АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-64483/2023

г. Краснодар

19 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Афониной Е.И. и Твердого А.А., при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием систем веб-конференции, помощником судьи Тедеевой В.Ф., при участии от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность                             от 10.08.2023), от ответчика – Администрации муниципального образования г. Армавира (ИНН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 01.04.2024), в отсутствие третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Департамента имущественных отношений Краснодарского края, акционерного общества «Армавирский хлебопродукт», Межмуниципального отдела по городу Армавиру и Новокубанскому району Управления Россреестра по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2024 по делу № А32-64483/2023, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации города Армавира (далее – администрация) со следующими требованиями:

– сохранить в реконструированном состоянии и признать право собственности на расположенный на земельном участке площадью 2286 кв. м, кадастровый номер 23:38:0104035:16, по адресу: 

<

...>, капитальный объект «производственный участок для ремонта и обслуживания автотранспорта», литер Я1Я4, кадастровый номер 23:38:0104035:275, площадью                    1769,9 кв. м, состоящий из: капитального объекта «производственный участок для ремонта и обслуживания автотранспорта» литер Я1, площадью 1498,4 кв. м и пристройки литера Я4, площадью 271,5 кв. м.

– признать право собственности на самовольную постройку – объект капитального строительства «котельная» общей площадью 21,7 кв. м, расположенный на земельном участке площадью 2286 кв. м, кадастровый номер 23:38:0104035:16, по адресу: 

<

...>;

– указать, что вынесенное судом решение является основанием для внесения изменения в технический и кадастровый паспорт, иную техническую документацию на указанные в решении объекты капитального строительства, а, также, обязать Межмуниципальный отдел по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию прав собственника на указанные в решении объекты капитального строительства с измененной в результате реконструкции площадью и вновь возведенные.

Решением суда от 21.03.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 31.05.2024, ходатайство о назначении судебной экспертизы отклонено, в удовлетворении исковых требований отказано. 

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и удовлетворить заявленные требования. По мнению заявителя, суды не учли, что предприниматель предпринимал попытки к легализации спорных объектов, однако администрация отказала в выдаче разрешения на строительство.

В отзыве на жалобу администрация просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель предпринимателя доводы жалобы поддержал.

Представитель администрации высказал свои возражения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, предпринимателю на основании решения Армавирского городского суда Краснодарского края от 10.10.2006 года дело N 2-2979,                  на праве собственности принадлежит капитальный объект «производственный участок для ремонта и обслуживания автотранспорта» литера Я1, кадастровый номер 23:38:0104035:275, расположенный по адресу: 

<

...>, расположенный на земельном участке площадью 2286 кв. м, кадастровый номер 23:38:0104035:16, принадлежащий предпринимателю на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 18.08.2004.

В 2021 году предприниматель произвел реконструкция указанного капитального объекта, за счет возведения пристройки к нему литера Я4, площадью 271,5 кв. м.

После проведенной реконструкции общая площадь капитального объекта увеличилась до 1769,9 кв. м.

Для обслуживания объекта капитального строительства предприниматель возвел котельную литера А, площадью 21,7 кв. м.

В 2023 году предприниматель обратился в администрацию города с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию спорного объекта и на строительство котельной.

5 июля 2023 года администрация отказала в выдаче разрешения на реконструкцию и на строительство, поскольку объекты уже возведены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя с иском в суд.

Разрешая заявленные требования, суды руководствовались следующим.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где возведена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц, суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3                статьи 222 Гражданского кодекса, имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Таким образом, обращаясь с требованиями о признании права собственности на самовольную постройку, истец в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) должен представить суду доказательства обращения за получением разрешения на строительство/ввод объекта в эксплуатацию, наличия бездействия органа местного самоуправления или неправомерного отказа в выдаче разрешения на строительство объекта / ввод объекта в эксплуатацию.

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением предусмотренных частью 7, 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов.

Суды установили, что доказательств совершения предпринимателем каких-либо действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства спорных объектов до начала или в период строительства, в материалах дела не имеется (статья 65 Кодекса).

Предпринимателем также не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.

При указанных обстоятельствах, поскольку спорные объекты недвижимости, возведены без получения разрешения на строительство, получение которого в силу                       статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязательным, суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении требований предпринимателя.

Довод заявителя о том, что суды не приняли во внимание обращения с заявлением о выдаче разрешения на строительство в 2023 году, суд округа отклоняет, поскольку обращение с названным заявлением после строительства спорных объектов, свидетельствует о недобросовестных действиях застройщика при возведении спорных объектов.

В данном случае формальное обращение предпринимателя с заявлениями о получении разрешения на строительство (реконструкцию), не может считаться надлежащими действиями истца по соблюдению административного порядка ввода в гражданский оборот вновь созданного (реконструированного) объекта недвижимости и строительства нового объекта. Доказательств наличия каких-либо препятствий для своевременного получения разрешения в установленном законом порядке (до начала строительства и с предоставлением всех необходимых документов) ответчик не представил, в связи с чем его поведение не может быть признано добросовестным.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118, от 06.12.2021 № 306-ЭС21-22509 и от 01.07.2022 № 308-ЭС22-9740, в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, в которых также отмечено, что иной подход ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполняет предусмотренные законом требования.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу                      части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено, решение и постановление подлежат оставлению без изменения.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4                  статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округ 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2024 по делу                                             № А32-64483/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                 Е.Л. Коржинек 

Судьи                                                                                                                 Е.И. Афонина

                                                                                                                            А.А. Твердой