ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва

03.06. 2019 г. Дело № А40-21217/19-133-182

Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2019 г.

Решение в полном объеме изготовлено 03.06. 2019 г.

Арбитражный суд в составе судьи Михайлова Е. В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению) АО "МОСКАПСТРОЙ-ТН" (ОГРН 

<

***>)

к ООО "ОЛТЭР" (ОГРН 

<

***>)

третьи лица:      Департамент городского имущества, Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра по Москве

о о признании права собственности на долю в незавершённом строительством объекте.

при участии представителей 

от истца: ФИО2, дов. МКС-ТН/25-2019 от 06.03.2019 г., пред.паспорт

от ответчика:  не явка, извещен

от третьих лиц – Правительство Москвы – ФИО3, дов. 4-47-1547/8 от 03.09.2018 г. , пред.паспорт,  Департамент городского имущества г.Москвы – ФИО3,, дов. 33-Д-1218/18 от 26.12.2018 г., пред.паспорт, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве   - не явка, извещен

УСТАНОВИЛ:

АО "МОСКАПСТРОЙ-ТН" обратилось в Арбитражный  суд города Москвы с иском к ООО "ОЛТЭР" признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством:

№ п/п

Этаж

№ на площадке (по часовой стрелке)

Общая площадь помещения, кв. м

1

2

4

123,66

2

4

1

127,45

3

4

2

132,69

4

10

1

127,45

5

10

2

132,69

6

11

1

127,45

7

11

2

132,69

8

12

1

127,45

9

12

2

132,69

10

14

1

127,45

11

14

5

140,45

12

16

1

127,45

13

16

5

140,45

14

17

1

127,45

15

17

5

140,45

16

18

1

127,45

17

18

5

140,45

18

19

1

127,45

19

19

4

132,02

20

19

5

140,45

21

20

4

136,52

22

20

5

140,45

23

21

1

127,45

24

21

3

97,18

25

21

4

141,00

26

21

5

140,45

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Департамент городского имущества, Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра по Москве

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ (информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном сайте  Арбитражных Судов Российской Федерации: http://kad.arbitr.ru.

Ответчик явку не обеспечил, иск не оспорил.

Департамент городского имущества, Правительство Москвы по требованиям возражают по основаниям, указанным в отзыве.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра по Москве представило письменные пояснения в порядке ст.81 АПк РФ.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы лиц участвующих в деле, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам. 

Как усматривается из  представленных доказательств, «30» ноября 2013 года между АО «Москапстрой-ТН» (далее «Истец») и ООО «ОЛТЭР» (далее «Ответчик»), были заключены Договоры участия в долевом строительстве №3-2-4 /МТ, №3-4-1 /МТ, №3-4-2 /МТ, №3-10-1 /МТ, №3-10-2 /МТ, №3-11-1 /МТ, №3-11-2 /МТ, №3-12-1 /МТ, №3-12-2 /МТ, №3-14-1 /МТ, №3-14-5 /МТ, №3-16-1 /МТ, №3-16-5 /МТ, №3-17-1 /МТ, №3-17-5 /МТ, №3-18-1 /МТ, №3-18-5 /МТ, №3-19-1 /МТ, №3-19-4 /МТ, №3-19-5 /МТ, №3-20-4 /МТ, №3-20-5 /МТ, №3-21-4 /МТ, №3-21-3 /МТ, №3-21-4 /МТ, №3-21-5 /МТ (далее «Договоры»).

Предметом Договоров, являются обязательства Ответчика в предусмотренный Договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) в г. Москве на земельном участке по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 77:01:0006007:1003 объекты капитального строительства - жилые корпуса № 1, 2, 3 и 4 в составе многофункционального жилого комплекса с реконструкцией стадиона «Труд» и в течение 6-ти месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию передать Истцу объект долевого строительства, а Истец принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Объектами долевого строительства, согласно Договорам, являются 26 жилых помещений (квартир) общей проектной площадью 3 418,79 кв. м, расположенные в корпусе №3.

