ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А28-12894/2017

г. Киров

12 марта 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2020 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой С.Г.,

судейГорева Л.Н., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2, 

при участии в судебном заседании:

представителя истца - ФИО3, по доверенности,

представителя ответчика - ФИО4, по доверенности, ФИО5, по доверенности,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО6

на решение Арбитражного суда Кировской области от 22.03.2019 по делу № А28-12894/2017, принятое судом в составе судьи Вихаревой С.М.,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО7 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО6 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

о взыскании 1 066 360 рублей, расторжении договора, освобождении и передаче помещения, взыскании судебной неустойки

и по встречному заявлению индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО7 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

о расторжении договора аренды и взыскании убытков в сумме 590 000 рублей, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО7 (далее – истец, ИП ФИО7) обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее по тексту - ответчик, заявитель, ИП ФИО6) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 066 360 руб., расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2017, обязании освободить и передать нежилое помещение в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу, о присуждении судебной неустойки на случай неисполнения ответчиком решения суда об освобождении нежилого помещения и передачи его истцу в размере 5 ООО руб. за каждый день таких бездействий.

ИП ФИО6 обратилась со встречным исковым заявлением о взыскании 590 ООО руб. убытков, возникших у арендатора в связи с передачей по договору аренды непригодного к использованию нежилого помещения, а также расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2017.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 22.03.2019 по делу № А28-12894/2017 исковые требования ИП ФИО7 удовлетворены частично, с ответчика взыскано 752 488 руб. задолженности, 22 698 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 21171 руб. судебных расходов по оплате экспертизы, договор аренды нежилого помещения от 01.03.2017 расторгнут. Суд обязал ИП ФИО6 освободить от принадлежащего ей имущества и передать ИП ФИО7 нежилое помещение с кадастровым номером 43:40:000144:344, расположенное по адресу: 

<

...> «б» (комнаты №Л° 1, 2, 3, 4, 5 - общей площадью 462,9 кв.м на втором этаже, кабинет № 3 площадью 40,1 кв.м на антресольном этаже) в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу с присуждением судебной неустойки. В остальной части в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано.

Встречные исковые требования удовлетворены частично. С ИП ФИО7 в пользу ИП ФИО6 взыскано 200 000 руб. убытков. В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований отказано. .

ИП ФИО6 с принятым решением суда первой инстанции не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного в полном объеме.

По мнению заявителя, решение суда первой инстанции подлежит отмене, поскольку на протяжении всего периода аренды ответчик фактически была лишена возможности использовать полученное помещение в своей коммерческой деятельности ввиду постоянного протекания кровли, отключения тепло-, водо- и электроснабжения. О таких недостатках не было сообщено арендатору при заключении договора аренды, они не были устранены арендодателем и в процессе исполнения договора. Требование ответчика о расторжении договора аренды подлежало удовлетворению в связи с существенными недостатками предмета аренды. Экспертным заключением ООО «КРЭОЦ» подтверждено наличие недостатков. Заключение эксперта ООО «ФАС «Консультант» составлено без осмотра спорного помещения, арендованного ответчиком, путем осмотра помещения в период сухой погоды, без проведения исследования путем искусственного дождевания, в силу чего указанное заключение является недостоверным доказательством.

В связи с изложенными обстоятельствами ИП ФИО6 заявила ходатайство о проведении повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции, предлагает на разрешение суда поставить следующие вопросы:

- протекает ли крыша над помещением, переданным ИП ФИО6, в условиях осадков, характерных для нашей местности? Каковы причины протечек?

-имеется ли возможность использования помещения, переданного ИП ФИО6, для осуществления коммерческой деятельности, в том числе для деятельности батутного парка?

-в случае, если имеются протечки, какова рыночная стоимость пользования помещением с учетом имеющихся протечек?

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, полагает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене, поскольку судом установлено отсутствие оснований для снижения арендной платы ввиду отсутствия протечек кровли. Заявитель не обращалась к истцу с требованием о расторжении договора аренды, помещение не освобождала. Выводы экспертного заключения ООО «ФАС «Консультант» не опровергнуты, несоответствие заключения требованиям законодательства не подтверждено.

Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 18.06.2019 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось, суд апелляционной инстанции предложил ответчику ИП ФИО6 в подтверждение ходатайства о назначении повторной экспертизы представить доказательства соблюдения процессуальных требований; истцу ИП ФИО7 в письменном виде изложить мнение по ходатайству о назначении повторной экспертизы; на случай удовлетворения данного ходатайства - предложить экспертные организации и вопросы, необходимые к рассмотрению.

