Дело № А43-586/2023

16 апреля 2024 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2024 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Евсеевой Н.В.,

судей Рубис Е.А., Сарри Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сизовой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО1 и ФИО2 на определение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.12.2023 по делу                           № А43-586/2023, принятое по вопросу о передаче прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями в рамках рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ХУТОР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, при участии в деле Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Министерства строительства по Нижегородской области, Инспекции строительного надзора по Нижегородской области,

при участии в судебном заседании: от ФИО1 – представителя ФИО3 по доверенности от 25.05.2023 серии 52 АА № 5884705 сроком действия пять лет; от ФИО2 – лично ФИО2 (паспорт), установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ИнтерСити» (далее – ООО «ИнтерСити», должник) в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ХУТОР»  (далее – ООО «СЗ «ХУТОР») с заявлением о намерении стать приобретателем земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060123:356 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Министерство строительства по Нижегородской области, Инспекция строительного надзора по Нижегородской области.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 24.11.2023 удовлетворено заявление ООО «СЗ «ХУТОР» о намерении стать приобретателем земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060123:356 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями; права на проектно-сметную документацию на строительство объекта; права на исходно-разрешительную и исполнительную документацию, заключение государственной экспертизы на строительство объекта; обязательства застройщика ООО «ИнтерСити» на строительство объекта перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений по состоянию на момент вынесения определения арбитражным судом по настоящему делу; права требования по исполнению участниками строительства на строительство объекта  обязательств по оплате жилых помещений по договорам долевого участия в строительстве в оставшейся части в соответствии с условиями договоров долевого участия в строительстве, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений по состоянию на момент вынесения определения Арбитражным судом Нижегородской области по настоящему делу. Также назначено судебное заседание по вопросу о передаче прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.

Определением от 20.12.2023 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил заявление ООО «СЗ «ХУТОР»; передал ООО «СЗ «ХУТОР»: права на проектно-сметную документацию на строительство объекта: «Жилые дома с магазинами, конторскими помещениями и подземной автостоянкой в г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная. 1-й пусковой комплекс» по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная; права на исходно-разрешительную и исполнительную документацию, заключение государственной экспертизы на строительство объекта: «Жилые дома с магазинами, конторскими помещениями и подземной автостоянкой в г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная. 1 -й пусковой комплекс» по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная; обязательства застройщика ООО «ИнтерСити» на строительство объекта «Жилые дома с магазинами, конторскими помещениями и подземной автостоянкой в г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная. 1-й пусковой комплекс» по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений по состоянию на момент вынесения определения Арбитражным судом по настоящему делу;  права требования по исполнению участниками строительства на строительство объекта «Жилые дома с магазинами, конторскими помещениями и подземной автостоянкой в г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная. 1-й пусковой комплекс» по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная обязательств по оплате жилых помещений по договорам долевого участия в строительстве в оставшейся части в соответствии с условиями договоров долевого участия в строительстве, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений по состоянию на момент вынесения определения Арбитражным судом Нижегородской области по настоящему делу; погасил в Едином государственном реестре недвижимости записи о правах требования участников долевого строительства на нежилые помещения площадью более 7 кв.м в объекте «Жилые дома с магазинами, конторскими помещениями и подземной автостоянкой в г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная. 1-й пусковой комплекс» по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная.

Не согласившись с принятым судебным актом, залоговой кредитор – ФИО1 (далее – ФИО1) обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда изменить в связи с нарушением норм материального права, направить в суд первой инстанции для рассмотрения по существу вопрос об определении размера компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, перед которыми у ООО «СЗ «ХУТОР» не возникли обязательства по предоставлению помещений.

Оспаривая законность принятого судебного акта, заявитель апелляционной жалобы указал, что при вынесении определения суд первой инстанции не разрешил вопрос о компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, перед которыми у ООО «СЗ «ХУТОР» не возникли обязательства по предоставлению помещений. По мнению заявителя, права ФИО1 как залогового кредитора были существенно нарушены, так как залоговые кредиторы были лишены всех прав, залог погашен, имущество должника передано третьему лицу в полном объеме, судом не определено, каким образом в дальнейшем будут реализовываться права залоговых кредиторов, что противоречит позиции Конституционного Суда, изложенной в Постановлении от 21.07.2022 № 34-П. Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Залоговой кредитор – ФИО2 (далее – ФИО2), также не согласившись с принятым судебным актом, обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда изменить в связи с нарушением норм материального права и определить размер первоначальной компенсации для залоговых кредиторов.

