АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-66457/2021

24 августа 2022 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 августа 2022 года 

Полный текст решения изготовлен 24 августа 2022 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.В. Плакатиной,  при ведении  протокола судебного заседания помощником судьи С.А. Головиной, рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 308565813400304, далее – ИП ФИО1), 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН  

<

***>, ОГРНИП 308565810900329, далее – ФИО2), 

индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315565800000935, далее – ИП ФИО3)

далее по тексту также – истцы по первоначальному иску, ответчики по встречному иску

к обществу с ограниченной ответственностью "Центр ПЭТ-Технолоджи" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее - ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску, ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи")

о взыскании задолженности по арендной плате и пени; 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Мединвестгрупп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

при участии в судебном заседании:

от истцов: ФИО4, представитель по доверенностям от 10.01.2022 года, предъявлены паспорт и удостоверение адвоката (посредством веб-конференции).

ИП ФИО1, лично, паспорт; 

от ответчика: ФИО5, представитель по доверенности  от 17.01.2020 года (посредством веб-конференции), предъявлены паспорт и диплом; ФИО6, представитель по доверенности от 17.01.2022 года, предъявлены паспорт и диплом(посредством веб-конференции), Помазан И.А., представитель по доверенности от 18.03.2022.

представитель ФИО7 к судебному заседанию посредством веб-конференции в порядке 153.2 АПК РФ не подключился.

от третьего лица, не заявляющего требования относительно предмета спора: ФИО8, паспорт, диплом, доверенность от 22.02.2022 (посредством веб-конференции).

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Определением суда от 28.03.2022 суд назначил  по делу судебную строительно – техническую  экспертизу. 

Проведение экспертизы поручено экспертам Уральской Торгово-промышленной палаты ФИО9, ФИО10.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Имеются ли в несущих стенах 1-го - 5-ого этажей, колоннах, перекрытиях, крыше/покрытии здания с кадастровым номером 56:44:0446008:13 (расположенного по адресу: 

<

...>) (далее - Здание) дефекты, для устранения которых необходимо проведение капитального ремонта или реконструкции?

2) Какие обязательные нормы и правила, в т.ч. нормы технических регламентов, строительных норм и правил, нарушаются наличием указанных дефектов?

3) Если имеются дефекты, то каковы причины их образования? Могли ли данные дефекты образоваться в результате проведения арендатором (ООО «Центр Пэт-Технолоджи») по Договору №01 аренды недвижимости от 25.05.2020 демонтажных и иных работ, перечень и объем которых указан в актах о приемке выполненных работ № 1 от 31.01.2021, № 2 от 31.03.2021 по договору подряда № 1808/09-10-20/ОКС-2 между ООО «Центр Пэт-Технолоджи» и ООО «М1 Констракшн»; акте о приемке выполненных работ № 1 от 15.09.2021 по договору подряда № 803/06-08-21/Р-2 между ООО «Центр Пэт-Технолоджи» и ООО «М1 Констракшн»?

4) Если имеются вышеуказанные дефекты, то возможно ли дальнейшее использование (эксплуатация) Здания по его назначению (для административно-производственной деятельности или для медицинской деятельности, и/или фармацевтической) без устранения обнаруженных дефектов? Создают ли такие дефекты риск причинения вреда жизни и здоровью граждан? Являются ли вышеуказанные дефекты критическими или значительными? Являются ли выявленные дефекты устранимыми? 

5) Определить, какие из обнаруженных дефектов в несущих стенах 1-го - 5-ого этажей, колоннах, в перекрытиях, крыше Здания не были ранее отражены в техническом заключении ООО «М1 проект» №842/28-05-20/ОБ.

6) Произошло ли изменение параметров Здания, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема) после надстройки стропильной крыши/покрытия поверх плоской?

Являются ли выявленные изменения Здания разновидностью реконструкции объекта капитального строительства?

Произведены ли работы по надстройке стропильной крыши/покрытия поверх плоской в соответствии со строительными, градостроительными нормами и правилами, техническими регламентами, проектной документации?

Затрагивают ли изменения конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают ли они предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом?

Произошло ли изменение внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или Здания после надстройки стропильной крыши/покрытия поверх плоской?

01.07.2022 в материалы дела поступило заключение судебной экспертизы.

Согласно статье 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.

Поскольку основания для приостановления производства по делу отпали, суд возобновил производство по настоящему делу.

29.07.2022 от третьего лица в материалы дела поступил отзыв. Отзыв приобщен к материалам дела.

10.08.2022 от истцов поступили дополнительные пояснения по делу с приложенными доказательствами. Дополнительные пояснения приобщены к материалам дела.

15.08.2022 от истцов по первоначальному иску поступило ходатайство об увеличении исковых требований, в частности истцы по первоначальному иску просят взыскать с ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» в пользу ИП ФИО1 арендную плату по договору аренды недвижимости № 01 от 25.05.2020 за ноябрь и декабрь 2021 года, январь-август 2022 года в размере 2 440 806 руб., неустойку в размере 164 753 руб., всего 2 605 559 руб.

Взыскать с ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» в пользу ИП ФИО2 арендную плату по договору аренды недвижимости № 01 от 25.05.2020 за ноябрь и декабрь 2021 года, январь-август 2022 года в размере 2 440 806 руб., неустойку в размере 164 753 руб., всего 2 605 559 руб.

Взыскать с ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» в пользу ИП ФИО3 арендную плату по договору аренды недвижимости №01 от 25.05.2020 за ноябрь и декабрь 2021 года, январь-август 2022 года в размере 2 440 805 руб., неустойку в размере 164 753 руб., всего 2 605 558 руб.

Уточнение исковых требований принято в порядке статьи 49 АПК РФ.

15.08.2022 от ответчика по первоначальному иску поступило ходатайство об изменении оснований встречного иска с учетом результатов судебной экспертизы. Ходатайство приобщено к материалам дела и удовлетворено.

Кроме того, в судебном заседании от представителя истца приобщены документы - соглашение от 31.01.2020, приложение к нему и акт выполненных работ.

Иных заявлений и ходатайств не поступило.

Истцы по первоначальному иску в судебном заседании поддержали исковые требования с учетом ходатайства об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ.

Ответчик по первоначальному иску против удовлетворения требований возразил по основаниям, изложенным в отзыве.

Истец по встречному иску просит расторгнуть Договор аренды недвижимости №01 от 25 мая 2020 г., заключенный между арендатором ООО «Центр Пэт-Технолоджи» и арендодателями Индивидуальным предпринимателем ФИО1, Индивидуальным предпринимателем ФИО2, ФИО3.

2)Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» 122 044,33 руб. сумму неосновательного обогащения – 50% аванса за октябрь 2021 г. по вышеуказанному Договору ввиду непредставления встречного предоставления в полном объеме в октябре 2021 г. .    

4) Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» 122 044,33 руб. сумму неосновательного обогащения – 50% аванса за октябрь 2021 г. по вышеуказанному Договору ввиду непредставления встречного предоставления в полном объеме в октябре 2021 г.

5) Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» 122 044,33 руб. сумму неосновательного обогащения – 50% аванса за октябрь 2021 г. по вышеуказанному Договору ввиду непредставления встречного предоставления в полном объеме в октябре 2021 г.

Ответчик по встречному иску против удовлетворения требований возражает по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо представило в материалы дела отзыв с доводами по заявленным требованиям.

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, в между ИП ФИО1, ИП ФИО11, ИП ФИО3 (арендодатели) и ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» (арендатор) заключен договора аренды недвижимости № 01 от 25.05.2020 (далее - договор), по акту приема-передачи переданы нежилые помещения общей площадью 2 702 кв.м., находящиеся в одно-пятиэтажном административно-производственном здании с подвалом общей площадью 2 746 кв.м., кадастровый номер 56:44:0446008:13, расположенное по адресу: 

<

...> (далее по тексту- здание).

Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что арендуемое здание принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности в равных долях (по 1/3 доли у каждого).

Срок аренды составляет 10 лет (п. 3.1. Договора). 

Договор в установленном порядке зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 29.05.2020 г., что подтверждается отметками на договоре и выпиской из ЕГРП.

В соответствии с п.п. 2.4., 9.1. договора, арендатор обязуется использовать арендуемое здание в течение всего срока аренды исключительно для осуществления медицинской и фармацевтической деятельности (разрешенное использование).

Для соответствия здания разрешенному использованию, арендатор своими силами и за свой счет по согласованию с арендодателем предварительно выполняет в здании комплекс строительно-монтажных, отделочных работ, иных работ, в том числе производит отделимые и неотделимые улучшения (п.п. 1.16, 4.9., 5.1.2 - 5.1.8, 5.2. Договора).

По условиям п. 5.1.11 договора капитальный ремонт для приведения здания в соответствии с его разрешенным использованием (за исключением капитального ремонта крыши здания) выполняется арендатором.

В п. 17.1 договора, арендатор подтвердил, что он не полностью осведомлен о техническом состоянии здания в связи с чем после подписания акта приемки-передачи здания им будет произведено техническое обследование здания, которое должно будет подтвердить его надлежащее техническое состояние, а также пригодность здания для эксплуатации по разрешенному использованию.

Письмом №20-09 от 20.07.2020 г. арендатор уведомил арендодателей, что по результатам проведенного технического обследования несущих конструкций здания по адресу: Оренбург, Зиминская 35 здание признано ограниченно работоспособным, и таким образом пригодным для разрешенного использования согласно договору аренды №01 от 25 мая 2020 года в качестве клинико-диагностического центра после упомянутого в договоре аренды капитального ремонта, и что в настоящее время по результатам технического обследования начат процесс проектирования предстоящих в ходе капитального ремонта строительно-монтажных работ.

К письму приложена копия Технического заключения № 842/28-05-20/ОБ, выполненного ООО «М1 Проект», на 238 листах по результатам комплексного обследования технического состояния здания нежилого назначения, расположенного по адресу: 

<

...>. Заключение содержит фототаблицы, расчеты и подробные выводы по всем элементам конструкций здания.

После указанного обследования арендатор приступил к выполнению строительно-монтажных работ по капитальному ремонту здания в целях приведения его к разрешенному использованию, что подтверждается перепиской сторон периода 2020-2021 г.г.

Таким образом, арендатор принял во владение и пользование здание для производства необходимых работ.

Согласно пунктам 4.4., 4.9. Договора ставка арендной платы составляет 250 руб. 00 коп. за 1 кв. м. в месяц, что с учетом общей площади составляет 675 500 рублей в месяц, и оплачивается арендатором путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей ежемесячно авансом не позднее 10-го числа текущего месяца равными платежами каждому арендатору.

