АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-18606/2023

28 июня 2024 года

город Симферополь

Резолютивная часть решения оглашена 18 июня 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 28 июня 2024 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Евдокимовой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Холецкой А.Ю., рассмотрев исковое заявление 

Общества с ограниченной ответственностью «Иста»,

к ответчику – Администрации города Симферополя Республики Крым,

при участии в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Муниципального казенного учреждения Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

об обязании осуществить перерасчёт арендной платы и изменить условия договора,

с участием представителей сторон:

от истца –  ФИО1, представитель по доверенности б/н от 10.07.2023,

от ответчика –  не явился,

от третьих лиц – не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Иста» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Симферополя Республики Крым, в котором просит суд:

1. Обязать Администрацию города Симферополя Республики Крым осуществить перерасчет арендной платы по Договору аренды земельного участка от 14.08.2020 № 140-2020, заключенному с Обществом с ограниченной ответственностью «Иста», исходя из кадастровой стоимости земельного участка кадастровый номер 90:22:010601:1187 в размере 2 495 016,68 рублей за период времени с 14.08.2020г. по 31.12.2022г., а начиная с 01.01.2023 года - исходя из кадастровой стоимости в размере 2 420 165 руб. 52 коп.

2. Изменить условия Договора аренды земельного участка от 14.08.2020 № 140-2020, заключенного Администрацией города Симферополя Республики Крым с Обществом с ограниченной ответственностью «Иста», указав, что расчет арендной платы по договору осуществляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка кадастровый номер 90:22:010601:1187 в размере 2 495 016,68 рублей за период времени с 14.08.2020г. по 31.12.2022г., а начиная с 01.01.2023 года - исходя из кадастровой стоимости в размере 2 420 165 руб. 52 коп.

3. Обязать Администрацию города Симферополя Республики Крым осуществить перерасчет арендной платы по Договору аренды земельного участка от 14.08.2020 № 141-2020, заключенному с Обществом с ограниченной ответственностью «Иста», исходя из кадастровой стоимости земельного участка кадастровый номер 90:22:010601:1186 в размере 2 545 738,22 рублей за период времени с 14.08.2020г. год по 31.12.2022г., а с 01.01.2023 года - исходя из кадастровой стоимости в размере 2 469 365 руб. 86 коп.

4. Изменить условия Договора аренды земельного участка от 14.08.2020 № 141-2020, заключенного Администрацией города Симферополя Республики Крым с Обществом с ограниченной ответственностью «Иста», указав, что расчет арендной платы по договору осуществляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка кадастровый номер 90:22:010601:1186 в размере 2 545 738,22 рублей за период времени с 14.08.2020г. по 31.12.2022г., а с 01.01.2023 года - исходя из кадастровой стоимости в размере 2 469 365 руб. 86 коп.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 14.07.2023г. указанное исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание. 

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 18.12.2023г. суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил предварительное судебное заседание и назначил дело к судебному разбирательству. 

Во время судебного разбирательства истец настаивал на удовлетворении искового заявления по мотивам, изложенным в исковом заявлении, а также дополнительных пояснениях. 

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители ответчика и третьих лиц судебное заседание 18.06.2024г. явку уполномоченных представителей не обеспечили, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (часть 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом, согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Принимая достаточность собранных судом документов, суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлено следующее.

14.08.2020 года между сторонами: Обществом с ограниченной ответственностью «Иста» и Администрацией г. Симферополя был подписан договор аренды земельного участка муниципальной формы собственности № 140-2020, предметом которого является предоставление Администрацией как Арендодателем во временное платное пользование обществу с ограниченной ответственностью «Иста» (Арендатору) земельного участка муниципальной формы собственности площадью 2066 кв. м. по ул. Внешняя, 22, г. Симферополь, кадастровый номер: 90:22:010601:1187, сроком на 6 лет для ведения производственной деятельности. Границы земельного участка указаны в прилагаемой выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Земельный участок предоставляется с видом разрешенного использования – производственная деятельность (код 6.0), категория земель: земли населенных пунктов (пункты 1.1-1.3, 6.1 Договора аренды № 140-2020 от 14.08.2020 г.). Неотъемлемыми приложениями к Договору № 140-2020 от 14.08.2020 г. являются Акт приема-передачи земельного участка от 14.08.2020 года, Расчет арендной платы; копия кадастровой выписки о земельном участке (п. 8.2 Договора).

Согласно п. 1.1. Договора № 140-2020 от 14.08.2020 г. на земельном участке на момент заключения договора находятся нежилые строения, принадлежащие Арендатору на праве собственности, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН, что сторонами не оспаривается, и подтверждено имеющимися документами.

Договор аренды № 140-2020 от 14.08.2020 г. зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 09.09.2020 № 90:22:010601:1187-90/090/2020-2.

На момент рассмотрения настоящего спора Договор № 140-2020 от 14.08.2020 г. является действующим, сторонами не был расторгнут, какие-либо изменения в него не вносились, обстоятельств обратного при разрешении настоящего спора не установлено. Срок действия аренды по данному договору не истек.

