Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-49381/2024

г. Краснодар

10 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2025 года

Полный текст судебного акта изготовлен 10 февраля 2025 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В., 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ООО «ДЭН», г. Москва (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к ООО «Газпром добыча Краснодар, г. Краснодар (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды, 

при участии:

от истца: ФИО1 – директор, ФИО2 - доверенность,

от ответчика: ФИО3 - доверенность,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ДЭН», г. Москва (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Газпром добыча Краснодар», г. Краснодар (далее – ответчик), о взыскании задолженности по договору аренды № 01/АР-ПРОЧ/0607 от 28.12.2017 за июнь 2023 в размере 314 720,12 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 9 294 руб.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.09.2024 г. исковое заявление принято в упрощенном порядке искового производства, в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2024 г. дело назначено к рассмотрению в общем порядке искового производства в соответствии со ст. 227 АПК РФ.

Представитель истца в предварительном судебном заседании по результатам проведенной сверки взаимных расчетов по договору аренды № 01/АР-ПРОЧ/0607 от 28.12.2017 г. заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит уменьшить заявленную сумму до 209 813,40 руб.

Рассматривая данное ходатайство, суд исходил из положений ч. 1 ст. 49 АПК РФ, согласно которой истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом установлено, что данное ходатайство не противоречит указанным положениям АПК РФ, в связи с чем подлежит удовлетворению.

Также истец представил возражения на отзыв.

Представитель ответчика в предварительном судебном заседании представил отзыв с приложениями.

Суд, в порядке статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании 09.01.2025 г. в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 22.01.2025 г. до 10-10 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в том же составе участников процесса.

От ответчика поступил дополнительный отзыв.

От истца поступили возражения на отзыв.

В судебном заседании 22.01.2025 г. в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 29.01.2025 г. до 11-10 час. Истцу предложено представить сведения о расходах на уборку за март и апрель 2023 года по спорному договору.

После перерыва судебное разбирательство продолжено в том же составе участников процесса.

Представитель истца отказался предоставлять сведения о расходах за март и апрель 2023 года по спорному договору, считает, что материалов дела достаточно и без этих документов.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 01/АР-ПРОЧ/0607 от 28.12.2017 г., по условиям п. 1.1 которого в аренду за плату предоставлено следующее недвижимое имущество: помещение Бизнес центра «Аскона» общей площадью 6 432,30 кв.м, находящегося по адресу: Российская Федерация, г. Краснодар, Западный округ, ул. Кубанская Набережная, дом № 62/Комсомольская, дом №13, с установленными в нем системами охранной и пожарной сигнализации, видеонаблюдения и контроля доступа, оповещения и управления эвакуацией, в том числе:

- нежилые помещения здания литер А с кадастровым номером 23:43:0208025:472: № 1- 20, 22- 34 цокольного этажа, общей площадью 683,50 кв. м.; № 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 55, 56, 59, 64, 68, 70,71 первого этажа, общей площадью 421,10 кв. м.; № 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 90, 92, 93, 96, 97, 98 второго этажа, общей площадью 545,30 кв. м.; № 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 116, 117, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126 третьего этажа, общей площадью 714,60 кв. м.; № 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 141, 142, 143, 146, 147, 148, 149, 150, 151 четвертого этажа, общей площадью 707,30 кв. м.; № 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 166, 167, 168, 171, 172, 173, 174, 175, 176 пятого этажа, общей площадью 632,90 кв. м.; № 177, 180, 181, 182, 183, 184, 185, 186, 187, 188, 189, 193, 194, 197, 198, 199 шестого этажа, общей площадью 405 кв. м.; № 200, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 209, 210, 211, 212, 216, 217, 220, 221 седьмого этажа, общей площадью 189,30 кв. м.; №223, 226, 227, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 240, 241, 244 восьмого этажа, общей площадью 296 кв. м.; № 246, 247, 248, 249, 250, 251, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 261, 264, 266, 267, 268 девятого этажа, общей площадью 546 кв. м.; № 338- 341, 342- 352, 354, 355, 358, 359 тринадцатого этажа, общей площадью 521, 30 кв. м.; № 383- 390, 391- 397 технического этажа, общей площадью 494,20 кв. м.

