ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-1418/2016

г. Вологда

14 марта 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2019 года.

В полном объёме постановление изготовлено 14 марта 2019 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Кузнецова К.А., судей Виноградова О.Н. и Шумиловой Л.Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ИРТЫШ» ФИО2 по доверенности от 12.11.2018, от общества с ограниченной ответственностью «Логистика» ФИО3 по доверенности от 25.02.2019, от общества с ограниченной ответственностью «Спецмонтажстрой» ФИО3 по доверенности от 25.02.2019, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Логистика» и общества с ограниченной ответственностью «Спецмонтажстрой» на определение Арбитражного суда Тверской области от 14 декабря 2018 года по делу                          № А66-1418/2016,

у с т а н о в и л:

определением суда от 21.07.2016 (резолютивная часть объявлена  05.07.2016) в отношении общества с ограниченной ответственностью «ИРТЫШ» (далее – ООО «ИРТЫШ», Должник) введено наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО4 (член некоммерческого партнерства «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих»). 

Решением суда от 18.10.2016 (резолютивная часть решения принята 03.10.2016) ООО «ИРТЫШ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев – до 03.04.2017; конкурсным управляющим утвержден ФИО4. 

Определением суда от 31.08.2017 (с учетом определения суда от 07.09.2017 об исправлении опечатки) ФИО4 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего                       ООО «ИРТЫШ» по собственному заявлению; конкурсным управляющим              ООО «ИРТЫШ» утвержден ФИО5.

Конкурсный управляющий Должника 10.08.2018 обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о разрешении разногласий, возникших между конкурсным управляющим и залоговыми кредиторами (общество с ограниченной ответственностью «Логистика» (далее –                         ООО «Логистика»), общество с ограниченной ответственностью Торговый центр «ИРТЫШ» (далее - ООО Торговый центр «ИРТЫШ») и общество с ограниченной ответственностью «МастерСити» (далее - ООО «МастерСити»)) по вопросу порядка реализации имущества, являющегося предметом залога, об определении начальной продажной цены предмета залога и утверждении положения о порядке, условиях и сроках продажи в ходе конкурсного производства имущества ООО «ИРТЫШ», являющегося предметом залога, в редакции конкурсного управляющего Должника.

ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 14.08.2018 обратились в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о разрешении разногласий, возникших по вопросу реализации имущества, являющегося предметом залога, об определении начальной продажной цены залогового имущества, соответствующей его рыночной стоимости, и утверждении порядка продажи залогового имущества отдельными лотами. 

Определением суда от 20.11.2018 рассмотрение вышеуказанных заявлений объединено в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением суда от 14.12.2018 урегулированы разногласия, возникшие между конкурсными кредиторами ФИО6, ФИО7,                  ФИО8, ФИО9, конкурсным управляющим и залоговыми кредиторами в рамках дела о банкротстве ООО «ИРТЫШ». 

Установлена начальная цена продажи имущества Должника, находящегося в залоге у ООО «Логистика», ООО «Мастер Сити»,                          ООО Торговый центр «Иртыш» в сумме 496 671 201 руб. путем продажи данного имущества отдельными лотами в количестве 28 единиц, общей площадью 7 083,10 кв. м, расположенные в здании торгового центра «Иртыш» по адресу: 

<

...>. 

Установлено, что предоставление каких-либо дополнительных документов к заявке на участие в торгах, кроме тех, что указаны в пункте 11 статьи 110 Закона о банкротстве, не требуется. 

Установлено, что продажа имущества осуществляется путем проведения торгов в электронной форме в виде аукциона, открытого по составу участников торгов и с открытой формой представления предложений по цене имущества. 

В остальной части утверждено Положение о порядке реализации имущества ООО «ИРТЫШ» в предложенной залоговыми кредиторами редакции.

Общество с ограниченной ответственностью «Спецмонтажстрой» с вынесенным определением не согласилось. В обоснование жалобы указало, что является самым крупным незалоговым кредитором. Реализация имущества Должника отдельными лотами в количестве 28 единиц мало привлекательна для потенциальных покупателей, поскольку последние будут заниматься оформлением прав на недвижимость, что приведет к затягиванию производства по делу. Кроме того, существует риск длительной продажи неликвидных помещений (помещения четвертого этажа, без отделки, неэксплуатируемые). Полагает, что целесообразно продавать торговый центр как единый объект.