14.08.2020 года между сторонами: Обществом с ограниченной ответственностью «Иста» и Администрацией г. Симферополя был подписан договор аренды земельного участка муниципальной формы собственности № 141-2020, предметом которого является предоставление Администрацией как Арендодателем во временное платное пользование обществу с ограниченной ответственностью «Иста» (Арендатору) земельного участка муниципальной формы собственности площадью 2108 кв. м. по ул. Внешняя, 22, г. Симферополь, кадастровый номер: 90:22:010601:1186, сроком на 6 лет для ведения производственной деятельности. Границы земельного участка указаны в прилагаемой выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Земельный участок предоставляется с видом разрешенного использования – производственная деятельность (код 6.0), категория земель: земли населенных пунктов (пункты 1.1-1.3, 6.1 Договора аренды № 141-2020 от 14.08.2020 г.). Неотъемлемыми приложениями к Договору № 141-2020 от 14.08.2020 г. Договору являются Акт приема-передачи земельного участка от 14.08.2020 года, Расчет арендной платы; копия кадастровой выписки о земельном участке (п. 8.2 Договора).

Согласно п. 1.1. Договора № 141-2020 от 14.08.2020 г. на земельном участке на момент заключения договора находятся нежилые строения, принадлежащие Арендатору на праве собственности, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН, что сторонами не оспаривается, и подтверждено имеющимися документами.

Договор аренды № 141-2020 от 14.08.2020 г.  зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 09.09.2020 № 90:22:010601:1186-90/090/2020-2.

На момент рассмотрения настоящего спора Договор № 141-2020 от 14.08.2020 г. является действующим, сторонами не был расторгнут, какие-либо изменения в него не вносились, обстоятельств обратного при разрешении настоящего спора не установлено. Срок действия аренды по данному договору не истек.

Таким образом, между сторонами возникли арендные отношения в связи с предоставлением обществу муниципальным образованием городской округ город Симферополь Республики Крым в лице Администрации г. Симферополя без проведения торгов земельных участков муниципального образования в аренду. Основанием для предоставления земельных участков без торгов является нахождение на предоставляемых земельных участках строений, принадлежащих Арендатору на праве собственности, которое возникло и зарегистрировано до даты предоставления земельных участков по названным Договорам, что прямо предусмотрено положениями пп. 9 п. 2 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) – предоставление земельных участков лицу, имеющему исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду, как лицу , являющемуся собственником зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Указанное основание предоставления земельных участков в силу норм ЗК РФ влечет за собою определенные особенности установления размера арендной платы по заключаемым договорам.

Судом установлено, что спор сторон в настоящем случае фактически сводится к изменению условий ранее заключенных и действующих договоров аренды земельных участков в части определения размера взымаемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования, и переданные в аренду лицу, нежилые строения которого ранее размещены на земельных участках.

Указанные правоотношения аренды земельных участков муниципальной формы собственности регулируются одновременно общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) об обязательствах и договорах и специальными нормами как Гражданского кодекса и Земельного кодекса Российской Федерации об аренде земли, так и иными нормами земельного законодательства, в том числе и нормативными актами Республики Крым, муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым с учетом установленных полномочий муниципальных органов в сфере регулирования земельных отношений в отношении земельных участков, отнесенных к собственности муниципального образования.

Спецификой возникших отношений сторон является то, что указанные арендные отношения носят как общий гражданско-правовой характер, так и содержат публично-правовые элементы в связи с тем, что собственник предоставляемого земельного участка – муниципальное образование в лице уполномоченных органов устанавливает в силу закона в муниципальных актах обязательные условия аренды, которые действуют для всех арендаторов земель муниципального образования, приобретающих земельные участки по одинаковому основанию, в том числе и соответствующий общий и единый порядок расчета и уплаты арендной платы за предоставляемые земельные участки, единые критерии расчета размера арендной платы в отношении неопределенного круга лиц – землепользователей; единые формулы расчета арендной платы и единые для всех элементы (составляющие) формул расчета для определения размеров арендной платы с учетом определенных видов разрешенного использования, а также единые основания для изменения указанных размеров арендной платы.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из п. 1 статьи 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 4 статьи 12 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. В соответствии с п. 12 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Таким образом, существенным условием договоров аренды, в том числе земельных участков, признается цена договора (арендная плата). 

Согласно нормам Земельного кодекса Российской Федерации (пп. 7 п. 1 статьи 1 Кодекса), любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Как указано в п. 1 статьи 39.7 Земельного кодекса, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. При этом, в силу подп. 3 п. 3 статьи 39.7 данного Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В виду указанного спор в части, касающейся арендной платы по договору аренды земельного участка, подлежит рассмотрению с учетом действующих муниципальных актов, устанавливающих порядок расчета и изменения размера арендной платы.

При разрешении настоящего спора учитывается, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена норами ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 статьи 421 ГК РФ). 

Согласно п. 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Однако, как следует из положений статьи 422 указанного Кодекса, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу норм п. 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Согласно п. 2 статьи 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом, как указано выше, в силу п. 1 статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Согласно пп. 3 п. 3 статьи 39.7 данного Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

По правилам пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды земельных участков муниципальной собственности, хотя по общему правилу и устанавливается по соглашению сторон, но в случае предоставления земельных участков без проведения торгов (конкурса) регулируется соответствующими муниципальными актами, в связи с чем признается регулируемым, что предполагает возможность его изменения согласно норм п. 2 статьи 424 ГК РФ. 

