Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А24-3450/2020

г. Владивосток

13 декабря 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Администрации УстьБольшерецкого муниципального района,

апелляционное производство № 05АП-7018/2020 

на решение от 30.09.2020 

судьи Д.Н. Довгалюка

по делу № А24-3450/2020 Арбитражного суда Камчатского края 

по иску (заявлению) заместителя прокурора Камчатского края в интересах Усть-Большерецкого муниципального района, публично-правового образования Усть-Большерецкий муниципальный район в лице Главы УстьБольшерецкого муниципального района 

к Администрации Усть-Большерецкого муниципального района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Витязь-Авто» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о признании недействительными пунктов 5.1.1, 5.3.2, 5.4.8 договора аренды земельного участка от 13.05.2014 № 38,

в отсутствие представителей извещенных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Камчатского края, действуя в интересах Усть-Большерецкого муниципального района, обратился в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к администрации Усть-Большерецкого муниципального района (далее – Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью «Витязь-Авто» (далее – ООО «Витязь Авто», общество) о признании недействительными пунктов 5.1.1, 5.3.2, 5.4.8 договора аренды земельного участка от 13.05.2014 № 38.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 30.09.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. В обоснование своей правовой позиции апеллянт ссылается на то, что по смыслу пункта 5.1 договора стороны согласовали виды существенных нарушений арендатором условий договора, дающих арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды. В этой связи, отмечая нетождественность понятий «требовать расторжения» и «расторгнуть», податель жалобы считает не нарушенными охраняемые законом интересы государства наличием в договоре пункта названного содержания. Полагает, что пунктом 5.3.2 приведены в полное соответствие с законом условия договора аренды, регулирующие правоотношения сторон в части права арендатора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Считает, что суд, удовлетворяя требования прокурора, без достаточных оснований отклонил доводы Администрации о том, что договор аренды полностью соответствует закону, в связи с чем не может быть признан недействительным, в том числе в оспариваемой части.

Через канцелярию суда от Прокуратуры Камчатского края поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщен к материалам дела. 

Неявка в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения судебного разбирательства, не препятствовала коллегии в рассмотрении апелляционной жалобы по существу применительно к частям 3, 5 статьи 156 АПК РФ.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

13.05.2014 между Администрацией (арендодатель) и ООО «Витязь-Авто» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 38 (далее – договор). 

В силу пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет во временное пользование арендатору земельный участок, общей площадью 13 083 кв. м., категория земель – земли промышленности энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, кадастровый номер 41:08:001011:1118, местоположение: Камчатский край, район Усть-Большерецкий, разрешенное использование – для строительства административно-хозяйственных зданий и сооружений. 

Согласно пункту 2.1договора срок аренды устанавливается на 10 лет с 13.05.2014 по 13.05.2024. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора участок считается переданным арендатору с момента подписания сторонами передаточного акта. 

Пунктом 5.1.1 договора установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, либо при неуплате арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. 

Согласно пункту 5.3.2 договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. 

Пунктом 5.4.8 договора предусмотрено, что арендатор обязуется не сдавать арендуемый участок как в целом, так и частично в субаренду и не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу, не предоставлять участок в безвозмездное пользование, а так же не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ (или паевого взноса в производственный кооператив) и по договору простого товарищества (договорам о совместной деятельности) без письменного согласия арендодателя (в том числе при ликвидации и реорганизации). 

Полагая, что пункты 5.1.1, 5.3.2, 5.4.8 договора противоречат нормам действующего законодательства, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия пришла к следующим выводам.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.03.2012 №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснил, что в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований (пункт 1 статьи 52 АПК РФ).

По смыслу приведенной нормы права требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума ВАС РФ от 24.05.2011 №16402/10).

Целью обращения прокурора в суд с рассматриваемым иском является защита публичных интересов и интересов муниципального образования, поскольку включение в текст договора оспариваемых условий не соответствует принципам добросовестности ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов; реализация Администрацией неправомерных правил расторжения договора в одностороннем порядке и установление отличных от императивных норм закона договорных условий регулирования правил передачи прав арендатора по договорам аренды земельных участков, заключенных на срок более 5 лет, может повлечь обоснованное обращение за судебной защитой со стороны арендаторов, что интересам муниципального образования не соответствует.

