ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело № А09-15889/2017

Резолютивная часть постановления объявлена   08.04.2019 

Постановление изготовлено в полном объеме    09.04.2019 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр восстановления позвоночника и суставов» (г. Брянск, ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Брянской области от 29.11.2018 по делу № А09-15889/2017 (судья Прокопенко Е.Н.),

УСТАНОВИЛ:

Брянская региональная организация общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – объединение) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Центр восстановления позвоночника и суставов» (далее – общество) о взыскании 255 653 рублей 58 копеек, в том числе задолженности по арендной плате в размере 48 930 рублей и  задолженности по коммунальным платежам за период с 01.01.2017 по 31.10.2017  в сумме 206 723 рублей 58 копеек (т. 1, л. д. 4).

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и коммунальным платежам за период с 01.01.2017  по 30.06.2018 в общем размере 302 951 рубля 41 копейки (35 760 рублей арендная плата + 267 191 рубль 41 копейка коммунальные платежи). Судом уточнение принято  (т. 2, л. д. 109).

Определением суда от 08.10.2018, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Советская районная администрация г. Брянска.

Решением суда от  29.11.2018 (т. 3, л. д. 53) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением  обществом, как арендатором, обязательств по уплате  арендных и коммунальных платежей.

В апелляционной жалобе общество  просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на невозможность  использования по назначению арендуемых помещений в связи с отсутствием в них  отопления в  период с 29.09.2017 по 20.10.2017, водоснабжения в период с декабря 2017 года по сентябрь 2018 года, неисправности канализации в феврале 2017 года. Отмечает, что для поддержания температурного режима в помещениях  арендатором с ООО «Р-Климат»  заключен договор на установку систем консольного типа с функцией обогрева, в рамках которого   обществом понесены расходы в сумме  20 994 рублей 83 копеек. Считает, что указанные расходы подлежат возмещению арендодателем. Указывает на непредставление истцом  первичных документов, подтверждающих факт несения коммунальных платежей. Обращает внимание на то, что факт невозможности использования по назначению арендуемых помещений, подтверждается санитарно-эпидемиологическим заключением от 06.12.2016, видеозаписью обследования канализационной системы и технического состояния спорных помещений на 16.01.2018, заключением специалиста от 21.02.2017 № 2и/17.

В отзыве истец просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Указывает, что временная непоставка  тепловой энергии  в арендуемые помещения в октябре 2017 года обусловлена  аварией на бесхозной трубе теплотрассы, расположенной  за пределами здания и не связана с виновными действиями  истца. Поясняет, что  за период  временного отсутствия отопления  произведен перерасчет стоимости тепловой энергии. Отмечает, что  в спорный период от арендатора не поступало обращений по вопросу непригодности используемого имущества. Считает, что  общество не было лишено возможности  использования помещений с учетом  необходимости проведения восстановительного ремонта.  Указывает, что  довод заявителя о неисправности  системы канализации и отсутствии водоснабжения, а также   видеозапись  осмотра  арендуемых помещений оценивались в рамках  рассмотрения дел № А09-12231/2015 и № А09-12051/2016, выводы по которым являются преюдициальными в силу статьи 69 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Судебное  заседание проводилось  в их  отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. 

Как видно из материалов дела, между объединением  (арендодатель) и обществом  (арендатором) заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 16.07.2012 (т. 1, л. д. 10), по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование на правах аренды часть нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 467,4 кв. метров, в том числе основная площадь 425,8 кв. метров, для организации лечебно-профилактического центра, на срок  с 16.07.2012 года по 15.07.2022 (пункт 1.3 договора). 

Подпунктами а), в), к) пунктов 2.1–2.2. договора на арендодателя возложена обязанность  передать спорное имущество арендатору не позднее 16.07.2012. В свою очередь арендатор обязан  своевременно и в полном объеме вносить плату за пользование спорным имуществом в размере и сроки, установленные договором, а также возмещать арендодателю расходы за коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду пропорционально арендуемой площади согласно выставленным счетам соответствующих организаций, а также в случае аварий, пожаров, взрывов и других подобных чрезвычайных ситуаций за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению этих событий. Если чрезвычайные события произошли по вине арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на арендаторе.

