АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-7072/2018

г. Краснодар

04 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании представителя ответчика – закрытого акционерного общества «Артель старателей "Камчатка"» (ИНН 8200001172, ОГРН 1024101416900) – Полищук Е.В. (доверенность от 22.03.2018), в отсутствие представителей истца – администрации города Сочи, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамента имущественных отношений администрации города Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2018 (судьи Новик В.Л., Величко М.Г., Шапкин П.В.) по делу № А32-7072/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Артель старателей "Камчатка"» (далее – общество) о взыскании платы за пользование земельным участком по договору аренды от 10.09.1996 № 4900000179 в размере 912 259 рублей 42 копеек за период с 01.07.2015 по 31.03.2017, процентов за пользование чужими денежными средствами (по состоянию на 31.03.2017) в размере 81 317 рублей 55 копеек; а также о расторжении данного договора.

Решением от 05.10.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 15.11.2018, в удовлетворения иска отказано. Суды пришли к выводу о том, что расчет задолженности по арендной плате произведен истцом неверно. Основным видом деятельности общества является ОКВЭД 07.29.41 – добыча руд и песков драгоценных металлов (золота, серебра и металлов платиновой группы), относящийся к социально-значимым видам деятельности на территории Дальневосточного региона; данное лицо участвует в реализации геополитической задачи укрепления безопасности страны на Дальнем Востоке, что необходимо учитывать при определении арендной платы, которая не должна превышать размер земельного налога. Использование земельного участка муниципальной собственности на территории другого региона России – Краснодарского края, не имеет принципиального значения, исходя из необходимости интеграции территории Дальнего Востока с остальными регионами России. Согласно решению Городского собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи», а именно: п.п. 15 ст. 2 (приложением № 1) в отношении прочих земельных участков установлена налоговая ставка 0,7%. Ответчик представил платежные документы об оплате аренды земельного участка, свидетельствующие о наличии переплаты. Поскольку задолженность на стороне общества не установлена, основания для расторжения договора аренды от 10.09.1996 № 4900000179 отсутствуют.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 05.10.2018 и постановление апелляционного суда от 15.11.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.08.2015 по делу № А32-1188/2015 договор от 10.01.1996 № 4900000179 аренды земельного участка признан недействительной (ничтожной) сделкой. Вместе с тем, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0122001:4 имеются объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности. Поскольку в период с 01.07.2015 по 31.03.2017 общество пользовалось землей в отсутствие правовых оснований, с него подлежат взысканию неосновательное обогащение и проценты.

В отзыве на кассационную жалобу общество ссылается на ошибочность расчета, выполненного администрацией, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

В судебном заседании представитель общества пояснил, что на стороне арендатора имеет место переплата в значительном размере, оплата аренды производилась на основании выставляемых арендодателем счетов. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены согласно статям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное заседание проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 10.09.1996 Комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 179 о предоставлении в аренду земельного участка общей площадью 12 200 кв. м, расположенного в п. Нижняя Хобза Лазаревского района города Сочи, для размещения базы отдыха, осуществления санаторно-курортной деятельности, сроком по 01.10.2021 (т. 1, л. д. 10 – 12).

В силу пункта 2.2 договора арендная плата установлена в размере базовой ставки арендной платы в зоне Г-1 х 0,4 х 12 200 кв. м.

Дополнительным соглашением от 14.07.2003 в договор аренды внесены изменения в части нумерации, присвоен номер № 4900000179, размер арендной платы определен в сумме 358 148 рублей в год (т. 1, л. д. 14).

Решением от 17.08.2015 по делу № А32-1188/2015 договор аренды от 10.09.1996 № 179 (4900000179) признан недействительной (ничтожной) сделкой как заключенный неуполномоченным лицом со стороны арендодателя.

Ссылаясь на указанный судебный акт, администрация направила обществу претензию от 05.04.2017 № 7499/0205-16 с требованием о погашении задолженности за фактическое пользование земельным участком в период с 01.07.2015 по 31.03.2017 и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами, не исполнение которой послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В соответствии с пунктом 3 приведенной статьи, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ «О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73) содержатся следующие разъяснения. В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т. п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В рассматриваемом случае договор аренды от 10.09.1996 № 179 (4900000179) заключен до введения в действие Земельного кодекса.

Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не распространил действие статьи 65 (в настоящее время статья 39.7) Земельного кодекса на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 постановления от 17.11.2011 № 73, в котором указано, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Ссылка администрации на решение от 17.08.2015 по делу № А32-1188/2015, которым договор аренды от 10.09.1996 № 179 (4900000179) признан недействительной (ничтожной) сделкой, правомерно отклонена судебными инстанциями, поскольку постановлением апелляционного суда от 12.10.2015 по делу № А32-1188/2015 вывод о ничтожности сделки исключен (Комитет по управлению имуществом города Сочи на дату заключения договора обладал соответствующими полномочиями).

В то же время, позицию судов по настоящему делу относительно необходимости установления для общества размера арендной платы, не превышающего земельный налог, коллегия окружного суда считает неправомерной.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесен принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Руководствуясь данным постановлением Правительства Российской Федерации, а также решением Городского собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи», суды сделали вывод о необходимости применения при расчете платы за пользование спорным земельным участком ставки земельного налога 0,7% (прочие земельные участки). При это судебные инстанции исходили из основного вида деятельности общества: ОКВЭД 07.29.41 – добыча руд и песков драгоценных металлов (золота, серебра и металлов платиновой группы).

Между тем согласно материалам дела, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0122001:4 находится по адресу: Лазаревский район г. Сочи, п. Н. Хобза, в границах санитарной охраны курорта, предоставлен для использования в целях санаторно-курортной деятельности (пункт 1.3 договора аренды от 10.09.1996 № 179).

С учетом изложенного вывод судебных инстанций о необходимости применения при расчете арендной платы ставки земельного налога в размере 0,7% для общества как субъекта, осуществляющего на Дальнем Востоке социально значимые виды деятельности, ошибочен. Доказательства предоставления обществу в аренду земельного участка путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, материалы дела не содержат.

В то же время, с учетом наличия переплаты по арендным платежам, суды правомерно отказали во взыскании долга и процентов по статье 395 Гражданского кодекса. Приняв во внимание обстоятельства, установленные в деле № А32-1188/2015 (с участием тех же лиц), судебные инстанции не усмотрели существенных нарушений условий договора аренды от 10.09.1996 № 4900000179 со стороны арендатора, правомерно отказав в его расторжении.

Основания для отмены (изменения) решения от 05.10.2018 и апелляционного постановления от 15.11.2018 по приведенным в кассационной жалобе администрации доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса), влекущие безусловную отмену состоявшихся по делу судебных актов, не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2018 по делу № А32-7072/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							          И.В. Сидорова

Судьи										      В.А. Анциферов

										         А.И. Мещерин