Прокурор в данном случае действует в защиту законности и в интересах муниципального образования, поскольку договор был заключен именно при решении вопросов местного значения, то есть вопросов непосредственно обеспечения жизнедеятельности муниципального образования. В связи с этим предъявление иска о признании недействительным части договора, не соответствующего нормам закона, направлено на защиту тех интересов муниципального образования, которые основаны на законе.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Рассмотрев требование прокурора о признании недействительным пунктов 5.3.2, 5.4.8 договора, апелляционный суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В силу пункта 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона №209-ФЗ имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Как указано в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 18 указанного Постановления Пленума ВАС РФ, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В этой связи коллегия приходит к выводу о том, что пунктами 5.3.2, 5.4.8 договора на арендатора неправомерно возложена обязанность получения согласия арендодателя при передаче земельного участка в субаренду, а также при передаче прав и обязанностей из договора, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование заместителя прокурора о признании данных пунктов договора недействительными.

Приведенные в апелляционной жалобе аргументы в данной части не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Несогласие заявителя с выводом суда первой инстанции, основанным на фактических обстоятельствах дела, не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.

При этом судом обоснованно отклонен довод ответчика о приведении в соответствие действующему законодательству оспариваемых пунктов подписанием дополнительного соглашения от 06.08.2020, поскольку согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Правовые последствия недействительности договора по статье 167 ГК РФ не тождественны правовым последствиям изменения или расторжения договора, установленным статьей 453 ГК РФ. 

Следовательно, изменение условий договора сторонами не препятствует признанию его недействительным (ничтожным) в оспариваемой части. При таких обстоятельствах, довод апеллянта об отказе в удовлетворении иска по мотиву изменения спорного условия договора подлежит отклонению.

Рассмотрев требование прокурора о признании недействительным пункта 5.1.1 договора, коллегия признает неправомерным вывод суда первой инстанции о том, что указанный пункт противоречит закону в силу следующих обстоятельств.

Общие условия изменения и расторжения договора предусмотрены главой 29 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. 

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). 

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 619 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Условиями договора от 13.05.2014 №38 урегулированы правоотношения сторон относительно аренды земельного участка с кадастровым номером 41:08:0010111:1118. 

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора                    аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

По смыслу приведенных норм право одностороннего расторжения договора аренды должно быть специально предусмотрено договором, а что касается договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет, то их досрочное расторжение возможно только по решению суда.

По мнению прокурора, указанные требования закона ответчиками при заключении договора не соблюдены.

Между тем, как следует из материалов дела, пункт 5.1.1 договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет (до 2024 года), предусматривает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, либо при неуплате арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Таким образом, в приведенном положении договора согласовано условие о том, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя с перечислением случаев, признаваемых сторонами достаточным основанием для заявления арендодателем требования о досрочном расторжении договора.

При этом, суд апелляционной инстанции, учитывая, что ни в одном из пунктов договора аренды не содержится право арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке, исходя из буквального содержания пункта 5.1.1 договора аренды, и сопоставив его с другими условиями договора, считает, что данный пункт договора регулирует отношения по расторжению договора по инициативе (по требованию) арендодателя в судебном порядке.

Таким образом, при заключении договора аренды нарушения требований действующего законодательства, которые являлись бы основанием для признания его недействительным в части пункта 5.1.1 допущено не было, ни в одном из пунктов договора аренды нет четкого, ясного закрепления права арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды путем направления соответствующего уведомления об отказе от исполнения договора, в связи с чем, заявленные заместителем прокурора требования в данной части удовлетворению не подлежат. 

При таких обстоятельствах решение суда первой в части требования о признании недействительным пункта 5.1.1 договора аренды инстанции подлежит изменению.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.

Учитывая, что истец и Администрация в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины, с ООО «Витязь-Авто» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 3000 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 30.09.2020  по делу №А24-3450/2020  изменить.

Признать недействительными пункты 5.3.2, 5.4.8 договора аренды земельного участка от 13.05.2014 № 38.

В удовлетворении требования о признании недействительным пункта 5.1.1 договора аренды земельного участка от 13.05.2014 № 38 отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Витязь-Авто» в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по иску.

Арбитражному суду Камчатского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына