Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-5158/2021

08 июня 2022 года

г.Ульяновск

 

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи М.А.Семеновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело, направленное на новое рассмотрение, по  заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Новая жизнь» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Ульяновская область, Цильнинский район, с. Покровское,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),  г. Ульяновск

о возложении обязанности зарегистрировать право собственности,

третьи лица -  Управление муниципальным имуществом и по земельным отношениям администрации МО "Цильнинский район" Ульяновской области (ОГРН 

<

***>), Муниципальное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),  Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (ОГРН 

<

***>), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), бывший  конкурсный управляющий  сельскохозяйственного производственного  кооператива «Родина» ФИО2,

 

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя – ФИО3, доверенность от 31.05.2022, удостоверение адвоката;

от ответчика – ФИО4, доверенность от 31.01.2022, диплом, паспорт; 

без участия третьих лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом по правилам ст.123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Ульяновской области: http://ulyanovsk.arbitr.ru, 

 

установил:

(с учетом определения суда от 23.06.2021 о принятии уточнений требований) Общество с ограниченной ответственностью «Новая жизнь» (далее – ООО "Новая жизнь", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее – Управление, ответчик) по принятию решений об отказе в постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права №КУВД-001/2020-17313544/4 от 01.06.2021; №КУВД-001/2020-17507373/4 от 01.06.2021; №КУВД-001/2020-17507315/4 от 01.06.2021; №КУВД-001 /2020-17507368/4 от 01.06.2021; №КУВД-001/2020-15729431/3 от 28.05.2021; №КУВД-001/2020-17507345/3 от 28.05.2021; №КУВД-001/2020-17314247/4 от 01.06.2021; №КУВД-001/2020-17507313/3 от 28.05.2021; №КУВД-001/2020-15480694/3 от 28.05.2021; №КУВД-001/2020-15729092/3 от 28.05.2021; №КУВД-001/2020-15480902/3 от 28.05.2021 на следующие объекты недвижимости:

Телятник в селе Покровское в Цильнинском районе 1990 года постройки;

Телятник в селе Покровское в Цильнинском районе 1980 года постройки;

Телятник в селе Покровское в Цильнинском районе 1970 года постройки;

Телятник в селе Покровское в Цильнинском районе 1988 года постройки;

Овчарня в селе Покровское в Цильнинском районе 1989 года постройки;

Гараж для автомашин в селе Покровское 1990 года постройки;

Гараж для автомашин в селе Покровское 1981 года постройки;

Строительный склад в селе Покровское 1991 года постройки;

Здание конторы в селе Покровское 1960 год постройки;

Зернофуражный склад в селе Покровское 1986 года постройки;

Мельница в селе Покровское 1976 года постройки, расположенные   по адресу: Ульяновская область, Цильнинский   район,   село Покровское.

Также Общество просило суд обязать Управление совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи №1 от 14.03.2007 с СПК «Родина» на ООО «Новая жизнь» с одновременной постановкой на кадастровый учет указанных объектов недвижимого имущества.

Определением от 23.06.2021 суд привлек  к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, указанных во вводной части настоящего решения.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.09.2021 по настоящему делу, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2021, требования были оставлены без удовлетворения. 

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 22.03.2022 решение суда от 14.09.2021 и постановление 11 ААС от 03.12.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

Определением суда от 01.04.2022 заявление принято к рассмотрению.

Определением суда от 25.04.2022 суд заменил Министерство экономического развития и промышленности Ульяновской области на его правопреемника - Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.

Определением от 20.05.2022 суд принял уточнения требований, согласно которым Общество просит обязать Управление зарегистрировать право собственности Общества на вышеназванные объекты недвижимого имущества, приобретенные по договору купли-продажи №1 от 14.03.2007.

Общество поддерживает требования в уточненной редакции. 

Ответчик дополнительными пояснениями по делу указывает, что в случае разрешения настоящего дела сообразно приведенной судебной практике других регионов (судебные акты по делам №А47-15348/2020, А47-1930/2021, А47-6245/2021), считает возможным оставить решение на усмотрение суда, в ином случае в удовлетворении заявленных требований просит отказать.

Дело рассматривается в порядке ч.2 ст.200 АПК РФ без участия третьих лиц.

Заслушав в ходе рассмотрения дела лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлены полномочия арбитражного суда в судебном заседании при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц.