ООО «Логистика» также обратилось с апелляционной жалобой на определение от 14.12.2018. Полагает, что действительная стоимость имущества будет установлена в ходе торгов. Начальная цена имущества является необоснованно завышенной и не достоверна, поскольку балансовая стоимость всего торгового центра на момент его ввода в эксплуатацию в 2013 году составляла 220 000 000 руб., после чего первый этаж из четырех был продан. Реализация имущества отдельными лотами повлечет увеличение текущих расходов и сроков конкурсного производства. Утверждая положение, суд не разрешил вопрос о порядке продажи и стоимости двух земельных участков: с  кадастровым номером: 69:40:0100082:9, расположенного по адресу: 

<

...>, и права аренды земельного участка, общей площадью 2163 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0100082:20, адрес: 

<

...>.

Представитель подателей жалоб поддержал изложенные в них доводы.

Представитель конкурсного управляющего согласился с позицией подателей жалоб.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и заявления, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобы подлежащими удовлетворению.

В силу части 1 статьи 223 АПК РФ и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве)  дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, определениями суда от 14.07.2017 (с учетом определения суда от 14.08.2017 о процессуальном правопреемстве), от 11.11.2016 и от 01.12.2016 требования ООО «Логистика», ООО «Мастер Сити», ООО Торговый центр «Иртыш» включены в реестр требований кредиторов Должника как обеспеченные залогом имущества Должника.

Конкурсным управляющим проведена оценка здания торгового центра Должника, расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно отчету от 18.07.2017 № 0203/17-2-А, опубликованному в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 18.07.2017, стоимость здания торгового центра составила 138 840 000 руб. 

Кредиторами, требования которых обеспечены залогом имущества Должника, утверждено Положение о порядке, условиях и сроках продажи в ходе конкурсного производства имущества Должника, являющегося предметом залога, содержащее сведения о начальной продажной цене предмета залога, порядке и условиях проведения торгов, предусматривающее продажу имущества Должника единым лотом за 145 000 000 руб. 

Конкурсный управляющий Должника 10.08.2018 обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о разрешении разногласий, возникших между конкурсным управляющим и залоговыми кредиторами по вопросу порядка реализации имущества, являющегося предметом залога, об определении начальной продажной цены предмета залога и утверждении положения о порядке, условиях и сроках продажи в ходе конкурсного производства имущества ООО «ИРТЫШ», являющегося предметом залога, в редакции конкурсного управляющего Должника.

ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 также обратились в суд с заявлением о разрешении разногласий, возникших по вопросу реализации имущества, являющегося предметом залога, полагают целесообразным реализовывать помещения торгового центра площадью 7 083,10 кв. м 28 отдельными лотами, общей стоимостью 496 671 201 руб. В обоснование сослались на отчет оценщика от 20.07.2017 № 02-07/2017.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 данного Федерального закона. Исходя из положений пункта 4 статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 указанного Закона.

Порядок и условия проведения торгов определяются кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Таким образом, закон предоставляет залоговому кредитору преимущественное право определять порядок реализации имущества, являющегося предметом залога, а также его начальную продажную цену.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и арбитражным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее – Постановление № 58), основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Из обжалуемого определения и материалов дела видно, что некоторые из нежилых помещений, предлагающиеся к продаже отдельными лотами, предназначены для обслуживания более одного помещения в торговом центре (лестницы, котельная, коридор, холл, дебаркадер).

Как разъяснено в пунктах 1-3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следовательно, объекты, относящиеся к общему имуществу в здании торгового центра, не могут являться самостоятельными вещами и реализация всех помещений отдельными лотами будет противоречить приведенным разъяснениям.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Закон о банкротстве наделяет залогового кредитора приоритетом на установление порядка продажи имущества, находящегося у него в залоге, в том числе относительно его начальной продажной цены. При этом как конкурсный управляющий, так и лица, участвующие в деле о банкротстве, вправе в судебном порядке оспорить предложенный залоговым кредитором порядок продажи в том случае, если последний нарушает их законные права и интересы.