Оспаривая законность принятого судебного акта, заявитель апелляционной жалобы указал, что при вынесении определения суд первой инстанции не разрешил вопрос о компенсации лицам, лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, перед которыми у ООО «СЗ «ХУТОР» не возникли обязательства по предоставлению помещений. Считает данное упущение нарушением норм права, что подтверждено 

Постановление

м Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П, которое затрагивает правоотношения не только с Фондами, но и иными приобретателями прав застройщика в деле о банкротстве. Иное толкование повлекло бы разный правовой подход к соблюдению прав кредиторов, поставленный в зависимость от того, кто приобрел права застройщика – Фонд или иной приобретатель. По мнению заявителя апелляционной жалобы, права ФИО2 как залогового кредитора были существенно нарушены, так как вынесенным определением ФИО2 была лишена всех прав, залог был погашен, однако не было определено, каким образом в дальнейшем будут реализованы ее права. Полагает, что определение суда нарушает права ФИО2 существенным образом, так как после передачи имущества и погашения залога, ФИО2 не может рассчитывать на восстановление ее прав и возмещение убытков в должном объеме, так как последнее имущество ООО «ИнтерСити» было передано третьему лицу ООО «СЗ «ХУТОР». Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

В суде апелляционной инстанции представитель ФИО1 поддержал доводы, изложенные в ее апелляционной жалобе, просил определение суда изменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. 

ФИО2 поддержала доводы, изложенные в ее апелляционной жалобе, просила определение суда изменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Иные лица, участвующие в обособленном споре, отзыв на апелляционную жалобу не представили, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы рассматриваются в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого по делу определения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части заявленных доводов.

Изучив доводы апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позицию заявителей, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Нижегородской области от 11.04.2023 по заявлению публично-правовой компании «Фонд развития территории» ООО «ИнтерСити» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, применены правила параграфа 7 Главы IX Федерального Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» – банкротство застройщиков, конкурсным управляющим утвержден ФИО5 (далее – ФИО5, конкурсный управляющий).

ООО «СЗ «ХУТОР» 26.10.2023 обратилось в арбитражный суд с заявлением о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства. 

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 24.11.2023 удовлетворено заявление ООО «СЗ «ХУТОР» о намерении стать приобретателем: земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060123:356 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилых домов с магазинами, конторскими помещениями и подземной автостоянкой, общая площадь 6293 кв.м, адрес (местоположение): Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная; права на проектно-сметную документацию на строительство объекта: «Жилые дома с магазинами, конторскими помещениями и подземной автостоянкой в г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная. 1-й пусковой комплекс» по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц М. Горького, ФИО4, Славянская, Студеная; права на исходно-разрешительную и исполнительную документацию, заключение государственной экспертизы на строительство объекта: «Жилые дома с магазинами, конторскими помещениями и подземной автостоянкой в г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная. 1-й пусковой комплекс» по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная; -обязательства застройщика ООО «ИнтерСити» на строительство объекта «Жилые дома с магазинами, конторскими помещениями и подземной автостоянкой в г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная. 1-й пусковой комплекс» по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений по состоянию на момент вынесения определения арбитражным судом по настоящему делу; права требования по исполнению участниками строительства на строительство объекта «Жилые дома с магазинами, конторскими помещениями и подземной автостоянкой в г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная. 1-й пусковой комплекс» по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная, обязательств по оплате жилых помещений по договорам долевого участия в строительстве в оставшейся части в соответствии с условиями договоров долевого участия в строительстве, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений по состоянию на момент вынесения определения Арбитражным судом Нижегородской области по настоящему делу. Также назначено судебное заседание по вопросу о передаче прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.

