АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А01-1085/2019

г. Майкоп

30 сентября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме  30 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи Афашагова М. А. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шабан Б.Р., рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «А-СтройСервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третье лицо Управление по охране и использованию объектов культурного наследия Республики Адыгея, о взыскании 102 822 рублей 50 копеек, при участии в судебном заседании,

от истца – ФИО1 (доверенность в материалах дела, личность установлена по паспорту);

от ответчика – ФИО2 (доверенность в материалах дела, личность установлена по паспорту),

от третьего лица- не явился, уведомлен надлежащим образом, 

установил:

08.04.2019 в Арбитражный суд Республика Адыгея обратилось общество с ограниченной ответственностью "А-СтройСервис" с исковым заявлением к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям о взыскании 102 822,50 руб. 

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 12 апреля 2019 года исковое заявление принято судом к производству.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 20 ноября 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление по охране и использованию объектов культурного наследия Республики Адыгея. Судебное заседание откладывалось до 24.09.2020 года.

В ходе судебного заседания истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, поскольку истцом при подаче искового заявления допущена опечатка в указании суммы требований, изложив требования в новой редакции просил взыскать с ответчика 1 028 227.50 руб.

Мотивируя исковые требования, истец указал, что в период аренды имущества ответчика им были произведены неотделимые улучшения данного имущества на сумму 1 028 227,50 руб. которая подлежит взысканию после расторжения договора аренды с ответчиком.

Определением суда от 20.11.2019 по делу была назначена судебно-техническая экспертиза.  

Согласно заключению экспертизы № 12-07/2020 стоимость фактически выполненных обществом работ в арендуемом помещении по адресу 

<

...> составляет 956 007р. 

В связи с изложенным от истца поступило заявление об уточнении исковых требований в котором общество просило взыскать с ответчика 956 007 рублей. 

Судом уточненные исковые требования приняты, в порядке статьи 49 АПК РФ.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в заявлении.

 Ответчик возражал против удовлетворения требований ссылаясь на условия договора аренды согласно которым арендатор не вправе требовать возмещения произведенных неотделимых улучшений, а также на то, что истцом не был соблюден порядок получения разрешения на проведение работ на историко-культурном памятнике регионального значения, которым является предмет аренды.   

Выслушав доводы сторон и изучив материалы дела суд считает, исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах являются: защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере; обеспечение доступности правосудия в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; справедливое публичное судебное разбирательство в установленный законом срок независимым и беспристрастным судом; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; формирование уважительного отношения к закону и суду; содействие становлению и развитию партнерских деловых отношений, формированию обычаев и этики делового оборота.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В соответствии с положениями статьи 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее - организации и граждане).

Согласно статье 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

Согласно положениям статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ, частью 1 статьи 49, пунктом 4 части 2 статьи 125 АПК РФ выбор способа защиты нарушенного права является прерогативой истца.

Из материалов дела следует, что Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям (далее - Комитет) и ООО "А-СтройСервис" (далее - Общество) был заключен договор аренды имущества, находящегося в гос. собственности №6 от 21.06.2013.

По условиям данного договора Комитет передал, а Общество приняло во временное владение и пользование недвижимое имущество, согласно Приложению № 1 к Договору, расположенное по адресу: 

<

...>.

Дополнительным соглашением от 27.06.2016 года договор аренды был расторгнут.

В период арендных правоотношений истцом был проведен капитальный ремонт арендуемого объекта, что подтверждается: восстановлением систем инженерного оборудования (электрика, отопление), а также улучшения эксплуатационных показателей и улучшением ресурса арендуемого помещения. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Как установлено пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Улучшением имущества следует признать качественное изменение объекта, которое направлено на усовершенствование имущества, улучшение его технических характеристик, расширение функциональных возможностей. Улучшениями могут быть признаны работы по достройке, дооборудованию модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта. Если произведенные улучшения физически прочно связаны с арендованным имуществом, они относятся к неотделимым.

Как установлено пунктами 2-3 статьи 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, ключевым моментом возникновения права у арендатора требовать стоимость неотделимых улучшений является наличие согласие арендодателя на производство улучшений.

Как следует из п. 4.3.10. Договора перепланировку и переоборудование капитального характера арендуемого имущества арендатор обязан производить при наличии письменного разрешения Арендодателя.   