- нежилые помещения с кадастровым номером 23:43:0208025:0:3/2: № 292, 295, 296, 297, 298, 299, 300, 301, 302, 303, 304, 305, 307, 308, 309, 310, 311, 312, 313, 314 одиннадцатого этажа, общей площадью 275,80 кв. м.

В соответствии с п. 1.1 помещения, указанные в пункте 1.1 договора, предоставляются для размещения офисов арендатора в целях осуществления коммерческой деятельности.

Согласно п. 2.1 договора помещения передаются в аренду на срок с 01.12.2017 г. по 31.12.2024 г.

В соответствии с п. 3.1 договора общий размер ежемесячной арендной платы в период с 01.04.2018 г. по 31.12.2024 г. составляет 5 221 706 руб., НДС не облагается.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата включает в себя услуги по размещению транспортных средств на прилегающей к зданию территории, затраты на содержание и эксплуатацию здания (в том числе услуги по уборке помещений и парковки), все коммунальные платежи, в том числе электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, отопление, обслуживание лифтов, обращение с отходами.

Согласно п. 3.5 договора оплата арендной платы производится ежемесячно до конца текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или иными формами расчетов, предусмотренными действующим законодательством Российской Федерации по письменному согласованию сторон.

Согласно п. 5.2.15 договора арендодатель обязан обеспечивать обслуживание лифтов, уборку помещений и прилегающей к зданию территории в соответствии с сервис планом по уборке объектов.

Истцом установлено, что в связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств по внесению арендной платы за ответчиком образовалась задолженность за июнь в размере 314 720,12 руб.

В целях досудебного урегулирования спора, истец направил в адрес ответчика претензию от 22.06.2023 г. № 43 с требованием оплатить задолженность.

Оставление ответчиком претензии без исполнения послужило основанием для обращения истца в суд исковыми требованиями о взыскании указанной задолженности.

В ходе рассмотрения дела, по результатам проведенной сверки взаимных расчетов истцом установлено, что ответчик платежным поручением от 04.07.2023 г. № 12534 перечислил денежные средства в размере 104 906,72 руб. (назначение платежа «Доплата по дог. № 01/АР-ПРОЧ/0607 от 28.12.2017 г. за июнь 2023 г.»). В связи с чем, истец уменьшил исковые требования, в результате сумма задолженности составила 209 813,40 руб.

Принимая решение по настоящему спору, суд исходил из следующего.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

В силу статьи 397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства изготовить и передать вещь в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, либо передать вещь в пользование кредитору, либо выполнить для него определенную работу или оказать ему услугу кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истец представил:

- договор аренды нежилых помещений от 28.12.2017 г. № 01/АР-ПРОЧ/0607;

- акт № 34 от 30.06.2023 г. за аренду нежилых помещений за июнь 2023 года на сумму 5 221 706 руб.;

- платежные поручения № 11112 от 13.06.2023 г. и № 12534 от 04.07.2023 г. по частичной оплате ответчиком арендной платы за июнь 2023 года в общей сумме 5 011 892,6 руб. с назначением платежа: «оплата (доплата) за июнь 2023 года за вычетом суммы не оказанных в мае 2023 года услуг (по уборке помещений)».

Ответчик в отзыве возражал против требований, пояснил, что с 01.05.2023 г. в нарушение п. 5.2.15 договора арендодатель прекратил техническое обслуживание и текущий ремонт всех инженерных сетей и систем, в том числе уборку помещений и прилегающей к зданию территории. При этом, как указано выше в соответствии с п. 3.2 договора оказание данных услуг входит в стоимость арендной платы.

