Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-5064/2022

22 сентября 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2022 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего судьи Тищенко А.П.,

судей Сапрыкиной Е.И., Швец Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Базис»: ФИО2 по доверенности от 01.04.2022;

от Администрации Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края: ФИО3 по доверенности от 26.10.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края

на решение от  05.07.2022

по делу № А73-6765/2022

Арбитражного суда Хабаровского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Базис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Администрации Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконными действий, оформленных в письмах от 27.01.2022 № 01-1-20-337 и от 03.02.2022 № 01-1-20-444, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения I(29) общей площадью 26,3 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Базис» (далее – ООО «Базис», Общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением, содержащим требования:

- признать незаконными действия Администрации Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края (далее – администрация), оформленные в письме от 27.01.2022 № 01-1-20-337 и письме от 03.02.2022 № 01-1-20-444 об отказе ООО «Базис» в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения I(29) общей площадью 26,3 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>; 

- обязать администрацию совершить действия по заявлению ООО «Базис» о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения в соответствии с требованиями части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Определением суда от 26.04.2022 заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу № А73-6765/2022.

Решением от 05.07.2022 суд признал незаконными действия администрации, выраженные в письмах от 27.01.2022 № 01-1-20-337 и от 03.02.2022 № 01-1-20-444, об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Базис» в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения I(29) общей площадью 26,3 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>. Обязал Администрацию Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края совершить действия по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Базис» о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения I(29) общей площадью 26,3 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с требованиями части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель жалобы считает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права. По мнению заявителя, судом не учтено, что договор № 11 был заключен на определенный срок – по 12.03.2017, который не продлевался, в этот период арендатор не обращался с заявлением о выкупе имущества, а условие о сроке действия договора субаренды, превышающего срок действия основного договора аренды, является ничтожным. Заявление о выкупе имущества не поступало в период действия договора, 24.01.2017 поступило заявление о возможности перезаключить договор аренды, но не о продлении срока действия этого договора. Новый договор аренды был заключен 04.04.2017 со сроком действия с 13.03.2017 по 12.03.2027, что свидетельствует о наличии разрыва в периоде аренды и об отсутствии факта непрерывного пользования истцом имуществом в течение пяти лет. Кроме этого, апеллянт настаивает на том, что спорное помещение было включено в Перечень муниципального имущества только 06.09.2018, срок нахождения имущества в муниципальной собственности составляет менее пяти лет, что исключает возможность его выкупа.

Апелляционная жалоба была принята к производству определением от 15.08.2022 Шестого арбитражного апелляционного суда.

15.09.2022 по средствам сервиса «Мой арбитр» от ООО «Базис» поступил отзыв на апелляционную жалобу. Вместе с тем, к отзыву, заявитель в качестве вложенного файла прикрепил иной документ, а именно: заявление о взыскании судебных расходов.

19.09.2022 в суд от Общества поступило заявление о возврате ранее поступивших документов как ошибочно направленных.

В последствии, от Общества в суд поступил отзыв, в котором ООО «Базис» не согласилось с доводами Администрации, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании стороны спора поддержали апелляционную жалобу и отзыв на нее соответственно.

Выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

На основании заключенных с администрацией (арендодатель) договоров аренды объектов нежилого фонда от 12.03.2012 № 11 сроком действия с 12 марта 2012 года по 12 марта 2017 года (дата регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 09.04.2012, номер регистрации 27-27-02/001/2012-522) и договора от 04.04.2017 № 63 сроком действия с 13 марта 2017 года по 12 марта 2027 года (дата регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 18.08.2017, номер регистрации 27:05:0601087:70-27/003/2017-16) Общество является арендатором нежилого помещения I(29), расположенного по адресу 

<

...>. Помещение передано арендатору в соответствии с актами приема-передачи.

С 01.08.2016 сведения об ООО «Базис» включены в Единый реестр субъектов малого и среднего бизнеса.

13.01.2022 Общество обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность вышеуказанного арендуемого помещения.

Администрация письмом от 27.01.2022 № 01-1-20-337 сообщила, что испрашиваемое нежилое помещение находится в аренде у ООО «Базис» более трех лет и включено в Перечень муниципального имущества Верхнебуреинского муниципального района, свободного от прав третьих лиц (за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства) в целях предоставления его во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего предпринимательства, утвержденный решением Собрания депутатов Верхнебуреинского муниципального района от 22.04.2009 № 33 (далее – Перечень имущества), решением от 06.09.2018 № 198. Так как арендуемое помещение I(29) включено в Перечень имущества менее пяти лет, право ООО «Базис» на преимущественное приобретение объекта по цене, равной его рыночной стоимости, возникнет с 07.09.2023.

