Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-181139/19-1-1042

г. Москва

25 октября 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 25 октября 2019 года

Арбитражный суд в составе судьи  Коноваловой Е.В. 

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску МИНОБРНАУКИ РОССИИ (125009 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ТВЕРСКАЯ ДОМ 11СТРОЕНИЕ 1, 4 , ОГРН: 

<

***>) к АССОЦИАЦИЯ "РД МНТС" (103009, МОСКВА ГОРОД, ПЕРЕУЛОК ФИО8, 11, ОГРН: 

<

***>) об изменении договора аренды 

третье лицо: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество)

при участии представителей: от истца – ФИО2 по дов. от 10.10.19. ФИО3 по дов. от 15.04.19, от ответчика – ФИО4 по дов. от 16.09.19, ФИО5 по дов. от 15.05.19

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого судом уточнения предмета, заявлен об изменении условий  договора аренды от 20.08.1992, заключенного между Министерством образования и науки Российской Федерации (арендодателем) и Ассоциацией «Российский дом международного научно-технического сотрудничества» (арендатором).

Истец требует внести в указанный договор следующие изменения:

-  1.1. Изложить преамбулу Договора в следующей редакции: «Министерство науки и высшего образования Российской Федерации, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице заместителя Министра науки и высшего образования Российской Федерации ФИО6, действующего на основании Положения о Министерстве науки и высшего образования Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 15 июня 2018 г. № 682, распоряжения Правительства Российской Федерации от 18 июня 2018 г. № 1212-р и доверенности от 4 февраля 2019 г. № 57-Др, с одной стороны, и Ассоциация «Российский дом международного научно-технического сотрудничества», именуемая в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора ФИО7, действующего на основании устава, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», в соответствии с    распоряжением Президента Российской Федерации от 5 июня 1992 г. № 290-РП, пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 15 июня 2018 г. № 682 «Об утверждении Положения о Министерстве науки и высшего образования Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» заключили настоящий договор (далее - договор аренды) о нижеследующем:»

1.2.    Изложить пункт 1.1 договора аренды в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество - нежилые помещения, расположенные в нежилом здании по адресу: 

<

...> (далее - Объект), для использования под служебные цели Арендатора.

Площадь передаваемых в аренду помещений - 876,1 кв. метров.

Перечень помещений, передаваемых в аренду:

№ п/п

№ кабинета в соответствии с экспликацией

Площадь кабинета

1.

1

16,9

2.

1а

0,5

3.

16

0,5

4.

2

19,1

5.

2а

0,5

6.

26

0,5

7.

3

19,1

8.

За

0,5

9.

36

0,5

10.

4

18,6

11.

4а

0,5

12.

46

0,5

13.

5

18,9

14.

5а

0,5

15.

56

0,5

16.

6

18,8

17.

6а

0,5

18.

66

0,5

19.

7

18,5

20.

7а

0,5

21.

76

0,5

22.

8

18,2

23.

8а

0,5

24.

86

0,5

25.

9

18,8

26.

9а

0,5

27.

96

0,5

28.

10

18,4

29.

10а

0,5

30.

106

0,5

31.

11

18,5

32.

Па

0,5

33.

116

0,5

34.

12

18,4

35.

12а

0,5

36.

126

0,5

37.

13

19,4

38.

13а

0,5

39.

136

0,5

40.

14

6,1

41.

15

9,4

42.

15а

1,2

43.

156

1,2

44.

16

8,4

45.

16а

1,2

46.

166

1,2

47.

16в

1,2

48.

17

6,5

49.

18

7,3

50.

19

11,9

51.

20

14,0

52.

21

15,5

53.

22

15,4

54.

23

14,5

55.

24

15,5

56.

25

19,9

57.

25а

0,7

58.

256

0,7

59.

26

19,8

60.

26а

0,7

61.

266

0,7

62.

27

19,8

63.

27а

0,7

64.

276

0,7

65.

28

19,9

66.