По смыслу разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Исходя из указанного, в случае изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее элементов (оставляющих), ставок арендной платы и т.п., не только Арендодатель, но и Арендатор как заинтересованная сторона договора также не лишен возможности инициировать вопрос об изменении размера арендной платы, так как иначе бы находился в неравном положении со стороной Арендодателя, что нарушало бы основные принципы гражданского законодательства и справедливый баланс интересов сторон в арендных отношениях.

По общим правилам, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 статьи 450 ГК РФ). 

Как усматривается из материалов дела, соглашение сторон об изменении договоров аренды земельных участков между сторонами не достигнуто.

Согласно п. 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу правил статьи 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как указано выше, в отношении договоров аренды, в том числе аренды земельных участков, размер арендной платы признается существенным условием договора, которое в случае существенного изменения составляющих элементов расчета арендной платы в период действия договора, может быть пересмотрено (изменено) сторонами путем соглашения сторон, а в случае невозможности достижения сторонами согласия спор разрешается в судебном порядке.

Применительно к настоящему спору следует учитывать, что стороны изначально при подписании договоров согласовали размер арендной платы, указав ее по Договору аренды № 140-2020 от 14.08.2020 г. в размере 125 530,16 рублей ежегодно равными частями по 10 460,85 рублей в месяц; а по Договору аренды № 141-2020 от 14.08.2020 г. в размере 128 082,08 рублей ежегодно равными частями по 10 673,51 рублей в месяц (пункты 2.3 Договоров).

Однако, при этом, как усматривается из идентичных по содержанию пунктов 2.1 Договоров аренды № 140-2020 от 14.08.2020 г. и № 141-2020 от 14.08.2020 года расчет арендной платы осуществляется не произвольно, а согласно Расчета, приведенного в приложении к каждому Договору, который является неотъемлемой частью договора.

Как усматривается из представленных материалов и пояснений, указанные Расчеты арендной платы при подписании договоров аренды были выполнены в соответствие с Положением о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, которое является Приложением к решению 55 сессии Симферопольского городского совета от 24.11.2016 № 987. 

При этом, с учетом того, что указанные договоры аренды № 140-2020 и № 141-2020 подписаны сторонами 14.08.2020 года, Расчеты были выполнены согласно Положения в редакции Приложения к решению 15-й сессии Симферопольского городского совета от 26.03.2020 № 132, которая являлась действующей на момент подписания договоров сторонами и государственной регистрации права аренды.

Арбитражный суд констатирует то обстоятельство, что нормы п. 2.3 Положения о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, как в редакции, действовавшей на момент подписания договоров аренды, так и в текущей реакции, предполагают определение размера годовой арендной платы исходя из значения расчетной величины размера арендной платы за 1 кв. м земельного участка, рассчитанного по приводимой в Приложении формуле, неотъемлемым элементом которой является в любом случае кадастровая стоимость земельного участка.

Таким образом, размер арендной платы по каждому из предоставленных обществу в аренду земельных участков зависел на момент подписания договоров и зависит в настоящее время от кадастровой стоимости предоставляемого земельного участка, а, следовательно, изменение в установленном порядке кадастровой стоимости земельных участков, переданных в аренду, влияет на размер арендной платы по договору, в связи с чем по требованию заинтересованной стороны договора арендная плата по договору подлежит изменению.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 17.09.2021 № 94 по заявлению общества установлено отличие рыночной стоимости арендуемых им земельных участков от кадастровой на 76 % в сторону уменьшения, в результате чего Комиссией было принято решение установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости земельных участков: в отношении земельного участка кадастровый номер: 90:22:010601:1186 - стоимость 2 545 738,22 рублей; определить дату начала применения кадастровой стоимости 07.12.2019 года; в отношении земельного участка кадастровый номер: 90:22:010601:1187 определить стоимость 2 495 016,68 рублей; определить дату начала применения кадастровой стоимости 07.12.2019 года.

Указанное решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 17.09.2021 года № 94 в судебном порядке не обжаловано, является действующим. Сведения об изменении кадастровой стоимости земельных участков кадастровый номер: 90:22:010601:1186 и кадастровый номер: 90:22:010601:1187 были внесены в Единый государственный реестр недвижимости 20.09.2021 года.

Таким образом, доводы Истца о существенном изменении кадастровой стоимости арендуемых им земельных участков в рамках установленных законом процедур путем ее уменьшения на 76 % находят свое подтверждение и признаются доказанными. Ответчик против указанного не возражал, обстоятельство изменения кадастровой стоимости путем ее уменьшения на 76 % от первоначально указанной в договорах признал.

Решением уполномоченного органа в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав определено применять указанную кадастровую стоимость земельных участков для целей, указанных в законодательстве, начиная с 07.12.2019 года. Указанные сведения содержит Единый государственный реестр, в связи с чем они являются обязательными для применения.

Истец ссылается и судом также дополнительно установлено, что Постановлением Совета министров Республики Крым от 16.11.2022 № 1010 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - земельных участков, расположенных на территории Республики Крым» была утверждена кадастровая стоимость земельных участков на территории Республики Крым, которую надлежит применять, начиная с 01.01.2023 года. Перечень указанных земельных участков и их кадастровых номеров с указанием установленной кадастровой стоимости приведен в Приложении № 1 к названному Постановлению. Земельные участки, арендуемые истцом, были включены в указанный перечень под номером № 494884 и № 495885 на листе 13052 Приложения № 1. Согласно указанного в отношении земельных участков кадастровый номер: 90:22:010601:1186 и 90:22:010601:1187 была определена на 01.01.2022 года и подлежит применению с 01.01.2023 года кадастровая стоимость соответственно 2 469 365 руб. 86 коп, и 2 420 165 руб. 52 коп. соответственно. Указанная стоимость также была внесена в ЕГРН и подлежит применению, начиная с 01.01.2023 года.

