АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-58186/2021

г. Краснодар      «28» июля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2023 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 28 июля 2023 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-58186/2021по иску администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

к потребительскому гаражному кооперативу №2 (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования: общество с ограниченной ответственностью "Юг-Регион-Оценка" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка  от   18.07.2005   № 4300013803 в размере 473 674,84 руб. за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 и сумму пени в размере 20 298,20 руб. по состоянию на 30.11.2021,

при участии в судебном заседании 15.05.2023 представителя ответчика – ФИО1 (по доверенности),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в суд с иском к потребительскому гаражному кооперативу №2 (далее – ответчик, кооператив, ПГК  № 2) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка  от 18.07.2005 № 4300013803 в размере 473 674,84 руб. за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 и сумму пени в размере 20 298,20 руб. по состоянию на 30.11.2021.

Определением от 07.06.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, общество с ограниченной ответственностью "Юг-Регион-Оценка".

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2022 производство по данному делу приостановлено, в связи с назначением по делу судебной экспертизы, проведение которой поручено ФИО2 – эксперту ООО "Кубаньгипрозем". 

В суд поступило заключение эксперта, в связи с чем, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2022 производство по делу возобновлено.   

Ответчиком в судебном заседании, состоявшемся 15.05.2023, представлен отзыв. Администрация в настоящее судебное заседание не явилась, представитель администрации участвовал в предыдущих заседаниях. 

В судебном заседании был объявлен перерыв до 17 часов 50 минут в течение того же дня. После указанного перерыва заседание продолжено в отсутствие сторон. 

Исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд установил следующее. 

Согласно исковому заявлению и представленным в дело доказательствам, между администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и Потребительским гаражным кооперативом № 2 Прикубанского округа (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4300013803 от 18.07.2005 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 2319 кв.м, расположенный в Прикубанском внутригородском округе 

<

...> (вблизи жилого дома № 53), кадастровый № 23:43:0137007:0011 (зона 3-24) (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.3 договора, участок предоставляется для временного размещения крытой стоянки автотранспорта (2.13. ГСК, ПГСК, отдельно стоящие гаражи физических лиц).

В соответствии с пунктом 1.4 участок передается арендатору на основании акта приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора. 

Согласно пункту 2.2 договора сумма ежегодной арендной платы за участок составляет 41 949, 55 руб.

В соответствии с пунктом 2.3 договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего договора, в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно- правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления не более одного раза в год. 

Согласно пункту 2.4 договора арендная плата (начисление суммы платежа за квартал производится из расчёта числа дней в квартале) вносится арендатором ежеквартально до 10 числа начала каждого квартала путем перечисления по указанным в договоре реквизитам. 

Пунктом 2.6 договора установлено, что неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.1.2 арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 2 настоящего договора без выставления счетов арендодателем.

Согласно пункту 6.1 договор действует в течение трех лет с 14.05.2005 по 14.05.2008.

Актом приема-передачи земельного участка участок передан ответчику для временного размещения временного размещения крытой стоянки автотранспорта (2.13. ГСК, ПГСК, отдельно стоящие гаражи физических лиц). 

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись о регистрации. 

Как поясняет истец, в связи  с  приобретением членами ПГК  № 2  земельных участков  в собственность,  площадь   предоставленного    в   аренду    земельного  участка уменьшена до 1 872 кв.м. 

В обоснование иска администрацией было указано, что у ответчика в период с 01.01.2021 по 31.12.2021 образовалась задолженность по внесению арендой платы в размере 473 674,84 рублей, что, в свою очередь, также повлекло образование пени, которая по состоянию на 30.11.2021 составляет 20 298,20 рублей.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 23.07.2021 № 16049/26 с требованием об оплате существующей задолженности, которая оставлена последним без исполнения, что послужило основанием обращения в суд с настоящим иском. 

Администрация представила в материалы дела расчет арендной платы, согласно которому задолженность за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 составила 473 674,84 рублей. 

Согласно расчетам цены иска плата за пользование земельным участком по договору за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 была определена, исходя из годового размера рыночной стоимости арендной платы 39 190 975 руб., установленного отчетом об оценке от 18.06.2021 № М-21-010.

Ответчик возражал в отношении заявленных требований, указывая на то, что не согласен с размером задолженности по спорному договору установленной отчетом об оценке №М-21-010. 

Так в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 18.07.2005 № 4300013803  арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137007:11 площадью 2319 кв.м. Сумма ежегодной арендной платы за участок - 41 949, 55 руб. 

Согласно представленному отзыву ответчик указывает, что в 2021 году в собственность граждан перешли 3 земельных участка с кадастровыми номерами 23:43:0137007:70 площадью 82 кв.м, 23:43:0137007:55 площадью 42 кв.м, 23:43:0137007:20 площадью 323 кв.м, образованные из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137007:11 путем раздела.

Таким образом, площадь по договору аренды составляет в настоящее время 1872 кв.м.

Указанные выше обстоятельства подтверждаются письмом департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар от 3.12.2021 № 27603/26.

Согласно сведениям публичной кадастровой карты, расположенной на интернет ресурсе http//pkk.rosreestr.ru земельный участок площадью 2319 кв.м с кадастровым номером 23:43:0137007:11, на который заключен договор аренды, снят с государственного кадастрового учета.  

Как упоминалось выше, пунктом 2.3 договора установлено, что размер ежегодной платы установлен на день подписания настоящего договора и может в дальнейшем изменяться арендодателем, об изменении арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации.