В судебное заседание ответчик представил ходатайство о постановке перед экспертом дополнительных вопросов:

- имеются ли следы протечек кровли над помещением, переданным ИП ФИО6 и какова их давность?

- является ли состояние кровли над помещением основанием безопасной эксплуатации данного помещения?

- какова рыночная стоимость пользования помещением с учетом отсутствия в нем теплоснабжения, водоснабжения и электроэнергии?

Истец представил возражения на ходатайство о назначении повторной экспертизы, полагает, что ответчик злоупотребляет правом, затягивая производство по делу, поскольку действий по возврату спорного имущества длительное время не предпринимал, экспертное заключение ООО «ФАС «Консультант» не допускает двоякого толкования.

Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 09.08.2020 производство по делу приостановлено на основании пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- имеются ли следы протечек кровли над помещением, переданным ИП ФИО6 и какова их давность?

- протекает ли крыша над помещением, переданным ИП ФИО6, в условиях осадков, характерных для нашей местности? Каковы причины протечек?

- имеется ли возможность использования помещения, переданного ИП ФИО6, для осуществления коммерческой деятельности, в том числе для деятельности батутного парка?

- в случае, если имеются протечки, какова рыночная стоимость пользования помещением?

- какова рыночная стоимость пользования помещением с учетом отсутствия в нем теплоснабжения, водоснабжения и электроэнергии?

В материалы дела от АНО «Институт негосударственной экспертизы» поступило заключение № 02-01-20-С.

При ответе поставленные вопросы эксперт указал, что им обнаружены следы протечек кроли внутри помещения. Давность протечек кровли установить не представляется возможным ввиду отсутствия методик определения. Причиной протечек кровли является несоответствие существующего уклона кровли над помещением нормативным требованиям. Помещения, расположенные по адресу: 

<

...> не соответствуют требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», так как в них не соблюдаются требования, предъявляемые к механической безопасности, а также безопасным для здоровья человека условиям пребывания в зданиях, в части регулирования влажности на поверхности и внутри строительных конструкций. Возможность использования помещений, в том числе для осуществления коммерческой деятельности, связанной с батутным парком, отсутствует. Рыночная стоимость пользования помещением, также с учетом отсутствия в нем тепло-, водоснабжения и электроэнергии, равна нулю. 

От ответчика в материалы дела поступило ходатайство о приобщении к материалам дела рецензий, составленных ООО «ФАС «Консультант» и ООО ЭКФ «Экскон» на заключение АНО «Институт негосударственной экспертизы», в которых эксперты пришли к выводу, что заключение, полученное в ходе производства по делу, имеет ряд существенных недочетов, выводы эксперта необоснованны. Также ответчик представил возражения на заключение эксперта. 

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, ответили на вопросы суда.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 01.03.2017 (далее по тексту – договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения, находящегося в двухэтажном здании по адресу: 

<

...>, кадастровый (условный) № 43:40:000144:344, состоящего из арендуемых помещений: комнаты № 1, 2, 3, 4, 5 – 462,9 кв.м, на втором этаже, кабинет № 3 на антресольном этаже – 40,1 кв.м, указанного литера 1700, согласно кадастрового паспорта (технического паспорта), который является приложением № 2 к договору (далее по тексту - помещение), а арендатор обязуется принять помещение, использовать его по прямому назначению, своевременно уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, определенных договором; лестничные клетки первого этажа и антресольных этажей - 37,8 кв.м указанного здания стороны договорились считать местами общего пользования (пункт 1.1 договора аренды).

Согласно пункту 1.3 договора аренды арендодатель сдает указанные в пункте 1.1 помещения для целей осуществления коммерческой деятельности.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи 01.03.2017.

Договор заключается на срок с 01.03.2017 по 01.03.2022 (пункт 2.1 договора аренды).

Уведомлением от 31.08.2017 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области сообщило ИП ФИО7 о приостановлении государственной регистрации договора аренды.