28а

0,7

67.

286

0,7

68.

29

20,0

69.

29а

0,7

70.

296

0,7

71.

30

20,3

72.

30а

0,7

73.

306

0,7

74.

31

20,1

75.

31а

0,7

76.

316

0,7

77.

32

25,2

78.

33

50,1

79.

33а

0,5

80.

336

0,5

81.

33в

0,5

82.

35

15,9

83.

35а

0,8

84.

356

0,8

85.

36

2,7

86.

37

1,0

87.

38

2,2

88.

39

3,8

89.

40

1,0

90.

41

163,8

91.

41а

0,5

92.

42

9,7

93.

43

3,1

94.

44

21,8

95.

А

19,2

96.

Б

18,3

Итого:

876,1

- 1.3.Изложить пункт 3.1 договора аренды в следующей редакции:«3.1.     Арендная плата за пользование Объектом в соответствии с

отчетом об оценке от  № (реквизиты) без учета налога на

добавленную стоимость составляет() рублей».

- 1.4.Изложить пункт 4.2.1 договора аренды в следующей редакции:«4.2.1. Арендатор обязан поддерживать имущество  в исправном

состоянии, возмещать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы, а также заключить с Арендодателем договоры на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов».

- 1.5.Изложить пункт 4.2.2 договора аренды в следующей редакции:«4.2.2.  Не  производить  переустройства  и  (или)  перепланировок

помещений Объекта, требующих внесения изменений в технический паспорт БТИ, а также неотделимые улучшения Объекта и его помещений без предварительного письменного согласования Арендодателя и Территориального управления».

- 1.6.Изложить пункт 4.2.3 договора аренды в следующей редакции:«4.2.3. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт объекта».

- 1.7.Изложить пункт 4.2.4 договора аренды в следующей редакции:«4.2.4. В случае оставления Арендатором Объекта до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока действия договора, он обязан уплатить Арендодателю всю сумму стоимости непроизведенного им, лежащего на его обязанности капитального и текущего ремонта помещений».

- 1.8.Изложить пункт 5.1 договора аренды в следующей редакции:«5.1.    Арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать в субаренду, а также передавать в безвозмездное пользование часть помещений в арендуемом Объекте российским организациям и иностранным фирмам, являющимся в обязательном порядке членами Ассоциации «Российский дом международного научно-технического сотрудничества».

-  1.9.Дополнить договор пунктом 5.4 следующего содержания:

«5.4. Капитальный ремонт здания, инженерных коммуникаций, лифтового оборудования, внутренних помещений, кровли и фасада, систем пожаробезопасности, вентиляции и кондиционирования производится за счет Арендодателя. Арендатор возмещает Арендодателю расходы на проведение капитального ремонта пропорционально занимаемой площади в здании».

Требования заявлены со ссылкой на нормы п.2 ст. 450,  п.2 ст. 451 ГК РФ и   основаны на следующих обстоятельствах. Между Министерством образования и науки Российской Федерации (арендодателем) и Ассоциацией «Российский дом международного научно-технического сотрудничества» (арендатором) был заключен договор аренды здания общей площадью 7646 кв. метров от 20.08.1992 (в редакции дополнительных соглашений     от     13.03.1997,     14.04.2005,     30.11.2010), расположенного по адресу: г. Москва. ФИО8 пер., д. 11 сроком на 49 лет. Указом Президента Российской Федерации от 15.05.2018 № 215 «О структуре федеральных органов исполнительной власти» Министерство образования и науки Российской Федерации было преобразовано в Министерство просвещения Российской Федерации и Министерство науки и высшего образования Российской Федерации. В соответствии с распоряжением ТУ Росимущества в Москве  от 30.08.2018 № 1197 нежилое здание по адресу: 