С учетом дополнительного соглашения № 01 от 27.04.2021 размер ежемесячной' арендной платы составляет 732 242 руб. с 01.01.2021 г.

До октября 2021 года обязательства арендатора по оплате арендных платежей исполнялись надлежащим образом.

Вместе с тем, задолженность по арендной плате за период ноябрь-декабрь 2021, январь-август 2022 в размере 7 322 420 рублей по настоящее время не оплачена, что и послужило основанием для обращения в суд с первоначальным иском.

Суд, исследовав представленные в дело доказательства, заслушав позицию лиц, участвующих в деле, руководствовался следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Возражая против удовлетворения первоначальных требований, а также в обосновании позиции, изложенной во встречном исковом заявлении,  истец по встречному иску ссылается на следующие обстоятельства.

Так, ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ», ссылается на установленный факт наличия в стенах и перекрытиях здания значительных скрытых дефектов, о которых арендатор не знал и не мог знать, устранение которых требует проведения капитального ремонта, от осуществления которого арендаторы отказались, что является основанием для расторжения договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд, оценивая названный довод возражений на первоначальный иск, а также встречного искового заявления обратил внимание на следующие обстоятельства.

В соответствии с п.п. 2.4., 9.1. договора аренды, арендатор обязуется использовать арендуемое здание в течение всего срока аренды исключительно для осуществления медицинской и фармацевтической деятельности (Разрешенное использование).

Для соответствия здания разрешенному использованию, арендатор своими силами и за свой счет по согласованию с арендодателем предварительно выполняет в здании комплекс строительно-монтажных, отделочных работ, иных работ, в том числе производит отделимые и неотделимые улучшения (п.п. 1.16,  5.1.2 - 5.1.8, 5.2. Договора).

В частности, согласно п. 1.16 договора «отделочные работы Арендатора» означает любые строительные, ремонтные, отделочные и монтажные работы в Здании и помещениях, расположенных в нем, которые могут быть произведены Арендатором за его счет самостоятельно и/или, по его поручению, привлеченным подрядчиком/подрядчиками в течение срока аренды исключительно с письменного согласия Арендодателей. Результат Отделочных работ Арендатора - собственность Арендодателей, за исключением отделимых улучшений.

В соответствии с п. 1.21. договора «Целевое назначение; «Разрешенное использование» означает разрешенное и установленное в ст. 9 настоящего договора использование здания арендатором.

В силу п. 4.9 (абз.2) арендодатели понимают и соглашаются с тем, что для соответствия здания разрешенному использованию арендатору необходимо предварительно выполнить в здании комплекс строительно-монтажных, отделочных работ Арендатора и иных работ, в том числе произвести Отделимые и неотделимые улучшения.

Согласно п. 5.1.2., 5.1.3 Договора Арендатору предоставляется право на основании предварительного письменного согласия Арендодателей производить с соблюдением действующего законодательства РФ и условий настоящего договора за собственный счет перепланировку, переоборудование здания, отделочные работы Арендатора и иные работы в целях приведения Здания в соответствие с его Разрешенным использованием; производить за собственный счет неотделимые улучшения Здания, служащие для его наиболее эффективной и рациональной эксплуатации, при этом стоимость произведенных Арендатором неотделимых улучшений не подлежит компенсации в каком-либо виде, в том числе путем зачета стоимости соответствующих п работ и материалов в стоимость арендных платежей. Неотделимые улучшения являются собственностью Арендодателей по окончании срока аренды.

Пунктом 5.1.11 договора стороны установили, что в случае, если Арендодатели не выполняют обязательства по проведению капитального ремонта крыши Здания, Арендатор имеет право на осуществление ремонтных работ своими силами и за свой счет, при этом документально подтвержденные расходы Арендатора по проведению ремонтных работ Арендодатели обязуются возместить по требованию Арендатора в течение 30 дней с момента их предъявления. Данное правило не распространяется на капитальный ремонт, выполняемый Арендатором для приведения Здания в соответствие с его Разрешенным использованием.

Аналогичные обязанности Арендатора в случае аварийного состояния установлены п. 6.3.6. договора,

Таким образом, по условиям п. 5.1.11, п. 6.3.6. договора капитальный ремонт для приведения здания в соответствии с его разрешенным использованием (за исключением капитального ремонта крыши здания) выполняется Арендатором.

Обязательства арендодателей по осуществлению капитального ремонта лишь крыши здания подчеркнуты в п. 7.1.9. договора.

В п.17.1 договора арендатор подтвердил, что он не полностью осведомлен о техническом состоянии здания, в связи с чем, после подписания акта приемки-передачи здания им будет произведено техническое обследование здания, которое должно будет подтвердить его надлежащее техническое состояние, а также пригодность здания для эксплуатации по разрешенному использованию.

Обязанность получения арендатором экспертного заключения о пригодности несущих конструкций здания для разрешенного использования предусмотрено также пунктами 4.6., 6.3.1. договора.

В силу п. 14.1 договора арендодатели не отвечают за недостатки сданного в аренду здания, которые были ими оговорены при заключении настоящего договора, или были заранее известны арендатору, или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра здания (явные недостатки) при подписании акта приемки-передачи.

Из обстоятельств дела следует, что ответчик при заключении договора, подписании акта приема-передачи знал и должен был знать о всех явных и скрытых недостатках здания, более того, во исполнение условий договора произвел детальное инструментальное техническое обследование несущих конструкций силами привлеченных экспертов, имеющих высшее строительное образование, и представил арендодателям соответствующее техническое заключение.

