﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-8860/2019

02 июня 2020 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     26 мая 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 июня 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Пряхиной Ю.В.

судей  Масенковой И.В., Семиглазова В.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем В.В. Тутаевым,

при участии:  

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: директор Черноусов А.А. на основании выписки из ЕГРЮЛ от 26.05.2020;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6920/2020) КУИ Администрации г. Апатиты на решение Арбитражного суда  Мурманской области от 23.01.2020 по делу № А42-8860/2019 (судья Тарасов А.Е.), 

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области

к  обществу с ограниченной ответственностью «Полимер - К»

о взыскании, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилое помещение, 

установил:

Комитет по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Полимер - К» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 5846580 руб. основного долга по арендным платежам за период с 01.10.2009 по 10.07.2019, 8054661,34 руб. пеней за период с 21.01.2006 по 10.07.2019, о расторжении договора аренды от 01.12.2005 №439 и обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 972 м2, расположенное по адресу: город Апатиты, ул. Энергетическая, д. 29 А. 

Решением от 23.01.2020 в удовлетворении требований отказано. 

Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. 

В обоснование апелляционной жалобы Комитет ссылается на то, что судом первой инстанции ошибочно сделан вывод о незаключенности спорного договора, так как сторонами не согласован предмет аренды в силу невозможности идентификации арендуемого объекта недвижимости. 

Податель жалобы указывает на то, что объект аренды в договоре идентифицирован путем указания местонахождения помещения в здании по конкретному адресу, приложениями к договору; фактически меньшая площадь помещения по данным органа технической инвентаризации не является основанием считать договор незаключенным; в материалах дела не имеется доказательств того, что у сторон имелись разногласия, заблуждения либо неопределенность в отношении предмета договора на момент его подписания, а также приема-передачи по акту.

Истец также ссылается на то, что продажа земельного участка под спорным зданием (помещением) в частные руки (Черноусову А.А. и Плюснину С.В.) истцом осуществлена в связи с нахождением в общей долевой собственности части склада у указанных лиц.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества от 01.12.2005 №439 (далее – договор), по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения (здания, сооружения), расположенные по адресу: г. Апатиты, ул. Энергетическая, д. 29 а (далее – помещение) для использования для производственных нужд. 

Передача помещений оформляется актом приема-передачи (приложение №2), с указанием на фактическое состояние передаваемых помещений, который составляется и подписывается арендодателем (балансодержателем) и арендатором в трех экземплярах (пункт 1.2).

Настоящий договор действует с 01.12.2005 по 30.11.2006 (пункт 1.3 договора). 

В соответствии с расчетом годовой арендной платы за нежилое помещение (здание, сооружение) от 01.12.2005 (Приложение №1 в договору) площадь арендуемого помещения составляет 972 м2. 

Арендодатель обязуется передать арендатору в десятидневный срок со дня подписание договора предоставить помещение арендатору по акту приема-сдачи (пункт 2.1). 

Согласно расчету (Приложению №1 к договору), при подписании настоящего договора за указанное в пункте 1.1 имущество, устанавливается годовая арендная плата, которая составляет 151632 руб., ежемесячные арендные платежи – 12636 руб. (пункт 3.1). 

Оплата аренды, а также НДС производится до 20 числа следующего за отчетным месяца (пункт 3.2).

Размер годовой арендной платы (приложение №1) может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения методики расчета арендной платы, цели использования арендуемых помещений арендатором и в других случаях, предусмотренных законодательными актами РФ. Уведомление об изменении арендной платы направляется Комитетом муниципальному предприятию за месяц до перерасчета. Уведомление об изменении арендной платы по настоящему договору направляется арендодателем (балансодержателем) арендатору, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора (пункт 3.4).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено начисление пени за несвоевременную оплату арендной платы в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки. 

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае невнесения арендатором арендной платы (и других платежей) в течение 2 месяцев подряд (пункт 5.2.3.1). 

Представленным в материалы дела актом приема-передачи от 01.12.2005 (Приложение №2 к договору) подтверждается передача спорного помещения арендатору. 

Поскольку ответчик в установленный договором срок (по окончании его действия) спорное помещение истцу не возвратил, действие договора продлилось на неопределенный срок, при этом, по мере исполнения договора размер арендной платы изменялся с учетом его расчета (л.д. 15-29). 

В связи с тем, что ответчиком взятые на себя обязательства по внесению арендных платежей в период с 01.10.2009 по 10.07.2019 надлежащим образом исполнены не были, у Общества перед Комитетом образовалась соответствующая задолженность в сумме 5846580 руб.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 15.07.2019 с требованием об оплате суммы долга, а также уведомлением о расторжении спорного договора и выселении ответчика из помещения в случае оставления данной претензии без удовлетворения.

Поскольку ответчик в добровольном порядке указанную сумму долга не оплатил, истец обратился с настоящим иском в суд с требованием о взыскании суммы долга и начисленных в порядке пункта 4.3 договора пеней, а также просил расторгнуть спорный договор и обязать ответчика освободить помещение.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды является незаключенным, а, следовательно, отсутствуют правовые основания для взыскания задолженности по арендным платежам и пеней, возникших в связи с неисполнением данного договора. 

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 названной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что поскольку ответчик взятые на себя обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом не исполнил (допущено нарушение по оплате аренды более двух месяцев подряд), истец в порядке пункта 5.2.3.1 договора уведомил Общество о расторжении спорного договора, необходимости возврата помещения истцу. Условия пункта 5.2.3.1 договора не запрещают истцу (арендодателю) расторгнуть спорный договор в случае невнесения ответчиком арендной платы более 2 месяцев подряд.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, сославшись на незаключенность спорного договора ввиду несогласования сторонами предмета аренды.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из приложения №1 к договору следует, что площадь спорного помещения составляет 972 м2, при этом, данное помещение расположено в нежилом здании в городе Апатиты по адресу ул. Энергетическая, д. 29А.

