ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А28-3143/2021

г. Киров

20 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2022 года.  

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2022 года.

 

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Овечкиной Е.А.,

судей Малых Е.Г., Савельева А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 10.01.2022 № 5 (посредством веб-конференции),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 20.12.2021, 

 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городского округа города Вятские Поляны Кировской области

на решение Арбитражного суда Кировской области от 31.08.2022 по делу № А28-3143/2021

по исковому заявлению администрации муниципального образования городского округа города Вятские Поляны Кировской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СК Салютстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципальное унитарное предприятие «Единый кассовый центр города Вятские Поляны» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), ФИО4

об обязании выполнить действия и взыскании 54 000 рублей 00 копеек, 

 

установил:

Администрация муниципального образования городского округа города Вятские Поляны Кировской области (далее – истец, покупатель, заявитель жалобы, податель жалобы, заявитель, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением от 11.03.2021, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «СК Салютстрой» (далее – ответчик, продавец, Общество, ООО «СК Салютстрой») с требованиями: 

- обязать ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу установить на кухне в квартире № 3 многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> (далее также – МКД, многоквартирный дом, дом, объект) дополнительно к имеющимся 2 радиатора отопления, в комнате в квартире № 26 МКД дополнительно к имеющимся 2 радиатора отопления, в комнате в квартире № 32 МКД дополнительно к имеющимся 2 радиатора отопления, в комнате в квартире № 33 МКД дополнительно к имеющимся 2 радиатора отопления; 

- обязать ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу установить во всех оконных блоках квартир № 1-46, 48-50, 52-56 МКД вентиляционные клапаны в соответствии с проектной документацией на строительство МКД; 

- обязать ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать в управляющую компанию по акту рамки оконных блоков с заполнением сеткой (жалюзийными решетками) для установки в оконных проемах помещений ВРУ, ИТП, технического подполья МКД; 

- обязать ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу произвести ремонт бетонной отмостки к цоколю здания МКД, обеспечив ее герметичное примыкание к станам здания; 

- обязать ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу провести герметизацию монтажных швов на стыках железобетонных панелей МКД;

- обязать ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу разработать инструкцию по эксплуатации МКД (далее также – инструкция), соответствующую требованиям Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», Приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 01.06.2007 № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома» и передать ее в бумажном и электронном виде под роспись истцу, в муниципальный архив и жителям дома; 

- взыскать с ответчика 54 000 рублей 00 копеек штрафа за неисполнение обязательства, предусмотренного муниципальными контрактами от 24.11.2018 №№ 179, 180, 181, 182, 183, 184, 185, 186, от 26.11.2018 №№ 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 197, 198, от 27.11.2018 № 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 209, 210, от 28.11.2018 №№ 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 219, 220, 221, 222, 223, 224, 225, 226, от 29.11.2018 №№ 227, 228, 229, 230, 231, от 30.11.2018 № 232 (далее – контракты, муниципальные контракты, контракты купли-продажи квартир); 

- взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку в размере 500 рублей 00 копеек за каждый день просрочки исполнения вступившего в законную силу судебного акта. 

Исковые требования основаны на положениях муниципальных контрактов, статей 12, 308.3, 396, 475, 721, 722, 723, 724, 755 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениях  Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) и мотивированы обязанностью ответчика устранить недостатки в квартирах и в доме в рамках гарантийных обязательств по контрактам.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, участвуют муниципальное унитарное предприятие «Единый кассовый центр города Вятские Поляны» (далее – СУП «ЕКЦ», Центр, Управляющая организация), ФИО4 (далее – ФИО4).