Поскольку приоритет при определении условий и порядка продажи на торгах заложенного имущества принадлежит залоговому кредитору, при наличии разногласий на этот счет конкурсному управляющему или лицу, участвующему в деле о банкротстве, надлежит доказать, что предлагаемые условия способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам.

Стоимость заложенного имущества определяется арбитражным судом на основе оценки заложенного имущества, предусмотренной в договоре о залоге, или начальной продажной цены, установленной решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, с учетом доводов заинтересованных лиц об изменении указанной стоимости в большую или меньшую сторону (абзац шестой пункта 20 Постановления № 58).

Представленный конкурсными кредиторами (физическими лицами) в материалы дела отчет оценщика № 02-07/2017 составлен 20.07.2017. 

Оценка имущества залоговыми кредиторами произведена 05.07.2017 и 18.07.2017. 

При этом итоговая стоимость имущества Должника существенно различается, составляя, соответственно, 496 671 201 руб. и 145 000 000 руб. 

Вместе с тем начальная продажная цена имущества, установленная залоговыми кредиторами, наиболее приближена к оценке здания торгового центра Должника, проведенной конкурсным управляющим (отчет от 18.07.2017 № 0203/17-2-А, опубликованный в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 18.07.2017), а предложенная залоговыми кредиторами цена не является ценой будущей сделки, это лишь цена для начала торгов, которая подвержена изменениям в ходе их проведения, что не может привести к продаже имущества по заниженной цене.

Сама суть торгов заключается в неограниченной возможности повышения продажной цены в зависимости от существующего спроса, тогда как установление начальной продажной цены выше действительной рыночной стоимости имущества приведет к отсутствию предложений и недостижению целей торгов, в том числе к ограничению доступа публики к торгам и затягиванию производства по делу о банкротстве.

Кроме того, отчет оценщика от 20.07.2017 № 02-07/2017, представленный конкурсными кредиторами (физическими лицами), выполнен по заказу ФИО8, правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 139 Закона о банкротстве, данные кредиторы не воспользовались, требование конкурсному управляющему о привлечении оценщика с указанием состава имущества Должника, в отношении которого требуется проведение оценки, не направили, в связи с чем, данный отчет не может являться допустимым доказательством объективной рыночной стоимости имущества Должника.

При таких обстоятельствах определение от 14.12.2018 в части установления начальной продажной цены объектов недвижимого имущества Должника, находящихся в залоге, и в части формирования лотов нельзя признать обоснованным, судебный акт в этой части подлежит отмене в связи с нарушением судом норм материального права с разрешением в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации этого вопроса по существу.

Иных условий, которые противоречат Закону о банкротстве либо способны негативно повлиять на получение максимальной выручки от реализации имущества должника, не установлено.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

п о с т а н о в и л :

определение Арбитражного суда Тверской области от 14 декабря 2018 года по делу № А66-1418/2016 изменить, изложив абзац второй резолютивной части в следующей редакции:

«Установить начальную цену продажи имущества должника, находящегося в залоге у общества с ограниченной ответственностью «Логистика», общества с ограниченной ответственностью «Мастер Сити», общества с ограниченной ответственностью Торговый центр «Иртыш» в сумме 145 000 000 руб. путем продажи нежилых помещений общей площадью                       7 083,10 кв. м, расположенных в здании ТЦ «Иртыш» по адресу: 

<

...> единым лотом».

В оставшейся части определение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Спецмонтажстрой» и общества с ограниченной ответственностью «Логистика» – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Спецмонтажстрой» (ПАО БАНК «ФК ОТКРЫТИЕ» г. Москва,                              ИНН 

<

***>, БИК 044525297, кор.счёт № 30101810945250000297, счёт                                             № 40702810000050003815) с депозитного счета Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда 70 000 руб., перечисленных по платежному поручению                  от 27.02.2019 № 399.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

К.А. Кузнецов

 

Судьи

О.Н. Виноградов

 

Л.Ф. Шумилова