Арбитражный суд Калининградской области

ул. Рокоссовского, д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@ arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №

А21-10470/2022

г. Калининград

05

апреля

2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 27.03.2024.

Полный текст решения изготовлен 05.04.2024.

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в  открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 

<

***>,

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое здание форта,

и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области 

о компенсации расходов,

 

при участии:

от истца:          не явился, извещен;

от ответчика:   не явился, извещен; 

 

установил:

12.12.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № АИ-2019/12-05 аренды нежилого здания - форта № 9 «Дона», кадастровый номер 39:03:080301:351, общей площадью 619,1 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская обл., Гурьевский р-н, поселок Ново-Дорожный для размещения торгово-складских и производственных помещений на условиях, предусмотренных договором. 

Договор заключен сторонами на срок 10 лет и считается заключенным с момента его государственной регистрации (в установленном порядке договор зарегистрирован). При этом условия договора применяются к отношениям, возникшим с даты подписания настоящего договора - 14.01.2020. 

Объект аренды передан по акту приема-передачи от 14.01.2020. 

Согласно пункту 3.1 договора сумма годовой арендной платы без учета НДС за право временного владения и пользования указанным в п. 1.1 договора имуществом составила 346 666, 67 руб.; сумма ежемесячной арендной платы определена в размере 28 888, 88 руб. с условием внесения арендной платы ежемесячно не позднее 10 числа отчетного (оплачиваемого) месяца (п. 3.4 договора). 

Пунктом 4.1 договора установлено, что за неисполнение обязательства по своевременному внесению арендной платы, установленной договором, начисляются пени в размере равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день неоплаты от суммы задолженности, которая подлежит перечислению в федеральный бюджет.

За период с 11.02.2021 по 18.08.2022 ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность в размере 532 831,47 руб. (без НДС). 

В соответствии с пунктом 4.1 договора за нарушение сроков внесения арендных платежей начислены пени за период с 11.02.2021г. по 18.08.2022 в размере 50 168,01 руб. 

Истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо от 30.06.2022 № 39-ИС-04/3985 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.02.2021 по 27.06.2022 в размере 517 634,75 руб., в котором было предложено до 29.07.2022 оплатить задолженность по арендной плате и пени и решить вопрос о расторжении договора аренды. 

В случае непогашения задолженности ответчик был предупрежден об обращении с исковым заявлением в суд о взыскании задолженности с учетом увеличения платежного периода и о расторжении договора аренды.

Ответ на претензию и предложение расторгнуть договор от ответчика не поступил, указанная задолженность по арендной плате не погашена. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с рассматриваемым иском, уточненным 21.08.2023, 22.11.2023 и 28.12.2023.  

В окончательном виде истец просил взыскать с ответчика 995 053,78 руб. задолженности по арендной плате за период с 11.02.2021 по 26.12.2023, 171 184,90 руб. пени за период с 11.02.2021 по 26.12.2023,  расторгнуть договор аренды от 12.12.2019 № АИ-2019/12-05 нежилого здания форта № 9 «Дона» с кадастровым номером 39:03:080301:351, а также обязать ответчика освободить нежилое здание форта № 9 «Дона» кадастровый номер 39:03:080301:351 в месячный срок со дня вступления решения в законную силу.

Определением суда от 19.05.2023 к рассмотрению принято встречное исковое заявление предпринимателя о взыскании с управления 2 805 419,90 руб. в качестве компенсации произведенных ответчиком расходов, уточненное 22.08.2023 и 14.03.2024.

В окончательном виде предприниматель просит взыскать с управления 2 805 417,90 руб. в качестве компенсации стоимости произведенных им ремонтно-восстановительных работ на объекте.

В судебное заседание 27.03.2024 представители сторон не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, суд признает необходимым требования истца удовлетворить частично, а в удовлетворении встречного искового заявления  - отказать по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Наличие у ответчика взыскиваемой в рамках настоящего дела задолженности подтверждается материалами дела, ответчиком не опровергнуто.

