﻿

 

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-14284/2015

г. Вологда

24 ноября 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 24 ноября 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Селецкой С.В., судей Кузнецова К.А. и Писаревой О.Г. при ведении протокола секретарем судебного заседания Вирячевой Е.Е., 

при участии от администрации города Твери представителя                Парылиной Н.И. по доверенности от 10.08.2020 № 78, от Волнухиной И.Н. представителя Волнухина В.А. по доверенности от 17.03.2020, от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Винея»            Леонтьева С.М. представителя Булычевой Е.А. по доверенности от 11.01.2021, от общества с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Тверь» представителей Негрич Ю.К. по доверенности от 27.09.2021 № 012-0072 и Пахомовой О.А. по доверенности от 27.09.2021 № 012-0071,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу администрации города Твери на определение Арбитражного суда Тверской области от 20 августа 2021 года по делу № А66-14284/2015, 

у с т а н о в и л:

определением Арбитражного суда Тверской области от 22.10.2015 возбуждено производство по делу № А66-14284/2015 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Винея»                      (ОГРН 1026900533351, ИНН 6904027670, место нахождения: город Тверь,                      улица Симеоновская, дом 74, офис 27; далее – ООО «Винея», должник).

Определением суда от 25.01.2016 к участию в рассмотрении дела в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство строительства Тверской области, Министерство Тверской области по обеспечению контрольных функций. Этим же определением суд указал на применение при рассмотрении дела о (несостоятельности) банкротстве ООО «Винея» правил, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002     № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). 

Определением суда от 20.02.2016 в отношении должника введена процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим должника утвержден Леонтьев Сергей Михайлович. 

Определением суда от 23.06.2016 в отношении ООО «Винея» введено внешнее управление; внешним управляющим должника утвержден               Леонтьев С.М.

Решением суда от 26.12.2016 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Леонтьев С.М.

Кредитор Волнухина Ирина Николаевна 26.05.2020 обратилась в суд в рамках дела о банкротстве должника с исковым заявлением о признании за ООО «Винея» права собственности на объект незавершенного строительства третьей очереди многоквартирного жилого дома № 13, расположенного в городе Твери, улица 15 лет Октября (3 очередь строительства; далее – МКД); о вынесении решения о регистрации договора займа от 04.05.2008, предварительного договора от 04.05.2008 и договора цессии от 07.04.2016 как договора участия в долевом строительстве, заключенного должником с Волнухиной И.Н.

Определением суда от 21.10.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Тверской области.

Определением суда от 20.08.2021 требования Волнухиной И.Н. удовлетворены частично; за ООО «Винея» признано право собственности на МКД; в удовлетворении остальной части заявления отказано в полном объеме.

Администрация города Твери (далее – Администрация) с указанным определением не согласилась, обратилась в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить обжалуемый судебный акт в части признания за ООО «Винея» права собственности. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на неправильное применение судом норм материального права при разрешении спора в связи с тем, что суд ограничился статьей 201.8 Закона о банкротстве и не учел положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Спорный МКД возведен в нарушение порядка, установленного градостроительным законодательством, без оформления разрешения на строительство, при установленном судебными инстанциями признака самовольной постройки. Апеллянт отметил пороки экспертного заключения, содержащего неполные ответы на поставленные судом вопросы  № 2 и 3, отсутствие подробного описания проведенных исследований, их оценки по каждому из поставленных вопросов; заключение не отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, в связи с чем не могло быть принято судом в качестве надлежащего доказательства.

Определением суда от 26.10.2021 судебное заседание отложено.

На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), определения Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 в составе суда произведена замена судьи Виноградова О.Н. на судью Кузнецова К.А.

В судебном заседании представитель Администрации доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме.