Заявленные Обществом требования рассматриваются повторно после направления Арбитражным судом Поволжского округа настоящего дела на новое рассмотрение с учетом указаний кассационной инстанции.

В соответствии с пунктом 15 части 2 статьи 289 АПК РФ в постановлении арбитражного суда кассационной инстанции должны быть указаны действия, которые должны быть выполнены лицами, участвующими в деле, и арбитражным судом первой или апелляционной инстанции, если дело передается на новое рассмотрение.

В силу п.2.1 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Как следует из постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 22.03.2022 по настоящему делу, при новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть изложенное в постановлении, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе установить наличие либо отсутствие ранее возникшего права собственности СПК "Родина" на спорные объекты, правопритязаний иных лиц на перечисленное имущество, фактическое владение заявителем данным имуществом, проверить исполнен ли сторонами договор купли-продажи от 14.03.2007 № 1, а также учесть подходы, изложенные в судебных актах, указанных в постановлении кассационной инстанции по настоящему делу.

Из материалов дела усматривается, что между сельскохозяйственным производственным кооперативом "Родина" (далее - СПК "Родина"), в лице конкурсного управляющего ФИО2, действующего на основании определения Арбитражного суда Ульяновской области от 20.07.2006 по делу № А72-6731/2004 (продавец), и ООО "Новая жизнь" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 14.03.2007 № 1, по условиям которого СПК "Родина" обязался передать в собственность, а Общество принять в собственность и оплатить имущественный комплекс (здания, сооружения), указанный в приложении № 1 к договору, в том числе: 4 телятника 1970, 1980, 1988 и 1990 года постройки; 2 гаража для автомашин 1981 и 1990 года постройки; овчарня 1989 года постройки; строительный склад 1991 года постройки; здание конторы 1960 года постройки; зернофуражный склад 1986 года постройки; мельницы 1976 года постройки, расположенный по адресу: Ульяновская область, Цивильский район, с. Покровское, по цене 528 439 руб.

По акту приема-передачи имущества от 17.07.2007 вышеуказанное имущество было передано ООО "Новая жизнь".

Данный договор купли-продажи сторонами исполнен: недвижимое имущество передано Обществу, которое произвело его оплату, что подтверждается платежными поручениями от 26.04.2007 № 19, от 10.05.2007 № 29, от 15.05.2007 № 34, от 13.06.2007 № 48, от 04.07.2007 № 54, от 17.07.2007 №58.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.12.2007 по делу № А72-6731/2004 конкурсное производство в отношении СПК "Родина" завершено; 28.01.2008 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации СПК "Родина".

ООО "Новая жизнь" обратилось в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

Управление уведомлениями от 01.06.2021 №№ КУВД-001/2020-17313544/4, КУВД-001/2020-17507373/4, КУВД-001/2020-17507315/4, КУВД-001/2020-17507368/4, КУВД-001/2020-17314247/4; от 28.05.2021 №№ КУВД-001/2020-15729431/3, КУВД001/2020-17507345/3, КУВД-001/2020-17507313/3, КУВД-001/2020-15480694/3, КУВД-001/2020-15729092/3, КУВД-001/2020-15480902/3 отказало заявителю в государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон №218-ФЗ), поскольку отсутствуют документы, подтверждающие ранее возникшее право на объекты недвижимого имущества у продавца; в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 14.03.2007 № 1, технических планах отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположены объекты.

ООО "Новая жизнь" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При первоначальном рассмотрении дела судами 1 и апелляционной инстанций были сделаны выводы, что заявителем на государственную регистрацию в Управление не были представлены все документы, предусмотренные статьями 14, 18 Закона №218-ФЗ, которые соответствуют требованиям, указанным в статье 21 данного Закона.

При этом суды исходили из того, что Обществом не представлено на государственную регистрацию доказательств возникновения права собственности на спорные объекты недвижимости продавца - СПК "Родина", а также из того, что на момент совершения сделки отсутствовала регистрация права собственности продавца на спорные объекты недвижимости, как предусмотрено пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон №122-ФЗ).

Кроме того, при первоначальном рассмотрении дела суды отметили, что Обществом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих выделение продавцу или его правопредшественнику земельного участка (земельных участков) для строительства или размещения спорных объектов недвижимости в с. Покровское Цильнинского района Ульяновской области.