Решением Арбитражного суда Кировской области от 31.08.2022 в удовлетворении требований Администрации отказано в полном объеме. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что недостатки возникли не по вине ответчика. В отношении требований истца об установке дополнительных радиаторов отопления и вентиляционных клапанов суд положил в основу решения заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью  «Бюро строительных экспертиз» от 30.03.2022 № 139-ЭС по вопросам, поставленным на разрешение судебной экспертизы (далее – эксперте заключение, заключение эксперта, заключение судебной экспертизы). В отношении требования истца об обязании ответчика передать в Управляющую организацию по акту рамки оконных блоков с заполнением сеткой (жалюзийными решетками) для установки в оконных проемах помещений ВРУ, ИТП, технического подполья МКД арбитражный суд указал, что отсутствует доказательство того, что данное требование было предусмотрено проектом, а также  не является предметом контрактов. Требование о разработке и передаче инструкции по эксплуатации МКД не удовлетворено, так как в материалы дела представлены доказательства передачи инструкции ответчиком. В отношении требований истца об обязании ответчика произвести ремонт общедомового имущества суд указал, что данные недостатки не связаны с контрактами купли-продажи квартир, по которым предъявляется иск, недостатки (неплотное примыкание отмостки, нарушение герметизации межпанельных швов) не влияют на качество приобретённых квартир. 

Администрация с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Кировской области от 24.08.2022 по делу № А28-3143/2021 отменить, принять по делу новое решение, удовлетворив исковые требования Администрации в полном объеме.

Истец считает, что суд первой инстанции не учел, что отношения между истцом и ООО «СК Салютстрой» строились исключительно на заключении контрактов купли-продажи квартир. Проектная документация на строительство дома к контрактам никакого отношения не имеет, в условиях контрактов не фигурирует. Межведомственная комиссия для оценки жилых помещений, назначенная постановлением Администрации от 13.11.2015 № 2493 (далее также – комиссия, межведомственная комиссия), при визуальном осмотре квартир при подписании муниципальных контрактов оценивала именно те параметры, которые можно было увидеть - наличие необходимого оборудования (сантехника, электроплиты), элементов отделки, приборов учета, отсутствие повреждений и загрязнений. Указанием на необходимость сверки жилых помещений со строительной проектной документацией при подписании договоров купли-продажи суд возлагает на орган местного самоуправления обязанности, выходящие за рамки, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации при заключении договоров купли-продажи. Судом первой инстанции не были исследованы обращения Администрации к Обществу и обращения жителей дома по фактам выявления недостатков в жилых помещениях в процессе эксплуатации, начиная с первого месяца проживания жителей в МКД. Также судом не дана оценка бездействию Общества по устранению выявленных недостатков, что и привело к самостоятельным действиям жителей  дома   по   исправлению   системы   отопления. Администрация полагает, что арбитражный суд неправомерно отказал в удовлетворении требования герметизации межпанельных швов и отмостки дома, а также передачи рамок оконных блоков с заполнением сеткой (жалюзийными решетками) для установки в оконных проемах помещений ВРУ, ИТП, технического подполья многоквартирного дома. Истец считает, что судом неправомерно возложена обязанность доказывания факта непредоставления ООО «СК Салютстрой» инструкции по эксплуатации многоквартирного дома на истца.

В дополнениях к апелляционной жалобе заявитель указал, что финансирование приобретения жилых помещений производилось истцом за счет субсидии государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» средств областного бюджета и средств городского бюджета, что следует, в частности, из представленных истцом соглашения о представлении иных межбюджетных трансфертов на обеспечение  обязательств по переселению граждан из аварийного жилищного фонда от 06.21.2018 № 22-2018/А, соглашения о представлении в 2018 году субсидий из областного бюджета на обеспечение мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда от 06.04.2018 № 2-2018/А, которые суд апелляционной инстанции посчитал возможным приобщить к материалам настоящего дела в силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), разъяснений пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – Постанволение № 12), поскольку данные документы податель жалобы представил в обоснование своей позиции, изложенной в апелляционной жалобе во исполнение предложения суда апелляционной инстанции, изложенного в протокольном определении от 15.11.2022. Также  Администрация пояснила, что большая часть квартир на сегодняшний день находится в собственности граждан, часть квартир остается в муниципальной собственности городского округа город Вятские Поляны. Указанное следует из представленных заявителем жалобы выписок из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), которые также приобщены к делу в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ и разъяснений пункта 29 Постановления № 12, поскольку представлены во исполнение предложения суд апелляционной инстанции, изложенного в протокольном определении от 18.10.2022. 