Представители Волнухиной И.Н., конкурсного управляющего должника Леотьева С.М., общества с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Тверь» в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Абрамов Игорь Геннадьевич и Нестерова Римма Самсоновна  в отзывах, возражая против апелляционной жалобы, просили определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ, пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Поскольку фактически доводы жалобы сводятся к оспариванию определения суда в части признания за ООО «Винея» права собственности, возражений относительно проверки судебного акта в обжалуемой части не поступило, суд апелляционной инстанции, руководствуясь разъяснениями, приведенными в пункте 27 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», пересматривает судебный акт в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

Исследовав и оценив материалы дела, заслушав объяснения участников спора, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей   266–272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору об инвестиционной деятельности от 17.09.2001 № 120 (далее – договор № 120) Администрация гарантировала должнику поэтапное предоставление земельного участка под проектирование и строительство            9-этажного 260-квартирного жилого дома с объектами инженерной инфраструктуры в квартале, ограниченном улицей 15 лет Октября, улицей Гвардейская, улицей Резинстроя и улицей Озерная (кадастровый квартал 69:40:02 00 021), должник обязался за счет собственных или привлеченных средств выполнить проектные и другие работы, связанные со строительством жилых домов.

Строительство МКД осуществлялось должником (застройщик) на земельных участках с кадастровыми номерами 69:40:0200021:94, 69:40:0200021:95, 69:40:0200021:96, 69:40:0200021:97, находящихся в частной собственности и государственной - до разграничения.

Должник является собственником долей в праве общедолевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0200021:94 (20/100 долей в праве, дата регистрации 23.01.2007); 69:40:0200021:95 (20/100 долей в праве, дата регистрации 01.03.2005); 69:40:0200021:97 (1/2 долей в праве, дата регистрации 27.04.2006).

Оставшиеся доли на указанные земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0200021:94 (80/100 долей в праве), 69:40:0200021:95 (80/100 долей в праве), 69:40:0200021:97 (1/2 долей в праве), являются долями в праве, государственная собственность на которую не разграничена.

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200021:96 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В отношении указанного объекта к должнику как застройщику предъявлено восемь требований о передаче жилых помещений.

Согласно пункту 2.2 договора № 120, застройщик принял на себя встречные обязательства по выполнению своими силами и средствами проектно-сметной документации, по осуществлению отселения жильцов из домов № 27/1, 35, 37/1 по улице 15 лет Октября и № 3 по улице Озерная до ввода в эксплуатацию 1-й и 2-й очередей строительства, а до ввода в эксплуатацию 3-й очереди строительства – возместить Администрации               190,9 кв.м общей площади жилья, ранее предоставленного гражданам, отселенным с места строительства, путем передачи в муниципальную собственность квартир в построенном доме.

Неисполнение должником (застройщик) обязательств, предусмотренных пунктом 2.2 договора № 120, предоставляет Администрации право приостановить исполнение принятых на себя обязательств в порядке пункта 2.1 договора (пункт 4.2 договора).

Оформление прав на земельные участки должно быть осуществлено посредством заключения договора аренды (пункт 2.2.7 договора).

Определением суда от 21.12.2016 по данному делу требование Администрации о передаче в муниципальную собственность квартир в МКД общей площадью 190,9 кв.м включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

Судом установлено и не опровергнуто документально, государственная собственность на земельные участки в кадастровом квартале, в котором осуществлялась застройка, не разграничена, доли в праве собственности на указанные участки принадлежат ООО «Винея», что не позволяет предоставить указанные земельные участки в аренду. Строительство МКД (3-я очередь) велось застройщиком без оформления необходимой разрешительной документации и правоустанавливающих документов на земельные участки, занятые объектом строительства. 

В рамках дела № А66-6086/2014 рассмотрены требования конкурсного управляющего должника о признании недействительным отказа Администрации в предоставлении земельного участка. Вступившим в законную силу решением суда по названному делу, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.06.2015, определением Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2015 № 307-КГ15-11162, признано отсутствие у Администрации обязанности, вытекающей из условий договора, предоставить земельный участок под строительство МКД и невозможность такого предоставления.