При этом из постановления суда кассационной инстанции по настоящему делу, в том числе, следует:

-«Согласно части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона №122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Ранее аналогичные положения содержались в статье 6 Закона № 122-ФЗ.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанные Законы определили, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона №122-ФЗ или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6 Закона №122-ФЗ, часть 3 статьи 69 Закона №218-ФЗ).

Исходя из действительности ранее возникших прав, Закон №122-ФЗ и Закон №218-ФЗ предусмотрели, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. 

При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у СПК "Родина" на дату заключения договора купли-продажи от 14.03.2007 № 1 само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, выводы судов первой и апелляционной инстанций со ссылкой на отсутствие у СПК "Родина" титула собственника как препятствия перехода к Обществу права собственности, нельзя признать соответствующими приведенным выше нормам материального права.

Данная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124 по делу № А57-3068/2016.

В случае если право собственности продавца на спорное имущество является ранее возникшим, то в соответствии с Законом №218-ФЗ правовая экспертиза представленных документов должна быть ограничена только идентификацией объекта недвижимости по правоустанавливающим документам.

В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае ликвидации продавца покупатель, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Таким образом, если право собственности СПК "Родина" на спорное имущество является ранее возникшим, договор купли-продажи от 14.03.2007 № 1 сторонами исполнен, и единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество является ликвидация продавца, то в соответствии с указанными разъяснениями, надлежащим способом защиты нарушенного права покупателя является оспаривание решения регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

Обоснованно признавая правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество для возникновения вещных прав в соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ, а также пунктом 1 статьи 2 Закона №122-ФЗ в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи от 14.03.2007 № 1, частью 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, действующего с 01.01.2017, устанавливающим, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, суды не приняли во внимание особенности государственной регистрации прав, возникших, в том числе, до вступления в действие Закона №122-ФЗ.

Как следует из материалов дела, спорные объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Ульяновская область, Цивильский район, с. Покровское, были построены в 1960 - 1991 годах.

Колхоз "Россия" реорганизован в порядке приватизации в 1992 году в товарищество с ограниченной ответственностью "Россия", чья организационно-правовая форма в последующем была приведена в соответствии с действующим законодательством на СПК "Родина".

В силу статьи 36 Закона СССР от 26.05.1988 № 8998-XI "О кооперации в СССР" все имущество колхоза или другого сельскохозяйственного кооператива, а также произведенная им продукция, полученные денежные средства являются его собственностью.

Согласно статье 93 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года собственность в РСФСР делилась на социалистическую и личную. Социалистическая собственность в свою очередь подразделялась на государственную (общенародную) собственность; собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений; собственность общественных организаций.

Колхозам, иным кооперативным организациям, их объединениям в силу статей 99, 100 Гражданского кодекса РСФСР принадлежало право владения, пользования и распоряжения находящимся у них на праве собственности имуществом в соответствии с их уставами (положениями). Право распоряжения имуществом, составляющим собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений, принадлежало исключительно самим собственникам.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 № 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" в целях повышения эффективности сельскохозяйственного производства и создания условий для предпринимательства на селе, совхозам и колхозам предписывалось до 01.01.1993 провести реорганизацию и привести свой статус в соответствии с Законом РСФСР от 25.12.1990 № 445-1 "О предприятиях и предпринимательской деятельности", другими законодательными актами и перерегистрироваться в установленном порядке.

Таким образом, в случае если спорные объекты были построены за счет средств колхоза "Россия", то в соответствии с ранее действовавшим законодательством, статьей 100 Гражданского кодекса РСФСР, данные объекты недвижимости являлись собственностью колхоза, право собственности на который впоследствии перешло к СПК "Родина", как к правопреемнику колхоза, и данное право является ранее возникшим и признается юридически действительным.

Между тем, судами вышеуказанные обстоятельства не устанавливались, а лишь констатировался факт отсутствия у СПК "Родина" ранее возникшего права ввиду отсутствия регистрации права…

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе установить наличие либо отсутствие: ранее возникшего права собственности СПК "Родина" на спорные объекты, правопритязаний иных лиц на перечисленное имущество, фактическое владение заявителем данным имуществом, проверить исполнен ли сторонами договор купли-продажи от 14.03.2007 № 1, а также учесть подходы, изложенные в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124 по делу № А57-3068/2016, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 21.05.2018 по делу № А57-17385/2017, от 13.07.2017 по делу № А55-23524/2016, от 26.09.2014 по делу № А49-2193/2013, от 11.03.2021 по делу № А55-20133/2019, от 27.10.2020 по делу № А57-13996/2019, от 20.10.2020 № А65-26954/2019, от 25.12.2017 по делу № А57-926/2017, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права...».