ФИО4 в отзыве на апелляционную жалобу и ходатайстве от 08.12.2022 требования Администрации поддержала, обращает внимание на то, что недостатки выявились лишь в процессе эксплуатации МКД; инструкция по эксплуатации не передавалась, сослалась на многочисленные жалобы жильцов дома  на  имеющиеся в квартирах недостатки. 

МУП «ЕКЦ» требования Администрации также поддержало, что следует из представленного отзыва на апелляционную жалобу.

ООО «СК Салютстрой» в отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к нему просит оставить решение Арбитражного суда Кировской области от 31.08.2022 без изменения, а апелляционную жалобу Администрации – без удовлетворения; ответчик ссылается на отсутствие претензий и замечаний со стороны покупателя по контрактам при подписании актов приема-передачи квартир; по результатам судебной экспертизы установлено, что объект не соответствует рабочей документации на строительство в части устройства системы отопления вследствие действий самих жильцов. Относительно требований по общедомовому имуществу ООО «СК Салютстрой» считает, что требование не связано с ненадлежащим исполнением обязательств по контрактам. Дом находился без эксплуатационного контроля, в результате чего в квартирах были низкие параметры теплоносителя системы отопления, не выполнялись мероприятия по подготовке и обслуживанию системы отопления к отопительному сезону. Ответчик в полном объеме поддержал выводы суда первой инстанции, прося оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Подробнее позиции истца и ответчика изложены письменно.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 22.09.2022 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 23.09.2022 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны и третьи лица надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Определениями  Второго арбитражного апелляционного суда 18.10.2022, 15.11.2022 судебные разбирательства откладывались в соответствии со статьей 158 АПК РФ.

Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 14.11.2022 в составе суда на основании статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Горева Л.Н. в связи с его нахождением в отпуске на судью Малых Е.Г., в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы начиналось сначала.

В судебном заседании, состоявшемся 13.12.2022, представители сторон в полном объеме поддержали свои позиции, обменялись комментариями и репликами, ответили на вопросы друг друга и суда.

ФИО4 ходатайствовала о проведении судебного заседания в свое отсутствие.

На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено без участия представителей третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, 12.10.2018 ООО «СК Салютстрой» Администрацией выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

В ноябре 2018 года между Администрацией, действующей от имени  муниципального образования городского округа город Вятские Поляны (покупатель) и ООО «СК Салютстрой» (продавец) заключены контракты купли-продажи 54 квартир в МКД, акты приема-передачи квартир подписаны сторонами 26.11.2018 без замечаний, оплата за квартиры произведена в полном объеме. 

Впоследствии часть квартир была передана в собственность гражданам.

Согласно пункта 5.5 контрактов гарантийный срок на жилое помещение составляет 5 лет со дня, следующего за днем подписания акта приема-передачи жилого помещения. Все обнаруженные в течение этого срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре жилых помещений и подписании акта приема-передачи жилых помещений, должны быть устранены продавцом самостоятельно или с привлечением иных лиц в месячный срок с момента уведомления (претензии) его покупателем об этих недостатках.

В ходе эксплуатации квартир жильцами МКД выявлялись следующие недостатки: 

- повышенная влажность в квартирах; 

- холодные батареи отопления в зимнее время года, холодные и влажные стены; 

- запах канализации.

Жильцы дома неоднократно обращались с жалобами на недостатки в доме к Главе муниципального образования городского округа город Вятские Поляны, Администрации, в прокуратуру.

Администрация, в свою очередь, обращалась к Обществу с требованиями устранить имеющиеся недостатки.