Уведомлением от 17.11.2017 истец и ответчик извещены об отказе в государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды срок аренды начинает исчисляться с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Параграфом 3 договора аренды предусмотрены обязанности арендодателя, в том числе:

- в течение 15 календарных дней с даты подписания договора аренды передать помещение арендатору по акту приема-передачи (пункт 3.1.1);

- предоставить арендатору помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению помещения; состояние помещения фиксируется в акте приема-передачи (пункт 3.1.2);

- обеспечить бесперебойное (за исключением аварийных ситуаций) тепло-, электро-, водоснабжение и водоотведение помещения (пункт 3.1.5);

- производить за свой счет плановый и внеплановый капитальный ремонт крыши (пункт 3.1.6);

- плановый ремонт крыши произвести не позднее 30.04.2017 (пункт 3.1.7);

- в случае аварий, пожаров, затоплений, возникших не по вине арендатора, а также обнаружения недостатков помещения (включая протечку крыши), полностью или частично препятствующих его использованию, за свой счет устранить недостатки и их последствия и (или) последствия  аварии, пожара, затопления, а также полностью возместить арендатору причиненные убытки (пункт 3.1.9);

- присутствовать при составлении двустороннего акта об аварии, пожаре, затоплении и (или) обнаружении недостатков помещения (включая протечку крыши), полностью или частично препятствующих его использованию (пункт 3.1.9).

Договором предусмотрены следующие обязанности арендатора:

- своевременно и в полном объеме производить с арендодателем расчеты по арендной плате за арендуемое помещение в соответствии с условиями договора; производить оплату всех фактически понесенных арендодателем расходов по оплате электроэнергии (пункт 3.3.3);

- по истечении срока действия договора, а также при его досрочном расторжении передать арендодателю арендуемое помещение в течение трех рабочих дней со дня истечения срока действия договора и/или его досрочного прекращения (пункт 3.3.5);

- беспрепятственно пропускать в арендуемое помещение представителей арендодателя с соблюдением режима арендатора (пункт 3.3.6);

- незамедлительно известить арендодателя об обнаружении недостатков помещения (включая протечку крыши), полностью или частично препятствующих его использованию; надлежащим способом извещения является один из следующих способов: устное сообщение о происшествии в режиме телефонного разговора; смс сообщение на указанный в договоре телефонный номер арендодателя; извещение по электронным каналам связи на указанный в договоре номер электронной почты арендодателя; извещение посредством почтовой связи по адресу, указанному в договоре (пункт 3.3.8);

- предупредить арендодателя о намерении составить акт не менее, чем за три часа до момента оформления акта путем смс информирования на указанный в договоре номер телефона арендодателя (пункт 3.3.9).

Стороны договорились, что арендная плата за пользование помещением составляет 200 рублей за квадратный метр, что в сумме составляет 100 600 рублей в месяц (пункт 5.1 договора аренды).

Согласно пункту 5.2 договора аренды в состав арендной платы не включаются расходы по оплате электроэнергии и услуги вывоза ТБО; услуги электроснабжения оплачиваются арендатором согласно показаниям прибора учета электроэнергии по тарифу ресурсоснабжающей организации (определяется по счету-фактуре за прошедший месяц) с оформлением акта снятия показаний приборов учета на последний день каждого месяца аренды, подписываемыми обеими сторонами; оплата арендатором производится в течение пяти дней после получения счета; вывоз ТБО производится арендатором самостоятельно; в состав арендной платы включена оплата услуг уборки прилежащей территории.

Арендные платежи вносятся ежемесячно не позднее двадцать пятого числа месяца, предшествующего расчетному (пункт 5.4 договора аренды).

В соответствии с пунктом 5.7 договора аренды за апрель 2017 года арендная плата не взимается по договоренности сторон.

Пунктом 6.2 договора аренды стороны установили обязательный досудебный порядок урегулирования споров путем направления соответствующей претензии и сроком ответа на претензию в течение 10 дней.

Согласно пункту 7.3 договора аренды доказательствами причиненного вреда являются двусторонний акт об аварии и (или) обнаружении недостатков помещения (включая протечку крыши), полностью или частично препятствующих его использованию, а также фото- и видеосъемка, производимая сторонами; иные документы, представленные сторонами по их усмотрению.

Истцом в адрес ответчика выставлены счета на оплату арендной платы. 

Претензиями от 25.08.2017, 22.02.2018, 03.04.2018, от 26.06.2018, направленными ответчику 25.08.2017, 22.02.2018, 05.04.2018, 27.06.2018, ИП ФИО7 сообщил ИП ФИО6 о наличии задолженности за спорный период, потребовал оплатить указанную задолженность.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанностей по договору аренды истец обратился в суд с настоящим иском.