Таким образом, является установленным, что с 07.12.2019 по 31.12.2022 года в отношении земельного участка кадастровый номер 90:22:010601:1186 следует применять кадастровую стоимость в размере 2 545 738,22 рублей, а в отношении земельного участка кадастровый номер 90:22:010601:1187 в том же периоде – кадастровую стоимость в размере 2 495 016,68 рублей.

Начиная с 01.01.2023 года в отношении указанных земельных участков следует применять новую кадастровую стоимость 2 469 365 руб. 86 коп, и 2 420 165 руб. 52 коп. соответственно.

Материалами дела подтверждается, что Истец как арендатор земельных участков, обратился в Администрацию г. Симферополя с письменным заявлением № 11/05/23-1 от 11.05.2023 года «О проведении перерасчета арендной платы по договорам аренды земельных участков № 140-2020 от 14.08.2020 года и № 141-2020 от 14.08.2020 года в соответствие с законодательством Российской Федерации в связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков», согласно содержания которого просил пересчитать арендную плату по названным договорам аренды № 140-2020 от 14.08.2020 года и № 141-2020 от 14.08.2020 года, Заявление было направлено заказным письмом РПО 29500083142994, которое было получено ответчиком 17.05.2023 года.

Суд расценивает данное заявление – претензию как предложение, направленное на изменение условий договоров аренды земельных участков, поскольку из его содержания усматривается требование о необходимости приведения расчетных отношений сторон в соответствие с измененной кадастровой стоимостью земельных участков.

В деле отсутствуют доказательства того, что ответчик по делу - Администрация г. Симферополя, являющаяся стороною договоров, ответила на указанную претензию. 

Вместе с тем установлено, что третье лицо по делу – МКУ «Департамент развития муниципальной собственности» за исх. от 07.06.2023 № 7268/40/05-08, которое не является стороною договора, направило обществу ответ на его заявление о перерасчете арендной платы, согласно которому общество уведомляется о необходимости подать заявление по установленной форме согласно Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в действующий договор аренды земельного участка», утвержденный постановлением от 13.12.2018 № 6470 (с изм., внесенными постановлением от 12.01.2021 № 642) для подписания дополнительных соглашений к договорам аренды в связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков. Также в письме разъяснено, что согласно п. 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Рекомендовано обратиться в Департамент с надлежащим образом оформленным заявлением и приложением необходимых документов для внесения изменений в действующий договор аренды земельного участка. Указано на то, что Департаментом будет произведен перерасчет арендной платы с момента подписания дополнительного соглашения.

Несмотря на то, что третье лицо не является стороною договора, указанный ответ на заявление арендатора с учетом того, что на указанное муниципальное учреждение возложены отдельные функции в сфере регулирования земельных отношений на территории муниципального образования городской округ г. Симферополь, в том числе ему делегированы функции в сфере предоставления земельных участков и изменения условий действующих договоров аренды, расценивается арбитражным судом как отказ арендодателя от изменения договора на условиях, предложенных арендатором.

Более того, следует принять во внимание и то обстоятельство что, возражая против исковых требований, Ответчик в письменном отзыве указывает на то, что признает факт изменения в установленном порядке кадастровой стоимости предоставленных истцу в аренду земельных участков. Указывает, что для применения новой стоимости необходимо заключить дополнительное соглашение к действующему договору, что и было предложено истцу. Также Ответчик указывает на то, что согласно п. 7.2 Положения о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым в редакции Решения Симферопольского городского совета от 24.11.2022 № 681, правовые основания для заключения такого дополнительного соглашения отсутствуют, так как размер годовой арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости указанного земельного участка согласно формуле, предусмотренной пунктом 2.3 настоящего Положения, с учетом минимальных и максимальных значений арендной платы за 1 кв. м, определенных в приложении к настоящему Положению, за исключением арендной платы, установленной в договорах аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, заключенных до 1 января 2023 года.

Таким образом, позиция ответчика, изложенная во время рассмотрения спора, и позиция третьего лица, изложенная им письменно в адрес арендатора до подачи указанного искового заявления в арбитражный суд, сводятся к признанию вытекающей из законом обязанности арендодателя по изменению арендной платы в виду изменения кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, однако с указанием на то, что такое изменение может быть осуществлено на лишь будущее время с даты заключения дополнительного соглашения. 

Согласно дополнительно указанному в отзыве доводу, в настоящее время также отсутствуют правовые основания для внесения изменений в договоры, так как спорные договоры заключены до 01.01.2023 года, а действующим муниципальным актом не предусмотрено возможности изменения договоров аренды, заключенных до 1 января 2023 года.

Позиция истца как арендатора земельных участков состоит в том, что изменение размера арендной платы должно быть осуществлено с даты начала применения новой кадастровой стоимости, определенной в установленном законом порядке.