В силу ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Общество обратилось в суд с настоящим заявлением, ссылаясь на то, что заявление продавца не может быть представлено в связи с ликвидацией продавца.

Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд считает требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. 

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 1 и части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления; основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

В силу части 4 статьи 18 Закона №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. 

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно статьи 27 Закона №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 № 10/22), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, при отсутствии продавца - юридического лица в силу его ликвидации вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. 

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Таким образом, ликвидация продавца не является препятствием для регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю в отсутствие заявления продавца, покупатель вправе требовать такой регистрации, если для этого отсутствуют иные препятствия.

Кроме того, согласно пункту 62 Постановления от 29.04.2010 № 10/22, рассматривая требование покупателя в порядке обжалования действий регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. 

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом при новом рассмотрении настоящего дела истребованы у Акционерного общества «Имущественная Корпорация Ульяновской области (Ульяновское областное БТИ)», у Администрации муниципального образования «Цильнинский район», Муниципального архива Цильнинского района технические паспорта на спорные объекты недвижимого имущества, акты приема либо ввода в эксплуатацию спорных объектов недвижимости. Указанные лица представили сведения об  их отсутствии.

Определением от 01.04.2022 суд обязал заявителя, ответчика, третьих лиц, с учетом постановления суда кассационной инстанции, представить доказательства наличия либо отсутствия ранее возникшего права собственности СПК «Родина» на спорные объекты, правопритязаний иных лиц на перечисленное имущество, фактическое владение заявителем данным имуществом, исполнение сторонами договора купли-продажи от 14.03.2007 №1.

Общество представило следующие пояснения:

-всего по договору от 14.03.2007 №1 приобретено 26 объектов, в рассматриваемом деле заявлено 11 объектов.

СПК "Родина» было образовано и реорганизовано согласно представленным архивным документам из колхоза «Россия» Цильнинского района Ульяновской области, далее, его правопреемник: товарищество с ограниченной ответственностью «Россия»; далее, на основании постановления главы администрации района №343 от 26.09.1994, ТОО «Россия» было преобразовано в ТОО «Родина», последнее было преобразовано в сельскохозяйственный кооператив "Родина", которое и продало объекты заявителю.

Обществом в рассматриваемом деле обнаружены сохранившиеся оригиналы документов: 

акт о приемке законченного строительством объекта «благоустройство зернотока в колхозе «Россия» (1989 год). Указанный объект не заявлен по настоящему делу, но наравне с заявленными объектами является предметом договора купли-продажи №1 от 14.03.2007, заключенного СПК «Родина» и ООО «Новая жизнь. В договоре указан объект «Зерноток асфальтированный в 

<

...> года постройки». В качестве заказчика в акте о приемке законченного строительством объекта указан «колхоз «Россия»;

акт о приемке законченного строительством объекта «пристрой к автомобильным гаражам с. Покровское». По делу заявлены объекты «гараж для автомашин с селе Покровское 1990 года постройки, гараж для автомашин в селе Покровское 1981 года постройки». Акт от 03.09.1991; исходные данные для проектирования выданы хозяйством, проектно-сметная документация утверждена правлением ТОО; 

акт о приемке оконченного строительством объекта «пристрой к автомобильным гаражам с. Покровское»; акт без даты; исходные данные для проектирования выданы хозяйством, проектно-сметная документация утверждена правлением ТОО; 

акт о приемке законченного строительством объекта «реконструкция телятника №2 в с. Покровское» от 29.12.1990; реконструкция осуществлена «хозяйственным способом», проектно-сметная документация утверждена общим собранием колхозников», строительство произведено на основании «общего собрания колхозников». По делу заявлены объекты: «телятник в селе Покровское в Цильнинском районе 1990 года постройки; телятник в селе Покровское в Цильнинском районе 1980 года постройки; телятник в селе Покровское в Цильнинском районе 1970 года постройки; телятник в селе Покровское в Цильнинском районе 1988 года постройки»;