На официальном интернет-портале администрации муниципального образования город Краснодар и городской Думы Краснодара было опубликовано информационное сообщение, согласно которому расчет арендной платы по договорам аренды земельных участков, не прошедших государственный кадастровый учет, будет производиться от рыночной стоимости таких земельных участков, определенных в соответствии с законом Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно письму департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар от 03.12.2021 № 27603/26 для проведения расчета арендной платы за землю за 2021 год департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар заказан отчет № М-21-010 об оценке земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137007:11 площадью 1872 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (вблизи жилого дома № 53) (далее - отчет № М-21-010), согласно которому его рыночная стоимость составила 39 190 975 рублей. 

Согласно письму департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар от 03.12.2021 № 27603/26, по расчетам истца, основанным на отчете № М-21-010, размер годовой арендной платы по договору аренды составляет 587 864, 62 рубля, Исходя из данного расчета истцом заявлено требование о взыскании задолженности по спорному договору в размере 473 674,84 рублей за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 и пени. 

В целях установления действительной рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, являющегося предметом спорного договора, в ходе рассмотрения дела ответчик обратился в суд с ходатайством о назначении экспертизы. 

Поскольку вопрос об установлении рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком требует специальных познаний, а также с целью всестороннего и полного исследования всех обстоятельств по делу, заявленное ответчиком ходатайство о назначении экспертизы определением от 10.08.2022 было удовлетворено, проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Кубаньгипрозем"- ФИО2.  

На разрешение эксперта следующий вопрос:

- определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137007:11, площадью 1 872 кв.м., по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Гагарина, (близи жилого дома № 53)на 01.01.2021 и на 15.06.2021 с учетом имеющихся ограничений, обременений и охранных зон.

Согласно полученному экспертному заключению от 19.10.2022 № 72 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137007:11, площадью 1872 кв. м., по адресу г. Краснодар, Прикубанскии внутригородской округ, ул. Гагарина (вблизи жилого дома №53)  на 01.01.2021 с учетом имеющихся ограничений, обременении и охранных зон, при округлении составляет - 1  130 000 рублей,  на 15.06.2021 – 12 860 000 рублей.

Истец с выводами эксперта не согласился, однако о назначении дополнительной либо повторной экспертизы не заявил. 

Ответчик выводы эксперта не оспорил, полагает, что с учетом ранее внесенных арендных платежей задолженность погашена в полном объеме. 

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 АПК РФ является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами. Полученное в рамках настоящего дела экспертное заключение признано судом надлежащим доказательством по делу. 

При определении обоснованности и мотивированности выводов эксперта при ответе на поставленный в определении о назначении экспертизы вопрос судом было установлено, что экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, является мотивированным, ясным и полным, отвечает на поставленные судом вопросы. Выводы эксперта согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу. 

Сомнений в достоверности выводов экспертного заключения, а также в компетенции эксперта у суда не имелось. 

Доказательств, свидетельствующих о том, что указанное экспертное заключение содержит недостоверные сведения, и о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки обстоятельств события привели к неправильным выводам, истцом представлено не было. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, им даны ответы на поставленные вопросы, при этом каких-либо неясностей, противоречий или необоснованности в заключении эксперта судом не установлено, равно как и процессуальных нарушений. 

Подпунктом "г" пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила) установлена возможность определения арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды (до постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531 - рыночной стоимости земельного участка). 

Пункт 10 Правил устанавливает возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка (рыночной стоимости земельного участка), но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. 

Аналогичные правила могут содержаться и в нормативных актах субъектов РФ, актах органов местного самоуправления, регулирующих арендную плату. 

Рыночная стоимость арендной платы, установленная отчетом 2021 года, была применена истцом в расчете задолженности за 2021 год.  

В Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 сформулированы основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. 

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении размера арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. 

Поскольку Правила N 582 подлежат применению в отношении земель, находящихся в государственной собственности, суд полагает, что установленный п. 10 Правил порядок, в соответствии с которым федеральным органам исполнительной власти предоставлено право изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет, не подлежит применению к отношению сторон в рамках настоящего дела. 

Вместе с тем, в Постановлении N 582 сформулированы принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке, и принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. 

С учетом изложенного суд полагает, что плата за пользование земельным участком в рамках договора от 18.07.2005 № 4300013803 подлежит расчету, исходя из рыночной стоимости права аренды, установленной экспертом. 

Таким образом, расчет арендной платы производится в размере 1.5% от рыночной стоимости земельного участка, в соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121. 

С учетом изложенного, размер арендной платы по договору составляет: 166 950 рублей, исходя из следующего расчета: АП= PC х С х КИ, где PC - рыночная стоимость участка 11 130 000 руб, С - ставка 1.5 %, КИ - коэффицент инфляции: 1.

АП = 11 130 000 рублей х 1.5% х 1 = 166 950 рублей.

Ответчиком произведена оплата по договору аренды за 2021 год в размере 230 100 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела  платежными документами - чеками от 06.09.2021 на 45 000 рублей, от 14.09.2021 на сумму 25 000 рублей, от 30.10.2021 на сумму 36 000 рублей, от 27.11.2021 на сумму 56 600 рублей, от 18.12.2021 на сумму 67 500 рублей.

На основании изложенного, с учетом размера арендной платы, рассчитанной исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенного по результатам судебной экспертизы, суд приходит к выводу об отсутствии у кооператива задолженности за рассматриваемый период. 

В связи с чем, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований администрации о взыскании с кооператива задолженности по договору аренды земельного участка  от 18.07.2005 № 4300013803 за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 в размере 473 674,84 руб.  

Кроме того, истцом заявлено о взыскании пени за просрочку платежей за по состоянию на 30.11.2021 в размере 20 298,20 рублей. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В соответствии с пунктом 5.1 договора в случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок, Арендатору исчисляется пеня в размере 0,1 % в день за каждый день просрочки.

Учитывая отсутствие задолженности по арендной плате, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания неустойки. 

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков