ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-6970/2021

02 марта 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2022 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Грязниковой А.С., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15927/2021) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 24.11.2021 по делу № А46-6970/2021, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ВиТа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об определении условий договора купли-продажи объектов недвижимости, об обязании заключить договор купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО2 (по доверенности от 01.04.2021 № ИСХ-ДИО/5481);

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ВиТа» - ФИО3 (по доверенности от 24.01.2022),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ВиТа» (далее – ООО «УК ВиТа», общество, управляющая компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик), в котором просило:

1) Определить условия договора купли-продажи объектов недвижимости:

- нежилое административное здание с кадастровым номером 55:36:040115:2170 площадью 289,3 кв.м, нежилое здание-гараж с кадастровым номером 55:36:040115:2169 площадью 195,1 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, именуемые в дальнейшем «Объект 1»;

- земельный участок, площадью 1538 кв.м с кадастровым номером 55:36:090205:15677, с видом разрешенного использования: для размещения административных зданий и офисов иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющихся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, с местоположением: 

<

...>, именуемый в дальнейшем «Объект 2», на котором расположены упомянутые выше объекты недвижимости нежилого назначения, путем установления цены за приобретаемое ООО «УК ВиТа» недвижимое имущество земельный участок площадью 1538 кв.м с кадастровым номером 55:36:090205:15677 в размере рыночной стоимости указанного объекта в размере 6 284 000 рублей 00 копеек (НДС не облагается).

2) Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить с ООО «УК ВиТа» договор купли-продажи в соответствии с проектом договора, представленным Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска, с условиями о цене и порядке оплаты, определенными судом: по цене стоимости приобретаемого ООО «УК ВиТа» земельного участка площадью 1 538 кв.м с кадастровым номером 55:36:090205:15677 в размере рыночной стоимости указанного объекта в размере 6 284 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается).

Решением Арбитражного суда Омской области от 24.11.2021 по делу № А46-6970/2021 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости:

- нежилое административное здание с кадастровым номером 55:36:040115:2170 площадью 289,3 кв.м, нежилое здание-гараж с кадастровым номером 55:36:040115:2169 площадью 195,1 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, именуемые в дальнейшем «Объект 1»;

- земельный участок, площадью 1538 кв.м с кадастровым номером 55:36:090205:15677, с видом разрешенного использования: для размещения административных зданий и офисов иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющихся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, с местоположением: 

<

...>, именуемый в дальнейшем «Объект 2», на котором расположены упомянутые выше объекты недвижимости нежилого назначения, путем установления цены за приобретаемое ООО «УК ВиТа» недвижимое имущество земельный участок площадью 1 538 кв.м с кадастровым номером 55:36:090205:15677 в размере рыночной стоимости указанного объекта в размере 6 284 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается).

Суд обязал Департамент заключить с ООО «УК ВиТа» договор купли-продажи в соответствии с проектом договора, представленным Департаментом, с условиями о цене и порядке оплаты, определенными судом: по цене стоимости приобретаемого ООО «УК ВиТа» земельного участка площадью 1 538 кв.м с кадастровым номером 55:36:090205:15677 в размере рыночной стоимости указанного объекта в размере 6 284 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается). Взыскал с Департамента в пользу ООО «УК ВиТа» 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 55 000 руб. расходов на проведение досудебной экспертизы, а также расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.

В обоснование апелляционной жалобы её подателем указано на то, что экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» от 06.09.2021 не является допустимым доказательством, выполнено в нарушение статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности Российской Федерации», в то время как отчет Департамента соответствует нормам в области оценочной деятельности и подлежит применению.

Оспаривая доводы подателя жалобы, ООО «УК ВиТа» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ООО «УК ВиТа»  возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ООО «УК ВиТа» является арендатором двух объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Бульвар Победы, д. 3А: нежилого помещения (строения) (двухэтажное административное здание, литера А) площадью 289,3 кв.м по договору аренды от 15.10.2013 № 41866/3 и нежилого помещения (строения) (гараж, нежилое одноэтажное здание, литера Б) площадью 195,1 кв.м по договору аренды от 15.10.2013 № 41867/3.

Как указано в исковом заявлении, истец 05.12.2017 обратился в Департамент с заявлениями № Вх-ДИО/10743-17 и № Вх-ДИО/10744-17 о предоставлении преимущественного права на приобретение указанного арендуемого имущества. Оплату по договору купли - продажи выкупаемого имущества просил предусмотреть в рассрочку на 5 лет ежемесячно равными долями.

Согласно письму Департамента от 27.12.2017 № Исх-ДИО/22621 на заседании Координационного Совета по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, принято решение о предоставлении обществу преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, в связи с чем проводится работа по подготовке документации на указанное помещение.

Истец 27.07.2020 повторно обратился в Департамент с заявлением № 01-266 от 27.07.2020 о решении реализовать преимущественное право на приобретение указанного арендуемого имущества. 

Письмом от 07.08.2020 № Исх-ДИО/7662 Департамент сообщил истцу, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) в настоящее время Департаментом проводятся мероприятия по подготовке отчетов о рыночной стоимости указанных нежилых помещений и земельного участка, также указал, что после получения отчетов о рыночной стоимости Департаментом будет проведена работа по заключению договора купли-продажи.

Письмом от 28.01.2021 № Исх-ДИО/1354 Департамент сообщил обществу, что во исполнение Федерального закона № 159-ФЗ и на основании распоряжения Администрации города Омска от 21.01.2021 № 2-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска» Департамент направил истцу для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения и копию распоряжения Администрации города Омска от 21.01.2021 № 2-р, предметом которого является продажа Департаментом обществу следующих объектов недвижимости:

- нежилое административное здание с кадастровым номером 55:36:040115:2170 площадью 289,3 кв.м, нежилое здание-гараж с кадастровым номером 55:36:040115:2169 площадью 195,1 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...> дом ЗА, именуемые в дальнейшем «Объект 1»;

- земельный участок площадью 1538 кв.м с кадастровым номером 55:36:090205:15677, с видом разрешенного использования: для размещения административных зданий и офисов иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющихся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, с местоположением: 

<

...> дом ЗА, именуемый в дальнейшем «Объект 2», на котором расположены упомянутые вьше объекты недвижимости нежилого назначения.

Указанный проект договора купли-продажи объекта недвижимости подписан Департаментом с проставлением соответствующей печати.

Согласно условий предложенного договора цена за приобретаемые истцом объекты недвижимости «Объект 1» и «Объект 2» на основании отчета от 20.10.2020 № 389/15 составляет 24 042 280 руб. 00 коп.

При этом оплата за «Объект 1» составляет 4 199 000 руб. 00 коп., производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение пяти лет со дня подписания настоящего договора ежемесячно равными частями до 25 числа каждого месяца. Оплата за «Объект 2» составляет сумму в размере 19 843 280 руб. 00 коп.

Полагая, что цена объектов недвижимости, предложенная Департаментом, является завышенной, истец 15.02.2021 заключил договор № 38/21 с ООО «Абсолют-Эксперт» для проведения оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:15677.

Согласно отчету от 02.03.2021 № 22/21 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости рыночная стоимость упомянутого земельного участка составила 8 380 000 руб.

На основании изложенного, общество направило Департаменту договор купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий.

06.04.2021 истцом получен ответ Департамента № Исх-ДИО/5615 с протоколом согласования разногласий, в котором ответчик фактически отказался согласовать предложенную истцом и обоснованную отчетом об оценке от 02.03.2021 № 22/21 цену выкупа земельного участка.