Перечень и расположение квартир, с указанием объемов работ, осуществляемых Застройщиком в отношении помещений, содержатся в Приложениях №1, №2, №3 к Договорам.

Согласно п. 1.4 Договоров, срок окончания строительства (создания) объекта недвижимости - 01.06.2014 г. Ответчик вправе ввести Объект в эксплуатацию и передать Истцу помещения в более ранний срок.

Ответчик осуществлял строительство Объекта на основании распоряжений Правительства Москвы от 12.04.2005 № 599-РП, от 06.04.2007 № 623-РП и от 15.10.2013 № 593-РП, инвестиционного контракта от 01.06.2008 (зарегистрирован в ЕРКТ города Москвы   04.06.2008   за   регистрационным   номером   13-052868-5001-0012-00001-08), заключенным между Ответчиком и Правительством Москвы, Договора аренды земельного участка от 28.03.2011 № И-01-000073, разрешений на строительство № RU77224000-003258 от 30.12.2008, № RU77224000-0036574 от 30.01.2012, № RU77224000-007108 от 30.07.2012, № RU77224000-008389 от 20.08.2013, Проектной декларации, размещенной 04 апреля 2011 года в сети Интернет на сайте строительства, Положительного заключения государственной экспертизы от 15.04.2009 per. № 77-1-4-0346-09.

В соответствии с разделом 3 Договоров, цена Договоров (общая сумма долевых взносов по каждому договору) составляет: 905 492 768,58 (девятьсот пять миллионов четыреста девяносто две тысячи семьсот шестьдесят восемь) рублей 58 копеек, и уплачивается застройщику в течение 10 рабочих дней с момента регистрации каждого Договора в Управлении Росреестра по Москве, при этом уплата производится в рублях РФ путем перечисления на расчетный счет Ответчика или иными предусмотренными действующим законодательством способами.

Истец полностью исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартир. Истец и Ответчик своевременно подписали Акты об исполнении финансовых обязательств к Договорам в количестве 26 шт.

В нарушение условий Договоров,   обязательство по передаче  объектов недвижимого имущества   по состоянию на дату судебного заседания Ответчик не исполнил.

Согласно ст. 130 ГК Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. При этом ст. 219 Кодекса устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 12 указанного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Ст. 16 указанного Федерального закона предусматривает, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со  ст. 8 подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии со ст. 40 последнего государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного ч. 10; ч. 10 ст. 40 устанавливает, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2017 № 89-КГ16-10 по делу по иску гр-ки ФИО4 как участника долевого строительства жилого дома к ЖСК «Согласие» о признании за ней права собственности на долю в виде квартиры в не завершенном строительством жилом доме указано, что возникновение права собственности участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств; застройщиком в предусмотренный договором срок жилое помещение участнику долевого строительства не передано по причине того, что строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, объект незавершенного строительства передан ЖСК «Согласие» для завершения строительства; на момент передачи объекта спорный жилой дома частично выстроен, т. е. выполненные работы по строительству жилого дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ответчику – ЖСК «Согласие».

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 24.01.2017 № 89-КГ16-10 сослался на ст. 130 ГК Российской Федерации, согласно которой к недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относятся в том числе объекты незавершенного строительства, на п. 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в котором указано, что объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу, и сделал вывод о том, что законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

В определении отмечено, что Закон об участии в долевом строительстве не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем), на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда, исходя из положений ст. 309, 310 ГК Российской Федерации участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры.

Таким образом, возражения  Правительства города Москвы не основаны на нормах материального права.

Сторонами не оспаривается, что участник долевого строительства исполнил обязательства по договорам  участия в долевом строительстве №3-2-4 /МТ, №3-4-1 /МТ, №3-4-2 /МТ, №3-10-1 /МТ, №3-10-2 /МТ, №3-11-1 /МТ, №3-11-2 /МТ, №3-12-1 /МТ, №3-12-2 /МТ, №3-14-1 /МТ, №3-14-5 /МТ, №3-16-1 /МТ, №3-16-5 /МТ, №3-17-1 /МТ, №3-17-5 /МТ, №3-18-1 /МТ, №3-18-5 /МТ, №3-19-1 /МТ, №3-19-4 /МТ, №3-19-5 /МТ, №3-20-4 /МТ, №3-20-5 /МТ, №3-21-4 /МТ, №3-21-3 /МТ, №3-21-4 /МТ, №3-21-5 /МТ

Действительно,  вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Действительно, до настоящего момента спорный объект в эксплуатацию не введен, обмеры объекта органами технической инвентаризации не осуществлены, жилые помещения не учтены, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не произведена.