Из указанного следует, что стороны договора не пришли к соглашению о том, с какой именно даты следует изменить договоры аренды в части исчисления арендной платы.

Разрешая спор в указанной части, арбитражный суд исходит из нижеследующего.

Исходя из приведенных положений статей 450 и 451 ГК РФ, не достижение между сторонами согласия по вопросу изменения договора, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, является основанием для разрешения спора судом.

В силу правил статьи 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как указано выше, условия об арендной плате является существенными условиями договоров аренды. Существенное изменение кадастровой стоимости земельного участка по независящим от сторон обстоятельствам, может быть признано существенным изменением обстоятельств, дающим право на изменение условий договора.

В силу п. 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Поскольку в настоящем случае изменение (уменьшение) кадастровой стоимости земельных участков является следствием изначального ее завышения по независящим от сторон договора обстоятельствам на 76 % от ее рыночной стоимости, о чем стороны не знали и не могли знать при заключении договора; исполнение договора по явно завышенной цене, которая на 76 % превышала рыночную стоимость земельных участков, нарушает справедливый баланс интересов сторон и основные принципы определения арендной платы, установленные Правительством Российской Федерации; ставит сторону арендатора земельных участков в заведомо и очевидно невыгодное положение, то в настоящем случае имеется совокупность необходимых и достаточных условий, предусмотренных п. 2 статьи 451 ГК РФ, для изменения условий договора в судебном порядке при не достижении сторонами договора соглашения об изменении его условий.

Согласно статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арендатором соблюдены в настоящем случае условия о направлении требования об изменении или о расторжении договора в адрес другой стороны договора.

Доводы третьего лица, изложенные в письме исх. от 07.06.2023 № 7268/40/05-08, в части возложения на общество обязанности обратиться в Департамент с заявлением по установленной форме согласно Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в действующий договор аренды земельного участка», утвержденный постановлением от 13.12.2018 № 6470 (с изм., внесенными постановлением от 12.01.2021 № 642) для подписания дополнительных соглашений к договорам аренды в связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков, судом отклоняются, так как Департамент как третье лицо не является стороною заключенных договоров аренды, а содержание заключенных между сторонами договоров аренды не позволяет прийти к выводам о том, что подача заявления о пересмотре условий договора должна быть осуществлена в какой-либо конкретной форме.

С точки зрения содержания обязательственных отношений в связи с заключенными договорами аренды, на арендатора по договору не возлагается обязанностей по предоставлению заявлений по форме, установленной административными регламентами. 

Более того, само по себе не соблюдение со стороны арендатора формы заявления, установленной административным регламентом, не лишает и не может его лишать права требовать изменения условий договоров аренды, иное противоречило бы положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, что является недопустимым.

Также суд обращает внимание на то, в силу части 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

В настоящем случае действия, решения и бездействие муниципального органа не являются предметом спора как это предусмотрено Главой 24 АПК РФ и не подлежат оценке арбитражным судом на предмет их законности в рамках настоящего дела. Однако, указанное не исключает право арбитражного суда при разрешении спора, связанного с изменением условий договора, отклонить доводы участников спора, связанные с тем, что предложение арендатора об изменении условий договора направлено не по установленной административным регламентом форме, что по мнению муниципального органа является основанием для отказа истцу в требованиях об изменении условий договора, так как иное бы прямо свидетельствовало о том, что нормы административного регламента позволяют ограничивать реализацию арендаторам права требовать изменения условий действующего договора, ставя возможность изменения условий гражданско-правовой сделки (договора) в зависимость от соблюдения формальных требований административного регламента в части формы подаваемого заявления об изменении условий договора.

В вышеуказанной связи несоблюдение стороною договора формы обращения само по себе не может признаваться достаточным основанием для ограничения гражданских и экономических прав истца в договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского и земельного законодательства.

Более того, как следует из письма третьего лица исх. от 07.06.2023 № 7268/40/05-08 в ответ на обращение, адресованное арендодателю, истцу как арендатору по договорам был предоставлен ответ по существу, содержание которого позволяет прийти к выводу о наличии у арендатора права на заключение дополнительного соглашения с изменением размера арендной платы на период с момента подписания такого соглашения, тогда как арендатор просит об изменении арендной платы с учетом применения измененной кадастровой стоимости с даты начала ее применения, в виду чего и возник спор, который и подлежит в любом случае разрешению в судебном порядке.

Также в связи с указанным суд констатирует то обстоятельство, что во время рассмотрения настоящего спора ответчик указал на невозможность заключения такого соглашения с 1 января 2023 года, несмотря на то, что право на изменение условий аренды в части арендной платы в том же отзыве признает, что свидетельствует о внутренней противоречивости позиции ответчика. При указанных обстоятельствах спор подлежит рассмотрению в судебном порядке, и подача заявления истцом не по установленной административным регламентом форме арендодателю не свидетельствует об отсутствии спора и препятствиях к его разрешению арбитражным судом.

В соответствие с положениями статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 статьи 453 ГК РФ). В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора (п. 3 в ред. Федерального закона от 24.07.2023 N 347-ФЗ).

Как указано в п. 2 статьи 2 Федерального закона «О внесении изменения в статью 453 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 24.07.2023 N 347-ФЗ, положения пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к договорам, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если ко дню вступления в силу настоящего Федерального закона обязательства по таким договорам не прекратились и в отношении таких договоров не вынесены решения суда об изменении или о расторжении договора.

