Д Е В Я Т Ы Й   А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й   А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й   С У Д

127994, г. Москва, ГСП -4,  проезд Соломенной сторожки, д. 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 09АП-91857/2023

город Москва

09 февраля 2024 года

Дело № А40-258774/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: О.Н. Лаптевой,

судей: Е.А. Птанской, А.И. Трубицына,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Н. Хрущак,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Департамента городского имущества города Москвы 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 ноября 2023 года 

по делу № А40-258774/2022, принятое судьей Е.В. Коршиковой, 

по иску ООО «Постотель» (ОГРН 

<

***>) 

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 15.05.2023, 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 25.12.2023, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 ноября 2023 года урегулированы разногласия, возникшие между ООО «Постотель»  (далее – истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0001090:3291 общей площадью 867,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

пункт 3.1 - 

Цена Объекта составляет 35.780.000 руб. 00 коп. (тридцать пять миллионов семьсот восемьдесят тысяч рублей ноль копеек) (без учета НДС и за вычетом стоимости неотделимых улучшений Объекта в размере 73.970.000 руб. 00 коп. (семьдесят три миллиона девятьсот семьдесят тысяч рублей ноль копеек), в соответствии с Заключением эксперта №3171/37-3-23 от 09 июня 2023 года, выполненного Федеральным бюджетным учреждением Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе уменьшения, или произведенных  Покупателем  неотделимых   улучшений  Объекта,  в  том  числе  до  даты заключения Договора, цена Объекта (п.3.1 Договора) согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подл. 12 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.

пункт 3.4 - 

Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого ко дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 425.952 (четыреста двадцать пять тысяч девятьсот пятьдесят два) руб. 38 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта (п.3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

С Департамента в пользу ООО «Постотель»  взысканы судебные расходы на оплату экспертизы в размере 190.192 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 50.000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

При этом суд исходил из того, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ; арендуемые им помещение не выбывали из его владения; цена имущества установлена судебной экспертизой.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, указанной ответчиком, ссылаясь на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества; указывает, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта. Кроме того, собственник имущества в лице Департамента не давал согласие на производство неотделимых улучшений, дополнительное соглашение к договору аренды об этом не заключалось.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, истец против доводов жалобы возражал.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, что истец с 01.04.2014 г. арендует по договору аренды с ГУП город Москвы «Московское имущество» нежилое помещение с кадастровым номером: 77:01:0001090:3291 общей площадью 867,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, является субъектом малого, среднего предпринимательства города Москвы.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 г. № 66.

Истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, которое было рассмотрено ответчиком и истцом получен проект договора купли-продажи спорного объекта по цене 212.444.000 руб., указанной ответчиком на основании отчета об оценке, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс».

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 18.955.000 руб. (за вычетом стоимости неотделымых улучшений 81.765.000 руб.), однако ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рамках рассмотрения настоящего дела была проведена судебная оценочная экспертиза по следующим вопросам:

1.        Определить рыночную стоимость (без учета НДС) недвижимого имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 77:01:0001090:3291, общей площадью 867,8 кв.м., по состоянию на 14 июля 2022 года?

2.        Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 77:01:0001090:3291, общей площадью 867,8 кв.м., по состоянию на 14 июля 2022 года?

Согласно заключению экспертов ФБУ Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации ФИО3, ФИО4, экспертами даны следующие ответы по поставленным судом вопросам:

1.        Рыночная стоимость (без учета 20% НДС) недвижимого имущества: нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001090:3291, расположенного по адресу: 

<

...>, состоянию на 14.07.2022 г. составляет 109.750.000 руб.

2.        Рыночная стоимость неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, произведенных в  нежилом помещении с кадастровым номером 77:01:0001090:3291, расположенном по адресу: 

<

...>, по состоянию на 14.07.2022 г. составляет 73.970.000 руб.

Эксперт ФИО3 вызван в судебное заседание, ответил на вопросы сторон и суда.

Каких-либо замечаний относительно проведенной судебной экспертизы ответчиком в апелляционной жалобе не представлено, ходатайство в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества; только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежат отклонению ввиду следующего.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

ООО «Постотель» были произведены работы по капитальному ремонту спорного объекта недивжимости, в результате которого возникли неотделимые улучшения. Указанные работы произведены истцом с согласия собственника в лице арендодателя ГУП город Москвы «Московское имущество», о чем свидетельствует пункт 5.4.21 договора аренды, согласно которого арендатор обязуется за свой счет провести капитальный ремонт с перепрофилированием объекта под гостиницу; совместный с ГУП город Москвы «Московское имущество» акт от 16.12.2016 г. об итогах капитального ремонта нежилых помещений; акт комиссии о приемке законченного капитальным ремонтом объекта от 14.10.2015 г. №б/н. 

Позднее, истцом за счет собственных средств были проведены работы по перепланировке (неотделимые улучшения) выкупаемого помещения. Письмом от 02.04.2018 г. Департамент указал истцу на то, что проведенным осмотром установлено, что в арендуемых помещениях произведено переустройство (перепланировка) без письменного согласия арендодателя, в связи с чем Департамент предложил истцу устранить выявленные нарушения. 17.05.2018 г. истец обратился в Департамент с просьбой согласовать проект перепланировки, представил проект перепланировки и техническое заключение о состоянии несущих конструкций и о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству. 14.06.2018 г. исх.№ДГИ-1-39529/18-1 Департамент направил в адрес истца письмо о согласовании переустройства нежилого помещения.

Согласно разъяснениям, содержащимся Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 г. № 9785/12 по делу № А46-764/2011, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Кроме того, в указанном выше судебном акте сделан вывод о том, что с учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, применяя часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.

Оснований для отмены принятого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального       кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 ноября 2023 года по делу №А40-258774/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа. 

 

Председательствующий судья                                                              О.Н. Лаптева

 

Судьи                                                                                                                      Е.А. Птанская

 

                                                                                                                      А.И. Трубицын