихся на территории Краснодарского края (https://фонд214-кк.рф); разрешение на строительство неоднократно продлевалось.

В 2017 году для завершения строительства многоквартирного дома в качестве инвестора привлечен ответчик, а в качестве подрядчика – ООО «Кубаньресурс».

Взаимоотношения истца, ответчика и третьего лица в 2017 году оформлялись несколькими договорами и соглашениями (договоры генерального подряда от 26.06.2017 № Г/П-Л16/06/2017 (литера 16) и Г/П-Л16.1/06/2017 (литера 16.1), соглашения о взаимном исполнении обязательств от 06.07.2017 № ГП 16.1-ДУПТ l6.1 и ГП16-ДУПТ16), которые расторгнуты 12.03.2020 по соглашению сторон, а также договорами участия в долевом строительстве от 26.09.2016 № МП-16 ИП, от 26.09.2016 № МП-16.1 ИП и от 28.11.2016 № МП-16.1 ИП-2.

После расторжения указанных договоров и соглашения взаимоотношения истца, ответчика и третьего лица оформлены договорами генерального подряда от 12.03.2020 № 01/ГП-03/2020 и соглашением от 12.03.2020 № ГП16-ДУПТ16.

Соглашением от 12.03.2020 № ГП16-ДУПТ16, заключенным застройщиком, инвестором и подрядчиком, определен порядок исполнения обязательств застройщика перед подрядчиком по договору генерального подряда от 12.03.2020 № 01/ГП-03/2020, а также инвестора перед застройщиком по договорам ДДУ от 26.09.2016 № МП-16 ИП и МП-16.1 ИП, от 26.06.2017 № ПЗ/Л16/ОФИС1,2,3,4/2017.

В соглашении от 12.03.2020 № ГП16-ДУПТ16 (литера 16) стороны определили задолженность инвестора перед застройщиком по состоянию на 12.03.2020: по договору ДДУ от 26.06.2017 № ПЗ/Л16/ОФИС1,2,3,4/2017 – 38 107 540 рублей, по договору ДДУ от 26.09.2016 № МП-16 ИП – 373 208 160 рублей 60 копеек.

Согласно пункту 3.1 генерального подряда от 12.03.2020 № 01/ГП-03/2020 (литера 16) стоимость работ составляет 391 286 991 рубль 09 копеек.

Названным договором генерального подряда стороны предусмотрели возможность исполнения застройщиком обязательств по оплате работ третьим лицом (инвестором), с которым у застройщика имеются договорные отношения по долевому участию в строительстве.

В соответствии с соглашением от 12.03.2020 № ГП16-ДУПТ16 застройщик получил право выбора одного из двух способов оплаты работ, выполненных подрядчиком:

– оплатить работы самостоятельно;

– направить в адрес инвестора распорядительное письмо с поручением произвести оплату за застройщика с последующим зачетом ее в счет погашения долга инвестора по договорам ДДУ от 26.09.2016 № МП-16 ИП и от 26.06.2017 № ПЗ/Л16/ОФИС1,2,3,4/2017.

Целью заключения соглашения от 12.03.2020 № ГП16-ДУПТ16 являлось завершение строительства проблемного дома с использованием такой модели расчетов, которая позволила инвестору оплачивать подрядчику работы по строительству дома напрямую, поскольку у застройщика имелась проблемная задолженность перед иными лицами.

Сроки завершения строительства жилых домов, согласованные застройщиком и подрядчиком, являлись основанием для заключения дополнительных соглашений к договорам об участии в долевом строительстве в части сроков уплаты денежных средств (их синхронизировали).

Таким образом, при исполнении инвестором напрямую подрядчику обязательства застройщика погашаются, во-первых, долг инвестора перед застройщиком, а во-вторых, долг застройщика перед подрядчиком (delegatio dandi (solvendi); переадресация исполнения).

В случае исполнения инвестором обязательств застройщика на основании возложения в условиях, когда инвестор является должником застройщика (переадресация исполнения), долг инвестора прекращается самим фактом исполнения подрядчику и достигается цель экономической сбалансированности отношений участников этих отношений – сторон соглашения от 12.03.2020 № ГП16-ДУПТ16.

Соглашением от 12.03.2020 № ГП16-ДУПТ16 о взаимном исполнении обязательств стороны договорились о прекращении как обязательств застройщика перед подрядчиком, так и обязательств инвестора перед застройщиком одним юридическим фактом –исполнением подрядчику инвестором. Соглашение опосредует общую волю сторон на прекращение всех обязательств и не требует дополнительной сделки зачета.

В соответствии с пунктом 4.3 договора генерального подряда от 12.03.2020 № 01/ГП-03/2020 в случае, если застройщик не возвращает подрядчику подписанные заказчиком документы о приемке выполненных работ в течение 5 рабочих дней со дня их получения и не направляет в этот срок мотивированный отказ от их подписания, акт о приемке выполненных работ и справка о стоимости выполненных работ и затрат считаются принятыми застройщиком.

