АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А29-2479/2023

25 октября 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18.10.2024.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.,

 

при участии представителя

от общества с ограниченной ответственностью «Норд Стар»:

ФИО1 (по доверенности от 25.01.2024) 

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Норд Стар» 

 

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.12.2023 и 

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.05.2024

по делу № А29-2479/2023,

 

по иску общероссийской общественно-государственной организации 

«Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Стар» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН:

<

***>) 

о взыскании долга и неустойки

 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Норд-Стар» 

к общероссийской общественно-государственной организации 

«Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» 

об изменении договора и обязании произвести перерасчет

 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар», Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар»,

и   у с т а н о в и л : 

 

общероссийская общественно-государственная организация «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (далее – Организация) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Стар» (далее – Общество) о взыскании (с учетом уточнения требований) 5 505 837 рублей 34 копеек долга и 2 560 214 рублей 36 копеек неустойки на основании договора аренды недвижимого имущества (нежилого помещения) от 01.02.2022 № 826/826/358/100/ДР/2022. 

Общество подало встречное исковое заявление (с учетом уточнения размера требований) об изменении договора аренды нежилого помещения от 01.02.2022 № 826/826/358/100/ДР/2022 в части площади арендуемых помещений, а именно об исключении из состава арендуемых помещений части здания под литерой М1 общей площадью 471,4 квадратного метра; исключить 1526,1 квадратного метра из состава арендуемых площадей площадь, занимаемую постоянно проживающими гражданами по ордерам, предоставленным им ответчиком; обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2022 № 826/826/358/100/ДР/2022 с даты его заключения.

Арбитражный суд Республики Коми решением от 18.12.2023, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 16.05.2024, требования Организации удовлетворил частично и взыскал с Общества 5 505 837 рублей 34 копейки задолженности, 1 322 400 рублей 21 копейку неустойки. В остальной части иска Организации и во встречном иске Общества отказано.

Суды установили факт длительного пользования Обществом имуществом, перечисленном в договоре аренды, без каких-либо возражений, в том числе и подписание акта сверки расчетов и гарантийного письма, подтверждающих признание арендатором задолженности исходя из размера платы за пользование помещениями, согласованного в договоре аренды, а потому признали действия арендатора по оспариванию задолженности недобросовестными.

Не согласившись с решением и постановлением, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что согласно действующему законодательству арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Между тем в составе арендуемого недвижимого имущества имелись помещения, недоступные к использованию арендатором, а потому взыскание платы за них является необоснованным. Общество также не согласилось с размером неустойки.

Представитель заявителя в зале судебного заседания поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Организация в письменном отзыве на кассационную жалобу отклонила доводы кассационной жалобы, указав на законность и обоснованность принятых судебных актов. 

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.02.2022 между Организацией (далее – арендодатель) и Обществом (далее – арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения)                                                    № 826/826/358/100/ДР/2022, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество (общежитие) с кадастровым номером 11:05:0105023:134, общей площадью 4 796,2 квадратного метра по адресу: 

<

...>. 

Согласно пункту 1.2 договора недвижимое имущество передается арендатору для предоставления различных видов услуг и найма, сдачи в субаренду населению и организациям, а также для использования под магазин, пекарню, вспомогательные помещения (теплоузел) и зал-столовую. 

Имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 01.02.2022 в надлежащем состоянии и в полном объеме. Арендатор претензий к техническому состоянию объекта недвижимости не имеет, что подтверждается актом, подписанным им без возражений. 

В соответствии с пунктом 5.1 договора постоянная часть арендной платы представляет собой ежемесячную фиксированную плату за один квадратный метр помещения и составляет 79 рублей 99 копеек. Размер месячной арендной платы составляет 383 657 рублей 63 копейки, годовой – 4 603 891 рубль 56 копеек, с учетом НДС в размере 20 процентов. 

В силу пунктов 3.3.2, 5.2 договора ответчик обязан вносить арендную плату в установленном договором объеме ежемесячно до 10-го числа оплачиваемого месяца путем перечисления на счет арендодателя. 

