АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1579/19 

Екатеринбург

24 мая 2019 г.

Дело № А76-19755/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Купреенкова В.А., Рябовой С.Э.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЗиС» (далее - общество «ЗиС») на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.10.2018 по делу № А76-19755/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества «ЗиС» - Борзенкова А.Г., по доверенности от 07.02.2019, Зараменских Е.Ю., по доверенности от 17.05.2019, Попков Д.В., по доверенности от 17.05.2019.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу «ЗиС» о расторжении договора аренды земли города Челябинска от 04.03.2005 УЗ № 004469-Д-2005 в редакции дополнительного соглашения № 3, об обязании общества «ЗиС» передать Комитету по акту приема-передачи земельный участок площадью 7650 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0713003:25, расположенный по ул. Чичерина в Курчатовском районе г. Челябинска, в двухнедельный срок со дня вступления решения Арбитражного суда Челябинской области в законную силу.

Решением суда от 04.10.2018 (судья Катульская И.К.) исковые требования Комитета удовлетворены: судом расторгнут договор аренды земли г. Челябинска   от 04.03.2005 УЗ № 004469-Д-2005. Суд обязал общество «ЗиС»  в месячный срок со дня вступления решения суда по данному делу в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 74:36:0713003:25 Комитету по акту приема-передачи.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2019 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.)  решение суда оставлено без изменения. 

          В кассационной жалобе общество «ЗиС» просит  обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении  исковых требований. Заявитель полагает, что основания для досрочного расторжения  договора аренды земельного участка в данном конкретном случае отсутствуют, поскольку  с момента заключения  договора аренды  земельного участка общество «ЗиС» предпринимало меры для освоения данного земельного участка по целевому назначению. Кроме того,  заявитель отмечает, что в соответствии с редакцией подпункта 4 пункта 2 статьи 46  Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действующей на момент  заключения  договора и дополнительного соглашения № 3, трехлетний срок неосуществления строительства на предоставленном в аренду земельном участке мог являться основанием  для расторжения договора аренды только в случае, если договором аренды не предусмотрены иные сроки. По спорному договору аренды срок проектирования и строительства установлен до 2050 года, в связи с чем, по мнению заявителя, ограничение данного срока тремя годами прямо противоречит условиям договора. Заявитель, ссылаясь на то, что  действующее законодательство  разделяет два понятия:  «освоение земельного участка», под которым понимается подготовительный этап перед использованием земельного участка,  и «использование земельного участка», отмечает, что фактически  обществом «ЗиС» до настоящего времени добросовестно  осуществлялась стадия освоения земельного участка, предшествующая строительству.  Кроме того, общество «ЗиС» ссылается на ненадлежащее  извещение  ответчика  ни о подаче искового заявления, ни об объявлениях и перерывах в судебных заседаниях, не о вынесении решения суда по причине неправильного указания адреса общества «ЗиС», в том числе на сайте Арбитражный суд Челябинской области.

Дополнительные документы, приложенные к кассационной жалобе, поименованные в пунктах 1, 5-11 приложения (информация с сайта Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, дополнительное соглашение  к договору аренды № 3, проект корректировки и межевания территории, технические условия, письмо о выполнении технических условий, градостроительный план земельного участка, листы откорректированного проекта, выписка из ЕГРЮЛ общества «ЗиС»), а также  приложенные к дополнениям к кассационной жалобе (распоряжение Администрации  города от 06.06.2016 № 6232 с приложением, судебная практика,  копия договора на долевое инвестирование проектных работ от 17.07.2009, накладная от 14.08.2009 № 26), судом кассационной инстанции к материалам дела не приобщаются с учетом положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в силу которой суд кассационной инстанции не имеет полномочий принимать и исследовать доказательства по существу спора, указанные документы подлежат возвращению заявителю.

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 АПК РФ,  в пределах доводов кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Челябинска от 27.05.2002 № 714-п и от 28.11.2001 № 1718-п  между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Оптовый рынок «Потребительский» (далее – общество Оптовый рынок «Потребительский», арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска УЗ № 004469-Д-2005 от 04.03.2005, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора долгосрочной аренды следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, площадью 7650 кв. м, расположенный по ул. Чичерина в Курчатовском районе города Челябинска, из земель поселений (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для проектирования, строительства и эксплуатации многоэтажной автостоянки.

Согласно пункту 1.4 договора заключен на срок до 28.11.2050.

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (Форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 4.2.1. договора арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления.

Согласно пункту 6.5. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора и возврата арендованного имущества, предоставленного по договору, в том числе, в случае использование его не по целевому назначению.

Договор подлежит государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством. Ответственность за осуществление государственной регистрации несет арендатор (пункт 7.1. договора).

Государственная регистрация договора аренды земли г. Челябинска УЗ   № 004469-Д-2005 от 04.03.2005 произведена 11.10.2006.

Земельный участок передан обществу Оптовый рынок «Потребительский» по акту приема-передачи от 03.06.2005.

Между обществом Оптовый рынок «Потребительский» и обществом «ЗиС» заключен договор уступки права аренды от 31.08.2006  № 1.