Подрядчик направил в адрес застройщика акты выполненных работ по форме КС-2 и справки о стоимости выполненных работ по форме КС-3 по договору генерального подряда от 12.03.2020 № 01/ГП-03/2020 (литера 16) за май – октябрь 2021 года на сумму 210 358 096 рублей 43 копейки, однако в предусмотренный договором срок (в течение пяти рабочих дней со дня их получения) застройщик указанные акты не подписал, отказ от их подписания в адрес подрядчика не направил.

Спорный жилой дом введен в эксплуатацию, что подтверждается актом приемки законченного строительством объекта от 27.04.2022 № 4, а также разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 29.04.2022 № 23-RU2330600-5831-2022.

Признавая иск застройщика необоснованным, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствовался положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), и исходил из того, что инвестор доказал исполнение им обязательств по договору ДДУ от 26.09.2016 № МП-16 ИП.

При этом суд первой инстанции, оценивая действия застройщика как недобросовестные, исходил из того, что он уклонялся от принятия результата работ от подрядчика и, как следствие, отказывался их оплачивать способом, согласованным сторонами (путем выдачи справок инвестору). Поведение ответчика с 2021 года существенно противоречит его предшествующему поведению, что недопустимо. Застройщик, фактически приняв результаты работ от подрядчика и сдав дом в эксплуатацию, уклоняется от исполнения обязательств в соответствии с трехсторонним соглашением, при этом подает в суд иски о расторжении договоров долевого участия в строительстве с целью возврата квартир, права на которые принадлежат инвестору по договорам долевого участия в строительстве.

Суд первой инстанции отметил, что на момент подачи иска (07.12.2021) работы по договору генерального подряда от 12.03.2020 № 01/ГП-03/2020 были выполнены, акты о приемке выполненных работ (форма КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3) за май – октябрь 2021 года получены застройщиком, но в нарушение пункта 4.3 договора генерального подряда от 12.03.2020 № 01/ГП-03/2020 не подписаны; на момент подачи иска (07.12.2021) обязанность передать квартиры по договору ДДУ № МП-16 ИП от 26.09.2016 и выдать справки об отсутствии финансовых претензий в отношении указанных квартир (с учетом пункта 3 соглашения от 12.03.2020 № ГП16-ДУПТ16) наступила, однако истцом не исполнена.

Апелляционный суд, исключая из мотивировочной части решения выводы о том, что на момент подачи иска (07.12.2021) работы по договору генерального подряда от 12.03.2020 № 01/ГП-03/2020 выполнены, обязанность по передаче квартир по договору ДДУ № МП-16 ИП от 26.09.2016 и выдаче справки об отсутствии финансовых претензий наступила, исходил из того, что указанные выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а именно:

– акту сверки расчетов, согласно которому по состоянию на 02.12.2021 сумма задолженности инвестора по договору ДДУ № МП-16 ИП от 26.09.2016 составляла 171 422 415 рублей 97 копеек (т. 1, л. 95 и 96);

– письму от 30.12.2021 № 105-21, в котором подрядчик уведомил о готовности к сдаче результата работ и направил для подписания отчетные документы по выполненным работам (акт выполненных работ формы КС-2 № 83 на сумму 3 171 859 рублей 53 копейки, справка о стоимости выполненных работ КС-3 № 18, счет-фактура от 30.12.2021 № 38 и счет на оплату от 30.12.2021 № 23) (т. 5, л. 137 – 146);

– акту приемки законченного строительством объекта  от 27.04.2022 № 4 (форма КС-11), подписанному застройщиком и подрядчиком, в соответствии с которым строительно-монтажные работы осуществлялись в сроки: начало работ – май 2014 года; окончание работ – апрель 2022 года (т. 3, л. 67);

– гарантийному   письму   подрядчика  от  27.04.2022 №  36-22,  направленному  в  адрес  застройщика,   в котором подрядчик гарантирует выполнение работ по объекту – «Многоквартирная жилая застройка в МКР № 4 Почтового жилого района г. Краснодара за земельном участке по пр. им. П. Знаменского, 9 литер 15, 16, 16а, 16.1 Корректировка 2» в срок до 30.05.2022 (т. 3, л. 69);

– представлению прокуратуры Карасунского административного округа г. Краснодара от 09.02.2023 об устранении нарушений жилищного и  градостроительного законодательства (т. 3, л. 36). 