Письмом №20-09 от 20.07.2020 г. арендатор уведомил арендодателей, что по результатам проведенного технического обследования несущих конструкций здания по адресу: Оренбург, Зиминская 35 здание признано ограниченно работоспособным, и таким образом пригодным для разрешенного использования согласно договору аренды №01 от 25 мая 2020 года в качестве клинико-диагностического центра после упомянутого в договоре аренды капитального ремонта, и что в настоящее время по результатам технического обследования начат процесс проектирования предстоящих в ходе капитального ремонта строительно-монтажных работ.

К письму приложена копия Технического заключения № 842/28-05-20/ОБ, выполненного ООО «М1 Проект», на 238 листах по результатам комплексного обследования технического состояния здания нежилого назначения, расположенного по адресу: 

<

...>. Заключение содержит фототаблицы, расчеты и подробные выводы по всем элементам конструкций здания!

Цель исследования - Оценка технического состояния обследуемых строительных конструкций и инженерных систем; определение возможности и условий дальнейшей безаварийной эксплуатации объекта; сбор исходных данных для разработки проекта капитального ремонта (размещения медицинского центра, оснащенного тяжелой медицинской техникой) 1стр. 4 Тех. заключения/.

Согласно выводам, изложенным на стр. 46 технического заключения в результате комплексного обследования установлено, что общее техническое состояние существующих строительных конструкций здания • нежилого назначения, расположенного по адресу:

<

...> характеризуется в целом как ограниченно – работоспособное ,в том числе:

1.1.Грунтовое основание - состояние работоспособное.

1.2.Фундаменты и стены подвала - состояние работоспособное.

1.3.Наружные и внутренние стены - состояние работоспособное.

1.4.Колонны железобетонные - состояние ограниченно-работоспособное.

1.5.Ригели перекрытий - состояние работоспособное.

1.6.Ребристые плиты перекрытий - состояние работоспособное.

1.7.Многопустотные плиты перекрытий - состояние работоспособное.

1.8.Монолитные участки перекрытий - состояние ограниченно-работоспособное, близкое к аварийному

1.9.Стропильные конструкции покрытия - состояние ограниченно-

работоспособное

1.10.Козырьки над входами - состояние аварийное.

После указанного обследования арендатор приступил к выполнению строительно-монтажных работ по капитальному ремонту здания в целях приведения его к разрешенному использованию.

Кроме того, ответчиком с учетом технического обследования подготовлен Проект на выполнение строительно-монтажных работ, в том числе, в части усиления элементов несущих конструкций.

Как было указано суд ранее, по делу проводилась судебная экспертиза, заключение экспертов №20130500059 от 17.06.2022 представлено в материалы дела.

В заключении судебной экспертизы отражены ответы на заданные судом вопросы.

Так, по вопросу №1, имеются ли в несущих стенах 1-го - 5-ого этажей, колоннах, перекрытиях, крыше/покрытии здания с кадастровым номером 56:44:0446008:13 (расположенного по адресу: 

<

...>) дефекты, для устранения которых необходимо проведение капитального ремонта или реконструкции?

Экспертом отмечено, что  в здании с кадастровым номером 56:44:0446008:13, расположенном по адресу: 

<

...>, имеются дефекты, для устранения которых необходимо проведение капитального ремонта с усилением конструкций.

По второму поставленному судом вопросу: Какие обязательные нормы и правила, в т.ч. нормы технических регламентов, строительных норм и правил, нарушаются наличием указанных дефектов?

Экспертами указано, что наличием выявленных дефектов нарушаются:

-Федеральный закон "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 № 384-ФЗ Статья 7 «Требования механической безопасности».

-СП 15.13330.2020, СВОД ПРАВИЛ «Каменные и армокаменные конструкции» в части требований к армированию кладки несущих стен.

-СП 70.13330.2012, СВОД ПРАВИЛ «Несущие и ограждающие конструкции» п. 6.4; п.9.2.1; 9.2.5.

-СП 71.13330.2017, СВОД ПРАВИЛ «Изоляционные и отделочные покрытия» п.8.6.

-СП 28.13330.2017, СВОД ПРАВИЛ «Защита строительных конструкций от коррозии» главы 4 и 5.

По третьему поставленному судом вопросу, эксперты указывают, что

Если имеются дефекты, то каковы причины их образования? Могли ли данные дефекты образоваться в результате проведения арендатором (ООО «Центр Пэт-Технолоджи») по Договору №01 аренды недвижимости от 25.05.2020 демонтажных и иных работ, перечень и объем которых указан в актах о приёмке выполненных работ № 1от 31.01.2021, № 2 от 31.03.2021 по договору подряда № 1808/09-10-20/ОКС-2 между ООО «Центр Пэт-Технолоджи» и ООО «М1 Констракшн»; акте о приёмке выполненных работ № 1 от 15.09.2021 по договору подряда № 803/06-08-21/Р-2 между ООО «Центр Пэт-Технолоджи» и ООО «М1 Констракшн»?

Причинами образования дефектов экспертами названы:

Низкое качество выполнения строительно-монтажных работ при возведении здания, в частности:

-использование сборных многопустотных плит перекрытий в 5-ти этажной части здания, в верхней сжатой зоне имеющих технологические дефекты, возникшие при изготовлении;

-применение кирпичной кладки без гидроизоляции на участке наружной стены ниже отм. 0.000 в подвальном помещении в осях 1-3 по оси В.