Однако, как верно установлено судом первой инстанции, из кадастрового паспорта помещения (т.1, л.д. 53) следует, что общая площадь спорного помещения по указанному адресу составляет 929,8 м2, что не соответствует площади помещения по договору.

Согласно представленному истцом в рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции техническому паспорту на здание в доме 27 (т.2, л.д. 3-16) общая площадь нежилых помещений в домах 27 и 29А составляет 1618,9 м2.

В обоснование своей позиции, ответчик в суде первой инстанции пояснил, что нежилые помещения в домах 27 и 29А по указанному адресу по существу находятся в одном здании, при этом, здание 29А является вновь возведенной пристройкой к ранее существующему зданию 27.

Как следует из материалов дела, в указанном общем здании помещения площадью 689,1 м2 принадлежат по ½ доле физическим лицам Черноусову А.А. (директор ответчика) и Плюснину С.В., следовательно, остаточная часть общей площади здания составляет 929,8 м2, что не соответствует условиям спорного договора аренды (предметом договора аренды является нежилое помещение площадью 972 м2).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ненадлежащем согласовании сторонами условия об объекте аренды, поскольку фактическая площадь помещения, подлежащего передаче в аренду, составляет 929,80 м2, при том, из приложения №1 к договору следует, что площадь арендуемого помещения составляет 972 м2. 

Из представленного в материалы дела договора аренды не представляется возможным установить какие-либо иные идентифицирующие признаки арендуемых ответчиком помещений (в договоре отсутствуют сведения о кадастровых номерах арендуемых помещений, о кадастровых номерах земельного участка, на котором находятся данные помещения (или их часть)). Истцом в обоснование требований каких-либо иных доказательств, подтверждающих указанную в спорном договоре площадь помещения, представлено не было.

Указанные обстоятельства влекут собой невозможность произведения расчета арендной платы за пользование помещением в рамках договора.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в отсутствие согласования сторонами такого существенного условия договора как предмет аренды, с учетом представленных в материалы дела доказательств, в отсутствие возможности идентифицировать предмет аренды по договору, данный договор аренды сторонами фактически заключен не был, в связи с чем оснований для расторжения незаключенного договора аренды и выселения ответчика из индивидуально неопределенных помещений, учитывая, что в составе совокупности здания 27 и 29А часть помещений являются собственностью указанных выше физических лиц, не имеется.

Из материалов дела также следует, что спорные помещения в здании 29А являются пристройкой к зданию с № 27, а все здание является общим целым, при этом, пристройка согласно представленным в материалы дела доказательствам (т.1 л.д. 58-60) вводилась в эксплуатацию актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссии от 20.08.2001. Указанный акт приемки законченного реконструкцией объекта, расположенного в доме 29а, площадью 929,8 м2, зарегистрирован Постановлением Администрации города Апатиты от 10.09.2001 № 600, согласно которому как заказчиком строительства спорного здания (помещения), так и подрядчиком возводившим данное здание является ООО «Полимер-К», то есть ответчик (т.1, л.д. 57). Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ помещения выдано ответчику 20.06.2001 (л.д. 91).

В соответствии со статьей 608 Гражданского Кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 26.09.2019, представленной Комитетом в материалы дела, сведения о зарегистрированных правах на помещение, расположенное по адресу: Мурманская область, МО г. Апатиты с подведомственной территорией г. Апатиты, ул. Энергетическая, д. 29 а, отсутствуют. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках здания, расположенного по адресу: Мурманская область г. Апатиты, ул. Энергетиков, д. 27-29 а, содержит отметки об отсутствии сведений о зарегистрированных правах и описании местоположения объекта недвижимости. 

Представленная в материалы дела выписка из ЕГРН в отношении всего здания в целом (площадью 1618,9 м2) не содержит сведений о том, что истец (или муниципальное образование) являются собственниками каких-либо помещений в здании, в том числе площадью 929,8 м2. 

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 26.09.2019, содержащей сведения о зарегистрированных правах на земельный участок, собственниками участка являются Плюснин Сергей Васильевич и Черноусов Александр Анатольевич. Также из данной выписки следует, что земельный участок имеет обременение в виде договора аренды, заключенного с ООО «Полимер-К» с 17.04.2019 сроком на 5 лет. 

Кроме того, как верно установлено судом первой инстанции, земельный участок, на котором расположено здание 27 и 29а с входящим в его состав помещением, на основании договора купли-продажи от 06.09.2016 № 161 продан истцом в собственность физических лиц Черноусову А.А. и Плюснину С.В. (т.1, л.д. 166-169), что, в том числе, в совокупности с иными доказательствами по делу, подтверждает позицию ответчика о том, что истец не является собственником (представителем собственника – муниципального образования) расположенных на данном земельном участке зданий, а соответственно и указанных помещений.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции отмечает, что в отсутствие согласований существенных условий о предмете договора, а именно, применительно к данному случаю, конкретных сведений о спорном помещении (его площадь, кадастровый номер, собственник), произведенный истцом расчет арендной платы априори не может быть признан верным.

Таким образом, в отсутствие права собственности на переданное истцом ответчику в аренду помещение, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных обстоятельств по делу, что в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции вынесен законный и обоснованный судебный акт, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 23.01.2020 по делу № А42-8860/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Пряхина

 

Судьи

 

И.В. Масенкова 

В.А. Семиглазов