Пунктом 6.2 Договора определено, что за просрочку уплаты арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1 процента от подлежащей уплате суммы за каждый день просрочки. 

Обществом обязательство по внесению арендной платы начиная с мая 2022 года не исполнялось, претензия с требованием оплатить задолженность оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Организации в суд с настоящим иском. 

В свою очередь Общество подало встречное исковое заявление, в котором просит изменить договор аренды нежилого помещения в части размера площади арендуемых площадей и стоимости арендной платы.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

Согласно статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

На основании статей 606 и 614 (пунктов 1 и 4) Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В то же время согласно пункту 2 указанной нормы арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Таким образом, из системного толкования норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (если иное непосредственно не вытекает из закона), освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель, в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, Общество в целях обоснования возражений на иск ссылается на невозможность использования помещений под литерой М1 площадью 471,4 квадратного метра, расположенных в здании, в том числе площадью 233,7 квадратного метра (под магазин), 237,7 квадратного метра (под столовую) и 1526,1 квадратного метра, ввиду постоянного проживания на ней граждан по орденам, выданным им Организацией.

В подтверждение невозможности использования помещения под магазин ответчиком представлен акт осмотра от 02.02.2022. 

Оценив доказательства, суды двух инстанций указали, что акт осмотра составлен в одностороннем порядке, без участия представителя арендодателя, и противоречит обоюдно подписанному днем ранее акту приема-передачи помещения. 

Суды учли, что совместным актом осмотра недвижимого имущества (общежития) от 12.10.2023 подтверждено, что доступ в помещения на первом и втором этажах в здании под литерой М1 площадью 471,4 квадратного метра не ограничен. Имущество, расположенное в помещениях, в том числе строительные материалы, Организации не принадлежит. 

В отношении спорных помещений площадью 1526,1 квадратного метра, подлежащими, по мнению арендатора, исключению из состава арендованного имущества, суды установили следующее.

Спорные помещения заняты проживающими в них гражданами, о чем арендатору было известно на момент заключения договора аренды, а также договора недвижимого имущества (нежилого помещения) от 01.10.2021, действующего в более ранний период.

При этом арендная плата вносилась в размере определенном за всю площадь поименованных в договоре помещений. Возражения не представлены. Более того в период действия спорного договора аренды арендатор подписал без каких-либо возражений акт сверки задолженности от 16.12.2022 и на основании гарантийного письма обязался погасить ранее признанную задолженность.

С учетом изложенного суды правомерно указали, что в данном случае факт проживания граждан в части помещений, переданных Организации в рамках арендного обязательства, являлся очевидным и не носил скрытый характер. Доказательств того, что арендодатель скрыл от арендатора состояние имущества или создал препятствия для его осмотра, суды первой и апелляционной инстанций не установили, а действия арендатора по оспариванию данных обстоятельств суды сочли недобросовестным поведением (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с Общества задолженности по арендной плате в размере 5 505 837 рублей 34 копеек. 

Организация также заявила о взыскании с Общества неустойки за период с 10.05.2022 по 17.08.2023 в размере 2 560 214 рублей 36 копеек. 

Расчет размера неустойки судом проверен применительно к договору и сроку просрочки исполнения обязательств и признан правильным в части суммы 1 322 400 рублей 21 копейки. 

Оснований для уменьшения размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено.

Касательно возможности снижения размера пеней судом кассационной инстанции, суд округа считает необходимым отметить. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указал, что основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 кодекса, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 кодекса, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 кодекса, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления (пункт 72). 

Таких оснований кассационная жалоба не содержит. Определение конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права. Оснований для переоценки доказательств и установленных фактических обстоятельств дела не имеется, поскольку это не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кассационная жалоба Общества не содержит ссылок на обстоятельства, которые не получили надлежащей судебной оценки при рассмотрении спора в судах предыдущих инстанций и имели бы правовое значение. Вместе с тем переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Материалы дела исследованы судами двух инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права. Оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

 

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.12.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.05.2024 по делу № А29-2479/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Норд Стар» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

 

 

Судьи

 

С.В. Бабаев

М.Н. Каманова