Указанные дефекты образовались при строительстве объекта и не связаны с результатами проведения арендатором (ООО «Центр Пэт-Технолоджи») по Договору №01 аренды недвижимости от 25.05.2020 демонтажных и иных работ, перечень и объем которых указан в актах о приёмке выполненных работ № 1от 31.01.2021, № 2 от 31.03.2021 по договору подряда № 1808/09-10-20/ОКС-2 между ООО «Центр Пэт-Технолоджи» и ООО «М1 Констракшн»; акте о приёмке выполненных работ № 1 от 15.09.2021 по договору подряда № 803/06-08-21/Р-2 между ООО «Центр Пэт-Технолоджи» и ООО «М1 Констракшн»;

Дефекты, которые образовались в результате проведения арендатором (ООО «Центр Пэт-Технолоджи») по Договору №01 аренды недвижимости от 25.05.2020 демонтажных и иных работ, перечень и объём которых указан в актах о приёмке выполненных работ №1 от 31.01.2021, №2 от 31.03.2021 по договору подряда № 1808/09-10-20/ОКС-2 между ООО «Центр Пэт-Технолоджи» и ООО «М1 Констракшн»; акте о приёмке выполненных работ №1 от 15.09.2021 по договору подряда № 803/06-08-21/Р-2 между ООО «Центр Пэт-Технолоджи» и ООО «М1 Констракшн»:

-дефекты гидроизоляции цокольной части стен, дефекты обусловленные демонтажем ранее существовавшей отмостки в процессе капитального ремонта, в частности замачивание стен подвала.

-локальный участок трещины в кладке опорной зоны перемычки над дверным проемом, на участке выполнения работ по демонтажу перегородки с ударным воздействием на конструкции.

Отвечая на четвертый вопрос: «если имеются вышеуказанные дефекты, то возможно ли дальнейшее использование (эксплуатация) здания по его назначению (для административно-производственной деятельности или для медицинской деятельности, и/или фармацевтической) без устранения обнаруженных дефектов? Создают ли такие дефекты риск причинения вреда жизни и здоровью граждан? Являются ли вышеуказанные дефекты критическими и значительными? Являются ли выявленные дефекты устранимыми?», экспертами отмечено следующее.

Дальнейшая эксплуатация здания без завершения капитального ремонта с устранением вышеуказанных дефектов не допускается, так как не обеспечиваются нормальные условия эксплуатации данного здания.

В настоящее время техническое состояние строительных конструкций здания оценивается как ограниченно работоспособное. 

Отмечается, что выявленные дефекты являются устранимыми, являются значительными, но не критическими. В настоящее время, дефекты не создают риск причинения вреда жизни и здоровью граждан, так как здание не эксплуатируется и находится под охраной. Доступ во внутренние помещения здания граждан запрещен.

По пятому поставленному судом вопросу, в экспертном заключении приведены следующие выводы: из обнаруженных дефектов ранее в заключении ООО «М1 проект» №842/28-05-20/ОБ не были отражены:

-дефекты несущих стен 5-ти этажной части здания, расслоение кладки простенка, трещина в примыкании внутренней стены к наружной, отсутствие перевязки кладки в углу здания на участке размещения лестничной клетки, трещина в кладке опорной зоны перемычки над дверным проемом, на участке выполнения работ по демонтажу перегородки с ударным воздействием на конструкции.

-дефекты самонесущих стен 3-х этажной части здания: вертикально ориентированные трещины по растворным швам кладки подоконных простенков.

-трещины и нарушения горизонтальности поверхности на участках пустот в верхней сжатой зоне сборных многопустотных плит перекрытий в 5-ти этажной части здания, возникшие при изготовлении.

-дефекты гидроизоляции цокольной части стен, дефекты, обусловленные демонтажем ранее существовавшей отмостки в процессе капитального ремонта, в частности замачивание стен подвала.

Дефекты несущих стен 5-ти этажной части здания, расслоение кладки простенка, трещина в примыкании внутренней стены к наружной, отсутствие перевязки кладки в углу здания на участке размещения лестничной клетки, дефекты самонесущих стен 3-х этажной части здания: вертикально ориентированные трещины по растворным швам кладки подоконных простенков, а также трещины и нарушения горизонтальности поверхности на участках пустот в верхней сжатой зоне сборных многопустотных плит перекрытий в 5-ти этажной части здания, возникшие при изготовлении являются дефектами скрытого характера и обнаружить их было возможно только при демонтаже отделочных слоев в помещениях здания.

Заключение экспертизы соответствует требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, указанное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют, в связи с чем указанное доказательство принимается судом и подлежит оценке наряду с иными доказательствами по делу.

Суд отмечает, что поведение истца по встречному иску, который принял помещения в аренду без замечаний, касательно технического состояния объекта и возможности его использования по назначению, приступил к выполнению строительно-монтажных работ по ремонту в здании, но при этом ссылается на ненадлежащее состояние помещений, является противоречивым.

Обстоятельства, на которые ссылается истец по встречному иску, в обоснование своих доводов, не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть, проявляя должную осмотрительность на стадии заключения договора.