Письмом от 16.04.2015 № 21 ООО «А-СтройСервис» обратилось в Комитет за согласием на производство неотделимых улучшений с приложением сметы.

Ответом за № 02-3002 от 08.05.2015 Комитетом дано согласие на проведение работ согласно представленной смете.

Суд приходит к выводу о получении истцом согласия ответчика на производство ремонтных работ в арендуемом помещении. 

По делу была назначена и проведена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению экспертизы № 12-07/2020 по составу работ, выполненных ООО «А-СтройСервис» в арендуемых помещениях, расположенных по адресу: 

<

...> проведен капитальный ремонт, что подтверждается: восстановлением систем инженерного оборудования (электрика, отопление), а также улучшения эксплуатационных показателей и улучшением ресурса арендуемых помещений.

При этом экспертом выявлено незначительное превышение объемов работ согласно сметному расчету от 16.04.2015, так работы, указанные в разделе № 6. «Наружные сети канализации», разделе № 7. «Наружные сети водопровода» - экспертот приняты как невыполненные в связи с тем, что представитель истца ООО «А-СтройСервис» не смог указать в каком месте, были выполнены данные виды работ. 

Также допущенной технической ошибки при составлении сметы ТЕРм08-02-148-01 «Кабель до 35 кВ в проложенных трубах, блоках и коробах, масса 1 м кабеля: до 1 кг» объемом 50 п.м. кабеля – ошибочно занижен объем кабеля на 450 п.м.

Стоимость фактически выполненных обществом работ в арендуемом помещении по адресу 

<

...> составила 956 007р.

Довод ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в связи с несоблюдением порядка получения разрешения на проведение работ на объекте, являющемся историко-культурным памятником регионального значения судом отклоняются.

Объект аренды – здание, расположенное по адресу: 

<

...> является памятником градостроительства и архитектуры регионального значения и имеет регистрационный номер 011610487670005. 

Согласно отзыву, представленному в дело Управлением по охране и использованию объектов культурного наследия Республики Адыгея от 21.02.20 № 939, при проведении работ на объекте аренды был нарушен порядок их согласования с Управлением.

Вместе с тем, законность осуществления работ на объекте, являющемся историко-культурным памятником регионального значения применительно к требованиям ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках Истории и культуры) народов российской федерации» не является предметом данного судебного разбирательства. 

При этом суд учитывает, что предметом охраны данного объекта является: «Градостроительная характеристика здания, отмечающего направление улицы Пушкина согласно генеральному плану муниципального образования «Город Майкоп»; объемно-пространственная композиция прямоугольная в плане одноэтажного объема здания; местоположение, габариты, конфигурация и оформление дверных и оконных проемов здания: осевое расположение, прямоугольная форма, а также материал и характер заполнения дверных и оконных проемов; композиция и архитектурно-художественное оформление фасадов: сложившиеся в конце хiх - начале xx вв., главный фасад здания состоит из четырех ризалитов, верхняя часть ризалитов оформлена выступающими архитектурными элементами из фасонного кирпича, по главному фасаду в строгом ритме расположены тринадцать оконных осей, оформленные наличниками из фасонного кирпича, сверху выступающие архитектурные элементы, под окнами прямоугольные ниши с выступающими элементами, профилированный карниз; конструкции капитальных фундаментов, стен, перекрытий: бетонный ленточный, кирпичные, деревянные балочные; материал и техника кладки капитальных стен: кирпич, верстовая кладка.

Как следует из данных проведенной по делу экспертизы относительно характера и объемов проведенных работ, предмет охраны объекта при проведении работ, в результате которых возникли неотделимые улучшения здания, затронут не был, доказательства обратного в материалы дела представлены не были.

Оценивая доводы ответчика, основанные на положениях, п. 9.4. договора аренды № 6 от 21.06.2013 согласно которым стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных Арендатором с согласия Арендодателя при долевом участии в капитальном ремонте здания, указанного в договоре, а также текущем ремонте и реконструкции арендуемых помещений, после прекращения данного договора возмещению Арендатору не подлежит, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Таким образом, п. 9.4. Договора аренды № 6 от 21.06.2013 года предусмотрены последствия ординарного прекращения действия договора (за истечением срока на который он был заключен). 