В силу пунктов 3.1.2–3.1.3 договора плата за пользование спорным объектом недвижимости на период проведения ремонтных работ, но не более трех месяцев, не предусматривается. Начиная с четвертого и по 12 месяц действия договора аренды, арендная плата определена  в размере 45 416 рублей в месяц (без НДС), с 13 месяца аренды – в  размере 90 832 рублей в месяц (без НДС).

Пунктом  3.3 договора арендодателю предоставлено право изменять размер арендной платы в связи с инфляцией не чаще одного раза в год, но не более, чем на 7 %, и не менее, чем на размер официальной ставки инфляции.

Дополнительным соглашением от 30.04.2014  арендная плата на период с 01.05.2014 согласована в размере 97 190 рублей в месяц (без НДС, расчетный период указан с первого по последнее число каждого месяца).

По акту приема-передачи от 16.07.2012 имущество передано в аренду  (т. 1, л. д. 14).

Ссылаясь на неуплату обществом   арендной платы  и коммунальных расходов за период с 01.01.2017 по 30.06.2018, арендодатель  в претензии от 27.10.2017 потребовал погасить  образовавшуюся задолженность (т. 1, л. д. 8).

Отказ от добровольного удовлетворения  указанного требования послужил основанием для обращения объединения в арбитражный  суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями  договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Применительно к статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации  передача  здания или сооружения  арендодателем и принятие его  арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Имеющийся в материалах дела акт приема-передачи от 16.07.2012 подтверждает передачу  арендованного имущества арендатору  и его  нахождение в пользовании общества в спорный период, за который взыскивается задолженность (с 01.01.2017 по 30.06.2018).

Коммунальные платежи, обязанность по возмещению которых принял на себя арендатор, формой арендной платы не являются и подлежат уплате отдельно от нее (пункт 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации  от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Поскольку спорное имущество использовалось обществом,  арендная плата  и стоимость коммунальных платежей за период с  01.01.2017 по 30.06.2018 составила                       302 951 рубля 41 копейки (задолженность по арендной плате 35 760 рублей  + задолженность по коммунальным платежам  267 191 рубля 41 копейки) не уплачена,  суд пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных требований о взыскании основного долга.

По существу  размер задолженности по арендной плате и коммунальным услугам  обществом не оспаривается.

Его несогласие с принятым судебным актом сводится к указанию на невозможность использования арендованного имущества в спорный период по причине обнаруженных недостатков.

В обоснование указанной  позиции заявитель сослался на санитарно-эпидемиологическое заключение от 06.12.2016, видеозапись обследования канализационной системы и технического состояния спорных помещений на 16.01.2018, заключение специалиста от 21.02.2017 № 2 и/17.

Не принимая указанные  доказательства,  суд обоснованно  исходил из следующего. 

Системное толкование статей 328, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Таким образом, основной обязанностью арендодателя является обеспечение арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Между тем представленные ответчиком в обоснование невозможности использования  имущества  санитарно-эпидемиологическое заключение от 06.12.2016, видеозапись обследования канализационной системы и технического состояния спорных помещений на 16.01.2018 уже являлись предметом оценки при рассмотрении дела № А09-12051/2016 (о взыскании задолженности по договору аренды за иной период),  выводы судов по которому имеют  преюдициальное значение для настоящего  спора  (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Так, указанные доказательства  не были  признаны опровергающими факт использования спорными помещениями по целевому назначению. 

В рамках указанного дела судом также сделан вывод о том, что общество могло использовать спорные помещения с учётом необходимости проведения восстановительного ремонта, не относящегося к категории капитального, во исполнение обязанности, предусмотренной подп. и) пункта  2.2 договора аренды.

Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения (постановление Конституционного Суда Российской Федерации  от 21.12.2011 № 30-П).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, исключительная по своему существу возможность преодоления окончательности вступивших в законную силу судебных актов предполагает установление таких особых процедур и условий их пересмотра, которые отвечали бы, прежде всего, требованиям правовой определенности, обеспечиваемой признанием законной силы судебных решений, их неопровержимости, что применительно к решениям, принятым в ординарных судебных процедурах, может быть поколеблено, если какое-либо новое или вновь открывшееся обстоятельство или обнаруженные фундаментальные нарушения неоспоримо свидетельствуют о судебной ошибке, без устранения которой компетентным судом невозможно возмещение причиненного ущерба (постановления от 11.05.2005 № 5-П, от 05.02.2007 № 2-П, от 17.03.2009 № 5-П, Определение от 15.01.2008 № 193-О-П).

Объективные пределы законной силы судебного решения распространяются на факты и правоотношения и означают, что они не подлежат ревизии (пересмотру), пока решение не отменено в надлежащем порядке. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, которым установлены эти факты, не будет отменен в порядке, установленном законом.

Таким образом, обязательность решения и его преюдициальность означают не только отсутствие необходимости доказывать соответствующие обстоятельства, но и невозможность их опровержения путем принятия нового решения.

Довод заявителя  об отсутствии у него обязанности по уплате арендных платежей в связи с передачей помещений в  неудовлетворительном состоянии и невозможностью их использования, подлежит отклонению. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из материалов дела следует,  что спорные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 16.07.2012, содержащему характеристики качественного состояния  помещений. Согласно указанному акту  замечания отражены лишь в отношении помещений №№ 1, 2, 15 (отсутствие фрамуг). При этом выводов о невозможности использования имущества в связи с названными недостатками, указания на необходимость их устранения, в акте не содержится, а в пункте 3.1.1 договора аренды указано на то, что на период проведения ремонтных работ, но не более трех месяцев, арендная плата  не взимается. 

Доказательств  того, что  после таких ремонтных  работ  пользование помещениями было невозможно, не представлено.    

Ответчик, ссылаясь на наличие у него препятствий в использовании предмета аренды по целевому назначению, каких-либо действий  до предъявления к нему требований об уплате задолженности  не предпринял, что  подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Брянской области от 07.04.2016 по делу № А09-12231/2015 и  от 23.01.2018 по делу № А09-12051/2016 в рамках, которых с общества в пользу объединения взыскана задолженность по договору  за  предшествующие периоды. 

Довод заявителя об отсутствии в материалах дела первичных документов, подтверждающих факт оплаты истцом коммунальных платежей, не принимается судом, поскольку условиями договора аренды  на общество  возложена обязанность по  возмещению коммунальных услуг  пропорционально занимаемым  площадям, согласно выставленным счетам соответствующих организаций. В материалы дела  истцом представлены счета с расшифровкой услуг энергоснабжающих организаций, а также платежные поручения об оплате потребленных коммунальных ресурсов   (т. 1, л. д. 62). При этом  отсутствие поставки коммунальных ресурсов в спорном периоде учтено истцом при расчете задолженности.

Довод заявителя о необходимости зачета денежных средств, затраченных им на приобретение и установку  обогревательных приборов в период временного отсутствия отопления в октябре 2017 года в размере 20 994 рублей 83 копеек, правомерно отклонен  судом первой инстанции, поскольку энергоснабжающей организацией был произведен перерасчет фактически поставленной поставщиком тепловой энергии (т. 2, л. д. 38), на основании которого истец, в свою очередь, произвел перерасчет стоимости возмещения коммунальных услуг ответчику. 

Приобретение обогревательных приборов  свидетельствует о  наличии интереса  ответчика в пользовании арендуемым объектом, что  также свидетельствует о правомерности предъявленных к нему требований. Кроме того,  доказательств  того, что указанные приборы являются неотделимыми улучшениями, установка которых согласована с арендодателем, и договор аренды между сторонами  прекращен, в связи с чем арендатор имеет право на возмещение их стоимости (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации),    в материалах дела не имеется.  

Иные  доводы апелляционной жалобы выражают несогласие заявителя с оценкой судом фактических обстоятельств дела. Рассмотрев  спор повторно, апелляционная инстанция оснований для переоценки указанных  обстоятельств не нашла. 

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110,  частью 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по  апелляционной жалобе подлежат отнесению на  заявителя.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 29.11.2018 по делу № А09-15889/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской 

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         М.М. Дайнеко          

                         Е.В. Рыжова