<

...>, изъятое из оперативного управления Министерства образования и науки Российской Федерации, передано в оперативное управление Министерства науки и высшего образования РФ. В соответствии с актом приёма-передачи федерального имущества от 16.11.2018 данное имущество передано вновь созданному Министерству. Согласно представлению Счетной палаты Российской Федерации от 09.06.2015 № ПР 12-144/12-04 Министерству образования и науки РФ указано на необходимость обеспечения государственной регистрации права оперативного управления на здание, расположенное по 

<

...> с установлением рыночной ставки арендной  платы. Спорный договор аренды не    соответствует    требованиям, установленным приказом Минэкономразвития России от 11.01.2017 № 2, а также рекомендуемой  форме договора аренды федерального имущества, разработанной Росимуществом (письмо  Росимущества от 18.02.2016 № ОД-14/6246), в том числе, в части обязанности  арендатора страховать имущество на весь срок аренды. 

Истец указывает, что имеет место существенное изменение обстоятельств, а именно: изменение структуры федеральных органов, в результате чего численность вновь созданного государственного органа увеличилась более чем вполовину, что требует увеличения площади используемых помещений;   здание требует капитального ремонта, а  истец как субъект права оперативного управления несет ответственность за его содержание и безопасность, в то время как ответчик уклоняется от проведения ремонта и сдает помещения в субаренду (злоупотребляет правами, ст. 10 ГК РФ), а также не исполняет обязанности по проведению капитального ремонта.

Письмом от 16.04.2019 № МН-1229/АС истец направил ответчику  предложение о внесении изменений в договор  аренды путём подписания дополнительного соглашения, предусматривающего изменения в договор аренды, однако письмом от 29.04.19 Ассоциация отказалась от подписания дополнительного соглашения.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве и письменных объяснениях мотивам, указывая, в частности, на следующее: арендатор в течение 26 лет добросовестно исполняет условия договора и поддерживает здание в надлежащем состоянии; помещения передаются в пользование только членам Ассоциации; реорганизация Министерства (арендодателя), а также изменение структуры и штатной численности арендодателя не являются предусмотренными статьей 451 ГК РФ основаниями изменения договора; нарушений условий договора в части содержания и ремонта зданий арендатор не допускает. 

Третье лицо (Росимущество), привлеченное к участию в деле по ходатайству истца, извещенное надлежащим образом по адресам Росимущества и его территориального агентства в Москве и получившее определение суда, в заседание представителя не направило. Суд пришел к выводу о том, что, с учетом предмета и оснований заявленного требования, решение по делу не может повлиять на права и обязанности Росимущества и его территориального управления в Москве, поскольку распорядительные акты сторонами не оспариваются, равно как и право оперативного управления истца. Дело рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенного третьего лица.

Исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ письменные доказательства, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований удовлетворения требований.

Судом установлены следующие обстоятельства. 

Распоряжением Президента РСФСР во исполнение Указа Президента РСФСР от 20.08.1991 № 66 «Об обеспечении экономической основы суверенитета РСФСР» Госкомимуществу РСФСР было предписано принять на баланс комитета нежилые помещения, здания и сооружения, занимаемые в Москве Кабинетом министров СССР, министерствами и ведомствами и организациями СССР, с расходами на их содержание. Госкомимуществу указанным распорядительным актом было предписано выделять в аренду принятые на баланс комитета служебные помещения, необходимые, в том числе,  для размещения государственных организаций РСФСР.

Распоряжением Президента РФ от 02.03.1992 № 96-рп Госкомимуществу РФ было поручено рассмотреть вопрос о передаче здания бывшего Министерства природопользования и охраны окружающей среды СССР, расположенного по адресу Москва, ул. Неждановой, д.11 (ныне ФИО8 переулок, д.11),  на баланс Комитета по защите экономических интересов Российской Федерации при Президенте РФ.

Распоряжением Президента РФ от 05.06.1992 № 290-рп находящееся на тот момент в ведении Министерства экологии и природных ресурсов РФ здание по ул. Неждановой, 11 было предписано в месячный срок передать Министерству науки, высшей школы и технической политики РФ для размещения Государственной ассоциации «Российский дом международного научно-технического сотрудничества» на условиях долгосрочной аренды.

