АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

тел./факс 460-945, http://sakhalin.arbitr.ru, info@sakhalin.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-2746/2018

г. Южно-Сахалинск

05 сентября 2018 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 29 августа 2018 года.

В полном объеме решение суда изготовлено 05 сентября 2018 года. 

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Зуева М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Рыбоводстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 215 301 рубля 87 копеек неустойки по договору от 26.12.2013,

при участии представителей:

от администрации муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации – ФИО2 по доверенности от 09.01.2018,

от общества с ограниченной ответственностью «Рыбоводстрой» – Дю Е.Ч. по доверенности от 29.12.2017,  

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Рыбоводстрой» (далее – ответчик, общество) с иском о взыскании 1 800 117 рублей неустойки по договору.

В обоснование требования указано, что 26.12.2013 между администрацией и обществом был заключен договор на приобретение жилья на первичном рынке по условиям которого общество обязалось создать в будущем и передать в собственность администрации 144 квартиры, общей площадью 6811,2 кв.м по ул. Луговой в с. Сокол, а администрация обязалась принять указанные квартиры и оплатить в порядке и на условиях, определенных договором. Акты приема-передачи приобретенных на первичном рынке жилья 66 квартир подписаны 15.04.2015. В последующем, администрация известила общество о составлении 14.02.2017 рекламационного акта по выявленным в период гарантийного срока дефектам, которые не были устранены в срок, установленный договором, что послужило основанием для требования администрации о взыскании неустойки, исчисленной от цены квартиры.

Определением суда от 27.04.2018 иск принят к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 23.05.2018.

Ответчик в отзыве на иск с исковыми требованиями не согласился. В возражениях указал на неверный порядок расчета неустойки.

В судебном заседании представитель истца представил возражение на отзыв ответчика и уточнение исковых требований. В возражениях на отзыв истец указал, что расчет неустойки проведен верно, в строгом соответствии с условиям договора, однако в связи с изменением периода просрочки исполнения обязательств уточняет расчет неустойке, которую просит взыскать в сумме 215 301 рубль 87 копеек.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принял уточнение к иску, как не противоречащие закону и не нарушающие прав других лиц.

Суд, выслушав доводы представителей сторон, изучив материалы дела, суд переходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, между администрацией (покупатель) и обществом (продавец) заключен договор от 26.12.2013, по условиям которого общество обязалось передать в собственность администрации созданные в будущем жилые помещения, а именно 144 квартиры общей площадью 6 811,2 кв.м по ул. Луговой в с. Сокол на земельном участке с кадастровым номером 65:10:0000038:690.

Квартиры должны отвечать обязательным санитарным, техническим и иным нормам, действующим на территории Российской Федерации, применительно к жилым помещениям, в том числе требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (пункт 1.5 договора).

Согласно пункту 2.1 договора его цена определяется стоимостью всех передаваемых покупателю квартир и составляет 427 062 240 рублей из расчета 62 700 рублей за 1 квадратный метр общей площади квартиры.

Пунктом 2.3 предусмотрено, что цена договора включает в себя стоимость квартир с отделкой и оборудованием в соответствии с приложением № 1, стоимость доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также все издержки продавца, которые он понесет в ходе исполнения настоящего договора, включая налоги, сборы и иные обязательные платежи, действующие на территории Российской Федерации на момент исполнения договора.

Разделом 4 договора установлен порядок приемки квартир, согласно которому покупатель в присутствии продавца обязан произвести осмотр квартир на соответствие требованиям, предъявляемым договором (пункт 4.1). Квартиры принимаются на основании визуального осмотра. В случае выявления при осмотре квартир недостатков (дефектов), покупатель вправе не принимать такие квартиры до их устранения продавцом (пункт 4.2). Квартиры считаются принятыми по акту приема-передачи с момента его подписания уполномоченными представителями сторон без замечаний и разногласий (пункт 4.4).

В соответствии с пунктом 5.1.3 договора окончательный срок передачи квартир определен не позднее 15.04.2015.

