АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА 

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва 03.04.2024 Дело № А41-39893/2023 

Резолютивная часть постановления объявлена 25.03.2024 Полный текст постановления изготовлен 03.04.2024 

Арбитражный суд Московского округа  

в составе: председательствующего – судьи Аталиковой З.А., судей Беловой А.Р., Красновой С.В., при участии в заседании: 

от Администрации Ленинского городского округа Московской области: ФИО1 по доверенности от 19.02.2024 № 50  

от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный  застройщик «Севен Санс Девелопмент МСК Восток»: ФИО2, ФИО3 по доверенности 02.02.2024 № 4  

от Министерства жилищной политики Московской области: не явился от Прокуратуры Московской области: не явился 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Севен  Санс Девелопмент МСК Восток»  

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2023 по  делу № А41-39893/2023  

по иску Администрации Ленинского городского округа Московской области  

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный  застройщик «Севен Санс Девелопмент МСК Восток»  

при участии в деле третьих лиц: Министерства жилищной политики Московской  области и Прокуратуры Московской области  

об обязании, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ленинского городского округа Московской области (далее  – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с  исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью  «Специализированный застройщик «Севен Санс Девелопмент МСК Восток»  (далее – ответчик, общество) об обязании исполнить обязательство по  строительству дошкольного образовательного учреждения на 560 мест,  дошкольного образовательного учреждения на 120 мест и общеобразовательной  организации на 1460 учащихся в рамках соглашения о реализации  инвестиционного проекта.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно спора, привлечены Министерство жилищной  политики Московской области (далее – министерство) и Прокуратура  Московской области (далее – прокуратура, далее совместно – третьи лица).  

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.09.2023 в  удовлетворении требований отказано.  

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от  24.11.2023 решение от 22.09.2023 отменено с принятием по делу судебного акта  об удовлетворении требований.  

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество  обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в  которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции,  решение Арбитражного суда Московской области от 22.09.2023 оставить в силе.  

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение  судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов  суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело  доказательствам и указывает, что вывод апелляционного суда об уклонении  ответчика от исполнения обязанности является ошибочным, поскольку до  утверждения нового проекта планировки территории (далее – ППТ) исполнение  обязательства по строительству социальных объектов было объективно  невозможно; на то, что риск негативных последствий, вызванных отсутствием  утвержденного ППТ, не может быть возложен исключительно на ответчика;  понуждение к исполнению обязанности в натуре является ненадлежащим  способом защиты права; постановление является неисполнимым и ведет к  правовой неопределенности в связи с отсутствием разумного срока для  выполнения обязательств.  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) информация  о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных  сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и  http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».  

Отводов составу суда не поступило. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель  общества поддержал доводы своей кассационной жалобы, представитель  администрации возражал против ее удовлетворения.  

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания  третьи лица в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, явку  своих представителей не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не  является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.  

Изучив материалы дела, на основании фактических обстоятельств дела,  представленных сторонами доказательств, выслушав представителей, обсудив  доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статей  286, 287, 288 АПК РФ правильность применения при рассмотрении спора норм  материального права, соблюдение норм процессуального права при принятии  

обжалуемых судебных актов, судебная коллегия приходит к выводу об отмене  судебных актов, принятых по делу по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, между администрацией и обществом  заключено соглашение о реализации инвестиционного проекта (внесено в Реестр  Соглашений Министерства жилищной политики Московской области 31.03.2021  за № 192с/21-21; далее - Соглашение) по строительству жилого комплекса  четвертой и пятой очереди строительства с сопутствующей инфраструктурой (27  жилых домов переменной этажностью до 4 этажей ориентировочной общей  площадью квартир 240 000 кв. м.) на земельных участках с кадастровыми  номерами: 50:21:0000000:746, 50:21:0070106:374, 50:21:0070106:378.  

По условиям пунктов 2.1.3. и 3.1 Соглашения застройщик обязан за счет  собственных или привлеченных средств обеспечить строительство и ввод в  эксплуатацию жилых объектов, социальных объектов, объектов дорожно-транспортной и инженерной инфраструктуры.  

Министерством выданы разрешения на строительство 22 корпусов общей  площадью квартир 181 068,56 кв. м.  

28.05.2021 министерством выдано разрешение на строительство № RU50- 21-18483-2021 на 7 корпусов 1-3 этапа строительства, сроком действия - до  28.05.2024.  