В своею очередь, судом установлено, что истец приобрел спорную недвижимость по договору о долевом участии в строительстве, полностью оплатил цену договора. 

Согласно сложившемуся правовому подходу,  несмотря на то, что сторона договора имеет лишь обязательственное право требовать предоставления недвижимого имущества в порядке исполнения договора, иск о признании своего права собственности на соответствующее имущество, может признаваться допустимым. (Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановление от 27 марта 2012 г. N 15961/11)

Во – первых, при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.» (пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ  от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»)

Во-вторых, в силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса).

Указанные положения, касающиеся в частности системы функционирования понятия объекта права и существования реестровой записи, определяют момент, с которого создаваемая вещь может подвергаться последующему перераспределению между участниками имущественного оборота.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.07.2013 № 54 покупатель по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (часть 3 статьи 551 ГК РФ). Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (часть 3 статьи 551 ГК РФ).

Однако, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, до регистрации права продавца на объект сделки то есть ее легализации, указанное имущество не является объектом гражданского оборота, а следовательно не может быть ни передана во владение (ст. 398 ГК РФ) ни отчуждена в смысле продажи покупателю (часть 3 статьи 551 ГК РФ)

Указанное, не является пробелом регулирования, напротив система решает проблему посредством прекращения обязательства с отнесением, на нарушавшее данное обязательство лицо, убытков (п.2 ст. 416 ГК РФ).

В свою очередь в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса о купле-продаже будущей вещи. Разъяснения, содержащиеся в Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.

Как уже было отмечено между сторонами возникло обязательство обусловленное участием истца в долевом строительстве, а следовательно,  к отношениям, возникшим между истцом и ответчиком по поводу спорного имущества, применяются нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (пункт 3 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Таким образом, в отличие от общего правила о том, что право собственности покупателя является производным от возникшего в установленном законом порядке права собственности продавца, по договору участия долевого строительства  первичная регистрация права осуществляется непосредственно за приобретателем.

Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 4 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Представленным истцом заключением специалиста № 041519.03  ст. ООО «Деловой Консалтинг» от 10.04.2019 г. установлено (стр.23 заключения),  что что процент готовности жилого дома  (корпуса № 3) составляет 98, 23 %; доля истца в объекте  жилого дома  (корпуса № 3) составляет 22, 207%  об общей площади объекта;  доля истца в объекте  жилого дома  (корпуса № 3) составляет 26,607%  от общей площади квартир  в объекте жилого дома  (корпуса № 3);   и, соответственно,  2, 355% от объекта «Многофункциональный жилой комплекс с объектами социальной инфраструктуры и реконструкции стадиона «Труд» (за исключением спортивного клуба «Шаболовка») 

Кроме того, 

Решением Замоскворецкого районного суда от 17.10.2016г. по гражданскому делу №02-6825/2016 по иску Межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав потребителей «Интерпотребсоюз» в защиту ФИО5 к ООО «ОЛТЭР» удовлетворены исковые требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной по строительному адресу: 

<

...> вл.40-44, корпус 3.

-Решением Замоскворецкого районного суда от 17.10.2016г. по гражданскому делу №02-7554/2016 по иску Межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав потребителей «Интерпотребсоюз» в защиту ФИО6 к ООО «ОЛТЭР» удовлетворены исковые требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной по строительному адресу: 

<

...> вл.40-44, корпус 3.

Решением Замоскворецкого районного суда от 17.10.2016г. по гражданскому делу №02-6826/2016 по иску Межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав потребителей «Интерпотребсоюз» в защиту ФИО5 к ООО «ОЛТЭР» удовлетворены исковые требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной по строительному адресу: 

<

...> вл.40-44, корпус 3.