В письме от 22.04.2019 ООО «СК Салютстрой» обещало устранить недостатки, в письме от 09.01.2020 сообщило о частичном устранении недостатков и указанием на то, что прочие замечания недостатками не являются.

24.09.2020 Администрация письмом № 2316/02-29 уведомила ответчика о комиссионном осмотре МКД 29.09.2020 в 10:00.

Актом обследования помещения (многоквартирного дома) от 29.09.2020 № 203 (далее – акт № 203) межведомственная комиссия при участии специалистов зафиксировала недостатки в 20 квартирах (2, 3, 4, 5, 8, 10, 11, 12, 13, 20, 21, 24, 28, 35, 40, 43, 44, 50, 51, 53), а именно:

- зазор между отмосткой и стеной дома;

- оконные блоки не оснащены системой проветривания (приточные клапана);

- радиаторы отопления прогреваются не полностью;

- выход вентшахты на крыше облицован оцинкованной сталью, тем самым уменьшено вытяжное сечение вентканалов;

- отсутствует отвод воды из приямков входа в техническое подполье (затопление);

- отсутствует защита здания от воздействия поверхностных вод;

- в квартирах схожие проблемы: повышенная влажность, не работает вентиляция, присутствует запах канализации, радиаторы отопления не прогреваются, в некоторых квартирах промерзают стены.

Комиссия пришла к выводу о том, что причинами повышенной влажности является отсутствие системы притока воздуха, возможное несоответствие стеновых панелей требованиям теплозащиты.

Акт № 203 направлен Обществу для целей устранения недостатков.

22.12.2020 Администрация направила в адрес ООО «СК Салютстрой» претензию об устранении недостатков и оплате штрафа в связи с допущенными нарушениями контрактов.

Так как требования Администрации Обществом не исполнены, заявитель обратился с иском в суд. Отказ в иске побудил  истца обжаловать решение Арбитражного суда Кировской области по настоящему делу в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней и отзывов на апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Исходя из положений статьи 11 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 ГК РФ и не является исчерпывающим.

Одними из способов защиты гражданских прав являются в соответствии с абзацами третьим и восьмым статьи 12 ГК РФ восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 Постановления № 7 «в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по судуисполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, инымизаконами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ должник невправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства.

При предъявлении кредитором иска об исполнении должникомобязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела,определяет, является ли такое исполнение объективно возможным.

Статья 8 ГК РФ предусматривает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие неосновательного обогащения; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, при этом согласно пункту 1 статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю.

Из представленных Администрацией дополнений следует, что в собственности муниципального образования городского округа город Вятские Поляны находятся 17 квартир из заявленных 54 (№№ 4, 6, 8, 9, 12, 13, 15, 16, 20, 27, 31, 38, 39, 42, 44, 49, 50), все остальные жилые помещения, поименованные в иске, находятся в собственности физических лиц.

Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам, в том числе гражданам. Вместе с тем, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его.

Таким образом, приобретя право собственности на квартиру, физические лица приобрели (как потребители) и право требования к продавцу об устранения выявленных в квартире недостатков и возмещения материального ущерба.

В силу статей 1, 9 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей, в своем интересе и по своему усмотрению. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей.

Из изложенного следует, что не могут быть удовлетворены требований Администрации в отношении квартир, не находящихся в собственности муниципального образования городского округа город Вятские Поляны.

Таким образом, далее апелляционным судом проверяются доводы Администрации в отношении квартир №№ 4, 6, 8, 9, 12, 13, 15, 16, 20, 27, 31, 38, 39, 42, 44, 49, 50.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из пункта 5 статьи 454 ГК РФ следует, что к договору продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные первым параграфом главы 30 ГК РФ (общие положения о купле-продаже), если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этом виде договора.

В пункте 1 статьи 469 ГК РФ определено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 470 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 ГК РФ, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Согласно пункту 3 статьи 470 ГК РФ гарантия качества товара распространяется и на все составляющие его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (пункт 1 статья 471 ГК РФ).