31.05.2021 министерством выдано разрешение на строительство № RU50- 21-18518-2021 на 15 корпусов 4-10 этапа строительства, сроком действия - до  31.05.2024.  

Ссылаясь на ориентировочный график реализации инвестиционного  проекта Соглашения (в редакции дополнительного соглашения от 21.06.2021 №  1) которым предусмотрено строительство социальных объектов дошкольного  образовательного учреждения на 560 мест 2 квартал 2021 - 3 квартал 2023;  дошкольного образовательного учреждения на 120 мест 2 квартал 2022 - 3  квартал 2024; школы на 1460 учащихся 2 квартал 2022 - 3 квартал 2024 и  указывая на нарушение сроков начала строительства указанных социальных  объектов истец обратился с настоящим иском о понуждении к исполнению  обязательств по основаниям, предусмотренным 10, 309, 310 Гражданского  

кодекса Российской Федерации.  

С учетом разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых  вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу  недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее –  постановление Пленума № 54), суд первой инстанции исходил из того, что  Соглашение сторон о реализации инвестиционного проекта от 31.03.2021 №  192с/21-21 является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи и  отказывая в иске, установив, что спорное имущество не создано  руководствовался пунктом 5 указанного постановления Пленума № 54, в  соответствии с которым продавец в судебном порядке не может быть понужден  к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей  передаче покупателю в будущем, кроме того отметив, что в отсутствии  утвержденного проекта планировки территории (ППТ) ответчик был объективно  лишен возможности обратиться за получением разрешения на строительство  спорных социальных объектов, условие о наличии которого предусмотрено ст.  51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.  

 При этом суд первой инстанции основывался на том, что по итогам  совещания от 11.11.2021 по вопросу транспортного обеспечения жилой  застройки застройщику надлежало проработать вопрос альтернативного  подъезда строительной техники к застройке; разработать схему транспортного  обслуживания территории для определения транспортных потоков, выездов с  территории и организации общественного транспорта; разработать новый проект  планировки территории жилой застройки для размещения социальных объектов  и организации дополнительного въезда/выезда с мкр. Южные Горки, тогда как  новый проект территории и проект межевания территории утвержден лишь  15.08.2023.  

Судом первой инстанции также сделан вывод о том, что  предусмотренный соглашением срок сдачи спорных объектов на момент  рассмотрения спора не наступил.  

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции  исходил из того, что итоги проведенного 11.11.2021 совещания не являются  основанием, свидетельствующим о возникновении у Администрации каких-либо  обязательств, не исполнение которых является основанием для приостановления  исполнения ответчиком своих обязательств (пункт 2 статьи 307, 328  Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку согласование и  утверждение проекта планировки не входит в обязательства администрации,  предусмотренные сторонами в пункте 2.2 Cоглашения и установив нарушение  сроков начала строительства социальных объектов, удовлетворил требования,  руководствуясь положениями статей 309, 310, 420,425 ГК РФ.  

Между тем, при рассмотрении спора судами не учтено следующее. 

Надлежащая правовая квалификация отношений сторон и возникшего  между ними спора является важным условием для правильного его разрешения.  

При толковании условий договора судом принимается во внимание  буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное  значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем  сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК  РФ).  

С учетом разъяснений, указанных в постановлении Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых  вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу  недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее –  постановление Пленума № 54), суд первой инстанции квалифицировал  Соглашение сторон о реализации инвестиционного проекта от 31.03.2021 №  192с/21-21, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.  

Существенными условиями договора купли-продажи будущей  недвижимой вещи в том числе являются: предмет договора: условие об  обязанности продавца передать недвижимость в собственность покупателю  (пункт 1 статьи 432, пункт 1 статьи 549 ГК РФ);данные, которые позволяют  определенно установить недвижимость, подлежащую передаче (статья 554 ГК  РФ).; цена недвижимости (пункт 1 статьи 555 ГК РФ); порядок, сроки и размеры  

платежей, если недвижимость приобретается в рассрочку (пункт 1 статьи 489,  пункт 5 статьи 454 ГК РФ).  