Как установлено выше, договоры аренды, об изменении условий которых просит истец, заключены 14.08.2020 года, однако срок их действия на момент обращения истца в арбитражный суд с указанным иском не истек. Следовательно, установленные п. 3 статьи 453 ГК РФ в редакции Федерального закона «О внесении изменения в статью 453 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 24.07.2023 N 347-ФЗ, нормы подлежат применению в настоящем споре.

Разрешая спор в части непосредственно изменения условий договоров аренды в части установления элементов расчета арендной платы, арбитражный суд исходит из нижеследующего.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

При этом право аренды приобретено обществом не на конкурсной основе, а без проведения аукциона (конкурса) как единственным собственником строений, сооружений, расположенных на указанных земельных участках. Как следствие, изменение кадастровой стоимости земельных участков дает право заинтересованной стороне инициировать внесение соответствующих изменений в договор аренды.

Согласно п. 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (ред. от 10.02.2023) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. При этом составные части формулы, в соответствии с которой определяется размер арендной платы (за исключением показателя уровня инфляции и кадастровой стоимости), могут изменяться в большую сторону не чаще одного раза в 3 года; принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости; иных принципах.

Как установлено судом, в силу норм Положения о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, которое является Приложением к решению 55 сессии Симферопольского городского совета от 24.11.2016 № 987 (в ред. Приложения к решению Симферопольского городского совета от 26.03.2020 № 132, которая была действующей на момент подписания договоров) формула расчета арендной платы за земельный участок, предоставляемый без торгов, включает в себя такой неотъемлемый элемент как кадастровая стоимость земельного участка. В виду вышеуказанного, изменение кадастровой стоимости влечет за собой изменение размера арендной платы.

Ответчик настаивает на том, что арендная плата по договорам может быть пересмотрена только на будущее время с даты заключения соответствующего соглашения сторонами. Указанные доводы признаются ошибочными в виду несоответствия закону.

Как установлено арбитражным судом, составляющей расчета арендной платы по договорам является кадастровая стоимость земельных участков.

В силу положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 года № 269-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей. 

Такие случаи прямо установлены частью 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 года № 269-ФЗ).

В частности, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие: исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения; внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

Как установлено материалами дела, Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 17.09.2021 № 94 по заявлению общества установлено отличие рыночной стоимости указанных земельных участков от кадастровой на 76 % в сторону уменьшения, в результате чего Комиссией принято решение установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости земельных участков: в отношении земельного участка кадастровый номер: 90:22:010601:1186 - стоимость 2 545 738,22 рублей; определить дату начала применения кадастровой стоимости 07.12.2019 года; в отношении земельного участка кадастровый номер: 90:22:010601:1187 - стоимость 2 495 016,68 рублей; определить дату начала применения кадастровой стоимости 07.12.2019 года. Сведения об изменении кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости 20.09.2021 года.

Таким образом, измененная кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: 90:22:010601:1186, 90:22:010601:1187, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 17.09.2021 № 94, в силу императивных норм ч. 5 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 года № 269-ФЗ) подлежит применению, начиная с 07.12.2019 года, то есть в данном случае до даты заключения договоров аренды между сторонами в отношении указанных земельных участков.

Поскольку договоры заключены сторонами 14.08.2020 года, то для целей расчета арендной платы по договорам аренды № 140-2020 от 14.08.2020 года и № 141-2020 от 14.08.2020 года, заключенным между сторонами, должна быть применена кадастровая стоимость, начиная с даты подписания и заключения договоров аренды соответственно для земельного участка кадастровый номер: 90:22:010601:1186 - стоимость 2 545 738,22 рублей; для земельного участка кадастровый номер: 90:22:010601:1187 - стоимость 2 495 016,68 рублей, а не стоимость, указанная сторонами при подписании договора. 

Вышеуказанная кадастровая стоимость подлежит применению с даты подписания договоров, то есть с 14.08.2020 года и до ее последующего изменения в установленном порядке с 01.01.2023 года на основании Постановления Совета министров Республики Крым от 16.11.2022 № 1010 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - земельных участков, расположенных на территории Республики Крым».

Начисление и взыскание с арендатора арендной платы в размере, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости, превышающей на 76 % рыночную стоимость земельных участков, в отношении которой было достигнуто первоначальное соглашение, вступает в конфликт с соблюдением принципа экономической обоснованности определения размера арендной платы и дискриминирует арендатора в сфере экономической деятельности в связи с начисление ему арендной платы, исходя из кадастровой стоимости, которая была изначально завышена на 76 % над рыночной стоимостью.