На основании пункта 3 статьи 477 ГК РФ, если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В пункте 1 статьи 475 ГК РФ установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.

В статье 476 ГК РФ предусмотрено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1).

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (пункт 2 статьи 476 ГК РФ).

Определением Арбитражного суда Кировской области от 13.01.2022 назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро строительных экспертиз» ФИО5 (далее также – эксперт).

В заключении судебной экспертизы отражены результаты натурного обследования и сделаны выводы:

- установлено, что в части квартир на вентиляционных отверстиях произведена установка электрических вентиляторов и кухонных вытяжек; вентиляционные отверстия полностью закрыты или заужены различными предметами, либо заклеены, что является недопустимым для ее исправной эксплуатации; ряд решеток и москитных сеток загрязнены;

- установлено, что количество секций приборов отопления не соответствует рабочей документации, однако в помещениях, собственником которых является муниципальное образование городской округ город Вятские Поляны, такое количество не нарушено, кроме квартиры № 20, где количество секций установлено в большем количестве. При этом эксперт указывает, что конфигурация присоединения отопительных приборов в квартирах №№ 16, 20 не соответствует рабочей документации, на байпасах врезаны шаровые краны, находящиеся в положении «закрыто». На участках системы отопления в подвале установлены признаки ремонтных действий, изменена конфигурация присоединения отопительных приборов квартир к системе отопления, выявлена замена труб, частично удалена и не восстановлена теплоизоляция труб. Работы произведены по инициативе жильцов дома.

В остальной части система отопления и система вентиляции соответствует рабочей документации, выводов о том, что применение проектных решений делает помещения непригодными для жилья, в заключении судебной экспертизы не содержится, таким образом, оснований для возложения на Общество обязанности по наращиванию отопительных приборов не имеется.

Вместе с тем из заключения эксперта (страница 10) следует, что рабочей документацией предусмотрена установка оконных блоков с воздухоприточными клапанами; в ответах на вопросы эксперт указал, что отсутствие вентиляционных клапанов может быть вероятной причиной повышенной влажности в квартирах, хотя выразил собственное мнение о том, что установка клапанов, возможна, но приведет только к теплопотерям.

Так как Администрация просит обязать ответчика привести оконные блоки в соответствие с проектной документацией, то суду следует учитывать лишь то обстоятельство, что установка воздухоприточных клапанов была предусмотрена проектом, из чего следует, что требование Администрации подлежит удовлетворению в части квартир, находящихся в собственности муниципального образования городского округа город Вятские Поляны. При этом ответчик в ходе  апелляционного производства подтвердил, что препятствий для установки указанных клапанов не имеется.

Не в ущерб вышеизложенному суд апелляционной инстанции считает необходимым отклонить ссылки ООО «СК Салютстрой» о том, что МКД долгое время после ввода в эксплуатацию никем не обслуживался.

Исходя из системного толкования частей 13, 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) следует, что обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, лежит на лице, принявшим от застройщика помещение в данном доме. До проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, управление домом может осуществляться либо непосредственно застройщиком, либо управляющей организацией, с которой застройщик заключил договор управления. При этом для заключения такого договора проведение открытого конкурса не требуется.

Таким образом, до момента установления управляющей организации по результатам конкурса управляющей организацией являлось именно ООО «СК Салютстрой», не заключившее договор управления с иной организацией.

В части требований об устранении недостатков общедомового имущества суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

По смыслу части 2 статьи 161 ЖК РФ существует три способа управления многоквартирным домом: 1) с помощью ТСЖ; 2) через управляющую организацию; 3) непосредственное управление жильцами.

Управляющая организация имеет право обращаться с исками в интересах собственников, между тем такое право не препятствует отдельным собственникам предъявлять аналогичные иски к застройщику (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5)). 