Ссылаясь на имеющиеся я между истцом и ответчиком разногласия, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости и земельного участка, ООО «УК «Вита» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о правомерности исковых требований, в связи с чем удовлетворил их.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Статьей 8 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, оценщиком определяется рыночная стоимость объекта недвижимости, сложившаяся на рынке, вне зависимости от того, является или нет продавец объекта недвижимости плательщиком налога на добавленную стоимость.

Федеральный закон № 159-ФЗ предусматривает преимущественное право, предоставляемое субъектам малого и среднего предпринимательства, в приобретении арендуемого ими имущества по цене, равной его рыночной стоимости. То есть субъектам малого и среднего предпринимательства отдается предпочтение перед иными участниками оборота на выкуп недвижимого имуществ, арендуемого ими, а не на уменьшение рыночной стоимости объекта.

С 01.04.2011 вступили в силу изменения в статью 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), согласно которым не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом 159-ФЗ.

Согласно разъяснениям Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенным в письме от 27.10.2011 № Д 05-3241, с 01.04.2011 при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС, соответственно вся сумма стоимости имущества подлежит зачислению в бюджет города Омска в полном объеме.

Указанная позиция ранее высказана и Федеральной налоговой службой (письмо от 22.02.2011 № 02-24/1024, письмо от 12.05.2011 № КЕ-4-7618).

Кроме того, Федеральный закон № 159-ФЗ не наделяет органы государственной власти и органы местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Рыночная стоимость не включает в себя налог на добавленную стоимость (НДС), является величиной, формируемой рынком и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником объекта оценки или его покупателем. В случае, если собственник или покупатель объекта оценки является плательщиком НДС, предполагается, что данный налог входит в определенную величину стоимости, приобретаемого покупателем имущества.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не признаются объектами налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ.

При совершении сделки по реализации имущества в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ, нет оснований для исчисления НДС, а покупатель в настоящем деле не является плательщиком НДС, тогда как согласно положениям налогового законодательства НДС уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами.

В соответствии с частью 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Оценочная деятельность, как ранее отмечено, осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона № 135-ФЗ.

Статьей 15 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрена обязанность оценщика соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является; статья 11 приводимого закона установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Департамент при расчете цены земельного участка руководствовался отчетом № 389/15 об оценке объекта оценки от 20.10.2020, выполненным ООО «АЙРА ТОРРЕС» по заказу Департамента на 09.10.2020, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:15677 по состоянию на 09.10.2020 составляет 19 843 280 руб.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки: земельного участка, с кадастровым номером 55:36:090205:15677 от 02.03.2021 № 22/21, подготовленного по заказу истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровыми номером 55:36:090205:15677 составила 8 380 000 руб.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 12 и 13 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», статьей 82 АПК РФ, установив при рассмотрении настоящего спора наличие значительных расхождений в данных о рыночной цене, назначил проведение экспертизы в целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной рыночной стоимости имущества.

Из подготовленного ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» заключения эксперта следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровыми номером 55:36:090205:15677 по состоянию на 09.10.2020 составляет 6 284 000 руб. Кроме того, по результатам проверки отчёта № 389/15 об оценке объекта оценки от 20.10.2020 отмечено несоответствие отчета ООО «АЙРА ТОРРЕС» Федеральному закону № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ и пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В заключении судебной экспертизы содержится полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учетом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении содержатся выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное.

Кроме того, экспертом в материалы дела представлены письменные пояснения (т. 3 л.д. 112-127), в которых даны подробные разъяснения по замечаниям, высказанным ответчиком относительно экспертного заключения, также экспертом даны соответствующие пояснения в судебном заседании.

При таких обстоятельствах, оценив заключение судебной экспертизы наряду с иными доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что для урегулирования разногласий между сторонами по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемых объектов недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы.

Соответственно, удовлетворив заявленные исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Обстоятельства спора исследованы судом всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы не рассматривался, поскольку Департамент освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 24.11.2021 по делу № А46-6970/2021 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

О.А. Сидоренко

Судьи

 

А.С. Грязникова

Е.Б. Краецкая