В связи с указанным, суд считает обоснованными требования истца об изменении условий договора в части указания на то, что расчет арендной платы по договору осуществляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка кадастровый номер 90:22:010601:1187 в размере 2 495 016,68 рублей за период времени с 14.08.2020 г. по 31.12.2022 г., а начиная с 01.01.2023 года - исходя из кадастровой стоимости в размере 2 420 165 руб. 52 коп.; исходя из кадастровой стоимости земельного участка кадастровый номер 90:22:010601:1186 в размере 2 545 738,22 рублей за период времени с 14.08.2020 г. по 31.12.2022 г., а с 01.01.2023 года - исходя из кадастровой стоимости в размере 2 469 365 руб. 86 коп.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В связи с указанным, исковые требования в части изменения условий договоров аренды земельных участков подлежат удовлетворению путем указания в резолютивной части решения на то, что договоры № 140-2020 от 14.08.2020 г. и № 141-2020 от 14.08.2020 г., заключенные между Администрацией г. Симферополя и обществом с ограниченной ответственностью «Иста» следует изменить, указав соответственно, что расчет арендной платы по договору № 140-2020 от 14.08.2020 г. осуществляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка кадастровый номер 90:22:010601:1187 в размере 2 495 016,68 рублей за период времени с 14.08.2020 г. по 31.12.2022 г., а начиная с 01.01.2023 года - исходя из кадастровой стоимости в размере 2 420 165 руб. 52 коп.; расчет арендной платы по договору № 141-2020 от 14.08.2020 г. осуществляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка кадастровый номер 90:22:010601:1186 в размере 2 545 738,22 рублей за период времени с 14.08.2020 г. по 31.12.2022 г., а с 01.01.2023 года - исходя из кадастровой стоимости в размере 2 469 365 руб. 86 коп.

В отношении требований истца о возложении на ответчика обязанности в части осуществления перерасчета арендной платы по заключенным договорам, суд приходит к нижеследующим выводам.

Содержание заключенных между сторонами договоров не позволяет прийти к выводу о наличии такой обязанности у ответчика по требования арендатора. В частности, согласно п. 2.1 каждого из указанных договоров, при изменении кадастровой стоимости арендодатель вправе, но не обязан изменить арендную плату.

Вместе с тем, как установлено, цена в договорах аренды признается регулируемой и подлежит изменению, в том числе при изменении кадастровой стоимости объекта аренды. При этом такое изменение должно осуществляться с учетом ч. 5 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 года № 269-ФЗ) с даты начала применения кадастровой стоимости.

Следовательно, с учетом изменения цены договора в ретроактивном порядке, сальдо расчетов сторон по договору подлежит изменению с учетом вновь установленной цены с даты заключения договора.

При рассмотрении настоящего спора судом установлено наличие оснований для изменения договоров по требованию одной из сторон в судебном порядке, в связи с чем возложение указанной обязанности на ответчика не противоречит закону и отвечает возможным способам защиты нарушенных прав истца.

В частности, как установлено в п. 4 статьи 453 ГК, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

То есть, по общему правилу, при изменении условий договора, заинтересованная сторона, которая полагает, что имело место наличие неравноценного исполнения в обязательстве, вправе заявить требования, вытекающие из возможного неосновательного обогащения другой стороны, что и является надлежащим способом защиты прав лица, в случае изменения на основании его иска содержания обязательств по решению суда.

Однако, при этом как указано в п. 3 статьи 451 ГК РФ, при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В виду указанного, суд по аналогии закона полагает допустимым последствием изменения договора аренды в судебном порядке определить последствия его изменения, указав на обязанность одной из сторон совершить определенные действия, в том числе в конкретном случае возложив на сторону арендодателя обязанность осуществить перерасчет арендной платы за предыдущий период, исходя из кадастровой стоимости земельных участков, которая была установлена и применяется по правилам части 5 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 года № 269-ФЗ), так как указанные действия направлены на установление сальдо взаимных расчетов сторон по договору с учетом того, что взаимоотношения указанных сторон не прекращаются, а изменяются, а следовательно в связи с ними продолжаются расчетные отношения, сальдо по которым выводится, как исходя из размера арендной платы, подлежащей начислению в связи с изменением условий договора по решению суда, так и с учетом фактической оплаты денежных средств за период аренды арендатором.

Удовлетворение указанных требований истца направлено на приведение расчетных отношений сторон в соответствие с изменившимися условиями расчета арендной платы с учетом того, что договорные отношения сторон продолжаются. Защита прав истца лишь путем предъявления им требований, вытекающих из неосновательного обогащения, излишне бы отягощало и усложняло бы защиту нарушенных прав стороны договора, и ограничивало бы эффективность судебной защиты прав. В связи с указанным, избранный истцом способ защиты права, не противоречащий законодательству, следует признать допустимым и надлежащим с учетом установленных отношений сторон.

Что касается ссылки ответчика на то, что согласно п. 7.2 Положения о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым в редакции Решения Симферопольского городского совета от 24.11.2022 № 681, правовые основания для осуществления перерасчета и заключения дополнительного соглашения отсутствуют, так как размер годовой арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости указанного земельного участка согласно формуле, предусмотренной пунктом 2.3 настоящего Положения, с учетом минимальных и максимальных значений арендной платы за 1 кв. м, определенных в приложении к настоящему Положению, за исключением арендной платы, установленной в договорах аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, заключенных до 1 января 2023 года, то суд указывает на нижеследующее.

Пунктом 7.2 указанного Положения (в ред. Решения Симферопольского горсовета Республики Крым от 22.12.2022 N 695) установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости указанного земельного участка согласно формуле, предусмотренной пунктом 2.3 настоящего Положения, с учетом минимальных и максимальных значений арендной платы за 1 кв. м, определенных в приложении к настоящему Положению, за исключением арендной платы, установленной в договорах аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, заключенных до 1 января 2023 года.