Определением от 20.12.2023 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил заявление ООО «СЗ «ХУТОР»; передал ООО «СЗ «ХУТОР»: права на проектно-сметную документацию на строительство объекта: «Жилые дома с магазинами, конторскими помещениями и подземной автостоянкой в г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная. 1-й пусковой комплекс» по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная; права на исходно-разрешительную и исполнительную документацию, заключение государственной экспертизы на строительство объекта: «Жилые дома с магазинами, конторскими помещениями и подземной автостоянкой в г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная. 1 -й пусковой комплекс» по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная; обязательства застройщика ООО «ИнтерСити» на строительство объекта «Жилые дома с магазинами, конторскими помещениями и подземной автостоянкой в г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная. 1-й пусковой комплекс» по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений по состоянию на момент вынесения определения Арбитражным судом по настоящему делу;  права требования по исполнению участниками строительства на строительство объекта «Жилые дома с магазинами, конторскими помещениями и подземной автостоянкой в г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная. 1-й пусковой комплекс» по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная обязательств по оплате жилых помещений по договорам долевого участия в строительстве в оставшейся части в соответствии с условиями договоров долевого участия в строительстве, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений по состоянию на момент вынесения определения Арбитражным судом Нижегородской области по настоящему делу; погасил в Едином государственном реестре недвижимости записи о правах требования участников долевого строительства на нежилые помещения площадью более 7 кв.м в объекте «Жилые дома с магазинами, конторскими помещениями и подземной автостоянкой в г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная. 1-й пусковой комплекс» по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная.

Повторно изучив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Особенности банкротства застройщиков установлены параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.

Статьей 201.15-1 Закона о банкротстве определены особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, в соответствии с пунктом 1 которой при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа – приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно -имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация). К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика). При наличии у застройщика нескольких земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в отношении объектов строительства, которые должны быть построены на указанных земельных участках, указанные земельные участки и обязательства застройщика могут быть переданы отдельно одному или нескольким приобретателям. 

Согласно пункту 2 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве передача имущества и обязательств застройщика, предусмотренных настоящей статьей, допускается, если земельный участок, предназначенный для размещения объекта незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве. Передача обязательств застройщика перед участником строительства в соответствии с настоящей статьей осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

Пунктом 6 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве предусмотрено, что лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее – лицо, имеющее намерение стать приобретателем), которым в том числе является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, направляет заявление о таком намерении (далее в настоящей статье – заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации).

В случае, если лицом, имеющим намерение стать приобретателем, является юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), заявление о намерении направляется также в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации). Заявление о намерении направляется и рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 201.15 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В силу пункта 7 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве к заявлению о намерении лица, имеющего намерение стать приобретателем, которым является юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Законом № 214-ФЗ, прилагаются документы, подтверждающие:

1) соответствие приобретателя требованиям, установленным Законом № 214-ФЗ;

2) возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке).

На основании пункта 11 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве по результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение: 1) об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных пунктами 2 – 5 настоящей статьи, а также при отсутствии предусмотренного статьей 201.10 настоящего Федерального закона ходатайства о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданным участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо отказа в удовлетворении такого ходатайства и при наличии заключения исполнительного органа, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем; 2) об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случаях несоблюдения условий, предусмотренных пунктами 2 – 5 настоящей статьи, и (или) наличия заключения исполнительного органа, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем.

Для удовлетворения заявления о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства, земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, необходимо соответствие правового статуса заявителя требованиям, предъявляемым к застройщику нормами Закона № 214-ФЗ, и имеется возможность погашения текущих платежей, связанных с передачей прав застройщика приобретателю.

Статьей 201.15-2 Закона о банкротстве урегулированы вопросы передачи имущества и обязательств застройщика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве конкурсный управляющий (внешний управляющий) обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю в течение десяти дней с даты поступления денежных средств от приобретателя в соответствии с определением об удовлетворении заявления о намерении, за исключением случая, указанного в пункте 11.1 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона. К указанному ходатайству прилагаются документы, подтверждающие поступление денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении.

Пунктом 2 указанной статьи Закона о банкротстве предусмотрено, что в течение трех дней с даты поступления ходатайства конкурсного управляющего (внешнего управляющего) о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю арбитражный суд выносит определение о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.