Из представленных суду копий решений Замоскворецкого районного суда г. Москвы следует, что перечисленные граждане, являясь участниками долевого строительства корпуса № 3 по договорам, заключенным с ответчиком, исполнили перед ответчиком обязательства по оплате объектов долевого строительства, однако не получили в согласованный срок объекты долевого строительства, в связи с чем обратились в Замоскворецкий районный суд г. Москвы с исками о признании за ними права собственности на доли в объекте незавершенного строительства в виде оплаченных квартир и машиномест. Все иски граждан как участников долевого строительства судом общей юрисдикции удовлетворены.  Таким образом, указанными решениями судов определен застройщик земельного участка по адресу: 

<

...> вл.40-44, определены основания осуществления строительства, определена степень готовности объекта, определены основания возникновения права на получение недвижимого имущества.

Суд  учитывает, что решениями  суда общей юрисдикции за гражданином признано право собственности на нежилые помещения в том же здании по аналогичному договору долевого участия в строительстве, заключенному с теми же лицами - ответчиками по настоящему делу.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Таким образом, принимая во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, сформулированную  в ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 15 сентября 2015 г. по делу N 305-ЭС15-3617 председательствующего судьи Поповой Г.Г., судей Грачевой И.Л., Чучуновой Н.С. ( дело А40-48921/2014, с. Михайлова Е.В.), в определении от 24.01.2017 № 89-КГ16-10, практику рассмотрения Замоскворецким районным судом г. Москвы аналогичных дел по искам граждан и в их интересах, суд соглашается с тем, что истец вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте,  в связи с чем иск удовлетворяет в полном объеме.

Аналогичные судебные акты, как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов,   представлены в материалы дела и по другим корпусам. Так, Решением Арбитражного суда г. Москвы (в составе судьи Березовой О.А.) от 04 мая 2018 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда (в составе: председательствующего судьи О.Г. Головкиной, судей А.И. Трубицына, Е.Б. Расторгуева) от 16 августа 2018 года, Постановлением Арбитражного суда Московского округа (в составе: председательствующего - судьи Денисовой Н.Д., судей Аталиковой З.А., Красновой СВ.) от 21.11.2018 г., удовлетворены исковые требования ООО «БЭТТА» к ООО «ОЛТЭР» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: 

<

...> вл.40-44, корпус 7; решением Арбитражного суда города Москвы (в составе судьи Махалкина М.Ю.) от 10.01.2019 по делу № А40-190243/18-16-1292 оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда (в составе: председательствующего судьи: Кораблевой М.С., судей Валюшкиной В.В., Проценко А.И.) от 24.04.2019 года удовлетворены исковые требования ООО «ВЗЛЕТ» к ООО «ОЛТЭР» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: 

<

...> вл.40-44, корпус 7. Решением Замоскворецкого районного суда от 18.03.2019г. по гражданскому делу №02-1042/2019 по иску ФИО7 к ООО «ОЛТЭР» удовлетворены исковые требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной по строительному адресу: 

<

...> вл.40-44, корпус 4.

Удовлетворяя заявленное требование,  суд также  руководствуясь  принципами правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, и отмечает отсутствие у истца возможности каким-либо иным образом зарегистрировать возникшее у него право собственности на объект. (Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановление от 27 марта 2012 г. N 15961/11, Верховный Суд Российской Федерации  Определение от 15 сентября 2015 г. по делу N 305-ЭС15-3617).

Довод  Правительства  о том, что его право,  вытекающее из Инвестиционного контракта в отношении создаваемой вещи,  является преимущественным, перед иными участниками и обладателями имущественных прав в отношении объекта строительства несостоятельны.

Так, 01.07.2008 между Правительством Москвы и ООО «ОЛТЭР» заключен инвестиционный контракт от 01.07.2008 № 13-052868-5001-0012-00001-08 (далее- Контракт), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по осуществлению на участке, расположенном по адресу: ул. Мытная, вл. 40-44, проектирования и строительства многофункционального жилого комплекса с объектами социальной инфраструктуры и реконструкции стадиона «Труд».