Ответчик, обладающий финансовой возможностью привлечения экспертов-строителей, на стадии подготовки к заключению долгосрочного договора аренды, предполагающего приведение его к разрешенному использованию, для размещения тяжелой медицинской техники, должен принять меры к детальному изучению качества, действительных свойств и характеристик объекта аренды, а также возможности его эксплуатации. Более того, указанное арендодателем и было реализовано ответчиком по встречному иску с привлечением соответствующих специалистов.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель: когда участник спора может лишиться права выдвигать возражения). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Таким образом, суд отклоняет доводы ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" о наличии значительных скрытых дефектов в объекте аренды по приведенным выше обстоятельствам.

Довод истца по встречному иску о том, что арендодателями нарушено обязательство по устранению скрытых дефектов, образовавшихся до заключения договора, по проведению капитального ремонта несущих конструкций здания, отклоняется по следующим обстоятельствам.

Так, согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как было указано ранее, для соответствия здания разрешенному использованию, арендатор своими силами и за свой счет по согласованию с арендодателем предварительно выполняет в здании комплекс строительно-монтажных, отделочных работ, иных работ, в том числе производит отделимые и неотделимые улучшения (п.п. 1.16, 4.9., 5.1.2 - 5.1.8, 5.2. Договора).

По условиям п. 5.1.11 договора капитальный ремонт для приведения здания в соответствии с его разрешенным использованием (за исключением капитального ремонта крыши здания) выполняется арендатором.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора аренды, обязанность по проведению капитального ремонта (за исключением капитального ремонта крыши здания) возложена на арендатора.

Указанное также подтверждается следующими обстоятельствами.

Как следует из заключения эксперта № 20130500059 от 17.06.2022, при ответе на первый вопрос эксперт пришел к выводу, что в здании имеются дефекты для устранения которых необходимо проведение капитального ремонта с усилением конструкций.

При этом в исследовательской части заключения эксперт указывает, что на момент проведения осмотра в рамках судебной экспертизы внутренняя штукатурная отделка и окраска стен подвала отсутствует, по данным заключения ООО «М1 Проект» в 2020 году отделка существовала. Следовательно, внутренняя отделка вместе с полом подвала была демонтирована в процессе капитального ремонта.

Это свидетельствует о том, что именно арендаторы выполняли демонтажные работы в процессе капитального ремонта, этот факт ответчиком по первоначальному иску не оспаривается.

Кроме того, в исследовательской части заключения эксперт указывает, что технические решения по устранению дефектов стен разработаны в проектной документации «Капитальный ремонт здания нежилого назначения для создания медицинского центра по адресу 

<

...>», рабочая документация,  том «конструктивные решения», шифр ОРЕ-КДЦ-Р-20-КР2. Изм. 6 и 7.

Сам факт разработки проектной документации по капитальному ремонту здания арендатором, и начало капитального ремонта подтверждают признание договорной обязанности именно арендатора в проведении капитального ремонта здания, что является последовательным поведением ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" во взаимосвязи с пунктом 5.1.11 договора.

Как судом указывалось ранее, договором аренды ясно и недвусмысленно согласовано, что проведение капитального ремонта здания в целях приведения его к разрешенному использованию является обязанностью арендатора, независимо от времени образования дефектов (указанное договором отдельно не оговорено).

Таким образом, указанные доводы возражений на первоначальный иск, а также встречного иска являются несостоятельными.

Состояние здания, как следует из представленного экспертного заключения, не претерпело существенных изменений, как оно было ограниченно-работоспособным по результатам технического исследования, выполненного ООО «М1 Проект», так ограниченно-работоспособным оно является  в соответствии с выводами проведенной судебной экспертизы.

Отмечается, что выявленные дефекты являются устранимыми, значительными, но не критичными.

В исследовательской части Заключения эксперт отмечает, что в переданной проектной документации «Капитальный ремонт здания нежилого назначения для создания медицинского центра по адресу: 

<

...>», рабочая документация, том «конструктивные решения», шифр ОРЕ-КДЦ-Р-20-КР2. Изм.6. и 7 приведены технические решения по усилению конструкций для устранения: дефекта смещения колонн и фундамента относительно их необходимого расположения (стр. 17 заключения),дефекта  конструкций  междуэтажных  перекрытий(стр.   20 Заключения).

Таким образом, все строительно-монтажные работы по усилению несущих и других конструкций здания должен выполнить арендатор в ходе запроектированного и начатого капитального ремонта по приведению здания к разрешенному использованию, иного из материалов дела не следует.

Довод ответчика по встречному иску о том, что в здании проведена незаконная реконструкция, свидетельствующая  о самовольном строительстве, судом отклоняется по следующим обстоятельствам.

Согласно Заключению эксперта № 20130500059 от 17.06.2022 при ответе на шестой вопрос, эксперт пришел к выводу, что после надстройки стропильной крыши/покрытия поверх плоской произошло изменение части параметров здания: высоты, объёма. При этом величина строительного объема здания, которая определяется умножением площади горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне 1-го этажа выше цоколя на полную высоту здания, измеренную от отметки пола нижнего этажа до верха утеплителя чердачного перекрытия, не претерпела значительных изменений.

Работы по надстройке стропильной крыши/покрытия в целом произведены в соответствии со строительными нормами и правилами, по проектной документации «Крыша административного здания» чертежи шифров № 2011-001-2011-023.

Произведенные изменения не превышают предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции.

Пунктом 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 приведенной статьи установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, вопреки позиции ответчика по первоначальному иску,  спорный договор не является безусловно недействительной сделкой.