Пунктом 7.1 договора предусмотрены гарантийные обязательства продавца, в том числе на переданные покупателю квартиры сроком 3 года; на инженерное оборудование (сети тепло-, электро-, водоснабжение, водоотведение) - 3 года; на сантехническое оборудование и электроприборы - на срок, установленный изготовителем, но не менее 2 лет; на окна (оконные блоки) и двери (дверные блоки) - на срок, установленный изготовителем, но не менее 2 лет.

Согласно пункту 7.3 договора в случае возникновения претензий к качеству переданных квартир, покупатель обязан письменно известить об этом продавца. Стороны в течение 10 дней с момента сообщения о выявленных недостатках осуществляют осмотр квартиры (оборудования) на предмет причин возникновения недостатков. Осмотр проводится комиссионно с привлечением нанимателя квартиры.

В случае передачи продавцом покупателю квартир, не соответствующих условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 7.6 договора).

В соответствии пунктом 8.3 договора, в случае просрочки исполнения продавцом обязательства, предусмотренного договором, покупатель вправе требовать уплаты неустойки (пеней). Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного договором срока исполнения обязательства. Размер неустойки устанавливается в размере одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки (пеней) ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены неисполненного обязательства.

Как установлено судом и сторонами не оспаривалось, что по акту приема-передачи от 15.04.2015 все квартиры, являющиеся предметом договора и расположенные в с. Сокол в построенных обществом домах по ул. Луговой, № 19 А, № 33 В и № 41 (по 24 квартиры каждый и 18 квартир), приняты администрацией.

В пункте 3 каждого из трех актов отмечено, что передаваемые квартиры соответствуют условиям договора. Стороны претензий по качеству на момент передачи покупатель не имеет.

Впоследствии на основании поступающих от жителей указанных домов жалоб проведена совместная проверка с участием представителей администрации, квартиросъемщиков и общества, по итогам которой составлен рекламационный акт от 14.02.2017 с отражением ряда выявленных дефектов в 6 квартирах и определением конкретных сроков их устранения.

Недостатки (дефекты) подлежали устранению обществом за свой счет, однако при этом им не были соблюдены сроки проведения ремонтных работ.

В частности:

- в доме № 19 А - в кв. 6 - замена входной двери проведена 25.03.2017 с просрочкой 12 дней; 

- в доме № 33 - в кв. 9 – смена обоев, устранение плесени и конденсата, закрепление плинтусов произведено 14.05.2017 с просрочкой 62 дня; в кв. 14 – устранение намокания потолка, ремонт штукатурки и герметизация входной двери осуществлено 17.07.2017 с просрочкой 126 дней;

- в доме № 41 - в кв. 9 – замена водосчетчика проведена 10.05.2017 с просрочкой 58 дней; в кв. 11 – устранение неплотного прилегания окон и трещин потолка произведено 05.05.2017, просрочка составила 53 дня; в кв. 14 – замена ванны и сливной арматуры проведена 14.03.2017 с просрочкой 1 день.

Ссылаясь на допущенные нарушения сроков устранения недостатков (дефектов), администрация на основании пункта 8.3 договора произвела начисление неустойки исходя из общей стоимости конкретных квартир, в результате чего ее общая сумма составила 215 301 рубль 87 копеек (согласно уточенным расчетам истца). После этого в адрес общества направлялись претензии от 31.03.2014 с требованием об уплате неустойки, неисполнение которых ответчиком в добровольном порядке послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В данном случае суд приходит к выводу, что между сторонами возник спор о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по своевременному устранению недостатков (дефектов) в построенных квартирах, переданных администрации во исполнение договора от 26.12.2013.

Согласно общим положениям статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Гарантия качества товара распространяется и на все составляющие его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Аналогичные правомочия администрации как покупателя закреплены в пункте 7.6 договора от 26.12.2013.

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (пункт 2 статьи 476 ГК РФ).

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По актам приема-передачи от 15.04.2015 администрация без возражений приняла от общества квартиры, являющиеся предметом договора от 26.12.2013, подтвердив тем самым их соответствие условиям договора, установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, и отсутствие претензий к обществу по вопросу о качестве проданного товара.