Согласно п. 3.1.1 контракта, 100 % общей жилой площади передается в собственность инвестора и привлеченных им соинвесторов, при условии перечисления в городской бюджет денежных средств в размере 101176384 доллара США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день оплаты, в счет платежа городу Москве при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы.

В соответствии с п. 3.1.2 контракта, нежилые площади многофункционального жилого комплекса, за исключением площади 3200 кв.м., передаваемой в собственность ОАО «Красный Пролетарий», площади в размере 2984,3 кв.м., передаваемой в собственность города Москвы взамен утрачиваемой собственности городом Москвой и площади спортивных сооружений стадиона «Труд»:

50 % - в собственность города Москвы, в том числе помещения, необходимые для размещения детско-юношеской спортивной школы № 9 по технологическому заданию Москомспорта;

50 % в собственность инвестора и привлеченных соинвесторов; - 100 % площадей спортивных сооружений стадиона «Труд» передается в собственность города Москвы.

Подземная автостоянка в количестве 100 % машиномест и площадей общего пользования, согласно п. 3.1.3 контракта, передается в собственность инвестора и привлеченных соинвесторов, при условии перечисления инвестором в бюджет города Москвы денежных средств в объеме 5117298 долларов США (в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты) в счет платежа городу Москве при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы.

В соответствии с п. 3.1.4 контракта, 100 % площади технических помещений подземной автостоянки передаются в собственность инвестора и привлеченных им соинвесторов в соответствии с МГСН 5.01.-01 «Стоянки легковых автомобилей» без изменения функционального назначения.

Пунктом 3.2 Контракта установлено, что оформление имущественных прав Сторон по результатам реализации Инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений к Контракту производится в установленном порядке после ввода инвестиционного объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту и приложений к нему на основании Акта о результатах реализации (частичной реализации) Инвестиционного контракта (пускового комплекса) согласно условиям Контракта.

В соответствии с п. 3.3., при завершении строительства объекта и вводе его в эксплуатацию раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте уточняется по экспликациям и техническим паспортам МосгорБТИ, которые изготавливаются по заявке Инвестора на основании утвержденной проектно-сметной документации и натурных обмеров органов технической инвентаризации и согласовываются Сторонами. Принятое решение оформляется Актом о результатах реализации Инвестиционного контракта.

Пунктами 4.3.1. и 4.3.2. Инвестиционного контракта установлено, что завершение расчетов и урегулирование претензий сторон контракта происходит на третьем этапе путем подписания Сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

По мнению  Правительства,  положение п. 2 ст. 308 ГК РФ, свидетельствует о приоритетности оформления имущественных прав между Правительством Москвы и ООО «ОЛТЭР», который в дальнейшем вправе по своему усмотрению, согласно заключенным с иными лицами договорами, оформлять имущественные права исключительно на часть имущества перешедшему ему, как участнику Инвестиционного контракта.

Однако Правительством не учтено, что Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) был дополнен статьей 24.2, согласно которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Положения статьи 24.2 Закона о регистрации (в редакции Закона N 427-ФЗ) распространяются на договоры, которые заключены и обязательства сторон, по которым исполнены до дня вступления в силу Закона N 427-ФЗ, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения названных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.

Таким образом, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. 

Кроме того, по инвестиционным контрактам оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится после сдачи объекта в эксплуатацию на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта. 

Согласно Федеральному закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.

Согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящейся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

В силу статьи 7 Федерального закона N 427-ФЗ от 12.12.2011 указанная правовая норма (пункт 1 статьи 4 ФЗ N 427-ФЗ от 12.12.2011) вступает в силу 01.02.2012 и распространяется на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона и обязательства сторон, по которым не исполнены на день вступления в силу Федерального закона. 

В данном случае,  акт реализации инвестиционного контракта между участниками инвестиционной деятельности не подписан.

Кроме того,  судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права на объекты недвижимого имущества, следовательно, он не должен влечь нарушение прав и законных интересов других лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, а также приводить к потенциальному спору о праве. (Постановление Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 июня 2013 г. N 18185/12).