Согласно разделу 1 имеющегося в материалах дела Соглашения его  предметом является реализация сторонами инвестиционного проекта по  строительству жилого комплекса четвертой, пятой очереди строительства с  сопутствующей инфраструктурой в составе: 20 жилых домов переменной  этажности 4 этажей общей площадью 252 615,19 кв. м, в том числе общей  площадью квартир 178 815,45 кв. м.; места постоянного хранения  автотранспорта вместимостью 2413 машиноместа; места временного хранения  автотранспорта в количестве 482 машиноместа; одно дошкольное  образовательное учреждение на 220 мест; одна общеобразовательная  организация на 850 учащихся; учреждения здравоохранения: медицинский  лечебно-оздоровительный центр на 13 коек, амбулаторный здравпункт на 50  посещений; физкультурно-оздоровительный комплекс площадью 1410 кв. м;  раздаточный пункт молочной кухни общей площадью 94 кв. м; строительство  улично-дорожной сети на земельном участке с кадастровым номером  50:21:0070106:378; магистральные и внутриквартальные (внутриплощадочные)  сети теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения; источники  теплоснабжения, ЦТП, ИТП; ВЗУ, ВНС и др.; очистные сооружения, КНС и т.д.;  объекты электро- и газоснабжения; сети ливневой канализации; системы  освещения улично-дорожной сети; объекты благоустройства, в том числе малые  архитектурные формы; объекты и сети связи, радиовещания и телевидения;  объектовые сегменты системы технологического обеспечения региональной  общественной безопасности и оперативного управления «Безопасный регион»  (системы видеонаблюдения).  

Ориентировочный объем инвестиций в реализацию инвестиционного  проекта составляет 11 562 532 023 руб.  

Строительство осуществляется в период с 1 квартала 2021 года по 3  квартал 2024 года на принадлежащих застройщику земельных участках с  кадастровыми номерами 50:21:0000000:746, общей площадью 357 378 кв. м,  50:21:0070106:374, общей площадью 128 995 кв. м, 50:21:0070106:378, общей  

площадью 27 139 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид  разрешенного использования - малоэтажное жилищное строительство/ для  размещения домов малоэтажной жилой застройки/ для индивидуального жилого  строительства, для индивидуальной жилой застройки, расположенных по адресу:  Московская область, Ленинский муниципальный район, г/пос. Горки Ленинские,  пос. Мещерино, на основании договоров купли-продажи земельных участков от  14.10.2020, зарегистрированных в ЕГРН.  

По условиям пункта 2.1 застройщиком принято обязательство обеспечить  строительство и ввод в эксплуатацию предусмотренных соглашением объектов  за счет собственных или привлечённых средств  

Следует отметить, что условия соглашения, как указал суд апелляционной  инстанции не содержат указание на какие либо обязанности администрации,  кроме исполнения ею административных функций органа местного  самоуправления, при этом из условий спорного соглашения следует, что  Администрации подлежат передаче, определенные в пункте 4.1 соглашения  объекты недвижимости и инфраструктуры, а также земельные участки.  

Таким образом, правовая квалификация соглашения как договора купли  продажи будущей вещи и отказ в исковых требованиях судом первой инстанции,  сделанный с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления  Пленума № 54, нельзя признать правомерным, сделанным с учетом оценки  согласованных сторонами пунктов Соглашения.  

В пункте 4 приведенного выше Постановления Пленума ВАС РФ № 54  обращено внимание, что судам следует устанавливать правовую природу  соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля- продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса  Российской Федерации.  

Вопреки указанным разъяснениям, суд апелляционной инстанции отменяя  решение суда первой инстанции не дал правовую квалификацию указанному  спорному соглашению и не определил, из какого правоотношения возник спор и  какие специальные нормы права подлежат применению при разрешении дела.  

Кроме того, при рассмотрении дела, в том числе в суде апелляционной  

инстанции, обществом заявлялся довод о том, что на момент подписания  Соглашения (в том числе дополнительного соглашения от 21.06.2021 № 1)  применительно к осваиваемой территории действовал проект планировки  территории, утвержденный распоряжением Администрации городского  поселения Горки Ленинские Ленинского муниципального района Московской  области от 25.02.2013 № 100/4 (далее – ППТ 2013). Указанный ППТ 2013 не  предусматривал: строительство ДОУ на 560 мест (предусматривалось  строительство дошкольного образовательного учреждения на 220 мест); школы  на 1460 учащихся (предусматривалось общеобразовательной организации на 850  учащихся); строительство ДОУ на 120 мест было предусмотрено на земельном  участке, права на который у ответчика отсутствовали.  

