СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-4165/2011-АК

г. Пермь

16 января 2019 года

Дело № А50-14741/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего	Плаховой Т.Ю.,

судей					Мартемьянова В.И., Чепурченко О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филиппенко Р.М.,

при участии:

конкурсный управляющий Котельников А.В. (паспорт);

представитель собрания кредиторов Петров В.Н., паспорт, протокол собрания кредиторов от 29.01.2010,

от Департамента земельных отношений Администрации г. Перми: Белкина А.В. удостоверение, доверенность от 09.01.2019 № 37;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных отношений Администрации города Перми

на определение Арбитражного суда Пермского края от 06 ноября 2018 года о принятии обеспечительных мер,

вынесенное судьей Копаневой Е.А. в рамках дела № А50-14741/2010

о признании ООО «ПО «Пермпромжилстрой» (ОГРН 1035900998088, ИНН 5906054011) несостоятельным (банкротом),

установил:

решением Арбитражного суда Пермского края от 30.01.2013 ООО «Производственное объединение «Пермпромжилстрой» (далее – Должник, Общество ПО «Пермпромжилстрой») признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Котельников Андрей Вениаминович.

Ранее, в соответствии с определением арбитражного суда от 06.09.2011 в настоящем деле о банкротстве применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) в редакции Федерального закона от 12.07.2011 № 210-ФЗ.

Конкурсный управляющий Котельников А.В. обратился 22.10.2018 в арбитражный суд с ходатайством о принятии обеспечительных мер в виде запрета арендодателю - Администрации города Перми, расторгать заключенный с Должником договор аренды земельного участка для строительства от 29.12.2005 № ЮЗ-05Д, а также иным образом ограничивать распоряжение следующими земельными участками: земельный участок площадью 23 295 кв.м., кадастровый номер 59:01:4410225:1199, расположенный по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Екатерининская, 175; земельный участок площадью 4 171 кв.м., кадастровый номер 59:01:4410225:1200, расположенный по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Екатерининская, 175.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 06.11.2018 (судья Копанева Е.А.) заявление конкурсного управляющего удовлетворено в полном объеме: Администрации города Перми в лице Департамента земельных отношений Администрации города Перми (далее – Департамент) запрещено расторгать заключенный с Должником договор № ЮЗ-05Д аренды земельного участка для строительства от 29.12.2005, а также иным образом ограничивать распоряжение указанными земельными участками кадастровые номера 59:01:4410225:1199 и 59:01:4410225:1200.

Департамент обжаловал определение от 06.11.2018 в апелляционном порядке, просит обжалуемое определение отменить, в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего – отказать.

В своей апелляционной жалобе Департамент указывает, что в настоящее время земельный участок, являющийся предметом договора аренды земельного участка № 103-05Д, снят с кадастрового учета, то есть фактически предмет договора отсутствует. При этом дополнительные соглашения к договору аренды в части изменения предмета договора между Департаментом и Должником не заключались. В связи с этим апеллянт полагает, что прекращение договора аренды не влечет за собой нарушение прав и интересов должника и его кредиторов. По мнению Департамента, принятие судом обеспечительных мер не может повлиять на прекращение договора аренды земельного участка от 29.12.20005 № 103-05Д, поскольку уведомление об отказе от договора аренды направлено Департаментом 04.10.2018, то есть до принятия судом обеспечительных мер) и по истечении трехмесячного срока с момента получения этого уведомления договор аренды будет прекращен в силу закона, при этом наличие принятых обеспечительных мер будет препятствовать реализации собственниками объектов незавершенного строительства права на предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов для завершения строительства, поскольку будет служить основанием для отказа в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 2.11.27 Административного регламента предоставления Департаментом земельных отношений Администрации города Перми муниципальной услуги, утвержденного постановлением Администрации города Перми от 04.09.2015 № 624. Кроме того, Департамент указывает, что прекращение договора аренды не лишает конкурсного управляющего обратиться за предоставления земельных участков в аренду для завершения строительства. Департамент считает, что выводы суда первой инстанции о том, что действия Департамента по направлению уведомления об отказе от договора аренды от 29.12.2005 № 103-05Дсвидетельствует о нарушении прав кредиторов и интересов должника не соответствуют обстоятельствам дела.