Истцы по первоначальному иску, возражая против данного довода ответчика указывают, что предметом Договора № 01 аренды недвижимости от 25.05.2020 в соответствии с пунктами 1.8,2.1. являются нежилые помещения общей площадью 2 702 кв.м., находящиеся в одно-пятиэтажном административно-производственном здании с подвалом общей площадью 2 746 кв.м., кадастровый номер: 56:44:0446008:13, расположенном по адресу: 

<

...>.

Соответственно, предметом договоры аренды является не здание, а помещения в здании, факт возведения стропильной крыши/покрытия поверх плоской не привело к возникновению нового объекта недвижимости.

Само право собственности на спорные здания не оспорено в судебном порядке. Органами местного самоуправления каких-либо предписаний о приведении крыши в первоначальное состояние не выдавалось. Иного из материалов дела не следует.

Суд поддерживает приведенную  истца по первоначальному иску.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить следующее.

Как следует из материалов дела, согласно представленным фотографиям с карты Яндекс, стропильная крыша поверх плоской возведена в период 2010 – 2016 гг..

Таким образом, указанное обстоятельство существовало на момент заключения договора аренды, о чем было известно ответчику по первоначальному иску.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 70 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25).

Также, в соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Таким образом, принимая во внимание приведенные  нормы и разъяснения, суд отклоняет приведенные доводы ООО "Центр Пэт-Технолоджи", поскольку арендатор принял помещения по договору аренды в спорном здании по акту приема – передачи и исполнял условия договора по внесению платы, самовольной постройкой указанное здание не признавалось, спорная крыша существовала на момент заключения договора, о чем арендатору было известно, указанная сделка недействительной вопреки позиции ответчика по встречному иску и третьего лица не является.

Суд при толковании условий договора руководствовался следующим.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 43, 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Довод ответчика по встречному иску о том, что правовой режим здания и прилегающей территории не позволяет арендатору использовать их для медицинской и фармацевтической деятельности также подлежит отклонению исходя из следующих обстоятельств.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446008:2 имеет следующий вид разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов. Данный вид разрешенного установлен до принятия Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург», утв. Решение Оренбургского городского Совета от 25.12.2012 г. №557, и Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург», утв. Приказом Министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области от 10.08.2021 г. №36/70-од.

Согласно ч.8 ст.36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В соответствие с ч.4 ст.85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Согласно п.6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 г.) земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, поскольку указанный в ЕГРН (и являющийся фактическим) вид разрешенного использования земельного участка не создает опасности для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, а на использование здания не наложен какой-либо запрет, то земельный участок может свободно использоваться в соответствие с его видом разрешенного использования, внесенным в ЕГРН. 

Согласно сведениям ЕГРН здание с кадастровым номером 56:44:0446008:13 является административно-производственным зданием, что соответствует его фактическому использованию.

Таким образом, суд признает указанный довод ООО "Центр Пэт-Технолоджи" несостоятельным.

Более того, указанное обстоятельство существовало на момент заключения договора аренды  и могло быть учтено арендатором при принятии решения о заключении договора, чего сделано не было.

С учетом всех приведенных выше обстоятельств, суд приходит к выводу, что арендодателями не нарушены никакие из выданных арендодателями  заверений.

В силу пункта 1 статьи 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Напротив, в пункте 17.1 договора сторонами специально оговорено, что арендатор подтверждает, что он не полностью осведомлен о техническом состоянии здания в связи с чем после подписания акта приемки-передачи им будет произведено техническое обследование здания, которое должно будет  подтвердить его надлежащее техническое состояние, а также пригодность здания для эксплуатации по разрешенному использованию.

В части довода ответчика об ограничении доступа арендаторов в здание, суд обращает внимание, что достоверных и относимых доказательств ООО "Центр Пэт-Технолоджи" в материалы дела об ограничении не представлено.

В ответ на письмо Арендатора № 25-21 от 22.12.2021 о проведении осмотра здания 27.12.2021 арендодателями направлен мотивированный ответ, что по причине рассмотрения спора арбитражным судом, любые осмотры и обследования здания будут происходить исключительно в рамках процессуального законодательства по определению суда о проведении судебной строительно-технической экспертизы, с участием квалифицированных экспертов, назначенных судом, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Прибывшие представители не предъявили охране каких-либо документов, подтверждающих их полномочия действовать от имени арендатора, поэтому не были допущены в здание. 

Указанное соответствует представленным в дело доказательствам, в т.ч. расшифровке телефонного разговора с ФИО1 

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений

Каких-либо иных фактов ограничения доступа в спорное здание для уполномоченных представителей арендатора суду не приведено.

С учетом изложенного, указанный довод отклоняется судом, как не подтвержденный документально.

При изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска в части взыскания арендной платы за период ноябрь-декабрь 2021 года, январь-август 2022 года в размере 7 322 420 рублей 00 копеек, в связи с чем удовлетворяет требования истцов по первоначальному иску в указанной части.

На основании п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 13.5 договора в случае просрочки оплаты арендных платежей по настоящему Договору Арендодатель вправе требовать от Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от суммы, выплата которой просрочена, за каждый день просрочки.

Истцами по первоначальному иску заявлено требование о взыскании  с ответчика в пользу истцов неустойки в размере 494 259 руб. в равных долях каждому по состоянию на 10.08.2022.

Вместе с тем, истцами по первоначальному иску не учтено следующее.

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Статьей 5 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ) дополнен статьей 9.1, предоставляющей Правительству Российской Федерации в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) право на введение временного моратория на возбуждение дел о банкротстве.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона;

Пунктом 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ к числу последствий вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения отнесено приостановление начисления неустойки (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абзац 10).