В настоящем случае собственником ряда помещений в МКД является муниципальное образование городской округ Вятские Поляны, от имени которого выступает Администрация, и которая вправе обращаться с требованием к Обществу об устранении недостатков общего имущества как с отдельным иском, так и в рамках настоящего дела об устранении недостатков в жилых помещениях МКД. 

Администрация просит обязать ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать в управляющую компанию по акту рамки оконных блоков с заполнением сеткой (жалюзийными решетками) для установки в оконных проемах помещений ВРУ, ИТП, технического подполья МКД.

Заключением судебной экспертизы установлено, что из предусмотренных в техническом подполье продухов только один является работоспособным, остальные выполнены из глухих ПВХ оконных блоков.

Согласно пункту 9.10 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» в наружных стенах подвалов, технических подполий и холодного чердака, не имеющих вытяжной вентиляции, следует предусматривать продухи общей площадью не менее 1/400 площади пола технического подполья или подвала, равномерно расположенные по периметру наружных стен. Площадь одного продуха должна быть не менее 0,05 м2.

Согласно пункту 3.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170), подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена. Продухи в цоколях зданий должны быть открыты.

Согласно пункту 4.1.4 Правил № 170 площадь продухов должна составлять примерно 1/400 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома); желательно оборудовать продухи жалюзийными решетками. С целью предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери в сухие и не морозные дни.

Администрация, между тем, не требует устранить недостаток как таковой, просит обязать ООО «СК Салютстрой» совершить в пользу третьего лица действия по передаче жалюзийных решеток.

Такое требование Администрации не относится к гарантийным обязательствам Общества как застройщика или обязательством по устранению недостатков, сама по себе передача жалюзийных решеток не устранит нарушение, в связи с чем не может быть удовлетворено.

Администрация просит обязать ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу провести герметизацию монтажных швов на стыках железобетонных панелей МКД; ремонт бетонной отмостки к цоколю здания МКД, обеспечив ее герметичное примыкание к станам здания.

В заключении судебной экспертизы эксперт дал пояснения (т.3, л.д.63), что дефекты швов, по их  местам расположения, размерам и виду дефекта не могут оказать какое-либо существенное влияние на проблемы с пониженной температурой и влажностью в квартирах. Действительно, имеются локальные дефекты герметизации швов, в части отслоения верхнего герметизирующего слоя от края панели на длине 10 см с шириной раскрытия 0,5 см, один участок с отсутствующим наружным герметизирующим слоем, но следующий изоляционный слой шва не поврежден. 

Из изложенного следует, что эксперт давал оценку данному дефекту исходя из поставленным вопросов применительно к теплопотерям и влажности в квартирах, но не с точки зрения дефектов общего имущества МКД, какими по существу и являются дефекты герметика. Наличие дефектов герметизации швов не опровергнуто.

На странице 27 экспертного заключения эксперт фиксирует, что по всей длине северной и восточной стен наблюдается неплотное примыкание бетонной отмостки к цоколю здания, что способно привести к формированию разрывов, которые являются наиболее уязвимыми участками к проникновению атмосферных осадков и талых вод.

В свете указанного требования Администрации об устранении недостатков общего имущества МКД являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2016 № 491 (далее - Правила № 491) в состав технической документации на МКД обязательно входит инструкция по эксплуатации МКД по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

В силу пункта 25 Правил № 491 застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):

- первый экземпляр - товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 ЖК РФ лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;

- второй экземпляр - по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано), либо лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче;

- третий экземпляр - в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Форма и содержание инструкции МКД установлены Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 01.06.2007 № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома» (далее - Приказ № 45).

Пунктами 17, 18 Приказа № 45 предусмотрено право любого собственника обратиться к застройщику за получением инструкции.

Судебная практика однозначно признает инструкцию МКД обязательной частью технической документации и при истребовании ее в обязательном порядке выносятся решения об удовлетворении таких требований (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.02.2018 № 309-ЭС17-23612).