Во исполнение указанных распорядительных актов, принятых в соответствии с действовавшим в период их издания законодательством, между Министерством науки, высшей школы и технической политики РФ и Государственной ассоциацией «Российский дом международного научно-технического сотрудничества», правопреемником которой является Ассоциация "РД МНТС" (далее Ассоциация, арендатор, ответчик),  заключен договор аренды от 20.08.1992.

Договор утвержден Госкомимуществом РФ 24.08.1992. Здание передано по Акту от 20.08.1992.

По условиям договора Ассоциации в аренду на 49 лет передано здание площадью 7646 кв.м, находящееся на балансе арендодателя и расположенное по адресу Москва, ул. Неждановой д.11,  для использование под  служебные цели, необходимые для ведения собственной хозяйственной деятельности.

Указанный договор заключен до введения в действие части первой Гражданского Кодекса РФ и закона о регистрации недвижимости и прав на нее. Следовательно,  независимо от его государственной регистрации и длящегося характера отношений договор является заключенным и действующим   в силу норм статьи  5  Федерального  закона  от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее ГК РФ),  норм статей 4, 422 ГК РФ, а также в силу действовавших до 01.01.2017 норм пункта 2 ст. 4 и ст. 6  Федерального  закона  от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",  п.2 ст. 72  Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, распорядительные акты, которыми предусматривалась передача здания в аренду ответчику, были полностью исполнены, на их основании заключен действующий договор аренды, которым урегулированы отношения сторон.

Сторонами не оспаривается и материалами дела подтверждается, что арендованное ответчиком  здание 1979 года постройки в настоящий момент поставлено на кадастровый учет за номером 77:01:0001044:1059, имеет адрес ФИО8 переулок д.11 стр. 1 и площадь 7947,9 кв.м,  является федеральной собственностью.

В силу пункта 5.2 договора в случае реорганизации арендодателя его права и обязанности по договору автоматически переходят к его правопреемнику на срок действия договора.

В соответствии с дополнительным соглашением от 13.03.1997 к договору от 20.08.1992 арендодателем по договору выступило Госкомимущество РФ, балансодержателем – Министерство науки и технологий РФ, арендатором – правопреемник Государственной ассоциации «Российский дом международного научно-технического сотрудничества» - Ассоциация  «Российский дом международного научно-технического сотрудничества» (РД МНТС, ответчик).

Постановлением Правительства РФ от 06.04.2004 № 158 (в редакции постановления от 09.06.2004 № 269), изданным на основании Указа Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти», было принято решение согласиться с предложением  Министерства образования и науки  РФ о размещении его центрального аппарата в здании по адресу ФИО8 переулок д.11 с размещением в этом здании на правах долгосрочной аренды Ассоциации РД МНТС.

С учетом данного распорядительного акта соглашением от 14.04.2005 к договору аренды  от 20.08.1992 стороны заменили арендодателя на Министерство образования и науки РФ, изменили адрес объекта аренды, внесли изменения в пункты 2.1, 3.1, 5.1, 5.3, 6.3, 7.1  договора, внесли редакционные изменения в части адресов сторон.

 В договор был включен пункт 5.5, которым предусматривалось, что арендодатель имеет право размещать в арендуемом здании структурные подразделения своего центрального аппарата на основании соответствующих соглашений, оформленных в письменной форме. Данным соглашением также было аннулировано соглашение от 13.03.1997.

Соглашением от 30.11.10 стороны изменили содержание пункта 3.1 договора аренды от 20.08.2010.

Таким образом, на момент предъявления иска о внесении изменений в договор, последний действует в редакции соглашений от 14.04.2005, от 30.11.2010. 

При оценке наличия оснований изменения договора суд руководствуется договорными условиями в их действующей редакции.