В подтверждение вышеуказанного довода в материалы дела ответчиком представлены: 

- уведомление от 25.04.2023 г. № 13, в котором истцом приведен перечень подрядных обслуживающих организаций для заключения ответчиком соответствующих договоров;

- уведомление от 25.04.2023 г. № 15, направленное истцом ИП ФИО4 об одностороннем отказе с 01.05.2023 г. от исполнения договора на профессиональную комплексную уборку помещений в здании по ул. Кубанская Набережная, дом № 62/Комсомольская, дом №13 и просьбой перезаключить указанный договор с ответчиком. 

Ответчик письмом от 27.04.2023 г. №01/30 330-10/2530 указал истцу на недопустимость нарушения им условий договора и необходимость самостоятельно или с привлечением иных организаций продолжить оказывать услуги по техническому обслуживанию и уборке.

Кроме того, ответчик предупредил истца о том, что в случае прекращения им взятых на себя обязательств по обслуживанию помещений и соответствующих инженерных сетей, ответчик, в соответствии со статьей 397 ГК РФ, имеет право заключить необходимые договоры с соответствующими организациями за разумную цену, уменьшив, согласно п. 3.2. договора, ежемесячные арендные платежи эквивалентно затратам, возникающим у арендатора вследствие отказа арендодателя от взятых на себя обязательств, а также взыскать возникающие у арендатора необходимые расходы и другие убытки. 

Ответчиком составлены акты о невыполнении работ по уборке помещений и прилегающей к зданию территории от 10.05.2023 г., от 11.05.2023 г., от 12.05.2023 г., от 15.05.2023 г., от 31.05.2023 г., от 30.06.2023 г., от 31.07.2023 г. При этом, истец от подписания актов отказался. 

Также из отзыва ответчика следует, что между сторонами заключены пять договоров аренды помещений: 

- № 01/АР-ПРОЧ/0607 от 28.12.2017 г. на общую площадь 6432,30 кв. м. (спорный договор);

- № 01/АР-ПРОЧ/0608 от 28.12.2017г.  на общую площадь 202,50 кв. м.;

- № 01/АР-ПРОЧ/0609 от 28.12.2017 г. на общую площадь 1458,70 кв. м.;

- № 01/АР-ПРОЧ/0610 от 28.12.2017 г. на общую площадь 458,00 кв. м.;

- № 01/АР-ПРОЧ/0611 от 28.12.2017 г. на общую площадь 1090,90 кв. м.

Ответчик в целях обеспечения выполнения работ по уборке собрал коммерческие предложения от трех индивидуальных предпринимателей, в том числе от указанного в уведомлении от 25.04.2023 г. № 15 истцом ИП ФИО4 о стоимости уборки 1 квадратного метра помещений и прилегающей к зданию территории:

- ИП ФИО5 (280121835184) - 73,0 руб./ кв. м. (коммерческое предложение № 6 от 27 04.2023);

- ИП ФИО4 (ИНН 

<

***>) - 60,7 руб./кв. м. (коммерческое предложение № 23 от 11.05.2023);

- ИП ФИО6. (231107381411) - 57,2 руб./кв. м. (коммерческое предложение № 11-05/2023 от 11.05.2023.

Как следует из материалов дела, между ответчиком и ИП ФИО6  заключен договор от 19.05.2023 г. №01/ПРОЧ-УСЛ-1.3/0146 на оказание услуг по уборке офисных помещений и прилегающей территории, расположенных по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 4.1 указанного договора дата начала оказания услуг – 10.05.2023 г.

Из представленного ответчиком расчета следует, что уборка помещений по спорному договору аренды осуществлена на площади 5 502, 10 кв. м., стоимость уборки за июнь 2023 года составила 314 720,12 руб.

Оказание услуг по договору от 19.05.2023 № 01/ПРОЧ-УСЛ-1.3/0146 подтверждается подписанными актами сдачи – приемки оказанных услуг: от 31.05.2023 г. № 219, от 30.06.2023 г. № 269.

Оплата услуг по договору от 19.05.2023 № 01/ПРОЧ-УСЛ-1.3/0146 в полном объеме подтверждается платежными поручениями: № 11540 от 14.06.2023 на сумму 498 337,84 руб. и № 14465 от 28.07.2023 на сумму 332 225,22 руб.