31.01.2022 Обществом направлено в администрацию письменное возражение на вышеуказанное письмо с обоснованием правовой позиции.

Письмом от 03.02.2022 № 01-1-20-444 администрация сообщила, что претензия не подлежит удовлетворению; спорное помещение включено в Перечень имущества более чем за три года до подачи ООО «Базис» заявления о выкупе.

Общество, расценив вышеуказанные письма администрации от 27.01.2022 № 01-1-20-337 и от 03.02.2022 № 01-1-20-444 как отказ в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходили из следующих установленных обстоятельств дела и применяемых норм права.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ненормативный акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ).

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; 

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; 

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, при одновременном наличии указанных условий.

В силу положений части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 

- арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

В части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закон № 159-ФЗ).

В части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ закреплено, что отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, могут быть обжалованы субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Как установлено судом по материалам дела, нежилое помещение I(29) общей площадью 26,3 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>, на основании договоров аренды от 12.03.2012 № 11, от 04.04.2017 № 63 находится у ООО «Базис» непрерывно в пользовании с 12.03.2012, то есть в течение трех и более лет на момент подачи заявления от 13.01.2022; из его владения не выбывало; задолженность по арендным платежам отсутствует; Общество с 01.08.2016 включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (категория – микропредприятие). 

Данные обстоятельства администрацией в ходе рассмотрения настоящего дела не оспаривались.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии факта непрерывного пользования заявителем арендованным имуществом, о наличии разрыва в периоде аренды спорного помещения подлежит отклонению, как не соответствующий вышеизложенным фактическим обстоятельствам, а также содержанием и условиям договоров № 11 от 12.03.2012 и № 63 от 04.04.2017. По окончании действия договора № 11 помещение не передавалось арендатором арендодателю по акту, арендатор продолжал пользоваться помещением до заключения договора № 63, распространившего свое действие на период с 13.03.2017 по 12.03.2027.

Довод Администрации о том, что испрашиваемое помещение находится в Перечне имущества менее пяти лет, что исключает возможность его выкупа с точки зрения части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, был правомерно отклонен судом первой инстанции на основании следующего.

По правилам части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления утверждают перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), с ежегодным до 1 ноября текущего года дополнением таких перечней государственным имуществом и муниципальным имуществом. Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, используется в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также может быть отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с Законом № 159-ФЗ и в случаях, указанных в подпунктах 6, 8 и 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и (или) на официальных сайтах информационной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. В указанные перечни не включаются земельные участки, предусмотренные подпунктами 1 - 10, 13 - 15, 18 и 19 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением земельных участков, предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Как верно указано арбитражным судом, рассматриваемое нежилое помещение I(29) общей площадью 26,3 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>, включено в Перечень имущества решением Совета депутатов Верхнебуреинского муниципального района от 06.09.2018 № 198, то есть после опубликования Закона № 159-ФЗ.

При этом в указанный период спорное нежилое помещение уже находилось в аренде у ООО «Базис» более 6 лет; фактически Общество, как субъект малого и среднего предпринимательства с 01.08.2016, применительно к положениям статьи 3 Закона № 159-ФЗ уже обладало преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества.

С учетом этого обстоятельства и принимая во внимание постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П, а также разъяснения абзаца 2 пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, суд пришел к обоснованному выводу о том, что действия по включению рассматриваемого нежилого помещения в Перечень имущества в ситуации, когда Общество уже обладает преимущественным правом на приобретение названного имущества в порядке статьи 3 Закона № 159-ФЗ, фактически создают для Общества необоснованные препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности и непосредственно направлены на ограничение возможности реализации последним преимущественного права приобретения арендуемого имущества.

В этой связи включение спорного объекта в Перечень имущества не может являться препятствием для его приватизации при соответствии ООО «Базис» всем требованиям и критериям Закона № 159-ФЗ.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы администрации, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм права и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

В этой связи решение суда, принятое при правильном применении норм права, отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение от  05.07.2022 по делу № А73-6765/2022 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

             А.П. Тищенко

Судьи

Е.И. Сапрыкина

 

Е.А. Швец