Определением суда от 20.06.2018 к производству принят встречный иск ИП ФИО6 о взыскании с ИП ФИО7 убытков в размере 590 000 рублей, возникших у арендатора в связи с передачей по договору аренды непригодного к использованию нежилого помещения, а также расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2017.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Правоотношения сторон настоящего спора основаны на заключенном между ними договоре аренды, правовое регулирование которого основано на положениях главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с положениями части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Как следует из материалов дела, при заключении договора аренды от 01.03.2017 ИП ФИО6 была уведомлена ИП ФИО7 о  том, что передаваемое в аренду помещение нуждается в проведении ремонтных работ, пунктом 5.7 договора стороны условились, что за апрель 2017 года арендная плата не взымается по договоренности сторон. Судом установлено, что ремонтные работы в арендованном ответчиком помещении окончены 30.05.2017, арендная плата, являющаяся предметом первоначального иска, начислена ИП ФИО7 за период с июня 2017 года, то есть с момента окончания ремонтных работ, проведение которых не оспаривается ответчиком, истцом представлен договор подряда. В подтверждение факта отсутствия протечек истцом в материалы дела представлены акты осмотра помещения от 28.06.2017, 03.07.2017, 31.08.2017, подписанные как со стороны истца и подрядчика, выполнявшего ремонтные работы, так и ответчиком. Каких-либо замечаний к указанным актам ответчиком не приведено, акты подписаны без возражений. В то же время акты, представленные заявителем с отзывом на исковое заявление ИП ФИО7, составлены в одностороннем порядке ответчиком. 

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что представленные в материалы дела заключения ООО «ФАС «Консультант», ООО «КРЭОЦ», а также заключение, полученное в ходе производства по апелляционной жалобе, не содержат выводов экспертов о том, что в ходе произведенных осмотров арендованных помещений в них были выявлена влага. Установление экспертами самого факта наличия в помещениях следов протечек не свидетельствует явным образом о том, что указанные протечки имели место в период, за который истцом заявлены требования о взыскании с ответчика арендной платы, а также то, что протечки возникли в результате погодных явлений. Истец не отрицает, что крыша помещений, переданных по договору, имела недостатки, которые влекли попадание влаги внутрь здания, однако указанные недостатки были устранены при проведении ремонтных работ. Обратное ответчиком со ссылкой на представленные в материалы дела доказательства не подтверждено. При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что недостатки переданного в аренду помещения, препятствующие его пользованию ответчиком в спорный период, не выявлены.

Доводы заявителя об отсутствии коммунальных ресурсов учтены судом при расчете арендной платы, подлежащей взысканию, ввиду чего размер аренды соразмерно снижен судом на основании части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При принятии обжалуемого решения суд первой инстанции обоснованно указал, что поведение арендатора, заявляющего о наличии таких недостатков арендованного помещения, которые препятствуют его пользованию и исключают уплату арендных платежей, не соответствует подобным заявлениям.

Так в рассматриваемой ситуации при наличии реальной невозможности осуществления предпринимательской деятельности в спорном помещении арендатор вправе расторгнуть договор аренды и передать спорное помещение арендодателю по акту приема-передачи. Однако, до апреля 2018 года такое предложение от арендатора не поступало (между тем исковое заявление принято судом 17.10.2017). После направления арендодателю претензии от 13.04.2018 и подачи встречного иска в суд с требованием о расторжении договора аренды ИП ФИО6 также не предпринимала действий по освобождению помещения от хранящегося там оборудования батутного парка. На момент рассмотрения дела ИП ФИО6 продолжает использовать спорное помещение для хранения принадлежащего ей имущества. В то же время, ИП ФИО7 как собственник спорного помещения, лишен возможности пользоваться указанным помещением или иным образом распоряжаться им (сдать в аренду другому арендатору).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что основания для отказа в удовлетворении первоначального иска и полного удовлетворения встречного иска, как того требует заявитель в апелляционной жалобе, у суда первой инстанции отсутствовали.

Иных доводов, свидетельствующих о принятии судом первой инстанции незаконного судебного акта, апелляционная жалоба ответчика не содержит.

Выводы, изложенные судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте, основаны на оценке представленных сторонами в материалы дела доказательств, произведенной в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, надлежащим образом ответчиком не оспорены и не опровергнуты. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не влияют на правильность принятого судебного акта.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 22.03.2019 по делу № А28-12894/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО6 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

С.Г. Полякова

ФИО8

ФИО1