акт о приемке законченного строительством объекта «строительство склада зернофуража в с. Покровское»; строительство осуществлено «хозяйственным способом», проектно-сметная документация утверждена «общим собранием колхозников». По рассматриваемому делу заявлен объект: «зернофуражный склад»; 

акт о приемке законченного строительством объекта «склад стройматериалов в с. Покровское», строительство осуществлено «хозяйственным способом» на основании решения «общего собрания колхозников», проектно-сметная документация утверждена «общим собранием колхозников»; окончание строительства 1991 год. По делу заявлен объект: «Строительный склад в селе Покровское 1991 года постройки»; 

акт о приемке законченного строительством объекта «пилорама в с. Покрозское»; заказчик ТОО «Родина», акт от 24.08.1990. Указанный объект не заявлен по настоящему делу, но наравне с заявленными является предметом договора купли-продажи №1 от 14.03.2007, заключенного СПК «Родина» и ООО «Новая жить. В договоре указан объект «пилорама в с. Покровское».

Также Обществом был найден акт государственной приемочной комиссии от 22.09.1991 о приемке автомобильной дороги в колхозе «Россия» с. Покровское. Данное обстоятельство указывает на тот факт, что был выделен земельный участок, объекты были построены самим колхозом, физически существуют до настоящего времени, объекты используются Обществом, поставлены на баланс.

Таким образом, заявителем были найдены в с. Покровское акты на объекты, являющиеся предметом договора купли-продажи №1 от 14.03.2007, заключенного с СПК «Родина».

Продавец спорных объектов СПК «Родина» ликвидирован, его предшественники также прекратили деятельность, в связи с чем найти весь архив, связанный с деятельностью этих предприятий, не представляется возможным.

При осуществлении плановых проверок заявителя, предписания об устранении выявленных нарушений по осуществлению деятельности, связанной с использованием приобретенных по договору купли-продажи объектов, адресуются заявителю по делу, и контроль за исполнением данных предписаний также осуществляется в отношении ООО «Новая жизнь».

Например, предписание №02-40-УЛ/87 от 04.12.2020, выданное Россельхознадзором по Чувашской Республике и Ульяновской области, согласно которому Обществу требуется установить при входе в животноводческие помещения дезинфекционные коврики. 

Данное предписание составлено на основании акта проверки от 04.12.2020, согласно которому была осуществлена внеплановая выездная проверка ООО «Новая жизнь». По результатам проверки было установлено, что Общество относится к малому бизнесу, является хозяйством, занимающимся выращиванием зерновых культур, содержанием, разведением скота, реализацией животноводческой продукции; поголовье крупного рогатого скота на дату проверки составило 433 головы; территория хозяйства огорожена, благоустроена, помещения для хранения и охлаждения молока соответствует ветеринарно-санитарным требованиям; проводится дезинсекция, дезакаризация и дератизация животноводческих помещений согласно договору с ОГБУ «Цильнинский центр ветеринарии и безопасности продовольствия», акты выполненных работ представлены; проводится вакцинация против инфекционных болезней животных и исследования на выявление инфекционных заболеваний.

Общество занимается выращиванием зерновых культур, содержанием, разведением скота, реализацией животноводческой продукции.

В осуществлении хозяйственной деятельности Общество использует приобретенные по договору купли-продажи от 14.03.2007 объекты. ООО «Новая жизнь» несет бремя их содержания с 17.07.2007 - с момента их передачи по акту приема-передачи по договору купли-продажи имущества.

В частности, по договору от 30.03.2017 №03/03-2017, заключенному с ООО «Ижспецсервис» (Подрядчик), были выполнены ремонтные работы на объектах на сумму 1 167 228 руб. 00 коп.: утепление пеноплексом стен молочного блока и родильного отделения, обшив стен профлистом,  укладка профлиста на крышу коровника и родильного отделения, установка новых окон, залив пола, заливка кормового стола бетоном, заливка бетоном навозного канала, монтаж новых досок на лежанках, демонтаж старых поилок, побелка внутренних стен и прочее.

Также для использования объектов в хозяйственной деятельности Обществом покупалось специальное оборудование. 

Например, по договору поставки №81 от 24.10.2017 у ООО «Агроснаб Поволжья» (Поставщик) было приобретено оборудование измельчитель- смеситель раздатчик кормов «Хозяин» ИCPК-12 стоимостью 1 735 000 руб.

