ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-91280/2021

21 ноября 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Изотовой С.В., Тарасовой М.В.,                    

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  общества с ограниченной ответственностью «Фаворит» представителя ФИО2 (доверенность от 10.01.2022), 

рассмотрев 10.11.2022 в открытом судебном заседании дело № А56-91280/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью «Фаворит» к профессиональной образовательной автономной некоммерческой организации «Автошкола № 4 общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции,  

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Фаворит», адрес: 197136, Санкт-Петербург, Газовая ул., д. 17, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Профессиональной образовательной автономной некоммерческой организации «Автошкола № 4 общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России», адрес: 192289, Санкт-Петербург, Гаражный проезд, д. 2, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Организация), об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание гаража площадью 163,6 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003174:2025, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Газовая ул., д. 17, на основании договора купли-продажи от 10.07.2000, заключенного между Обществом и образовательным учреждением общественной организации «Петроградский районный спортивно-технический клуб ОСТО», с указанием в судебном акте на то, что данное решение является основанием для осуществления государственной регистрации перехода к Обществу права собственности на упомянутый объект в отсутствие заявления Организации как правопреемника продавца указанного имущества 

Решением от 19.05.2022 в удовлетворении иска отказано. 

Не согласившись с данным судебным актом, Общество обжаловало решение в апелляционный суд. В своей жалобе Общество просило отменить обжалуемый судебный акт, перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения спора в суде первой инстанции, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

Как указывает податель жалобы, в материалах дела имеется протокол судебного заседания от 28.04.2022, содержащий отметку о неявке в заседание лиц, участвующих в деле, в то же время в этом же протоколе имеется отметка о том, что в ходе этого судебного заседания велось протоколирование с использованием средств аудиозаписи, однако в нарушение требований части 6 статьи 155 АПК РФ материальный носитель аудиозаписи к протоколу не приобщен, аудиозапись в электронном деле в Картотеке арбитражных дел отсутствует; более того, указанный протокол судебного заседания от 28.04.2022 в нарушение требований части 5 статьи 155 АПК РФ не подписан судьей, рассматривавшим данное дело; таким образом, в данном случае при отсутствии подписанного судьей письменного протокола судебного заседания обжалуемое решение, по мнению подателя жалобы, подлежит отмене на основании пункта 6 части 4 статьи 270 АПК РФ.

При этом по существу спора податель жалобы отметил, что вывод суда первой инстанции о характере спорного гаража как временном сооружении, а не объекте недвижимости не основан на законе и не соответствует обстоятельствам данного дела и имеющимся в его материалах документам; суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что в дело не представлены доказательства наличия у спорного гаража свойств, позволяющих отнести его к недвижимости; технические характеристики гаража не позволяют демонтировать объект или переместить его без существенного нарушения его конструктивных элементов.

Помимо прочего податель жалобы просил апелляционный суд принять во внимание, что согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 06.09.2021 спорный объект находится по адресу: Санкт-Петербург, Газовая ул.,        д. 17, лит. А, а его площадь составляет 162,6 кв. м.

Определением от 15.09.2022 апелляционный суд с учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с непривлечением к участию в деле Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление Росреестра), и привлек данный регистрирующий орган к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Впоследствии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд апелляционной инстанции определением от 06.10.2022 привлек и Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), ввиду того, что в данном споре речь идет о регистрации прав на объект, расположенный на земельном участке, собственность на который в настоящий момент не разграничена, при этом ранее права на данный объект как объект недвижимого имущества в ЕГРП не регистрировались, а на кадастровый учет гараж поставлен на основании заявления Общества.  