Необходимо отметить, что в рамках дела № А66-6086/2014 договор            № 120 признан не отвечающим признакам договора о развитии застроенной территории. Кроме того, договор об инвестиционной деятельности не заключался на аукционе в порядке, предусмотренном статьей 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Судом установлено, что ранее ООО «Винея» также обращалось к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области с заявлением о выкупе 80/100 долей участка с кадастровым номером 69:40:0200021:94. Отказ в заключении договора купли-продажи долей названного участка оспаривался в рамках дела № А66-3490/2013. В решении по делу № А66-3490/2013 суд указал, что наличие преимущественного права покупки у участника долевой собственности не означает возникновение обязанности по продаже этой доли иным участникам. Реализация преимущественного права возможна при прочих равных условиях. Такие равные условия могут быть обеспечены только путем проведения торгов. После проведения таких торгов будет определяться выкупная цена доли.

В рамках настоящего дела рассмотрен обособленный спор по заявлению конкурсного управляющего должника Леонтьева С.М. об обязании Администрацию в течение десяти дней со дня вступления в силу судебного акта исполнить обязательства по договору № 120 и предоставить соответствующий земельный участок под проектирование и строительство МКД. Определением суда первой инстанции от 21.10.2020, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2021, постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.04.2021 в удовлетворении заявления отказано. С учетом того, что строительство должником объекта на указанных земельных участках было осуществлено без оформления разрешительной документации, указанный объект квалифицирован судом самовольной постройкой, при отсутствии предусмотренных статьей 222 ГК РФ оснований для ее легализации. Суды констатировали, что избранный конкурсным управляющим способ защиты права не может быть применен для легализации объекта строительства, учтен факт обращения Волнухиной И.Н. в рамках дела о банкротстве с заявлением о признании за ООО «Винея» права собственности на МКД как на объект незавершенного строительства.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным означенным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного данной статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него определенного правового режима только при осуществлении государственной регистрации в порядке и на основании, установленных Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В данном случае исходя из положений статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет, равно и государственная регистрация прав на спорный объект невозможна, поскольку отсутствует разрешение на строительство объекта и правоустанавливающие документы на земельный участок.

Вместе с тем на стадии принятия к производству суда искового заявления о признании права собственности на объект недвижимости в порядке статьи 222 ГК РФ суду необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот недвижимых вещей.

Из разъяснений, приведенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном споре судом назначена и проведена комплексная судебная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза (определение суда от 17.12.2020). Экспертом общества с ограниченной ответственностью Регионального агентства оценки «Консультирование, экспертиза собственности» представлено суду заключение № 17/21с, а также дополнительные пояснения в связи с выявленной экспертом технической ошибкой. Судом признано указанное заключение как допустимое доказательство по спору.

Согласно выводам эксперта спорный объект является объектом незавершенного строительства; требования к назначению, параметрам и размещению объекта не нарушены, нарушений градостроительных норм не выявлено, но выявлены нарушения строительных норм и правил, часть из которых может быть устранена; сохранение спорного объекта в настоящем виде, без завершения строительства или без выполнения мероприятий по консервации объекта создают угрозу жизни и здоровью граждан и нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.

При таких обстоятельствах, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание в соответствии со статьей 69 АПК РФ обстоятельства, установленные в судебных  актах, указанных выше, вывод суда об отсутствии препятствий для государственной регистрации права собственности за должником в отношении спорного МКД апелляционная коллегия признает ошибочным.

Вопреки доводам апеллянта, доказательства того, что представленное в дело экспертное заключение не соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, а выводы эксперта по результатам исследования являются неполными, неясными или противоречивыми, не представлены. В данном случае отсутствуют какие-либо нарушения процессуальных норм, регламентирующих назначение и производство судебных экспертиз. Ходатайств о назначении дополнительной, повторной экспертизы в суде первой инстанции не заявлено.

Учитывая изложенное выше, определение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит отмене, в удовлетворении заявленного требования следует отказать.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

отменить определение Арбитражного суда Тверской области                            от 20 августа 2021 года по делу № А66-14284/2015 в обжалуемой части.

Отказать Волнухиной Ирине Николаевне в удовлетворении заявления о признании права собственности.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение месяца со дня принятия.

Председательствующий

С.В. Селецкая

 

Судьи

К.А. Кузнецов

О.Г. Писарева