Факт использования объектов в деятельности и владение ими подтверждает и тот факт, что Общество зарегистрировано в автоматизированной информационной системе "Меркурий", предназначенной для электронной сертификации и обеспечения прослеживаемости поднадзорных государственному ветеринарному надзору грузов при их производстве, обороте и перемещении по территории РФ (поставки Обществом мясной продукции).

Выработанную молочную продукцию Общество также реализует, например, заключен договор поставки молока-сырья №2 от 01.03.2021 с ООО «Мир» (ООО «Новая жизнь» обязуется поставлять ООО «Мир» молоко).

Также в архиве Общества были обнаружены накладные по поставке молока в 2008 году, то есть после приобретения телятников по договору купли-продажи, что указывает на следующее обстоятельство: ООО «Новая жизнь» нуждалось в данных объектах для осуществления своей деятельности, и после приобретения данные объекты сразу стали использоваться по своему прямому назначению Обществом.

Также имеется претензия вх. от 01.11.2008, адресованная Обществу ООО «Веха-Мастер».

В претензии указывается, что ООО «Новая жизнь» приобрело запасные части к автотранспортной технике, что подтверждает использование Обществом автотранспортной техники, для ее использования и приобретены объекты по договору купли- продажи с СПК «Родина» - гаражи для автомашин.

Согласно отчетности о финансово-экономическом состоянии за 2008 год ООО «Новая жизнь» в штате имело трактористов-машинистов, операторов машинного доения, доярок, скотников крупного рогатого скота, на предприятии имелось поголовье крупного рогатого скота; транспорт- тракторы, тракторные прицепы, сеялки, сенокосилки, комбайны, доильные установки и агрегаты, транспортеры для уборки навоза, автомобили грузоперевозящие.

Также факт использования объектов подтверждается оплатой и поставкой электроэнергии, например, акт технической проверки средств учета электроэнергии от 2009 года на объектах: «комплекс село Покровское», объект «зерноток село Покровское»; акты сверки расчетов за поставленную электроэнергию с ОАО «Ульяновскэнерго за 2007-2009 г, 2011, 2012 гг.; действующий договор энергоснабжения №42013930 от 01.05.2018, в котором в качестве точек поставки указаны- гаражи, склады, телятники, овчарня, административное здание и прочее.

Таким образом, ООО «Новая жизнь» с момента передачи объектов по договору купли-продажи №1 от 14.03.2007, заключенному с СПК «Родина», открыто владеет спорными объектами, несет бремя их содержания и использует в своей деятельности (выращивание зерновых культур, содержание, разведение скота, реализация животноводческой продукции).

Спорные объекты приобретены Обществом возмездно у СПК «Родина», денежные средства в сумме 528 439 руб. перечислены Обществом СПК «Родина» платежными поручениями от 26.04.2007 №19, от 10.05.2007 №29, от 15.05.2007 №34, от 13.06.12007 №48, от 04.07.2007 №54, от 17.07.2007 №58.

СПК «Родина» передало ООО «Новая жизнь» имущество по акту приема-передачи от 17.07.2007.

Договор купли-продажи от 14.03.2007 №1 был заключен в рамках процедуры банкротства СПК «Родина» (дело №А72-6731/2004) в связи с реализацией конкурсным управляющим имущества должника.

Судом установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о правопритязаниях третьих лиц на спорные объекты недвижимого имущества, в реестрах муниципальной, государственной, федеральной собственности спорные объекты не числятся.

Факт передачи продавцом покупателю спорных объектов недвижимости подтвержден материалами дела, оплата по договору произведена, соответствующие доказательства приобщены в материалы дела, таким образом, договор купли-продажи недвижимости от 14.03.2007 сторонами исполнен.

Привлеченный к участию в деле конкурсный управляющий подтвердил факт заключения договора купли-продажи от 14.03.2007 №1 и передачу спорных объектов.

 Ликвидация СПК «Родина», с учетом применения правовой позиции, изложенной в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", не является препятствием для регистрации права собственности заявителя.

 Собранием кредиторов был утвержден отчет конкурсного управляющего СПК "Родина" о результатах конкурсного производства, на основании которого определением суда от 17.12.2007 по делу №А72-6731/04-17/22-б завершено конкурсное производство СПК "Родина", из чего следует, что продажа спорного имущества осуществлялась под контролем суда в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) СПК "Родина".