До начала судебного заседания от Комитета поступил отзыв на исковое заявление, в котором он указал, что земельный участок площадью 3309 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003174:1023, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Газовая ул., уч. 23, и имеющий вид разрешенного использования «благоустройство территории», государственная собственность на который до настоящего времени не разграничена, был поставлен на кадастровый учет на основании заявления Общества от 17.06.2004 в целях его дальнейшего предоставления в краткосрочную аренду под автостоянку; в связи с этим впоследствии между правопредшественником Комитета (Комитетом по управлению городским имуществом) и Обществом в отношении упомянутого участка на срок до 20.02.2020 был заключен договор его аренды от 18.03.2005       № 15/ЗК-000916 для использования под открытую автостоянку без права возведения капитальных сооружений; при этом в пункте 2.2 данного договора было отражено нахождение на участке временного сооружения; после февраля 2020 года указанный договор возобновил свое действие на неопределенный срок, в связи с чем Комитет направил Обществу уведомление от 20.04.2020 об одностороннем отказе от него, как следствие, в начале августа 2020 года в едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) было зарегистрировано прекращение обременения данного участка в виде его аренды в связи с прекращением договора аренды. 

Также в своем отзыве Комитет сообщил, что, по его мнению, оснований для удовлетворения заявленных требований в данном случае не имеется, так как он, будучи уполномоченным на распоряжение спорным участком лицом, не обладает сведениями о его отводе для создания объекта недвижимости в виде гаража, в отношении которого Общество в настоящий момент просит признать за ним право собственности, а равно сведениями о выдаче разрешения на строительство такого объекта и его дальнейшем вводе в эксплуатацию в границах упомянутого участка.

К своему отзыву Комитет приложил следующие документы: упомянутый договор аренды от 18.03.2005 № 15/ЗК-000916, дополнительное соглашение к нему от 20.02.2015 № 1, заявление образовательного учреждения общественной организации «Петроградский районный спортивно-технический клуб ОСТО» от 02.12.1998, в котором оно просило произвести технический и кадастровый учет кирпичного гаража по адресу: Санкт-Петербург, Газовая ул., д. 17 (автостоянка), план указанного гаража, кадастровые паспорта на гараж от 14.10.2009 и 19.01.2010, решение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее – КЗРиЗ) от 09.03.2010 № 1220 о приостановлении государственного учета объекта недвижимости, в котором последнее сообщило Обществу о том, что в результате рассмотрения представленных им документов было принято решение о приостановлении учета заявленного объекта ввиду того, что сведения о технических характеристиках гаража не позволяют отнести его к объектам недвижимости в соответствии со статьей 130 ГК РФ, в связи с чем для продолжения процедуры постановки объекта на учет Обществу необходимо представить в ГУП ГУИОН ПИБ Петроградского р-на утвержденную проектно-сметную документацию на гараж и акт государственной приемочной комиссии о приемке названного объекта в эксплуатацию; письмо Главного архитектурно-планировочного управления застройки города при исполнительном комитете Ленинградского городского совета народных депутатов (далее – ГАПУ) от 27.05.1983 № 5/2145, адресованное Петроградскому райисполкому, НПО «Дальняя связь»; распоряжение исполкома Петроградского районного совета народных депутатов от 14.06.1983 № 89 о предоставлении во временное пользование земельного участка на обозначенном выше пересечении элементов улично-дорожной сети и ряд других документов. 

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования, обратился с ходатайством об истребовании акта государственной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию, полагая, что такой акт должен был приниматься, поскольку объект подключен к электроснабжению и иным ресурсам. Судом ходатайство отклонено ввиду того, что основанием для технического учета объекта указано распоряжение от 14.06.1983 № 89, а Комитет в отзыве на иск сообщил, что сведениями о представлении участка для капитального строительства и выдаче акта не располагает, такие документы отсутствовали и у КЗРиЗ. 

Как следует из материалов дела, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Общество сослалось на следующие обстоятельства.