Апелляционный суд отметил, что обстоятельства о дате завершения выполнения работ на объекте, о наличии или отсутствии просрочки в исполнении обязательств не подлежат установлению в рамках дела и не влияют на правомерность отказа в иске, но при этом в постановлении суд исследовал эти обстоятельства и посчитал необходимым установить следующее:

 – после подачи искового заявления (07.12.2021) подрядчик продолжал выполнение работ на объекте и 30.12.2021 сдавал застройщику объемы работ, выполненные выполненных в период с 01.12.2021 по 30.12.2021 (справка №18, акт № 83);

– подписывая акт приемки законченного строительством объекта от 27.04.2022 № 4 (форма КС-11), подрядчик признал, что по состоянию на 27.04.2022 на объекте не все работы были выполнены или выполнены, но некачественно;

– документов, свидетельствующих о том, что подрядчик выполнил весь объем работ, предусмотренный договором генерального подряда от 12.03.2020 № 01/ГП-03/2020, по состоянию на 07.12.2021 в материалы дела не представлены;

– по   результатам   проверки   09.02.2023 прокуратурой Карасунского административного округа г. Краснодара вынесено представления об устранении нарушений жилищного и градостроительного законодательства, допущенных подрядчиком по факту незавершения строительных работ в спорном многоквартирном жилом доме;

 – факт выполнения работ в декабре 2021 года опровергает вывод суда о том, что договорные обязательства исполнены в полном объеме по состоянию на 07.12.2021;

– по состоянию на момент подачи иска (07.12.2021) обязанность передать квартиры по договору ДДУ № МП-16 ИП от 26.09.2016 и выдать справки об отсутствии финансовых претензий в отношении указанных квартир (с учетом пункта 3 соглашения от 12.03.2020 № ГП16-ДУПТ16) не наступила.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке (часть 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ).

В силу положений статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

При рассмотрении спора в рамках дела № А32-29921/2022 по иску инвестора к застройщику о возложении обязанности передать (в том числе квартиры, которые являются предметом настоящего спора), оценивая доводы ответчика относительно качества и объема выполненных подрядчиком работ суды учли, что о завершении работ по строительству спорных многоквартирных жилых домов свидетельствуют акты приемки законченного строительством объекта от 27.04.2022 № 4 и 5; разрешениями от 29.04.2022 № 23-RU2330600-5831-2022 и 23-RU2330600-5832-2022 спорные объекты введены в эксплуатацию. Истолковав условия договора участия в долевом строительстве и дополнительных соглашений к ним, суды пришли к выводу о том, что передача участнику объектов долевого строительства не поставлена в зависимость от уплаты цены договора, при этом предусмотренные договорами сроки передачи объектом наступили, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов получено; довод ответчика о наличии недостатков в выполненных подрядчиком работах не освобождает застройщика от передачи истцу объектов долевого строительства; ответчик не лишен возможности предъявлять соответствующие требования (об устранении недостатков, взыскании убытков) в рамках самостоятельных споров. 

Строительство спорного жилого дома завершено введением его в эксплуатацию в апреле 2022 года, поэтому правовых оснований для удовлетворения исковых требований застройщика не имеется. 

Обстоятельства, связанные с датой завершения работ на объекте, о наличии (отсутствии) просрочки в исполнении обязательств по строительству дома (из подрядных отношений) не подлежат установлению,  не входят в предмет доказывания по спору о расторжении договора участия в долевом строительстве от 26.09.2016 № МП-16. 

При выбранной застройщиком, инвестором и подрядчиком модели отношений дата завершения строительства дома и периоды просрочки выполнения работ по его строительству не устанавливаются судом первой инстанции в предусмотренном процессуальным законодательством порядке, поскольку для вывода об отсутствии оснований к расторжению договора долевого участию самого факта введения дома в эксплуатацию уже достаточно. 

Дата завершения работ по строительству домов и периоды просрочки выполнения таких работ входят в предмет доказывания при рассмотрении исков о взыскании неустойки  за нарушение сроков выполнения работ по договорам генерального подряда в рамках дел № А32-37353/2024  и А32-37288/2024. 

Выводы суда первой инстанции («на момент подачи иска (07.12.2021) работы по договору генерального подряда № 01/ГП-03/2020 от 12.03.2020 уже были выполнены, акты о приемке выполненных работ (форма КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3) были приняты ООО «Кубанькапстрой», но в нарушение пункта 4.3 договора генерального подряда № 01/ГП-03/2020 от 12.03.2020 ООО «Кубанькапстрой» в положенный срок указанные документы не подписаны, экземпляры генерального подрядчика в адрес ООО «Кубаньресурс» не направлены»), оспоренные застройщиком в апелляционном порядке, во-первых, не имеют преюдициального значения при рассмотрении других споров (включая споры об устранении недостатков и взыскании неустойки), а во-вторых, не могут препятствовать застройщику в реализации гражданских прав или судебной защите в рамках иных отношений и по иным делам.

Преюдициальное значение приобретают лишь те фактические обстоятельства, установление которых судом ранее основано на оценке спорных правоотношений в определенном объеме. 

С учетом изложенного оснований для изменения решения суда первой инстанции и установления новых обстоятельств, выходящих за предмет исследования и доказывания, у суда апелляционной инстанции не имелось.

При таких обстоятельствах, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, решение суда – оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2024 по делу № А32-56168/2021 отменить.

          Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2024 по делу № А32-56168/2021 оставить в силе.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

                                              О.В. Бабаева

Судьи

О.Л. Рассказов

                                         А.Х. Ташу