Согласно уточнениям исковых требований, истец требует внести изменения в части объекта аренды, предлагая указать, что вместо здания в аренду передаются помещения согласно предлагаемому истцом перечню общей площадью 876,1 кв.м.

Данное требование истец основывает существенным изменением обстоятельств, выразившимся в передаче истцу здания в оперативное управление, а также вызванным изменением структуры и штатной численности Министерства, требующим дополнительных площадей для размещения центрального аппарата.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное  изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно данной норме  изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ч.2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из указанного следует, что как для расторжения, так и для изменения договора в порядке ст. 451 ГК РФ требуется одновременная совокупность условий, предусмотренных вышеуказанными пунктами 1-4.

Однако, реорганизация государственного органа - арендодателя и закрепление за правопреемником на праве оперативного управления сданного в аренду федерального имущества не является существенным изменением обстоятельств, поскольку в силу закона влечет автоматическую замену арендодателя без изменения условий аренды (ст. 124-125, 608, 617 ГК РФ). 

Правопреемство истца в отношении обязательств преобразованного Министерства образования и науки РФ дополнительно закреплено в  пункте 7 Указа Президента РФ от 15.05.2018 N 215 "О структуре федеральных органов исполнительной власти", на который ссылается истец.

Последствия возможной реорганизации предусмотрены сторонами в пункте 5.2 договора, в котором указано, что в случае реорганизации права и обязанности арендодателя автоматически переходят к правопреемнику, что в отношении федерального имущества соответствует требованиям ст. 124-125, 608 ГК РФ.

Указанные изменения не являются основанием изменения преамбулы договора, в том числе в части указания должностных лиц его подписавших. Отсутствие изменений в тексте договора в указанной части не влияет на права сторон, не нарушает прав истца, не требует судебной защиты. При этом суд учитывает, что согласно объяснениям ответчика, он не возражал против оформления замены арендодателя, однако возражал против изменения в связи с этим иных условий договора. 

Изменение штатной численности сотрудников арендодателя полностью находится в компетенции Министерства (истца), является  обстоятельством, за которое отвечает сам истец. Кроме того при исполнении договора стороны исходили из возможности возникновения таких обстоятельств, в связи с чем договором аренды (п.5.5.) согласовали право арендодателя на размещение в здании структурных подразделений центрального аппарата арендодателя, оговорив при этом что такое размещение осуществляется на основании письменных соглашений с арендатором. Во исполнение пункта 7 Акта о передаче здания от 20.08.92 между первоначальным арендодателем и ответчиком был заключен договор о совместной деятельности от 21.08.1992 № АСД-1, в котором определялись совместно используемые площади. Договор заключен на срок действия договора аренды. При этом пунктом 5.1 договора предусмотрено, что его досрочное расторжение и изменение допускается только по обоюдному согласию сторон. 

Таким образом, отсутствуют пунктами 1,2,4 ч.2 ст. 451 ГК РФ условия принудительного изменения договора судом.

Суд исходит из того, что само по себе заявление арендодателя о возникшей у него необходимости использовать для собственных нужд сданные в долгосрочную аренду помещения, не является основанием изменения договора аренды по ст. 451 ГК РФ.

Расширение штата (увеличение сотрудников аппарата) арендодателя не является чрезвычайной государственной необходимостью, позволяющей на основании норм действующего законодательства  изъять у арендатора часть арендуемых помещений.

На основании изложенного в изменении условий договора в части изменения преамбулы и характеристик объекта аренды суд отказывает.

Истец также требует изменения пункта 3.1 договора, предлагая установить в нем арендную плату в соответствии с отчетом об оценке в рублях, не указывая на конкретный размер арендной платы. 

Основания такого изменения истцом не названы и не доказаны.

Довод истца о том, что договор не соответствует требованиям, установленным приказом Минэкономразвития от 11.01.2017 № 2 и рекомендуемой форме, разработанной Росимуществом (письмо от 18.06.16 № ОД-14/6246), отклоняется судом.  