Согласно пункту 5 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 6 указанной статьи на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства. При этом денежные требования участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона, признаются погашенными.

В пункте 9 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве установлено, что  перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

Согласно пункту 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

По сведениям конкурсного управляющего, совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства составляет – 714 024 721 руб. 03 коп. (требования о передаче жилых помещений, машино-мест по состоянию на 31.10.2023).

Руководствуясь указанными нормами права, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что приобретателю ООО «СЗ «ХУТОР» подлежат передаче вышеуказанные права и обязанности в соответствии со статьей 201.15-2 Закона о банкротстве.

При этом суд правомерно указал, что наличие в настоящий момент в производстве Арбитражного суда Нижегородской области обособленных споров по вопросу урегулирования разногласий по вопросу включения в реестр требований участников строительства требований участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений, площадью не более 7 кв.м, установлению иных требований участников строительства, не является обстоятельством, препятствующим передаче прав застройщика ООО «СЗ «ХУТОР», поскольку в настоящий момент большинство требований участников строительства учтены в реестре требований участников строительства ООО «ИнтерСити».

Само по себе удовлетворение ходатайства о передачи прав и обязательств застройщика приобретателю не препятствует последующему рассмотрению вопроса о разногласиях, возникших при включении в реестр требований участников строительства застройщика, так как требования указанных участников долевого строительства, в случае признания их обоснованными, также будут учтены в реестре требований участников строительства.

Также суд первой инстанции принял во внимание особую социальную значимость вопроса по передаче прав застройщика, а также важность сезонного фактора при строительстве объектов, в связи с чем даже незначительная по времени отсрочка (в данном случае – отложение судебного заседания) может повлечь перенос фактического возобновления строительства на следующий календарный год.

В соответствии с пунктом 10 статьи 201.15.-1 Закона о банкротстве исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации, представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении. При подготовке заключения оценивается возможность передачи земельного участка либо земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика нескольким приобретателям. Порядок и основания принятия исполнительным органом, уполномоченным Правительством Российской Федерации, соответствующего заключения определяются Правительством Российской Федерации.

В материалы дела поступило положительное заключение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 29.11.2023 № 73659-НС/07 о возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем.

ООО «СЗ «ХУТОР» в материалы дела представлены следующие доказательства: свидетельство о государственной регистрации юридического лица; протокол внеочередного общего собрания участников ООО «СЗ «Хутор» от 04.09.2023 № 8/2023; свидетельство о постановке на учет ООО «СЗ «Хутор» в налоговом органе по месту нахождения 21.08.2019; выписка из ЕГРЮЛ ООО «СЗ «Хутор» от 24.10.2023 № ЮЭ9965-23-148391605, бухгалтерский баланс ООО «СЗ «Хутор» по состоянию на 31.12.2020 от 24.02.2021, бухгалтерский баланс ООО «СЗ «Хутор» по состоянию на 31.12.2021 от 25.03.2022, бухгалтерский баланс ООО «СЗ «Хутор» по состоянию на 31.12.2022 от 29.03.2023, бухгалтерский баланс ООО «СЗ «Хутор» по состоянию на 30.06.2023; аудиторское заключение независимого аудитора бухгалтерской отчетности ООО «СЗ «Хутор» за 2020 год от 30.03.2021, аудиторское заключение независимого аудитора бухгалтерской отчетности ООО «СЗ «Хутор» за 2021 год от 30.03.2022; аудиторское заключение независимого аудитора бухгалтерской отчетности ООО «СЗ «Хутор» за 2022 год от 29.03.2023, налоговая декларация по налогу на прибыль ООО «СЗ «Хутор» за 2022 год от 23.03.2023, налоговая декларация по налогу на прибыль ООО «СЗ «Хутор» от 22.09.2023 за период с 01.01.2023 по 31.08.2023, сведения от 25.10.2023 № 139/2023 об объектах капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы ООО «СЗ «Хутор» за последние 3 года, предшествующие году подачи заявления о намерении, Устав ООО «СЗ «Хутор», зарегистрированный МРИФНС № 15 по Нижегородской области 21.08.2019, ГРН 2195275802456; разрешение на строительство от 28.09.2015 № 52-RU 52303000-27/1996р-2013, выданное ООО «ИнтерСити», сведения об отсутствии у ООО «СЗ «Хутор» нарушений требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве от 25.10.2023 № 140/2023; сведения о том, что в отношении ООО «СЗ «Хутор» не проводятся процедуры ликвидации юридического лица от 25.10.2023 № 141/2023, сведения об отсутствии в отношении ООО «СЗ «Хутор» дела о банкротстве от 25.10.2023 № 142/2023, сведения об отсутствии в отношении ООО «СЗ «Хутор» меры административного наказания в виде приостановления деятельности от 25.10.2023 № 143/2023, сведения об отсутствии ООО «СЗ «Хутор» в реестре недобросовестных поставщиков от 25.10.2023 № 144/2023, сведения об отсутствии ООО «СЗ «Хутор» в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже или аренде земельного участка от 25.10.2023 № 145/2023, сведения о лицах, назначенных на должности генерального директора и главного бухгалтера ООО «СЗ «Хутор», от 25.10.2023 № 146/2023; сведения об отсутствии судимости за преступления в сфере экономики у участников, генерального директора и главного бухгалтера ООО «СЗ «Хутор» от 25.10.2023 № 147/2023, сведения об отсутствии в отношении генерального директора и главного бухгалтера ООО «СЗ «Хутор» наказаний в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства от 25.10.2023 № 148/2023, сведения об отсутствии среди участников ООО «СЗ «Хутор» лиц, привлеченных в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» к солидарной и (или) субсидиарной ответственности; справка от 16.10.2023 № 103647 об исполнении ООО «СЗ «Хутор» обязанности по уплате налогов, сборов, страховых взносов, пеней, штрафов, процентов; письмо конкурсного управляющего ООО «ИнтерСити» от 25.10.2023 о стоимости затрат, необходимых для завершения строительства; договор аренды земельного участка от 29.12.2007 № 18-580с, заключенный между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ООО «РосАвтоСтрой»; договор уступки права требования от 11.12.2014, заключенный между ООО «РосАвтоСтрой» и ООО «Ванаг», договор уступки права требования от 23.12.2016, заключенный между ООО «Ванаг» и ООО «ИнтерСити» с дополнительным соглашением  от 24.12.2016 № 1; выписка из ЕГРН от 25.10.2023 № КУВИ-001/2023-241748186 на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060123:356; письмо Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 25.10.2023 № Сл-326-886536/23, отчет №1655-ЮЛ/2023 об оценке рыночной стоимости недостроенного многоквартирного жилого дома с магазинами, конторскими помещениями и подземной автостоянкой в г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная. 1-й пусковой комплекс», а также стоимости затрат, необходимых для завершения его строительства.

Проанализировав представленные документы, а также учитывая, что  указанные выше обстоятельства исследованы и оценены судом ранее при вынесении определения Арбитражного суда Нижегородской области от 24.11.2023 по делу № А43-586/2023 по заявлению ООО «СЗ «ХУТОР» о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что представленные документы соответствуют требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Законом № 214-ФЗ, а также о наличии достаточных средств, необходимых для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Также ООО «СЗ «ХУТОР» заявлено требование о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о правах требования участников долевого строительства на нежилые помещения площадью более 7 кв.м в объекте «Жилые дома с магазинами, конторскими помещениями и подземной автостоянкой в г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная. 1-й пусковой комплекс» по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Максима Горького, ФИО4, Славянская, Студеная.

Из правых норм, содержащихся в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве «Банкротство застройщика» следует, что требования физических лиц о передаче им в собственность нежилых помещений, площадью более 7 кв.м, не относятся к требованиям участников строительства, подлежащим удовлетворению в натуре и не подлежат включению в реестр требований участников строительства и могут быть трансформирована лишь в денежные требования, подлежащие включению по заявлению указанных лиц арбитражным судом в составе требований конкурсных кредиторов четвертой очереди.

Действующее правовое регулирование не предполагает сохранение в ЕГРН записей о государственной регистрации договоров долевого участия и договоров о переходе прав по ним, предметом которых являются нежилые помещения площадью более 7 кв.м, в силу следующего.

Правовой режим объектов долевого участия, являющихся нежилыми помещениями, в случае признания застройщика банкротом исходя из действующего правового регулирования существенно изменяется по сравнению с теми нормами, которые в отсутствие процедуры банкротства регулируют отношения застройщика и лица, заключившего договор о передаче нежилого помещения.

В пункте 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей параграфа 7 «Банкротство застройщиков» определены понятия участника строительства, требования о передаче жилого помещения,  требования о передаче машино-места и нежилого помещения.

В силу пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее – обязательства застройщика).

В ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» в рамках дела о несостоятельности застройщика подлежит трансформации в денежное и удовлетворению в составе четвертой очереди (статья 201.9 Закона о банкротстве) (пункт 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации Российской Федерации 24.04.2019)).

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции, принимая во внимание, что на специальный банковский счет ООО «ИнтерСити» ООО «СЗ «ХУТОР» по платежному поручению от 08.12.2023 № 580 внесены денежные средства в размере 6 978 011 руб. 39 коп., учитывая, что  доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение установленные обстоятельства, в материалы дела лицами, участвующими в деле не представлено, возражений относительно удовлетворения заявления ООО «СЗ «ХУТОР» не заявлено;от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступило заключение о возможности передачи имущества и обязательств лицу, имеющему намерение стать приобретателем от 29.11.2023 № 73659-нс/07, а также принимая во внимание соблюдение условий, предусмотренных пунктами 2-5 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, отсутствие ходатайства о передаче земельных участков с объектами незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, наличие заключения Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации о возможности передачи ООО «СЗ «ХУТОР» имущества и обязательств застройщика ООО «ИнтерСити», пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявления ООО «СЗ «ХУТОР» и передаче от застройщика приобретателю права аренды на земельный участок, находящиеся на нем неотделимые улучшения, права на проектно-сметную документацию, исходно-разрешительную и исполнительную документацию, заключения государственной экспертизы на строительство, права требования по подключению (технологическому   присоединению)   к   сетям   инженерно-технического   обеспечения,   права требования с участников строительства в пределах и в соответствии с условиями договоров долевого участия в строительстве исполнения обязательств по полной оплате долевых взносов и обязательства по передаче участникам долевого строительства жилых помещений и машино-мест в составе, размере и объеме, указанном в реестре требований участников строительства ООО «ИнтерСити», а также погасил в Едином государственном реестре недвижимости записи о правах требования участников долевого строительства на нежилые помещения площадью более 7 кв.м в указанном объекте. 

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, как соответствующими нормам права и представленным в материалы дела доказательствам.

Приведенные в апелляционных жалобах доводы проверены судом апелляционной инстанции подлежат отклонению в виду их несостоятельности.

Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что судом первой инстанции не разрешен вопрос о компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, перед которыми у ООО «СЗ «ХУТОР» не возникли обязательства по предоставлению помещений, со ссылкой на Постановление Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 № 34-П, что нарушает их права как залоговых кредиторов, не являются основанием для отмены судебного акта. 

Наличие неразрешенного вопроса о размере последующей компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, само по себе не является препятствием для передачи прав застройщика на объекты.

Поскольку данный вопрос судом первой инстанции не рассматривался, не установление размера компенсации при решении вопроса о передаче приобретателю – ООО «СЗ «ХУТОР», обязанностей и прав на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями,  не является основанием для отмены судебного акта, однако не исключает право заявителей в рамках отдельного обособленного спора предъявить требование о взыскании упомянутой компенсации. 

Иные доводы заявителей жалоб судом апелляционной инстанции также проверены и подлежат отклонению как несостоятельные.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

При этом неотражение в судебных актах всех имеющихся в деле доказательств либо доводов стороны не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.08.2017 № 305-КГ17-1113).  

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора судом первой инстанции не допущено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалоб и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб на определение по данной категории дел не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.12.2023 по делу № А43-586/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1 и ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд ВолгоВятского округа в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Нижегородской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 – 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд ВолгоВятского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Евсеева

Судьи

Е.А. Рубис

Д.В. Сарри