ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-16499/2023

г. Киров

14 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2024 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судейГорева Л.Н., ФИО1,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Хариной Ю.А.,

при участии в судебном заседании путём:

представителей ответчика – ФИО2, действующего на основании доверенности от 07.02.2024, ФИО3, действующей на основании доверенности от 01.02.2022,

представителя истца – ФИО4, действующей на основании доверенности от 23.06.2023,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО5 и индивидуального предпринимателя ФИО6 

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.07.2024 по делу № А82-16499/2023

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО6 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства строительства Ярославской области, Инспекции государственного строительного надзора Ярославской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, 

о признании одностороннего отказа от исполнения договора недействительным, о признании права на квартиры,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – ИП ФИО5, истец) обратился в суд с уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) иском к индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее – ИП ФИО6, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения агентского договора от 07.02.2022, выраженного в уведомлении от 26.09.2023; о признании права собственности на квартиры № 2, 3, 5-19, 22, 23, 25, 26, 28, 29, 31, 32, 34, 35 в жилом доме № 31 по адресу: 

<

...> и прекращении права собственности ответчика на данные квартиры. 

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 06.07.2024 исковые требования удовлетворены частично: отказ предпринимателя ФИО6 от исполнения агентского договора от 07.02.2022, заявленный в уведомлении от 26.09.2023, признан недействительным; в удовлетворении требования о признании права собственности на квартиры отказано. 

Не согласившись с принятым решением суда, стороны обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобами.

ИП ФИО5 просит отменить решение в части отказа в иске и принять в данной части новый судебный акт об удовлетворении требования. По мнению заявителя жалобы, его требование о признании права собственности на квартиры и прекращения права ответчика на них по существу является требованием о понуждении к исполнению обязанности по передаче квартир и внесении в ЕГРН соответствующих записей, то есть требованием о государственной регистрации перехода права. Апеллянт обращает внимание на то, что в спорных правоотношениях кроме обязательств агентирования имеются элементы договора купли-продажи будущей вещи, нормы о подряде не применимы. 

ИП ФИО6 просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме. Податель жалобы указывает, что спорный договор не имеет признаков договора подряда; в тексте договора отсутствует раздел или пункт о сроке его действия, а также явно выраженный и согласованный запрет на односторонний отказ от договора. Как полагает апеллянт, договор законно расторгнут в одностороннем порядке, вывод суда о невозможности расторжения договора любой из сторон в одностороннем порядке не соответствует ни материалам дела, ни действующему законодательству. Также ответчик считает, что к моменту его отказа от исполнения договора спорные квартиры не достроены, соответственно, они являются будущими вещами, создаваемыми за счёт истца, при этом комитент не имеет права собственности на вещи, которые будут приобретены комиссионером в будущем. Поскольку договор расторгнут до постановки жилого дома и квартир на кадастровый учёт и оформления права собственности ответчика на квартиры, обязанность по передаче квартир истцу до момента расторжения договора не наступила.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционных жалоб к производству вынесено 05.08.2024 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 06.08.2024 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционных жалоб.

Предприниматель ФИО5 в отзыве на апелляционную жалобу предпринимателя ФИО6 отклонил содержащиеся в ней доводы; дополнительно к своей жалобе отмечает, что отношения сторона вытекают из агентского договора, к которому применяются гражданского законодательства о комиссии. Значит, предприниматель ФИО5 как комитент является собственником квартир в силу закона и избрал единственный способ защиты нарушенных прав при наличии между сторонами спора о праве на квартиры. 

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили. 

В судебном заседании объявлялся перерыв до 03.10.2024 в 15 час. 50 мин.

Представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела постановления следователя.

Руководствуясь частью 2 статьи 268 АПК РФ, пунктом 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» апелляционный суд отказывает в приобщении к материалам дела постановления следователя и рассматривает жалобу по имеющимся в деле доказательствам.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьями 153.2, 156 АПК РФ дело рассмотрено в судебном заседании с использованием системы веб-конференции в отсутствие представителей третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, предприниматель ФИО6 (агент) и предприниматель ФИО5 (принципал) заключили договор от 07.02.2022, на основании которого агент обязался за вознаграждение, действуя от своего имени, но в интересах принципала осуществить юридические и фактические действия по организации строительства объектов недвижимости (жилых помещений), возводимых в многоквартирном жилом доме с инженерными коммуникациями в соответствии с разрешением на строительство от 28.09.2021 № 76-303000-181-2021 на земельном участке с кадастровым номером 76:20:100235:584 площадью 5 513+/-26 кв.м., принадлежащем агенту на праве аренды в соответствии с договором № 2-6454 от 21.04.2021. 

Согласно пункту 3.1 договора агент обязуется произвести, в том числе следующие действия в интересах принципала:

- осуществить функции технического заказчика, выполнять все необходимые действия и заключить хозяйственные договоры с целью организации строительства квартир в соответствии с утверждённой проектно-сметной документацией;

- получать необходимые согласования уполномоченных органов;

- приобретать материалы и оборудование для строительства;

- по окончании строительства оформить право собственности на квартиры в установленном порядке на себя, а затем передать объекты принципалу по акту приёма-передачи;

- осуществлять приёмку работ от подрядчиков, контролировать качество и сроки строительства, соблюдение строительных нор и правил, техники безопасности, осуществлять оплату работ, выполненных подрядными организациями; 

- обеспечить строительство и ввод дома в эксплуатацию с качеством, техническими и иными показателями в соответствии с проектом, в срок, не позднее 29.12.2023. 

В силу пункта 4.1 договора принципал обязуется перечислить на расчётный счёт агента 67 269 540 рублей на организацию строительства в соответствии с определённым графиком. Также принципал обязуется выплачивать ежемесячное вознаграждение агенту. 

Разделом 5 договора предусмотрено предоставление агентом отчётов, которые рассматриваются, принимаются и подписываются принципалом в определённом порядке.

Принципал перечислил агенту 68 149 540 рублей по договору. 

Принципал направил агенту требование от 25.09.2023 о передаче по акту приёма-передачи квартир. 

Ввиду перечисления принципалом обусловленных договором денежных средств с нарушением сроков, 26.09.2023 агент направил принципалу уведомление об отказе от исполнения договора.

Полагая, что предприниматель ФИО6 обязан исполнить обязательства по обеспечению ввода жилого дома в эксплуатацию, что отказ от договора является недействительным, предприниматель ФИО5 обратился с иском в суд. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашёл оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Пленум ВАС РФ в пункте 4 постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54) разъяснил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д.

Целью заключения спорного договора является строительство ответчиком на принадлежащем ему земельном участке многоквартирного жилого дома и передача им в собственность истца квартир. То есть между сторонами фактически сложились отношения из договора по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем (договора купли-продажи будущей вещи), где фактически истец является покупателем (инвестором), а ответчик – продавцом (застройщиком многоквартирного дома). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключён на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Спор возник ввиду неисполнения сторонами договора. Истец ссылается на непередачу ответчиком квартир, требуя признать право собственности на них с прекращением такового у ответчика и настаивая на необоснованности отказа от договора. Ответчик в свою очередь утверждает о несвоевременном финансировании строительства истцом, в связи с чем он был вынужден привлечь заёмные средства и отказаться от договора. 

В пункте 5 Постановления № 54 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определённой вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учётом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Согласно  пункту 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Пленум 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Пунктом 61 Пленума 10/22 предусмотрено, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом по адресу 

<

...> завершён строительством и введён в эксплуатацию. Согласно выпискам из ЕГРН собственником спорных квартир с 24.01.2024 является ответчик. 

Уточняя исковые требования (т. 9 л. 81-83), истец просит признать право собственности на квартиры, при том, что он не является фактическим владельцем квартир и за ответчиком на них уже зарегистрировано право собственности в ЕГРН, согласно условиям договора. 

Полагая себя собственником квартир, истец между тем требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности не заявлял. В то же время доводы апелляционной жалобы истца со ссылкой на пункт 5 Постановления № 54 направлены на изменение предъявленных исковых требований, что в суде апелляционной инстанции недопустимо (часть 7 статьи 268 АПК РФ). 

Из обстоятельств спора следует, что ответчик не признаёт обязательства истца исполненными в полном объёме, в связи спор об исполнении покупателем обязательств по договору подлежит рассмотрению именно в рамках требования о передаче квартир. 

Суд первой инстанции правильно установил, что спорный договор является действующим, и, вопреки доводам ответчика, отказ от его исполнения недействителен, поскольку в силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

Исключительные случаи в данном случае не установлены – договор от 07.02.2022 условий о возможности отказа ответчика от его исполнения не содержит; стороны соглашение о расторжении договора не заключали; квартиры истцу не переданы и требование о принятии и оплате ответчиком не заявлены (пункт 4 статьи 486 ГК РФ). 

Право на отказ от договора (пункт 2 статьи 487 ГК РФ) по правилам статьи 328 ГК РФ также не возникло, поскольку такой отказ заявлен после перечисления истцом денежных средств, предусмотренных пунктом 4.1 договора. 

Из  акта сверки по состоянию на 15.08.2023, расчёта ответчика (т. 1 л. 18, т. 9 л. 46) следует, что окончательный платёж совершен 10.07.2023. Таким образом, односторонний отказ от договора ответчика не соответствует требованиям закона, свидетельствует о злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ), в связи с чем является недействительным.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно отказал в признании права собственности истца на квартиры и прекращении права собственности ответчика на них, удовлетворив при этом требование о признании отказа ответчика от исполнения договора недействительным.

С учётом изложенного апелляционный суд, исследовав все доводы апелляционных жалоб, отзыва и дополнений, находит обжалуемое решение обоснованным, вынесенным с учётом обстоятельств дела, представленных доказательств и норм действующего законодательства, а, следовательно, оснований для изменения или отмены решения не имеется. Апелляционные жалобы заявителей удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по апелляционным жалобам относятся на их заявителей. 

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.07.2024 по делу № А82-16499/2023 оставить без изменения, а апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО5 и индивидуального предпринимателя ФИО6 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

А.Б. Савельев

ФИО7

ФИО1