Требование истца о взыскании пени соответствует положениям ст. 329, 330 ГК РФ, п. 4.1 договора и обстоятельствам дела.

Однако представленный истцом расчет пени составлен без учета моратория, установленного постановлением Правительства РФ № 497 от 28.03.2022. 

Согласно расчету с учетом указанного моратория пеня за период с 11.02.2021 по 31.03.2022 и с 01.10.2022 по 26.12.2023 составляет 139 617,58 руб., которую следует взыскать с ответчика. 

Требование истца о расторжении договора аренды соответствует п. 5.3 договора и пп. 3 ст. 619 ГК РФ и обстоятельствам дела.

В удовлетворении встречного искового заявления необходимо отказать по следующим основаниям.

В соответствии с п.1, 2 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды; арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п. 1-3 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 2.2.5 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан  своевременно, в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, производить за свой счет капитальный ремонт имущества с письменного согласия арендодателя, а также текущий ремонт имущества; принимать участие в текущем и капитальном ремонтах инженерно-технических коммуникаций, а также в мероприятиях по благоустройству окружающей сооружение территории.

Согласно п. 6.1 арендодатель не несет обязанности по проведению капитального ремонта имущества.

Все неотделимые улучшения имущества производятся арендатором только по согласованию с арендодателем и являются федеральной собственностью, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением сторон (п. 6.2 договора). 

В силу п. 6.3 договора произведенные согласованные работы по переоборудованию объекта и его внутренних помещений для нужд арендатора не включаются в зачет арендной платы.

Согласно п. 6.9 договора арендатор обязуется за свой счет проводить реставрационно-восстановительные работы в соответствии с требованиями к сохранению и содержанию объектов культурного наследия, силами лицензированной организации, на основании утвержденной и прошедшей экспертизу проектно-сметной документации. 

В соответствии с условиями охранно-арендного договора № 95 от 02.07.1999 арендатор обязан содержать памятник истории и культуры в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом порядке и нести все расходы, связанные с этим; арендатор обязан производить всякий ремонт только после получения разрешения, выдаваемого госорганом; все работы по памятнику арендатор обязан был производить за свой счет и по специальному разрешению госоргана на право производства таковых; по окончании срока действия договора памятник подлежит возврату собственнику в полной сохранности со всеми разрешенными переделками и перестройками.

Неудовлетворительное состояние форта отражено в акте технического состояния памятника (приложение к названному выше охранно-арендному договору), согласно которому предприниматель также имеет право проведения ремонтно-восстановительных работ только после получения письменного разрешения госоргана.

Таким образом, требование ответчика о возмещении его затрат на осуществлении работ по приведению объекта в надлежащее техническое состояние, по возмещению стоимости произведенных улучшений объекта не подлежат удовлетворению, в том числе, поскольку произведены предпринимателем в отсутствие письменного согласия арендодателя.

Истец от оплаты государственной пошлины освобожден в силу пп. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ.

В связи с удовлетворением заявленных требований с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать 64 766 руб. государственной пошлины по исковому заявлению и 35 027 руб.  по встречному иску (при обращении с встречным иском предпринимателем оплачено 2 000 руб. государственной пошлины).

Руководствуясь ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области:

- 995 053,78 руб. задолженности по арендной плате за период с 11.02.2021 по 26.12.2023,

- 139 617,58 руб. пени за период с 11.02.2021 по 31.03.2022 и с 01.10.2022 по 26.12.2023.

Расторгнуть договор аренды от 12.12.2019 № АИ-2019/12-05 нежилого здания форта № 9 «Дона» с кадастровым номером 39:03:080301:351.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить нежилое здание форта № 9 «Дона» кадастровый номер 39:03:080301:351 в месячный срок со дня вступления решения в законную силу.

В удовлетворении остальной части исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета Российской Федерации 99 793 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                        С.А. Зинченко