Вместе с тем, договор аренды № 6 от 21.06.2013 был расторгнут по соглашению сторон от 27.06.2016.

При заключении соглашения о расторжении договора аренды от 27.06.2016 сторонами должно было быть достигнуто соглашение о всех его существенных условиях в том числе и о последствиях расторжения договора в виде отсутствия права арендатора требовать возмещения проведенных неотделимых улучшений, чего в данном случае сделано не было.  

Исходя из смысла п. 2 ст. 623 ГК РФ, арендатор имеет право потребовать возмещение стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды. До этого момента обязанность арендодателя по их возмещению не может считаться наступившей, поскольку до прекращения договора результатом улучшений пользуется арендатор.

Подобный порядок является обычным для заключаемых договоров аренды объектов недвижимого имущества. 

Оценивая субъектный характер договора аренды учитывает, что одной из сторон договора выступает государственный орган- Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям.

Согласно Постановлению Кабинета Министров Республики Адыгея от 2 июля 2008 г. N 118 "О Положении о Комитете Республики Адыгея по имущественным отношениям" комитет в соответствии с возложенными на него задачами заключает договоры аренды объектов государственной собственности Республики Адыгея.

Порядок передачи имущества, находящегося в государственной собственности Республики Адыгея, в аренду, действовавший на момент заключения договора аренды № 6 от 21.06.2013, утвержден приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 23 ноября  2010 года № 244.

Согласно Положению, государственная собственность Республики Адыгея, находящаяся в оперативном управлении органов государственной власти Республики Адыгея и государственных учреждений Республики Адыгея может передаваться в аренду на основании договора, заключаемого уполномоченным органом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Арендодателем объектов государственной собственности Республики Адыгея выступает уполномоченный орган.

Для передачи в аренду объектов государственной собственности заинтересованные лица направляют в уполномоченный орган соответствующее заявление по установленной форме (приложение N 1 к настоящему Положению) с приложением пакета документов в соответствии с перечнем (приложение N 2 к настоящему Положению).

Уполномоченный орган в течение тридцати дней со дня получения заявления и пакета документов принимает решение:

о заключении договора аренды путем проведения торгов;

о заключении договора аренды без проведения торгов;

об отказе в передаче государственного имущества в аренду.

 В случае принятия решения о заключении договора аренды путем проведения торгов (аукцион, конкурс) на право заключения договора аренды государственной  собственности, торги проводятся в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации, в том числе Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010г. № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».

В случае принятия решения о заключении договора аренды без проведения торгов, уполномоченный орган организовывает подготовку проекта договора аренды, его подписание и присвоение номера.

Оценивая условия, содержащиеся в п. 9.4. договора аренды № 6 от 21.06.2013 в соответствии с положениями Постановления Пленума ВАС № 16 от 14.03.2014 «О свободе договора и ее пределах» суд приходит к выводу о их несправедливом характере, считает их явно обременительными для арендатора, лишающими его прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида и существенным образом нарушающими баланс интересов сторон.

Кроме того, произведенный на основании согласованной сметы объем работ не является долевым участием в ремонте, а также ремонтом текущим.  

Согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ. (Пленум ВАС РФ в постановлении от 14.03.14 № 16 «О свободе договора и ее пределах».)

Из положений Постановления Пленума следует, что в злоупотребления стороной своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ). 

В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 20 ноября 2019 года по делу была назначена и проведена судебная экспертиза, стоимость которой составила 80 000р. Расходы по оплате данной экспертизы определением суда были возложены на истца. Истцом платежным поручением № 161 от 08.11.2019 года на депозитный счет Арбитражного суда внесено 80 000 рублей.

 Согласно положениям, ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "А-Строй Сервис" к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, удовлетворить.

Взыскать с Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям (ИНН

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "А-Строй Сервис" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>) денежные средства в размере 956 007 рублей, уплаченную государственную пошлину в размере 4 000 рублей, понесенные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 80 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает                в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд и двух месяцев после вступления его в законную силу в кассационную инстанцию Арбитражного суда Северо-Кавказского округа. Жалобы на решение подаются через суд, вынесший судебный акт.

    Судья                                                                                               М.А. Афашагов