Таким образом, введение моратория является основанием для освобождения юридического лица от применения санкций, при этом введение процедуры банкротства или намерение должника подать заявление о признании себя банкротом не является обязательным для освобождения организации от применения санкций. 

Доказательства того, что ответчик в действительности не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория, в материалах дела отсутствуют.

Также в пункте Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"7 разъяснено, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). 

В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория.

Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Таким образом, суд приходит к выводу что по требованиям о начислении арендной платы за период ноябрь 2021- март 2022 (до введения моратория) неустойка на период действия моратория начислению не подлежит, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении требований в указанной части.

В остальной части требования подлежат удовлетворению.

Оснований для снижения неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, учитывая, что обычно принятым в деловом обороте является неустойка в размере 0,1 % за каждый день просрочки платежа (определение ВАС РФ от 10.04.2012 N ВАС-3875/12), судом не установлено.

Таким образом, неустойка за просрочку внесения арендной платы составит 255 916 рублей 28 копеек. 

Оснований для расторжения договора по требованию арендатора судом в порядке пункта 11.4 договора аренды, статей 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении требований истца по встречному иску в указанной части.

Поскольку первоначальные исковые требования удовлетворены, обстоятельства, на которые ссылается истец по встречному иску,  не нашли своего подтверждения, о чем судом подробно изложено выше, оснований для взыскания с ответчиков по встречному иску неосновательного обогащения судом не установлено, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении встречного иска в полном объеме.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

На основании ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку первоначальные исковые требования удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований судом отказано, судебные издержки по первоначальному требованию подлежат пропорциональному распределению между сторонами.

В связи с увеличением исковых требований, с  ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) следует взыскать государственную пошлину в доход федерального бюджета в сумме 34 328 рублей 00 копеек.

(Судом при изготовлении  резолютивной части допущена опечатка в размере госпошлины, подлежащей взысканию в бюджет, которая не изменяет существо принятого судебного акта, в связи с чем она подлежит исправлению на основании ст. 179 АПКРФ)

В соответствии с положениями ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Судебные издержи по проведению судебной экспертизы подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворенных первоначальных исковых требований.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1, суд вправе осуществить зачет судебных издержек, взыскиваемых в пользу каждой из сторон, и иных присуждаемых им денежных сумм как встречных (часть 3 статьи 132 АПК РФ).

Согласно пункту 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса.

Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Изменение основания предмета встречного иска в порядке статьи 49 АПК РФ принять.

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ИП ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 308565813400304) арендную плату по договору аренды недвижимости № 01 от 25.05.2020 за ноябрь и декабрь 2021 года, январь-август 2022 года в размере 2 440 806 (два миллиона четыреста сорок тысяч восемьсот шесть) рублей 00 копеек, неустойку в размере 85305 (восемьдесят пять тысяч триста пять) рублей 42 копеек, государственную пошлину в сумме 8 621 (восемь тысяч шестьсот двадцать один) рубля 00 копеек.

Взыскать с ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ИП ФИО2 (ИНН  

<

***>, ОГРНИП 308565810900329) арендную плату по договору аренды недвижимости № 01 от 25.05.2020 за ноябрь и декабрь 2021 года, январь-август 2022 года в размере 2 440 806 (два миллиона четыреста сорок тысяч восемьсот шесть) рублей 00 копеек, неустойку в размере 85305 (восемьдесят пять тысяч триста пять) рублей 42 копеек, государственную пошлину в сумме 8 621 (восемь тысяч шестьсот двадцать один) рубля 00 копеек.

Взыскать с ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ИП ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315565800000935) арендную плату по договору аренды недвижимости № 01 от 25.05.2020 за ноябрь и декабрь 2021 года, январь-август 2022 года в размере 2 440 806 (два миллиона четыреста сорок тысяч восемьсот шесть) рублей 00 копеек, неустойку в размере 85305 (восемьдесят пять тысяч триста пять) рублей 42 копеек, государственную пошлину в сумме 8 621 (восемь тысяч шестьсот двадцать один) рубля 00 копеек.

В остальной части в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

7. Взыскать с ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) государственную пошлину в доход федерального бюджета в сумме 34 328 (тридцать четыре тысячи тристаа двадцать восемь) рублей 00 копеек.

8. Перечислить с депозита Арбитражного суда Свердловской области в адрес экспертной организации Уральской Торгово-промышленной палаты денежные средства в размере 510 000 (пятьсот десять тысяч) рублей 00 копеек за проведение судебной экспертизы. 

9. В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

10. Расходы по проведению судебной экспертизы распределить пропорционально удовлетворённым требованиям в соответствии со статьей 110 АПК РФ – на ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» в размере 494 449 рублей 30 копеек, на ИП ФИО1, ФИО2, ФИО3 в равных долях  - 15551 рубль 70 копеек.

11. Произвести процессуальный зачет в части распределения судебных издержек, в результате которого с ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» в пользу ИП ФИО1, ФИО2, ФИО3 подлежит взысканию государственная пошлина по 3 406 (три тысячи четыреста шесть) рублей 76 копеек каждому.

12. Излишне внесенные средства на депозит арбитражного суда подлежат возврату ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» в сумме  340000 рублей 00 копеек, уплаченные по платежному поручению №1427 от 16.03.2022 года.

13. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

14. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяВ.В. Плакатина