Из определения о завершении конкурсного производства следует, что согласно инвентаризационным описям №№1, 2, 3, 4 по состоянию на 01.08.2006 у СПК «Родина» имелось имущество на сумму 18 513 674 руб., в том числе коровники, телятники, овчарня, гаражи для автомашин и тракторов, бокс для комбайнов, скотомогильник, траншеи для силоса, зерноток асфальтированный, торговый центр, мойка, котельная центральная, теплотрасса, газопровод высокого давления, восемь жилых домов. В процессе конкурсного производства имущество должника реализовано.

При новом рассмотрении настоящего дела судом были опрошены свидетели по ходатайству Общества: ФИО5 и ФИО6, которые располагали сведениями относительно строительства объектов недвижимости, приобретенных ООО «Новая жизнь» по договору купли –продажи №1 от 14.03.2007, заключенному с СПК «Родина».

При этом ФИО5 работал в колхозе «Россия» с декабря 1987 года в должности бухгалтера, он подтвердил, что спорные объекты были построены колхозом «Россия» хозяйственным способом, имелись акты приема/ввода их в эксплуатацию, которые были переданы в архив района. На сегодняшний день они эксплуатируются ООО «Новая жизнь»

ФИО6 работал в колхозе «Россия» с 1967 года, подтвердил, что спорные объекты строил колхоз в соответствии с решениями собраний об организации строительства, информацией о том, где находятся соответствующие документы, он не обладает.

Таким образом, свидетели подтвердили, что спорные объекты были построены за счет средств колхоза «Россия», следовательно, в соответствии с ранее действовавшим законодательством, статьей 100 Гражданского кодекса РСФСР, данные объекты недвижимости являлись собственностью колхоза, право собственности на которые впоследствии перешло к СПК «Родина». Данное право является ранее возникшим и признается юридически действительным.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 25.05.2016 по делу №А12-46254/2015, от 26.09.2014 по делу №А49-2193/2013, от 09.12.2013 по делу №А57-9677/2012.

         Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 №5698/12, от 01.07.2014 №4240/14, от 24.01.2012 №12048/11:

         -здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании. Согласно  ч.1 ст.7, ст.14 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» у лица, построившего объекты недвижимости производственного назначения хозяйственным способом, возникает право собственности на такие объекты, которое впоследствии переходит к правопреемникам.

          Исходя из всего вышеизложенного, учитывая, отсутствие у заявителя возможности государственной регистрации права собственности на спорное имущество по объективным причинам в связи с ликвидацией продавца, в целях правовой определенности, отсутствие доказательств того, что созданные объекты недвижимости угрожают общественным интересам, жизни и здоровью людей, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований и обязывает Управление зарегистрировать право собственности ООО «Новая жизнь» на вышеназванные объекты недвижимости, расположенные   по адресу: Ульяновская область, Цильнинский   район,   село Покровское.

Выводы суда не противоречат правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124 по делу № А57-3068/2016, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 21.05.2018 по делу № А57-17385/2017, от 13.07.2017 по делу № А55-23524/2016, от 26.09.2014 по делу № А49-2193/2013, от 11.03.2021 по делу № А55-20133/2019, от 27.10.2020 по делу № А57-13996/2019, от 20.10.2020 № А65-26954/2019, от 25.12.2017 по делу № А57-926/2017.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании ч. 4 ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя по его ходатайству.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                           Р Е Ш И Л:

 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области зарегистрировать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Новая жизнь» на объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи №1 от 14.03.2007, расположенные по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, село Покровское:

Телятник в селе Покровское в Цильнинском районе 1990 года постройки;

Телятник в селе Покровское в Цильнинском районе 1980 года постройки;

Телятник в селе Покровское в Цильнинском районе 1970 года постройки;

Телятник в селе Покровское в Цильнинском районе 1988 года постройки;

Овчарня в селе Покровское в Цильнинском районе 1989 года постройки;

Гараж для автомашин в селе Покровское 1990 года постройки;

Гараж для автомашин в селе Покровское 1981 года постройки;

Строительный склад в селе Покровское 1991 года постройки;

Здание конторы в селе Покровское 1960 год постройки;

Зернофуражный склад в селе Покровское 1986 года постройки;

Мельница в селе Покровское 1976 года постройки.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара, с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ульяновской области.

 

    Судья                                                                                            М.А.Семенова