В материалы настоящего дела представлена инструкция по эксплуатации в электронном виде, однако доказательств ее вручения уполномоченным лицам в порядке, предусмотренном Приказом № 45, не имеется, в связи с чем с застройщика не может быть снята указанная обязанность.

С учетом изложенного  неимущественные требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Подпунктом «а» пункта 7.7 муниципальных контрактов предусмотрена ответственность продавца за каждый факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, предусмотренного контрактом, которое не имеет стоимостного выражения в виде штрафа в размере 1 000 рублей 00 копеек.

Исходя из того, что требования Администрации признаны судом обоснованными в части 17 жилых помещений и общего имущества МКД, обязательства ответчика по устранению спорных недостатков остаются неисполненными, то штраф начисляется по формуле 17 * 1 000, что составляет 17 000 рублей 00 копеек, которые подлежат взысканию в пользу истца с ООО «СК Салютстрой»..

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 28 Постановления № 7, в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка).

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре (пункт 31 Постановления № 7).

Администрация просит взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку в размере 500 рублей 00 копеек за каждый день просрочки исполнения вступившего в законную силу судебного акта.

Согласно разъяснениям пункта 32 Постановления № 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Размер неустойки является соразмерным последствиям допущенных Обществом нарушений обязательств. Доказательств обратного, материалы дела не содержат.

Требование о присуждении неустойки по день исполнения подлежит удовлетворению.

Поскольку неимущественные требования Общество обязано произвести в течение месяца со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу, то неустойка за неисполнение подлежит взысканию со дня, следующего за последним днем исполнения настоящего постановления.

Принимая во внимание допущенные судом первой инстанции нарушения, на основании подпунктов 1, 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта. 

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

В соответствии с разъяснениями пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты, что следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации.

Размер государственной пошлины по нематериальному требованию составляет 6 000 рублей 00 копеек (подпункт 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

При частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу (пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Государственная пошлина по иску в части имущественного требования составляет 2 160 рублей 00 копеек, требование в части штрафа удовлетворено на 31,48 %.

Применительно к пункту 6 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации сумма государственной пошлины исчисляется в полных рублях: сумма менее 50 копеек отбрасывается, а сумма 50 копеек и более округляется до полного рубля (пункт 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Таким образом, с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию 6 680 рублей 00 копеек.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу администрации муниципального образования городского округа города Вятские Поляны Кировской области удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Кировской области от 31.08.2022 по делу № А28-3143/2021 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования администрации муниципального образования городского округа города Вятские Поляны Кировской области удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «СК Салютстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в течение месяца со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу:

- установить во всех оконных блоках квартир № 4, 6, 8, 9, 12, 13, 15, 16, 20, 27, 31, 38, 39, 42, 44, 49, 50  многоквартирного дома по адресу 

<

...> вентиляционные клапаны в соответствии с проектной документацией на строительство многоквартирного дома; 

- произвести ремонт бетонной отмостки многоквартирного дома по адресу 

<

...>, обеспечив ее герметичное примыкание к станам здания; 

- провести герметизацию монтажных швов на стыках железобетонных панелей многоквартирного дома по адресу 

<

...>; 

- передать инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома в бумажном и электронном виде под роспись истцу, в муниципальный архив и жителям дома.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СК Салютстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу администрации муниципального образования городского округа города Вятские Поляны Кировской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 17 000 рублей 00 копеек штрафа за неисполнение обязательства, предусмотренного контрактами. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СК Салютстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу администрации муниципального образования городского округа города Вятские Поляны Кировской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в случае неисполнения судебного акта по настоящему делу в установленный срок судебную неустойку в размере 500 рублей 00 копеек за каждый день неисполнения вступившего в законную силу судебного акта. 

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СК Салютстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 680 рублей 00 копеек государственной пошлины.

Арбитражному суду Кировской области выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий                               

 

Судьи

 

Е.А. Овечкина

 

Е.Г. Малых

 

А.Б. Савельев