Также обозначал, что в пункте 3.2 Соглашения стороны согласовали  необходимость подписания дополнительного соглашения к Соглашению,  содержащего график застройки (в том числе строительство и ввод в  эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого  мероприятия с указанием сроков начала и окончания строительства. Данное  дополнительное соглашение подлежит заключению в течение 3 (трех) месяцев с  даты утверждения ППТ.  

Как указывал ответчик, при наличии утвержденного ППТ проектирование  и выдача разрешений на строительство допускается только на те объекты,  которые предусмотрены к размещению таким ППТ и в силу пункта 6 статьи 48,  статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектирование  названных объектов и получение разрешений на их строительство было  объективно невозможно.  

Между тем, судебными инстанциями данный довод не рассмотрен, ему не  дана надлежащая оценка.  

Делая вывод об отсутствии встречных обязательств истца, апелляционный  суд не учел позицию Верховного Суда Российской Федерации в сложившейся  правоприменительной практике, согласно которой при вступлении в  обязательственные отношения с иными участниками гражданского оборота на  основании договора публичное образование в силу пункта 1 статьи 2, пункта 1  

статьи 124 ГК РФ действует на равных началах с иными участниками этих  отношений - гражданами и юридическими лицами.  

Это означает, что при совершении сделок с участниками гражданского  оборота, в частности, при заключении договоров в сфере инвестиций в форме  капитальных вложений в объекты недвижимости, публичное образование не  освобождается от обязанности действовать добросовестно в ходе исполнения  сделок - учитывать права и законные интересы друг друга, взаимно оказывать  необходимое содействие для достижения цели обязательства, в том числе, если в  указанных целях необходимо принятие мер в сфере публично-правового  регулирования (пункт 1 статьи 10 ГК РФ и пункт 1 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении  судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса  Российской Федерации»). Несогласованность позиций уполномоченных органов  не должна порождать негативные правовые последствия только для инвестора,  поскольку это нарушает баланс интересов сторон правоотношения (Определение  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации от 21.03.2023 № 307-ЭС22-22917 по делу № А56-24641/2020).  

Кроме того, судом первой инстанции, указавшим на то, что срок сдачи  спорных объектов на момент рассмотрения спора не пропущен, и судом  апелляционной инстанции, установившим факт нарушения срока начала  строительства не принято во внимание, что приведенные в исковом заявлении  сроки на нарушение которых ссылалась Администрация, по условиям  Соглашения являются ориентировочными, подлежащими уточнению в  дополнительном соглашении с указанием срока начала и окончания  строительства в течении трех месяцев со дня утверждения документации по  планировке ( корректировке планировки) территории и сроки реализации  инвестиционного проекта в отношении всех объектов подлежат соразмерному  переносу в соответствии с измененными сроками строительства и ввода в  эксплуатацию жилых домов ( пункт 3.2 и 3.3 Соглашения).  

Системная оценка условия соглашения судами не дана, существенные  обстоятельства, имеющие принципиальное значение для правильного  

рассмотрения спора такие как правовая квалификация спорных  правоотношений, определение сроков исполнения обязательства, во отношении  которого заявлены требования не установлены .  

Таким образом, поскольку суды не обеспечили полноту и всесторонность  установления и исследования всех обстоятельств, имеющих существенное  значение для разрешения спора, выводы обоих судов нельзя признать  законными и обоснованными.  

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть  устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции,  кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает  необходимым направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо учесть  изложенное в настоящем постановлении, дать основанную на правильном  применении норм материального права квалификацию сложившихся между  сторонами правоотношений, установить юридически значимые для этого  обстоятельства, распределить бремя их доказывания, оценить в установленном  законом порядке имеющиеся в деле доказательства и разрешить спор с учетом  положений закона, регулирующих соответствующие договорные отношения,  приняв законный судебный акт.  

Изложенное в настоящем постановлении не предрешает результат спора, а  указывает на необходимость его рассмотрения в соответствии с требованиями  действующего законодательства, с учетом доводов и возражений участвующих в  деле лиц и имеющихся в деле доказательств.  

Как следует из части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, вопрос о распределении судебных расходов, в том числе  в отношении уплаченной государственной пошлины за подачу кассационной  жалобы, разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.  

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2023  и решение Арбитражного суда Московской области от 22.09.2023 по делу №  А41-39893/2023 отменить, указанное дело направить на новое рассмотрение в  арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий – судья З.А. Аталикова 

Судьи: А.Р. Белова 

С.В. Краснова