Дополнительным соглашением № 3 от 13.12.2010 к договору аренды земли г. Челябинска УЗ № 004469-Д-2005 от 04.03.2005 разрешенное использование земельного участка изменено на «для строительства многофункционального торгово-офисного центра с подземно-надземной автостоянкой». 

Сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка                          от 13.12.2010.

Комитетом в рамках муниципального земельного контроля 22.09.2017 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0713003:25, по результатам которого установлено, что земельный участок свободен от зданий и строений, часть участка с южной стороны облагорожена, является частью парковки общего пользования, расположенной на смежном земельном участке с кадастровым номером 74:36:0713003:143 (парковка к магазину «Мебельный Центр»), приложено фото.

Комитет  в адрес ответчика направил письмо исх. от  24.10.2017  № 33084 об устранении нарушений с требованием представления в адрес Комитета доказательств освоения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0713003:25, площадью 7650 кв. м, расположенного по ул. Чичерина в Курчатовском районе г. Челябинска. В случае невыполнения указанного требования Комитетом будут приняты меры по досрочному расторжению договора.

Ответчиком доказательств надлежащего освоения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0713003:25 в Комитет представлено не было.

Комитет в адрес ответчика направил письмо от 19.12.2017 с предложением о расторжении договора аренды, возвращении земельного участка с приложением соглашения о расторжении договора аренды.

Неисполнение ответчиком требований истца о расторжении договора и возвращении земельного участка послужило основанием для обращения истца в  арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

 Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3  ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

В силу п. 2 ст. 450  ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619  ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 6.5. договора стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора и возврата арендованного имущества, предоставленного по договору, в том числе, в случае использование его не по целевому назначению.

         В соответствии с  п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Суды сослались на то, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи  22  ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (абз. 2 п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452  ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

  Исследовав и оценив по правилам ст. 71  АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание акт обследования земельного участка при проведении мероприятий муниципального контроля, дополнительно представленный суду ответ Комитета Градостроительства и архитектуры г. Челябинска от 21.09.2018, из которого следует, что Администрацией г. Челябинска разрешений на строительство какого-либо объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0713003:25 не выдавалось, заявления о выдаче разрешения на строительство от заинтересованных лиц не поступали, судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество «ЗиС» не использует земельный участок, предназначенный для строительства, в указанных целях, значительно более трехлетнего периода пользования земельным участком. Ответчиком доказательств обратного в материалы дела не предоставлено.

  Кроме того, суд апелляционной инстанции  обращает внимание на то обстоятельство, что  на части спорного земельного участка размещена парковка  общего пользования  к магазину «Мебельный Центр». Однако указанное обстоятельство, которое подтверждается материалами дела, не может считаться соответствующим целевому назначению земельного участка.

   Таким образом, исходя из целей  заключения договора УЗ № 004469-Д-2005 от 04.03.2005, суды обоснованно признали  допущенное ответчиком нарушение договора аренды земельного участка  существенным и сделали вывод о наличии предусмотренных законом оснований для досрочного расторжения  спорного договора. 

  При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац первый статьи 622 ГК РФ).

  В нарушение статьи 65 АПК РФ общество «ЗиС» не представило доказательства возврата спорного земельного участка арендодателю после прекращения договора

С учетом изложенного суды пришли к выводу о том, что требование истца в части передачи ему как арендодателю по акту приема-передачи земельного участка  является правомерным и также подлежит удовлетворению.

Довод заявителя кассационной жалобы о ненадлежащем извещении ответчика о настоящем споре, был рассмотрен судом апелляционной инстанции  и обосновано отклонен. 

          Как установлено судом апелляционной инстанции, корреспонденция  обществу «ЗиС» направлялась судом первой инстанции по адресу его государственной регистрации (454100, г. Челябинск, проспект Победы, дом 388 Б, помещение 2). Все почтовые отправления возвращены органом почтовой связи в суд. Доказательств того, что органом почтовой связи нарушены правила оказания  услуг почтовой связи, обществом «ЗиС» не представлено. 

           При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями пункта                     1 статьи 165.1 ГК РФ, статьи 9 АПК РФ, разъяснениями, содержащимися в абзаце 1 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица», суд апелляционной инстанции верно указал, что юридическое лицо обязано создать условия, обеспечивающие получение почтовой корреспонденции, при этом ненадлежащая организация деятельности юридического лица в части получения по его юридическому адресу корреспонденции является риском самого юридического лица и все неблагоприятные последствия такой организации своей деятельности должно нести само юридическое лицо.

         Довод заявителя жалобы о том, что с момента заключения  договора аренды  земельного участка общество «ЗиС»  предпринимало меры  для освоения данного земельного участка по целевому назначению,  судом  апелляционной инстанции был рассмотрен и отклонен, поскольку данный довод заявителя основан на дополнительных доказательствах, в приобщении которых  судом апелляционной инстанции был отказано. У суда кассационной инстанции также не имеется оснований для правовой оценки данных доказательств. 

          Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.10.2018 по делу №А76-19755/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЗиС» – без удовлетворения.

       Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ЗиС» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 3000 руб. по платежному поручению от 26.12.2018 № 4.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						А.С. Полуяктов 

Судьи						В.А. Купреенков 

                                             					 С.Э. Рябова