Содержание указанного пункта муниципального правового акта не позволяет прийти к выводу о том, что перерасчет арендной платы не может быть осуществлен в связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков по договорам, которые были заключены до 1 января 2023 года. 

Из содержания данного пункта следует, что перерасчет арендной платы не может быть осуществлен в связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков по договорам, которые были заключены до 1 января 2023 года, в процентах от кадастровой стоимости указанного земельного участка согласно формуле, предусмотренной пунктом 2.3 настоящего Положения, с учетом минимальных и максимальных значений арендной платы за 1 кв. м, определенных в приложении к настоящему Положению.

Таким образом, согласно действующего Положения не допускается перерасчет именно в указанном порядке, что вместе с тем, не исключает возможности и обязанности арендодателя пересчитать арендную плату в виду того, что кадастровая стоимость земельного участка была в установленном порядке изменена и уменьшена на 76 % в конкретном случае. Определение при этом порядка такого перерасчета не входит в предмет судебного рассмотрения в настоящем споре.

Истец в иске не просит при осуществлении перерасчета применить конкретную его методику и не ссылается на конкретные пункты Положения, согласно которым следует осуществить перерасчет. В обоснование иска в указанной части приведены признанные судом обоснованными доводы о том, что изменение кадастровой стоимости путем ее уменьшения на 76 % неизбежно имеет следствием изменение размера арендной платы, так как кадастровая стоимость земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов, являлась при заключении договоров составной частью расчета арендной платы.

Поскольку судом установлено, что такое изменение имело место, и, следовательно, имеются основания для изменения договоров аренды в части размера арендной платы в связи с изменением составляющих расчета, что не оспаривалось ответчиком, то арендная плата подлежит перерасчету за предыдущий период, а исковые требования подлежат удовлетворению. 

Определение и указание в судебном решении конкретных способов и методик перерасчета с учетом предмета заявленного иска в настоящем деле не относится к судебным полномочиям, и на основании судебного акта осуществляется арендодателем в пределах его компетенции. Арбитражный суд при этом не предопределяет результаты указанного перерасчета, а указывает в связи с установленными обстоятельствами, касающимися предмета спора, на то, какую кадастровую стоимость земельных участков и за какой период времени следует учесть при перерасчете, с учетом того, что именно в отношении указанного и возник спор сторон. 

Удовлетворение указанных исковых требований, с учетом отказа ответчика от добровольного перерасчета, направлено на согласование сторонами сальдо взаимных расчетов по договорам аренды земельных участков от 14.08.2020 № 140-2020 и от 14.08.2020 № 141-2020 с учетом как изменения размера арендной платы за предыдущий период, в связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков, так и с учетом фактически проведенных арендатором платежей по указанным договорам аренды, для окончательного определения состояния взаимных расчетов в связи с изменением договоров необходимостью  урегулирования сторонами состояния взаимных расчетов.

В связи с вышеизложенным, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом изложенного, расходы по оплате государственной пошлины в размере 24 000,00 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

1.  Исковое заявление – удовлетворить.

2. Изменить условия Договора аренды земельного участка от 14.08.2020 № 140-2020, заключенного Администрацией города Симферополя Республики Крым с Обществом с ограниченной ответственностью «Иста», указав, что расчет арендной платы по указанному договору осуществляется за период времени с 14.08.2020г. по 31.12.2022г., исходя из кадастровой стоимости земельного участка кадастровый номер 90:22:010601:1187 в размере 2 495 016,68 рублей, а начиная с 01.01.2023 года - исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 420 165,52 рублей. 

3. Обязать Администрацию города Симферополя Республики Крым осуществить перерасчет арендной платы по Договору аренды земельного участка от 14.08.2020 № 140-2020, заключенному с Обществом с ограниченной ответственностью «Иста», за период времени с 14.08.2020г. по 31.12.2022 г., исходя из кадастровой стоимости земельного участка кадастровый номер 90:22:010601:1187 в размере 2 495 016,68 рублей, а начиная с 01.01.2023 года - исходя из кадастровой стоимости в размере 2 420 165,52 рублей.

4.  Изменить условия Договора аренды земельного участка от 14.08.2020 № 141-2020, заключенного Администрацией города Симферополя Республики Крым с Обществом с ограниченной ответственностью «Иста», указав, что расчет арендной платы по указанному договору осуществляется за период времени с 14.08.2020г. по 31.12.2022г., исходя из кадастровой стоимости земельного участка кадастровый номер 90:22:010601:1186 в размере 2 545 738,22 рублей, а с 01.01.2023 года - исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 469 365,86 рублей.

5. Обязать Администрацию города Симферополя Республики Крым осуществить перерасчет арендной платы по Договору аренды земельного участка от 14.08.2020 № 141-2020, заключенному с Обществом с ограниченной ответственностью «Иста», за период времени с 14.08.2020г. год по 31.12.2022г., исходя из кадастровой стоимости земельного участка кадастровый номер 90:22:010601:1186  в размере 2 545 738,22 рублей, а с 01.01.2023 года - исходя из кадастровой стоимости в размере 2 469 365,86 рублей.

6. Взыскать с Администрации города Симферополя Республики Крым в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Иста» судебные расходы в размере 24 000,00 рублей, понесенные в связи с уплатой государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Крым.

Судья                                                                                                     Е.А. Евдокимова