Конкурсный управляющий Котельников А.В. в письменном отзыве считает апелляционную жалобу Департамента необоснованной, просит в ее удовлетворении отказать.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Департамента на доводах апелляционной жалобы настаивал, просил обжалуемое определение отменить, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказать. Конкурсный управляющий и представитель собрания кредиторов возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили обжалуемое определение оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Перми и Обществом ПО «Пермпромжилстрой» 29.12.2005 был заключен договор № 103-05Д аренды земельного участка для строительства, площадью 27 465,77 кв.м., расположенный по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, жилой район Данилиха, ул. Большевистская, 175, зарегистрированный в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена соответствующая запись.

Согласно пункту 1.2 данного договора земельный участок предоставлен для использования под строительство жилых домов со встроено-пристроенными многофункциональными помещениями общественного назначения и отдельно стоящих административных зданий. Всего на данном земельном участке было запроектировано строительство 8 жилых домов со встроено-пристроенными многофункциональными помещениями (позиции 2-9) и 1 административное здание (позиция 1).

В соответствии с пунктом 4.1 срок действия данного договора определен с 30.09.2005 по 29.09.2008, действие его пролонгировано на неопределенный срок, ввиду того, что Должник по истечении установленного договором срока продолжил пользование земельным участком.

Собранием кредиторов, участников строительства Общества «ПО «Пермпромжилстрой», с целью решения вопроса о создании ЖСК в рамках дела о банкротстве Должника было принято решение от 25.04.2013 о разделе земельного участка, расположенного по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Екатерининская (бывшая ул. Большевистская), 175 площадью 27 465,77 кв.м. с кадастровым номером 59:01:0000000:36 на два земельных участка:

- земельный участок под жилыми домами (позиции 2 - 9) площадью 23 295 кв.м. по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Екатерининская, 175 (впоследствии присвоен кадастровый номер 59:01:4410225:1199);

- земельный участок под административным зданием (позиция 1) площадью 4 171 кв.м. по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Екатерининская, 175 (впоследствии присвоен кадастровый номер 59:01:4410225:1200).

Во исполнение вышеуказанного решения собрания кредиторов и участников строительства от 25.04.2013 конкурсным управляющим было произведено межевание земельного участка 59:01:0000000:36 площадью 27465,77 кв.м. на два земельных участка с кадастровыми номерами 59:0.1:4410225:1199 площадью 23 295 кв.м. и 59:01:4410225:1200 площадью 4 171 кв.м.

Вновь образованные земельные участки созданы в границах старого земельного участка, вновь образованные земельные участки были поставлены на кадастровый учет, 16.07.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены соответствующие записи, в том числе записи обо всех обременениях, ранее наложенных на земельный участок с кадастровым номером 59:01:0000000:36.

При этом, как верно указано судом первой инстанци, по состоянию на дату признания Должника банкротом, а также на настоящее время на вышеуказанном земельном участке возведены следующие объекты недвижимого имущества:

- незавершенный строительством жилой дом со встроено- пристроенными многофункциональными помещениями общественного назначения, за исключением квартир, права, правопритязания, право требования на которые зарегистрированы в Управлении Росреестра по Пермскому краю на 01.10.2012г., назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 10564,7 кв.м., степень готовности 58%, кадастровый	номер 59-01-0000000:46548. Адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, г.Пермь, Дзержинский р-н, ул. Екатерининская, д. 175/1. Вид права - собственность;

- незавершенный строительством жилой дом со встроено-пристроенными многофункциональными помещениями общественного назначения, за исключением квартир, права, правопритязания, право требования на которые зарегистрированы в Управлении Росреестра по Пермскому краю на 01.10.2012, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 688,8 кв.м., степень готовности. 29%, кадастровый номер 59-01-0000000:46550. Адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, г.Пермь, Дзержинский р-н, ул. Екатерининская, д.,175/2. Вид права - общая долевая собственность, доля в праве 49162/50113;

- незавершенный строительством жилой дом со встроено-пристроенными многофункциональными помещениями общественного назначения, за исключением квартир, права, правопритязания, право требования на которые зарегистрированы в Управлении Росреестра по Пермскому краю на 01.10.2012, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 535,0 кв.м., степень готовности 10%, кадастровый номер 	01-0000000:46549. Адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, г.Пермь, Дзержинский н, ул. Екатерининская, д. 175/3. Вид права - общая долевая собственность, доля в праве 146161/155936;

- незавершенное строительством административное здание, назначение: нежилое, общая площадь застройки 1 106,4 кв.м., степень готовности 62%, этаж 22, подземные этажи-подземная парковка, кадастровый номер: 59-59-20/088/2011-908. Адрес (местонахождение) объекта:	Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Екатерининская, д. 175. Вид права - собственность.