В июле 2000 года Общество (покупатель) заключило с образовательным учреждением общественной организации «Петроградский районный спортивно-технический клуб ОСТО» (продавцом, далее – Учреждение) договор от 10.07.2000 купли-продажи гаража площадью 163,6 кв. м с кадастровым номером 78:3174:0:32, расположенного на земельном участке площадью 1202 кв. м с кадастровым номером 78:3174:1004 по адресу: Санкт-Петербург, Газовая ул., д. 17, арендуемом продавцом на тот момент на основании договора от 15.02.2000 № 15-ЗК000747, заключенного с КУГИ (арендодателем) сроком до 31.01.2003, и предоставленном для использования под открытую автостоянку.

В октябре того же года КУГИ, Учреждение и Общество на основании распоряжения главы территориального управления Петроградского административного р-на Санкт-Петербурга от 23.10.2000 № 1161-р подписали между собой трехстороннее дополнительное соглашение от 30.10.2000 № 2 к договору аренды указанного участка, которым изложили преамбулу последнего в новой редакции, заменив Учреждение на Общество в связи с переходом к нему прав и обязанностей арендатора участка.

Впоследствии Обществом, с его слов, была предпринята попытка поставить на государственный кадастровый учет приобретенный гараж, однако письмом от 09.03.2010 КЗРиЗ сообщил о приостановке указанной процедуры в связи с тем, что характеристики данного гаража не позволяли его отнести к объектам недвижимого имущества в соответствии с гражданским законодательством. 

С августа 2012 года гараж все же был поставлен на кадастровый учет, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.09.2021 № КУВИ-002/117721906, согласно которой нежилому одноэтажному зданию гаража 1983 года завершения строительства в настоящее время присвоен кадастровый номер 78:07:0003174:2025. 

В связи с тем, что сведения о правообладателе данного объекта в названном реестре отсутствовали, в письмах от 10.02.2021 и 09.04.2021 Общество обратилось к правопреемнику Учреждения – Организации с просьбой об оказании содействия в государственной регистрации перехода к нему права собственности на спорный гараж.

Ввиду уклонения Организации от такой регистрации, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, ссылаясь на то, что право собственности продавца спорного гаража возникло у него до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а значит, оно признавалось на  момент заключения в 2000 году договора купли-продажи юридически действительным в отсутствие государственной регистрации.

В обоснование своей позиции Общество также сослалось на то, что спорный гараж был возведен правопредшественником Организации на законных основаниях, что подтверждается распоряжением исполкома Петроградского районного совета народных депутатов от 14.06.1983 № 89 о предоставлении научно-производственному объединению «Дальняя связь» во временное пользование земельного участка на пересечении Газовой ул. и наб. р. Карповки для установки сборно-разборных гаражей для автомашин Добровольного общества содействия армии, авиации и флоту (далее – ДОСААФ), один из которых по адресу: Газовая ул., д. 15, в декабре 1990 года был передан вновь созданному малому предприятию «Восток» в составе основных материальных средств, которое, в свою очередь, в мае 1994 года было присоединено к Учреждению согласно выписке из протокола от 27.05.1994 № 40 заседания правления совета ОСТО Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в связи с чем был составлен утвержденный в ноябре 1994 года акт передачи основных средств, включая здание гаража № 15 по Газовой ул. (в настоящее время присвоена новая нумерация – д. 17).

Также в материалы дела в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции были представлены два технических паспорта на гараж 1991 и 2010 годов, подготовленные проектно-инвентаризационным бюро Петроградского исполкома и проектно-инвентаризационным бюро Петроградского р-на, являющегося филиалом государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» соответственно, из которых следует, что спорный гараж имеет бетонный ленточный фундамент, кирпичные стены, отапливается от газовой котельной, к нему поведен водопровод и канализация, снабжен электричеством и состоит из трех нежилых помещений с 1-Н по 3-Н.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, отказал в иске, посчитав, что объект, в отношении которого Общество просит зарегистрировать за ним право собственности, представляет собой временное сооружение.

Апелляционный суд, рассмотрев настоящее дело по правилам, установленным для разрешения спора в суде первой инстанции, полагает, что решение подлежит отмене, а в удовлетворении иска надлежит отказать ввиду следующего.

Правоотношения в связи с кадастровым учетом и государственной регистрацией недвижимости регулируются в настоящее время Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Закон № 218-ФЗ), на что указано в статье 1 этого Закона.

Согласно пункту 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно пункту 3 той же статьи в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Аналогичные положения содержатся в части 7 статьи 15 Закона № 218-ФЗ, согласно которой при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Между тем как установлено в ходе судебного  разбирательства по данному делу и не оспаривалось самим истцом, право собственности Организации на гараж, возведенный в 1983 году, в ЕГРН до настоящего времени не зарегистрировано.

В соответствии с частью 1 статьи 69 названного Закона права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон № 122-ФЗ), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. 

В то же время согласно части 3 этой же статьи государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. 

Таким образом, для удовлетворения требований Общества последнему необходимо было доказать наличие у Организации как правопреемника продавца спорного имущества признаваемого на основании вышеприведенной статьи Закона № 218-ФЗ права собственности на проданный объект, которое подлежит государственной регистрации в силу действующего законодательства.

В данном случае материалами дела подтверждается, что объектом купли-продажи являлся гараж, который был возведен правопредшественником Организации в 1983 году и был учтен в государственном кадастре недвижимости в качестве нежилого здания в 2012 году. Таким образом, в качестве основания возникновения у Организации права собственности на спорный гараж Обществом заявлено его создание в результате строительства.

В соответствии с частью 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

В материалы дела представлены технические паспорта на спорный гараж, подготовленные до 01.01.2013, как это предусматривается статьей 71 Закона № 218-ФЗ.

Между тем порядок проектирования и строительства в Санкт-Петербурге в период создания спорного объекта на территории участка, которому в настоящий момент присвоен кадастровый номер 78:07:0003174:1023, регламентировался Правилами застройки Ленинграда, утвержденными решением Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета депутатов трудящихся от 20.11.1959 N 49-2-п (далее – Правила).

Согласно этим Правилам все виды строительства допускались лишь при наличии отвода земельного участка под капитальное строительство на праве бессрочного пользования и при наличии разрешения Архитектурно-планировочного управления исполкома Ленгорсовета.

В соответствии с пунктом 3 названных Правил земельные участки под капитальное строительство на праве бессрочного пользования предоставлялись по акту, подлежащему оформлению в Архитектурно-планировочном управлении.

В материалах настоящего дела указанный акт отсутствует.

Напротив, из представленных в материалы дела документов следует, что в 1983 году НПО «Дальняя связь» со стороны ГАПУ была согласована временная установка 13 сборно-разборных гаражей для автомашин ДОСААФ Петроградского р-на на участке пересечения Газовой ул. и наб. р. Карповки с условием их сноса по первому требованию, о чем прямо указано в письме ГАПУ от 27.05.1983 со ссылкой на невозможность капитального строительства на спорной территории.

На основании этого распоряжением от 14.06.1983 Исполком Петроградского районного СНД в соответствии с решением Ленгорисполкома от 22.04.1974 № 251 «О порядке предоставления земельных участков во временное пользование» предоставил НПО «Дальняя связь» во временное пользование земельный участок на пересечении указанных элементов улично-дорожной сети.

Следовательно, доказательств, подтверждающих, что соответствующий земельный участок был предоставлен правопредшественнику Организации в том числе для целей строительства на нем капитальных зданий и сооружений, истец в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил.

При таких обстоятельствах не имеется оснований полагать, что право собственности правопредшественника ответчика на спорный гараж является ранее возникшим, как это предусмотрено статьей 69 Закона № 218-ФЗ.

С учетом недоказанности Обществом возникновения у Организации права собственности на созданное его правопредшественником имущество, которое подлежало бы государственной регистрации, апелляционный суд приходит к выводу о том, что требования Общества о регистрации перехода к нему права собственности на такой объект не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.05.2022 по делу № А56-91280/2021 отменить. 

В удовлетворении иска отказать. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова 

М.В. Тарасова