АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-3546/2021

г. Владивосток

14 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2023 года. 

         Полный текст решения изготовлен 14 марта 2023 года.

         Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.А. Левченко, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в судебном заседании исковое заявление Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.01.2003) к обществу с ограниченной ответственностью «Детский сад «Незабудка» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 07.12.2002)  о взыскании 5 713 579,19 рублей основного долга по договору аренды земельного участка от 25.11.2002 №3961 за период с 01.01.2011 по 31.03.2023, 17 149 994,29 рублей пени за период с 16.01.2011 по 01.02.2023,

         при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО2, удостоверение, доверенность от 26.12.2022, диплом;

от ответчика – ФИО3, паспорт, доверенность от 05.05.2022, диплом;

                                                установил:

        Управление   муниципальной собственности г.Владивостока обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Детский сад «Незабудка» о взыскании 16 627 874,68 рублей, в том числе 5 319 351,55 рублей основного долга по договору аренды земельного участка от 25.11.2002 №3961 за период с 01.01.2011 по 31.03.2020, 11 308 523,3 рублей пени за период с 16.01.2011 по 18.03.2020.

        Определением суда от 22.03.2022  произведена замена судьи Грызыхиной Е.А. на судью Левченко Е.А. по делу №А51-3546/2021. Дело №А51-3546/2021 передано на рассмотрение судье Левченко Е.А.

        Истец в порядке ст.49 АПК РФ заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которым просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 5 713 579,19 руб. за период с 01.01.2011 по 31.03.2023, пени в размере 17 149 994,29 руб. за период с 16.01.2011 по 01.02.2023. 

        Суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил заявленное ходатайство. 

        Как следует из искового заявления, между истцом и ответчиком заключен Договор аренды земельного участка от 25.11.2002 №3961, однако ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства в части оплаты  арендной платы, в связи чем, образовалась задолженность в заявленной сумме. 

Ответчик исковые требования оспорил, заявил о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления настоящих требований. Ответчик заявил ходатайство о снижении суммы пени в силу ст.333 ГК РФ. 

Как следует из материалов дела,  между  Администрацией г.Владивостока (Арендодатель) и ООО «Детский сад «Незабудка» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка №3961 от 25.11.2002, согласно условиям которого  Арендодатель предоставляет из земель поселений, а Арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 673 кв.м., расположенный по адресу: ул.Шилкинская, 16 на условиях аренды сроком на 20 лет с 22.11.2002 по 21.11.2022.

В силу п.1.3 участок предоставляется для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра в капитальных конструкциях.

Согласно п.2.1 за указанный в п.1 настоящего договора земельный участок Арендатору устанавливается арендная плата с коэффициентом 1.50 по отношению к базовой ставке арендной платы, устанавливаемой постановлением администрации города. Арендная плата вноситься с даты принятия постановления ежеквартально, не позднее 15 числа первого месяца квартала.  За неполный квартал  в начале периода аренды плата вноситься не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Предупреждением №28/16-2565 от 24.03.2020  истец уведомил ответчика о наличии задолженности по оплате арендной платы по Договору аренды №3961 от 25.11.2002 по состоянию на 18.03.2020 в размере суммы основного долга 16 627 874,68 руб., пени в размере 11 308 523,13 руб., в связи с чем, просил в течение 7-дневный срок с момента получения настоящего предупреждения погасить образовавшуюся задолженность.

Указанное предупреждение направлено в адрес ответчика 24.03.2020, что подтверждается представленным в материалы дела заказным письмом с уведомлением от 24.03.2020.

Поскольку задолженность по арендной плате не была погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.

         Суд, исследовав материалы дела и заслушав пояснения сторон, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению  по следующим основаниям.

Фактически по Договору аренды земельного участка №3961 от 25.11.2002 между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «Аренда».

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ  в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).      

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

          Как следует из искового заявления, истец просит взыскать с  ответчика  задолженность по арендной плате за период 01.01.2011 по 31.03.2023 в размере 5 713 579,19  руб. 

В силу п.2.2 размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовых размеров арендной платы за землю (без внесения изменений в договор).

 В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

  Во исполнение вышеуказанных положений Администрацией Приморского края принято Постановление от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов».

  В пункте 4 названного установлено, что размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К х Сап, где:

А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год;

К - кадастровая стоимость земельного участка;

Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

 Как следует из материалов дела,  между  Администрацией г.Владивостока (Арендодатель) и ООО «Детский сад «Незабудка» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка №3961 от 25.11.2002, согласно условиям которого  Арендодатель предоставляет из земель поселений, а Арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 673 кв.м., расположенный по адресу: ул.Шилкинская, 16 на условиях аренды сроком на 20 лет с 22.11.2002 по 21.11.2022.

Судом установлено, что Приморским краевым судом рассмотрено административное дело № За-212/2021 по административному исковому заявлению заместителя прокурора Приморского края к Думе г. Владивостока, заинтересованные лица: администрация г. Владивостока, УМС г. Владивостока, о признании недействующим со дня вступления решения суда в законную силу Приложения № 1 к Решению Думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г. Владивостоке» (ред. от 31.10.2019   № 284).

Решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу № За-212/2021 заявленные требования удовлетворены.

Апелляционным определением Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 20.01.2022 по делу № За-212/2021 (№ 66а-37/2022) принят отказ заместителя прокурора Приморского края от административных исковых требований в части оспаривания пункта 1.2.1 в части установления значения коэффициента функционального использования (Кфи), применяемого при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке на земельные участки для размещения объектов индивидуального жилищного строительства на период строительства свыше десяти лет с момента предоставления земельного участка, в размере 350, пункта 1.2.2, пункта 1.5.1 в части установления значения коэффициента функционального использования «4» для земельных участков, имеющих вид функционального использования «для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные, промтоварные и смешанного ассортимента)», в части установления значения коэффициента функционального использования «12» для земельных участков, имеющих вид функционального использования «для эксплуатации и обслуживания объектов розничной торговли в магазинах и павильонах», и в части установления значения коэффициента функционального использования «12» для земельных участков, имеющих вид функционального использования «для эксплуатации и обслуживания объектов автозаправочных и газонаполнительных станций», пунктов 1.5.3, 1.5.4, 1.5.5, 1.5.6, 1.5.10, пункта 1.5.15 в части установления значения коэффициента функционального использования «15» для земельных участков, имеющих вид функционального использования «строительство автостоянок свыше двух лет с момента предоставления земельного участка», пунктов 1.7.8, 1.7.11, 1.8.8. 1.9.1, 1.9.4, 1.9.5. пункта 1.9.7 в части формулировки «на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка» и пункта 1.9.8 приложения № 1 к решению Думы города Владивостока от 30 июля 2015 года № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке», решение Приморского краевого суда от 27.09.2021 в указанной части отменено, производство по административному делу прекращено. В остальной части решение Приморского краевого суда от 27.09.2021 оставлено без изменения.

          Таким образом, при расчете арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:010020:23 применению подлежит коэффициент функционального использования равный 1, ставка земельного налога 1,5 %, в связи с чем, суд считает, что расчет арендной платы в спорном договоре признается судом не соответствующим, а  указанные доводы истца основаны на неверном и произвольном толковании норм материального права.

  Кроме того, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности для предъявления настоящих требований. 

          В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен законодательством в три года, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по наступлении срока исполнения (статьи 196, 200 ГК РФ).

          В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

          Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

  На основании пункта 49 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" пункт 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 изложен в новой редакции, согласно которой если стороны прибегли к предусмотренному законом или договором досудебному порядку урегулирования спора (например, претензионному порядку, медиации), то течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом или договором для проведения соответствующей процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня ее начала (пункт 3 статьи 202 ГК РФ).

  Исковое заявление подано в суд 04.03.2021, в связи с чем, суд считает, что истцом пропущен срок исковой  давности для предъявления настоящих требований за период с 01.01.2011 по 03.02.2018. 

Принимая во внимание изложенное, учитывая пропуск истцом срока исковой давности для предъявления настоящих требований за период с 01.01.2011 по 03.02.2018, суд самостоятельно исчислил сумму основного долга за спорный период исходя на 1,5% (налоговая ставка) и коэффициента функционального использования равный 1 и пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности по основному долгу в размере 29 602,34 руб. за период с 04.02.2018 по 31.03.2023, в связи с чем, исковые требования в данной части подлежат удовлетворению частично.  В удовлетворении остальной части заявленных требований суд считает необходимым отказать по вышеизложенным причинам. 

        Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании пени  в размере 17 149 994,29 руб. за период с 16.01.2011 по 01.02.2023. 

        В силу пункта статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п.2.3 при неуплате арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки начисляется пеня в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки по истечении квартала.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора.

  В то же время ответчик, ссылаясь на несоразмерность заявленного к взысканию размера неустойки, просит суд применить положения статьи 333 ГК РФ и уменьшить сумму неустойки, подлежащей взысканию.

          Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»). Согласно пункту 77 указанного Постановления от 24.03.2016 № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 АПК РФ.

Согласно определению Конституционного Суда РФ от 14.03.2001 №80-О снижение судом неустойки на основании статьи 333 ГК РФ является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Как указано в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

        В силу п.1 ст.207 ГК РФ с  истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Таким образом, принимая во внимание ходатайство ответчика о снижении размера взыскиваемой неустойки, суд снижает размер неустойки в пределах срока исковой давности до 40 000 рублей. 

         В удовлетворении остальной части заявленных требований суд считает необходимым отказать. 

          Согласно ст.110 ГК РФ государственная пошлина в размере 6 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета. 

          Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Детский сад «Незабудка» в пользу  Управления муниципальной собственности г.Владивостока  29602 рубля 34 копейки основного долга, 40000 рублей пени. 

В остальной части иска отказать.

   Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Детский сад «Незабудка» в доход федерального бюджета 6 рублей государственной пошлины.

   Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу. 

  Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

            Судья                                                                                                  Левченко Е.А.