Аналогичное правило применимо и к акту, составляемому сторонами в отсутствие судебного спора.

Как уже отметил суд, пунктом 3.1.1 инвестиционного контракта предусмотрено, помимо прочего, что 100% общей жилой площади передается в собственность инвестора (ООО «ОЛТЭР») и привлеченных соинвесторов при условии перечисления инвестором в бюджет города Москвы 101 176 384 долларов США в рублевом эквиваленте.

Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 27.03.2014 по делу № А40-90253/13- 133-818 следует, что в рамках указанного дела Правительством Москвы предъявлялось требование к ООО «ОЛТЭР» о взыскании неуплаченного инвестиционного взноса в сумме 101 176 384 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день исполнения судебного акта, предусмотренного п. 3.1.1 инвестиционного контракта, однако решением иск Правительства Москвы удовлетворен частично, с ООО «ОЛТЭР» взыскан инвестиционный взнос в сумме 28 907 537,90 долларов США, неустойка в размере 6 720 039 долларов США, в остальной части отказано.

При этом суд пришел к выводу, что ответчиком не исполнено обязательство по выплате компенсации по жилой площади в соответствии с п. 3.1 контракта. Установив, что на момент подачи искового заявления, трехлетний срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности в размере 72 268 846,10 долларов США за период по 01.07.2010г., а также начисленной на указанную сумму неустойки истек, суд отказал в иске по причине истечения исковой давности, о применении которой было заявлено ответчиком, как стороной спора. 

В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 21.11.2018 г. по делу № А40-250109/16 указано, что Правительство Москвы, взыскав с Ответчика денежные средства, реализовало свое право требования по результатам участия в Инвестиционном контракте. Данное обстоятельство также отражено в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 21.11.2018 г. по делу № А40-250109/16, где со ссылкой на ст.69 АПК РФ (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.03.2014 г. по делу № А40-90253/13, Решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.12.2014 г. по делу № А40-130441/14, а также Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.06.2016 г. по делу № А40-27166/15) указано, что Правительство Москвы уже взыскало с Ответчика денежные средства, предусмотренные п.3.1.1 Инвестиционного контракта, таким образом, реализовало свое право требования по результатам участия в Инвестиционном контракте.

Таким образом, регистрация права собственности участника долевого строительства на оплаченный им объект имущественных прав в таком случае не может повлечь нарушение прав и законных интересов города Москвы.

Как обоснованно указал  представитель Правительства,  право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В то же время обязательство обусловленное исполнением Инвестиционного контракта прекращено, о чем сделан вывод в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 21 июня 2016г. по делу №А40-27166/15.

При этом факт наличия продленного разрешения на строительство не означает, что инвестиционный контракт продлен (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.01.2018 по делу № А40-130441/14).

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются  в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

На основании ст.ст. 8, 9, 11, 12, 218 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 65, , 68, 71, 75, 102, 110, 121, 123, 156, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за АО «Москапстрой-ТН» право собственности на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: 

<

...>, корпус № 3, в виде квартир:

№ п/п

Этаж

№ на площадке (по часовой стрелке)

Общая площадь помещения, кв. м

1

2

4

123,66

2

4

1

127,45

3

4

2

132,69

4

10

1

127,45

5

10

2

132,69

6

11

1

127,45

7

11

2

132,69

8

12

1

127,45

9

12

2

132,69

10

14

1

127,45

11

14

5

140,45

12

16

1

127,45

13

16

5

140,45

14

17

1

127,45

15

17

5

140,45

16

18

1

127,45

17

18

5

140,45

18

19

1

127,45

19

19

4

132,02

20

19

5

140,45

21

20

4

136,52

22

20

5

140,45

23

21

1

127,45

24

21

3

97,18

25

21

4

141,00

26

21

5

140,45

Взыскать с ООО "ОЛТЭР" (ОГРН 

<

***>) в пользу АО "МОСКАПСТРОЙ-ТН" (ОГРН 

<

***>) гос.пошлину в размере 156 000 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

                                                Е.В. Михайлова