Сторонами подписан акт № 25 от 31.05.2023 г. об аренде за май 2023 г. с разногласиями.

Согласно акту № № 25 от 31.05.2023 г. об аренде за май 2023 г. арендодатель выставил арендатору арендную плату в сумме 5 221 706 руб., а арендатор принял услуги по аренде в сумме 5 011 892,62 руб. за вычетом понесенных затрат на уборку помещений и прилегающей территории на сумму 209 813,38 руб.

Сторонами подписан акт № 34 от 30.06.2023 г. об аренде за июнь 2023 г. с разногласиями.

Согласно акту № 34 от 30.06.2023 г. об аренде за июнь 2023 г. арендодатель выставил арендатору арендную плату в сумме 5 221 706 руб., а арендатор принял услуги по аренде в сумме 4 906 985,88 руб. за вычетом понесенных затрат на уборку помещений и прилегающей территории на сумму 314 720,12 руб.

При этом, платежными поручениями № 11112 от 13.06.2023 г. и № 12534 от 04.07.2023 г. ответчик перечислил истцу арендную плату по спорному договору за июнь 2023 года в сумме 5 011 892,6 руб. с вычетом расходов, понесенных арендатором самостоятельно по уборке территории в мае 2023 г. в размере 209 813,40 руб. с учетом осуществленного в мае авансового платежа на всю выставленную сумму (разница между суммой подлежащей оплате – 5 221 706 руб. и суммой неисполненных обязательств по уборке офисных помещений и прилегающей территории в мае 2023 года – 209 813,40 руб.). 

Таким образом, с учетом авансового характера перечисления арендной платы и того, что истец с 01.05.2023 г. отказался от выполнения обязательств, предусмотренных п. 5.2.15 договора, ответчик производил перечисления суммы арендной платы за вычетом из них стоимости уборки помещений, фактически осуществляемой арендатором путем привлечения стороннего исполнителя. 

Истец в свою очередь в возражениях на отзыв ссылался на п. 3.3 договора, согласно которому стоимость арендной платы по настоящему договору является окончательной и не подлежит изменению, полагает, что ответчик неправомерно изменил условия договора аренды. Также истец указал на то, что дополнительные соглашения к спорному договору аренды об изменении размера арендной платы не заключались.

Между тем, учитывая условия договора о возложении на арендодателя обязанности обеспечивать уборку помещений и прилегающей к зданию территории, а также о включении в состав арендной платы вышеуказанных услуг и последующий односторонний отказ истца от выполнения предусмотренных договором работ по уборке, указанные доводы истца и начисление последним задолженности по спорному договору аренды за июнь 2023 в части не оказанных им услуг по уборке в мае признаются судом необоснованными.

Учитывая возражения истца относительно суммы отнесенной ответчиком к услугам по уборке в мае в размере 209 813,38 руб. истцу в ходе рассмотрения настоящего дела предлагалось представить сведения относительно аналогичных расходов на уборку за март и апрель 2023 года.

Однако, данные сведения истцом не представлены, понесенная ответчиком сумма затрат на услуги по уборке за май 2023 года в размере 209 813,38 руб. не опровергнута, доказательств ее чрезмерности не представлено.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 N 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ).

С учетом выше установленного, суд приходит к выводу о том, что ответчиком доказано отсутствие задолженности по арендной плате за июнь 2023 года. 

В связи с чем, исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворению не подлежат.

Расходы по оплате государственной пошлины в порядке ст. 110 АПК РФ следует возложить на истца как на проигравшую сторону с учетом уменьшения исковых требований.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Вернуть ООО «ДЭН», г. Москва (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) госпошлину в размере 2097,73 руб., оплаченную по платежному поручению от 27.08.2024 г. № 177.

Настоящий судебный акт является основанием для возврата истцу из федерального бюджета государственной пошлины без выдачи справки на возврат государственной пошлины.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                    О.В. Кирий