На момент заключения договора данные документы не действовали. Обязательной денежной формы арендной платы действующее в момент заключения договора законодательство не предусматривало, равно как и указанный истцом приказ Минэкономразвития от 11.01.2017 № 2. 

Согласно ч.2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 

3) предоставления арендатором определенных услуг; 

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В пункте 3.1 договора стороны установили размер арендной платы в соответствии с нормами подпунктов 3,5 п.2 ст. 614 ГК РФ. Согласно условию данного пункта в редакции Соглашения от 30.11.10 арендная плата установлена в виде суммарного зачета всех ежегодных расходов арендатора, связанных с эксплуатацией, содержанием и улучшением состояния арендуемого здания в целом, в том числе:

- оплата коммунальных услуг, электроэнергии, отопления, содержания и ремонтов лифтов, вывоз мусора и благоустройство территории;

- расходы по содержанию гаража, охраны и собственной службы эксплуатации;

- расходы на долевой основе с арендодателем, направленные на улучшение арендуемого здания, в том числе на некапитальную перепланировку и ремонт внутренних офисов, представительских и сантехнических помещений, кровли, фасада, создание комплекса наружного и внутреннего видеонаблюдения, системы пожарной безопасности и кондиционирования, мультимедийного оборудования для синхронного перевода и проведения конференций, оплату и обслуживание линий интернета и компьютерных сетей.

Кроме того, к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Регулируемая арендная плата в отношении федеральных зданий не введена законом, а заключенным сторонами договором не предусмотрено изменение арендной платы в связи с изменением нормативных актов.

Доводы истца о наличии указаний Счетной Палаты отклоняются как не имеющие правового значения.

Основания изменения договора в указанной части отсутствуют в силу ст. ст. 4, 422, 424 ГК РФ. 

Истец также требует внесения изменений в пункты  4.2.1, 4.2.2, 4.2.3, 4.2.4 и 5.1 договора.

Рассмотрев требования об изменении условий договора в указанной части, и оценив предлагаемые изменения в совокупности с условиями договора, суд пришел к выводу об отсутствии законных оснований изменения данных условий. Обстоятельства, являющиеся основанием судебного изменения данных условий по требованию стороны в силу закона или договора, истцом не названы и не доказаны.

Так, пунктом 4.2.1 на арендатора возложена обязанность «содержать арендуемое здание в полной исправности и поддерживать его состояние на уровне, равном до получения здания в аренду». Истец требует изменить данный пункт, возложив на арендатора возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов с обязанностью заключения с арендодателем договоров на их возмещение. Однако данные расходы включены в согласованную сторонами форму арендной платы.

Пункт 4.2.2 предусматривает обязанность арендатора не производить перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя. Истец требует  в указанном пункте предусмотреть обязанность арендатора не производить перепланировок, предусматривающих изменения в технический паспорт БТИ, а также неотделимые улучшения объекта и его помещений без предварительного письменного согласования арендодателя и Территориального управления. Основание внесения таких изменений истцом не названы и не доказаны. Правовых оснований суд не усматривает, с учетом того, что к истцу в установленном порядке перешли права и полномочия арендодателя, а предусмотренный договором  порядок согласования перепланировок и переоборудования не исключает обязанности арендатора согласовывать такое переоборудование с компетентными органами технического, строительного и пожарного надзора. Судьба неотделимых улучшений регулируется статьей 623 ГК РФ, которую не нарушают существующие условия договора.

Рассмотрев содержание требуемых истцом изменений условий пунктов 4.2.4 и 5.1 договора, суд не находит правовых оснований их изменения. 

Доводы истца о том, что арендатор нарушает условия договора и сдает помещения в субаренду,  безосновательны и не подтверждены материалами дела.

Право ответчика на сдачу помещений в субаренду  и безвозмездное пользование российским организациям и иностранным фирмам, являющимся членами Ассоциации, предусмотрено пунктом 5.1 договора в его действующей редакции. 

Доказательств нарушения указанного условия истцом не представлено.

Истец также требует внести в договор пункт  5.4 следующего содержания:

«Капитальный ремонт здания, инженерных коммуникаций, лифтового оборудования, внутренних помещений, кровли и фасада, систем пожаробезопасности, вентиляции и кондиционирования производится за счет Арендодателя. Арендатор возмещает Арендодателю расходы на проведение капитального ремонта пропорционально занимаемой площади в здании».

Истец указывает, что арендатор не несет обязанности по капитальному ремонту, препятствует его проведению, не допускает сотрудников. 

Данные доводы истцом не подтверждены, в ходе судебного разбирательства не установлены.

Согласно ч.1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Из содержания пунктов 4.2.4 и 4.2.5 усматривается, что на арендатора возложена обязанность участвовать в капитальном ремонте и по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении возместить арендодателю всю сумму стоимости непроизведенного им, лежащего на его обязанности капитального и текущего ремонта (п.4.2.4), передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и не отделимые без вреда от конструкций помещений (п.4.2.5). 

Доводы истца о том, что арендатором не были исполнены обязанности по капитальному ремонту,  документально не подтверждены. 

Пунктом 4.2.2 на арендатора возложена обязанность получать в письменной форме разрешения на перепланировки и переоборудование. Однако истцом не представлено доказательств, что ответчиком не исполняются обязанности по проведению какого-либо согласованного сторонами капитального ремонта.

Договором (п.4.2.1) в соответствии с требования ми ст.ст. 615, 616 ГК РФ  на арендатора возложена обязанность содержать арендуемое здание в полной исправности и поддерживать его состояние на уровне, равном до получения здания в аренду. При этом по общему правилу арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил (ст. 622 ГК РФ).

Доказательств ухудшения состояния здания 1979 года постройки, связанного с неисполнением арендатором каких-либо обязанностей, истцом не представлено.

 В обоснование доводов о не проведении капитального ремонта истцом представлен Отчет 2018, выполненный НИУ МГСУ.

 Согласно выводам данного отчета конструкции здания выше 0.00 (надземная часть) находятся в удовлетворительном состоянии, о чем также свидетельствуют фотографии помещений, содержащихся в отчете. 

Отмеченные в Отчете очаги коррозии трубопроводов, запах канализации в цокольном этаже и сырость в технических помещениях, - не позволяют сделать вывод об их возникновении в результате нарушений договора арендатором, поскольку в том же Отчете указано на то, что дренажные воды, попадающие в здание, вызывают коррозию оборудования и конструктивных элементов. Неудовлетворительное состояние зафиксировано в отношении подземной части здания с указанием на то, что из-за постоянной влажности помещения и периодического подтопления пришла в негодность часть инженерного оборудования. При этом в Отчете сделан вывод о том, что выполнение комплекса работ по гидроизоляции и усилению фундаментов не может быть выполнено в рамках капитального ремонта и требует детального обследования подземной части здания, проведения инженерно-геологических и гидрогеологических изысканий с целью определения степени разрушения конструкций и разработки методов усиления. Данные работы необходимо выполнить по специально разработанному проекту.

Из отчета не усматривается, что проблемы, связанные с фундаментом здания и проникновением в его поземную часть дренажных вод, каким-либо образом связаны с деятельностью арендатора, получившего здание 1979 года постройки в пользование  в 1992 году.

При этом пунктом 5.3 договора в редакции соглашения от 14.04.05 предусмотрено право арендатора принять долевое участие вместе с арендодателем в финансировании проекта по реконструкции здания, связанного с увеличением его этажности с оформлением в собственность части вновь построенных помещений пропорционально доле своего участия.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что отсутствуют как существенные изменения обстоятельств, так и нарушения арендатором условий договора аренды. Следовательно, отсутствуют правовые основания удовлетворения требований истца об изменении договора в судебном порядке.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.

Судья                                Е.В. Коновалова