Данные объекты зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации права.

Ввиду получения 09.10.2018 конкурсным управляющим Должника от Департамента уведомления от 04.10.2018 исх. №21-01-06-14-8220 об отказе от договора аренды от 29.12.2005 № 103-05Д, согласно которому Арендодатель в лице Департамента по истечении трехмесячного срока с момента получения Арендатором уведомления намерен прекратить действие указанного договора аренды, конкурсный управляющий Котельников А.В. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета Департаменту расторгать договор аренды земельного участка.

Удовлетворяя заявление и принимая испрашиваемые управляющим меры обеспечения до даты реализации объекта строительства, расположенного на данных земельных участках, суд первой инстанции исходил из того, что расторжение вышеуказанного договора аренды приведет к невозможности реализации положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающих особенности передачи объекта незавершенного строительства участникам строительства для завершения строительства комплекса жилых, домов, и особенности расчетов с другими кредиторами, а также при наличии специальных норм Закона о банкротстве о передаче прав участникам строительства на незавершенный строительством объект, конкурсный управляющий при изъятии у должника земельного участка (участков) под объектами строительства в связи с расторжением договора аренды не сможет реализовать указанный в Законе порядок ввиду прекращения арендодателем в одностороннем порядке договора аренды на земельный участок.

Суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, обсудив доводы жалобы, возражений на нее, проанализировав нормы материального и процессуального права, считает, что оснований для отмены определения суда первой инстанции не имеется в силу следующего.

В соответствии частью 1 статьи 223 АПК РФ, со статьей 32 Закона о банкротстве, дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В статье 46 Закона о банкротстве установлено, что арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле о банкротстве, вправе принять меры по обеспечению заявленных требований кредиторов в соответствии с АПК РФ (пункт 1 статьи 90 АПК РФ, пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражным судом обеспечительных мер»).

Согласно части 2 статьи 90 АПК РФ обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» при применении обеспечительных мер арбитражный суд исходит из того, что согласно с ч. 2 ст. 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительные меры допускаются на любой стадии процесса при наличии одного из следующих оснований: 1) если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе, если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации; 2) в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

Затруднительный характер исполнения судебного акта либо невозможность его исполнения могут быть связаны с отсутствием имущества у должника, действиями, предпринимаемыми для уменьшения объема имущества.

В целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.

С учетом того, что обеспечительные меры применяются при условии обоснованности, арбитражный суд признает заявление стороны о применении обеспечительных мер обоснованным, если имеются доказательства, подтверждающие наличие хотя бы одного из оснований, предусмотренных частью 2 статьи 90 АПК РФ. Арбитражный суд вправе применить обеспечительные меры при наличии обоих оснований, указанных в части 2 статьи 90 АПК РФ, если заявителем представлены доказательства их обоснованности.

Рассматривая заявление о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 АПК РФ (пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 91 АПК РФ обеспечительные меры могут быть приняты в виде запрещения ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора.

При разрешении вопроса о необходимости принятия обеспечительных мер суд самостоятельно оценивает фактические обстоятельства дела и доводы, содержащиеся в ходатайстве об обеспечении иска.

Как было указано выше, Департаментом был представлен в аренду земельный участок для строительства площадью 27 465,77 кв.м., расположенный по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, жилой район Данилиха, ул. Большевистская, 175, в границах которого на основании решения собрания кредиторов, участников строительства были образованы два новых земельных участка с кадастровыми номерами 59:01:4410225:1199 и 59:01:4410225:1200.

Довод Департамента о том, что при разделении земельного участка, являющегося предметом договора аренды земельного участка № 103-05Д, последний был снят с кадастрового учета, то есть фактически предмет договора отсутствует, подлежит отклонению, поскольку ранее уже являлся предметом рассмотрения в рамках обособленного спора по заявлению Департамента о признании отсутствующим обременения вновь образованных земельных участков правом аренды.