Согласно пункту 3 статьи 477 ГК РФ, если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

В данном случае пунктом 7.1 договора предусмотрены соответствующие гарантийные сроки в отношении качества как каждой квартиры в целом, так и в отдельности на различные составляющие (инженерные коммуникации, сантехническое оборудование и электроприборы, оконные и дверные блоки).

Отраженные в рекламационном акте от 14.02.2017 недостатки (дефекты) в отношении 6 квартир выявлены в пределах согласованного сторонами гарантийного срока; ответчик (продавец) против устранения данных недостатков за свой счет не возражал; о нарушении покупателем (администрацией) правил пользования товаром, возникновении дефектов в результате действий третьих лиц (квартиросъемщиков) либо непреодолимой силы не заявлял.

Таким образом, определив в указанном акте по взаимному согласию конкретные сроки устранения недостатков (дефектов), ответчик принял на себя обязательство своевременно выполнить необходимые ремонтные работы за свой счет, что соответствует положениям статей 471, 475, 476, 477, 557 ГК РФ и условиям пунктов 7.1, 7.6 договора от 26.12.2013.

Следовательно, в данном случае ответчик подлежит привлечению к имущественной ответственности в виде начисления договорной неустойки именно за неисполнение указанных обязательств, в частности за нарушение согласованных сторонами сроков устранения недостатков товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества.

Оснований для привлечения общества к ответственности за передачу товара ненадлежащего качества, как следует из позиции и расчетов истца у суда не имеется, поскольку администрация приняла квартиры по акту от 15.04.2015 без возражений и замечаний, что исходя из условий пунктов 4.1, 4.2, 4.4 договора от 26.12.2013 свидетельствует о согласии покупателя с результатами проверки качества товара.

В свою очередь, в соответствии со статьями 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 8.3 договора от 26.12.2013 предусмотрено, что в случае несвоевременного исполнения продавцом своих обязательств покупатель вправе требовать уплаты неустойки (пеней), подлежащей начислению за каждый день просрочки, исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка России от цены неисполненного обязательства.

Исходя из фактических обстоятельств и толкования условий договора, суд приходит к выводу о том, что заявленная к взысканию неустойка подлежит начислению за просрочку исполнения обязательств по устранению недостатков (дефектов) из расчета стоимости работ по устранению соответствующих недостатков.

Приведенные судом выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.06.2018 № Ф03-2129/2018 по делу № А59-1643/2017, отсылающей к положениям Постановления Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 № 5467/14 и Определения ВС РФ от 06.10.2016 № 305-ЭС16-7657.

С учетом изложенного размер неустойки подлежит расчету исходя из стоимости работ по устранению недостатков (дефектов).

Ответчик с отзывом на иск представил локальный сметный расчет на гарантийный ремонт, согласно которому стоимость работ составила:

- в доме № 19 А - в кв. 6 – 24 151 рубль; 

- в доме № 33 - в кв. 9 – 124 087 рублей; в кв. 14 – 11 462 рубля;

- в доме № 41 - в кв. 9 – 3 631 рубль; в кв. 11 – 8 293 рубля; в кв. 14 – 12 867 рублей.

При проверке локального сметного расчета представленного ответчиком, истец против указанных в нем расценок не возражал.

Таким образом, с учетом периодов просрочки выполнения обязательств по устранению недостатков из расчета расценок, приведенных в локальном сметном расчете и контррасчете ответчика, неустойка составляет 3 252 рубля 43 копейки.

С учетом изложенного, исковые требования о взыскании с ответчика неустойки, подлежат удовлетворению в части. В удовлетворении исковых требований в остальной части суд отказывает истцу.

Оснований для снижения размера неустойки суд не находит.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд, наряду с иными вопросами, решает, в том числе, вопросы о распределении судебных расходов.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенной части иска (заявления).

Учитывая, что истец по делу в силу подпункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина, размер которой определен с учетом положений пункта 4 Постановления Пленума ВАС № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражный судах», в соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 2 000 рублей.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 171 и 176 АПК РФ, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рыбоводстрой» в пользу администрации муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации 3 252 рубля 43 копейки неустойки.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рыбоводстрой» в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, в кассационном порядке – в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

 

Судья                                                                                                                       М.В. Зуев