Так, в определении Арбитражного суда Пермского края от 10.01.2017 суд пришел к выводу, что оснований полагать, что при разделе земельного участка №59:01:0000000:36 договор аренды №103-5Д от 29.12.2005 прекратился, не имеется, в связи с чем, регистрация обременения земельных участков с кадастровыми №№59:01:4410225:1199, 59:01:4410225:1200, образованных при разделе земельного участка с кадастровым №59:01:0000000:36, в ЕГРП на основании действующего договора аренды №103-5Д от 29.12.2005 была осуществлена регистрирующим органом.

Указанная регистрация права аренды собственником земельного участка не признана недействительной, за признанием недействительной такой регистрации собственник земельных участков не обращался, иного не доказано, в настоящий спор также не представлено доказательств того, что собственник земельных участков обратился в суд с иском о признании недействительным разделения земельного участка №59:01:0000000:36 на два земельных участка с кадастровыми №№59:01:4410225:1199, 59:01:4410225:1200 в пределах его границ.

Поскольку на указанных земельных участках на настоящее время возведены объекты недвижимого имущества (три незавершенных строительством жилых дома и административное здание), зарегистрированные в установленном законом порядке, нужно признать верными выводы суда первой инстанции, что при наличии специальных норм Закона о банкротстве о передаче прав участникам строительства на незавершенный строительством объект, конкурсный управляющий при изъятии у должника земельного участка (участков) под объектами строительства в связи с расторжением договора аренды не сможет реализовать указанный в Законе порядок ввиду прекращения арендодателем в одностороннем порядке договора аренды на земельный участок.

Изъятие же земельных участков повлечет значительное сокращение конкурсной массы Должника, невозможность передачи объектов незавершенного строительства и земельного участка расположенного под ними в созданный участниками строительства жилищно-строительный кооператив с целью погашения их требований либо привлечения нового застройщика, для завершения строительства возведенных объектов.

При этом возможна также реализация права аренды, составляющей конкурсную массу должника, и согласно пункту 19 статьи 110 Закона о банкротстве продажа имущества должника оформляется договором купли-продажи, который заключается с победителем торгов. Денежные средства, вырученные от продажи имущества, включаются в состав имущества должника.

В данном случае, принимая обеспечительные меры, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что истребуемая заявителем обеспечительная мера в виде запрета арендодателю в лице уполномоченного им лица распоряжаться земельными участками с кадастровыми номерами 59:01:4410225:1199 и 59:01:4410225:1200, призвана обеспечить защиту баланса интересов конкурсных кредиторов и должника, направлена на предотвращение причинения значительного ущерба участникам дела и её непринятия может повлечь невозможность сохранности имущества должника.

Таким образом, стремясь не допустить негативных последствий для конкурсных кредиторов, лишив их возможности получения соразмерного удовлетворения в случае продажи права аренды спорным земельным участком, суд первой инстанции обоснованно принял обеспечительные меры.

Доводы Департамента о том, что принятие судом обеспечительных мер не может повлиять на прекращение договора аренды земельного участка от 29.12.20005 № 103-05Д, поскольку уведомление об отказе от договора аренды направлено Департаментом 04.10.2018, то есть до принятия судом обеспечительных мер, и по истечении трехмесячного срока с момента получения этого уведомления договор аренды будет прекращен в силу закона, также подлежит отклонению, поскольку принятие испрашиваемых обеспечительных мер направлено именно на предотвращение такой ситуации, которая повлечет нарушение, как прав Должника, так и его кредиторов и участников незавершенного строительства.

Следовательно, нужно признать выводы суда первой инстанции основанными на оценке всех представленных доказательств в совокупности, что соответствует статье 71 АПК РФ. Оснований для вывода о необоснованном принятии судом обеспечительных мер не имеется.

Таким образом, заявителем жалобы не указаны безусловные нарушения, допущенные судом первой инстанции при вынесении оспариваемого судебного акта. В то же время у апелляционного суда отсутствуют достаточные основания для переоценки выводов суда первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется. 

Руководствуясь ст.ст. 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Пермского края от 06 ноября 2018 года по делу № А50-14741/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

Т.Ю. Плахова 

 

Судьи

В.И. Мартемьянов

 

О.Н. Чепурченко